住宅物業管理規范化與改革實踐

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目前，棗莊市共有物業企業210家，其中一級4家、二級16家、三級及三級暫定190家，從業人員1.5萬余人。近3年來，全市住宅小區物業管理覆蓋率由40%提高到50%，已經建立了前期物業管理招投標制度、住宅專項維修資金制度、住宅物業質量保修金制度、物業合同備案制度、業主委員會備案制度等管理制度。針對住宅小區物業管理普遍存在的問題，棗莊市積極開展調研工作，梳理問題并研究解決辦法，探索推動建立以“契約精神”為基礎的物業服務管理體系。

一、理順關系，加強管理

嚴格劃清開發商、物業公司、業主委員會、社區居委會的關系，推動建立以“契約精神”為基礎的物業服務管理體系。嚴格執行承接查驗和綜合驗收。建議由市物業主管部門、開發商、物業公司組成強有力的承接查驗評審小組，對物業公共部位、公共設施等進行規范性查驗交接，作為綜合驗收的重要參考，并對驗收結果進行公示，將公示期告知業主。對未能通過綜合驗收的項目，責令限期整改，整改未能完成的追究相關責任人責任。對已入住戶數比例達到百分之三十的新建住宅小區，由街道物業辦組織，重新進行招投標，并與全體業主簽訂服務合同。由物業主管部門制定出臺業主大會、業主委員指導辦法，積極推進具備成立條件小區的業主委員會建設。

二、細化規定，措施落地

關于電梯維保問題。制定出臺《棗莊市電梯安全監督管理辦法》，由市質監局負責具體執行，明確電梯生產企業、使用單位責任。住宅小區內的電梯，由業主委員會或物業公司委托維保企業進行定期維保；重大電梯故障維修可動用住宅專項維修資金，并啟用應急使用程序。關于停車管理問題。制定出臺《棗莊市住宅小區機動車停車管理辦法》，由市住建局負責具體執行，規范住宅小區停車秩序。對開發商擅自規定本小區車位、車庫只售不租的行為，一經核實，由物業管理部門責令限期改正，沒收違法所得。對上房后6個月內未出售車位，采取措施強制出租。關于二次加壓供水問題。按照《山東省城鎮居民二次供水管理規定》要求，對新建小區嚴格執行專營公司自建自營，由專營公司承擔供水責任；對老舊小區及現有小區中供水設施不符合要求的，由市供水主管部門會同相關部門盡快制定二次供水設施移交的具體辦法，限期整改后整體交付專營公司管理運營。關于消防設施維保問題。制定出臺《棗莊市住宅小區建筑消防設施管理辦法》，明確消防設施維保內容、收費標準和責任歸屬。對未通過消防驗收的住宅小區，追究相關責任人責任，實行事故追責制；對需要整改的小區，由消防主管部門核算整改預算，并進行公示，由業主大會制定方案，業主委員會負責執行或由業主委員會委托物業公司具體執行。

三、明確責任，狠抓成效

《棗莊市物業管理辦法》對推進綜合執法進小區，按照“誰主管、誰負責”的原則，制定小區物業管理所涉及的公安、衛生、建設、環保、規劃、園林、城管、人防、物價、質監、房管等11個部門以及街道責任清單，明確具體責任人，并在小區內設立公示牌，對各個部門的執法事項、責任人和監督電話進行公示。著力強化監管，確保工作到位，問題及時解決。《棗莊市物業管理辦法》規定，市物業主管部門負責物業工作的標準制定、考核及對跨區域物業公司的協調管理，物業工作監管責任落實到區（市）政府，由街道具體處理轄區內物業管理事務。要建立物業公示制度，對物業服務內容、收費標準、收支狀況及非物業收費情況進行定期公示，由物業部門監督執行，對未能按規定執行的物業企業通報批評，直至取消物業服務資質。物業主管部門和民政部門制定的《棗莊市業主大會和業主委員會指導規則》，要求由街道辦事處牽頭，街道辦事處物業辦主任擔任首屆業主大會籌備組組長，指導組織屬地業主大會成立工作。對不具備成立業主大會條件，或具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區，經物業管理行政主管部門或街道辦事處指導后仍不能成立的，在半年內由街道辦事處組建物業管理委員會，街道物業管理主要負責人或社區書記兼任主任、業主代表為副主任，代行業主委員會職責。2015年，棗莊市新修訂了住宅物業服務收費管理實施辦法，出臺了新的物業服務收費標準和車位租賃收費標準。各區（市）相繼出臺了加強物業管理工作意見。其中，滕州市建立了在社區居委會黨支部領導下的居民委員會、業主委員會、物業服務公司共同參與的“四位一體”物業管理模式；薛城區在各個街道辦事處設立了物業管理辦公室，并正式開展了物業管理工作；市中區建立了物業服務企業誠信檔案管理考核制度，創新了“四位一體”物業管理模式和“4+X”聯席會議制度，均有效地推動了物業管理工作。2013年和2014年，棗莊市連續兩年把物業管理示范小區創建活動作為百件惠民實事，投資3100余萬元，創建了56個市級物業管理示范小區，較好地發揮了典型示范帶動作用。2015年開展了住宅物業星級評定工作，開展了物業行業“六個十佳”、物業服務市場專項整治等一系列活動，積極規范物業服務行業，形成了創先爭優的良好氛圍。

作者：郭萬寶 單位：山東省棗莊市房產管理局