物業(yè)管理中存在的問題與改進措施
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隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，人們的生活理念也逐漸發(fā)生了變化，對生活工作環(huán)境的要求越來越高，物業(yè)管理的重要性日益凸顯。伴隨著國有企業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)模的不斷擴大，服務(wù)項目的不斷增多，物業(yè)發(fā)展的過程中也逐漸暴漏出一些問題，制約著物業(yè)管理水平的提升和服務(wù)功能的發(fā)揮，業(yè)主對提高物業(yè)管理水平的訴求越來越迫切。面對激烈的競爭和挑戰(zhàn)，現(xiàn)代物業(yè)單位必須改變舊的工作思路和工作方式，堅持走改革創(chuàng)新發(fā)展之路，才能有效解決發(fā)展中遇到的一些問題，全面提升物業(yè)管理的水平。
1.管理人員思想意識落后
物業(yè)管理人員管理思想落后主要體現(xiàn)在缺乏市場競爭意識方面，究其原因，主要是長期的計劃經(jīng)濟體制下形成的“等、靠、要”和“鐵飯碗”思想所致。有些物業(yè)管理人員缺乏競爭意識，思想紀律散漫，工作中缺乏主動性，一味地“等政策、聽指令”，很多問題需要領(lǐng)導(dǎo)指出了才去做，等到業(yè)主投訴了才解決，導(dǎo)致了管理工作效率低下，始終處于被動的局面；缺乏市場經(jīng)濟意識，在管理過程中不計經(jīng)濟效益，忽視成本控制，對管理費用的支出缺乏合理的規(guī)劃使用，導(dǎo)致物業(yè)管理中過多的、不必要的成本支出，使企業(yè)缺乏市場競爭力。顯然，這種在計劃經(jīng)濟體制下形成的落后的管理思想，以難以適應(yīng)現(xiàn)代市場經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理的水平依舊停滯在舊體制時代，難以滿足現(xiàn)代業(yè)主的需求。
2.物業(yè)管理的模式落后
走市場化路線是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢，雖然近幾年來，物業(yè)管理水平得到了一定得提升，但受企業(yè)舊的管理體制和管理模式影響，當(dāng)前企業(yè)物業(yè)管理中仍然具有比較濃重的后勤色彩，其管理的協(xié)調(diào)與組織也多是按照以前后勤的管理方式來進行布置和進行的，致使企業(yè)物業(yè)管理與當(dāng)前物業(yè)行業(yè)整體的管理水平存在一定的差距，且發(fā)展也相對緩慢。物業(yè)單位的運營經(jīng)費常需要企業(yè)主體來輸血解決，人員和管理事項的組織和安排也常后勤管理的模式來進行，這種管理和組織模式一定程度上限制了物業(yè)管理單位的市場化發(fā)展，造成物業(yè)管理效率低、服務(wù)項目少等問題。
3.服務(wù)意識有待提高
物業(yè)管理是典型的服務(wù)行業(yè)，服務(wù)是物業(yè)管理的核心內(nèi)容，也是反應(yīng)物業(yè)綜合管理水平的重要標準。一些物業(yè)管理公司在進行物業(yè)管理時行政管理的思想較重，缺乏服務(wù)意識，主要體現(xiàn)在服務(wù)項目不多、服務(wù)主動性不強、服務(wù)態(tài)度不好、服務(wù)水平不高等方面。由此造成了業(yè)主評價不佳，認可度不高的情況，物業(yè)公司的經(jīng)營發(fā)展與整體管理水平的提升也會受到極大的影響。當(dāng)前我國企事業(yè)單位物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)意識普遍差強人意，整體上有待提高，只有樹立起業(yè)主為先、服務(wù)至上的服務(wù)意識，才能為業(yè)主提供更高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，不斷滿足業(yè)主需求。
二、提升物業(yè)管理水平的措施
針對當(dāng)前物業(yè)管理中存在的問題，要提升物業(yè)管理的水平，關(guān)鍵是要注意經(jīng)營管理思想的創(chuàng)新，改變過去舊的管理思路，堅持以市場發(fā)展為導(dǎo)向，以業(yè)主需求為前提，結(jié)合本單位內(nèi)外部實際情況，健全物業(yè)管理體系，提高物業(yè)管理的市場化程度，強化服務(wù)意識，以此來提升物業(yè)管理的水平。
1.建立健全物業(yè)管理體系
合理完善的物業(yè)管理體系是提升物業(yè)管理水平的基礎(chǔ)，因此，首先應(yīng)建立一套符合市場發(fā)展規(guī)律的，能夠體現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)雙方權(quán)益的，切實可行的管理制度，規(guī)范物業(yè)管理的行為。物業(yè)管理牽扯的范圍廣，涉及到的問題較多，包括水、電、暖、氣、交通、環(huán)衛(wèi)等等，都是關(guān)系到業(yè)主切身利益的重要方面，因此，建立一套完善的物業(yè)管理制度是非常必要的。這樣即使在物業(yè)管理過程中遇到問題或是產(chǎn)生糾紛，也可以使矛盾得到妥善的解決，使物業(yè)管理做到公開透明、有章可循。制度化的管理可以使物業(yè)公司資金人員的使用，管理事項的安排更趨于科學(xué)化、規(guī)范化，從而為物業(yè)公司整體管理水平的提升打好基礎(chǔ)。
2.提高物業(yè)管理的市場化程度
提高物業(yè)管理的市場化程度離不開專業(yè)的、現(xiàn)代化的物業(yè)管理人才的支持。物業(yè)管理涉及范圍廣，管理人員需要具備園林綠化、建筑工程、經(jīng)濟管理等多方面的專業(yè)知識。培養(yǎng)專業(yè)人才，建設(shè)現(xiàn)代化的管理隊伍，以此來保證物業(yè)管理的服務(wù)品質(zhì)，促進物業(yè)管理單位快速健康發(fā)展，提升物業(yè)管理市場化水平和市場競爭力。另一方面，可以通過加強市場調(diào)研和進行業(yè)主意見征集等方式來避免物業(yè)公司管理的盲目性，使物業(yè)管理公司的發(fā)展方向更趨于市場需求。另外，還可以通過建立市場競爭機制、公開招投標機制等方式提高國有物業(yè)管理單位的市場化水平。
3.培養(yǎng)服務(wù)意識
加強對物業(yè)管理人員的思想培訓(xùn)，樹立顧客就是上帝的服務(wù)理念。培養(yǎng)正確的服務(wù)觀念，清醒認識服務(wù)工作的意義，增強服務(wù)工作的主動性，主動了解業(yè)主需求，及時反饋業(yè)主意見，以此來確定服務(wù)工作的方向和內(nèi)容，將為業(yè)主服務(wù)的理念落實到工作當(dāng)中；增強服務(wù)工作的精細化，在管理制度建設(shè)、服務(wù)流程制定、現(xiàn)場作業(yè)等工作中充分考慮人性化需求，培養(yǎng)員工精細化管理理念，精心服務(wù)、用心管理。以此來培養(yǎng)人員的服務(wù)理念，提升管理服務(wù)的水平。
作者：連勇 單位：中煤第一建設(shè)有限公司邯鄲物業(yè)管理公司
