高端商業物業管理高成本有效控制研究

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隨著社會的發展，物業管理企業為高端商業樓宇服務花費的成本越來越高，物業企業發展負擔越來越重，成本的提高讓物業企業的運營難上加難，一些企業能否生存下去都不能確定。服務成本上升導致企業運營負擔加重，規模相對較小的企業承受不了逐漸上升的運營成本，宣布退出不盈利的盤，甚至有些企業即將退出物業行業。本文針對這些問題，從物業管理成本這一角度入手，提出合理的意見和措施。

1商業物業服務成本上升的原因

高端商業樓宇不同于其它樓宇，它的管理具體特點是樓盤整體建筑面積大，建筑內設備繁雜，樓宇內空間范圍大，公共性服務中所發生的水、電、煤等能源消耗大，樓內人流多，對物業企業服務質量更加關注。很多企業不能適應這些商業樓宇管理的特殊性，不能很好的為他們提供服務，失去管理對象，物業企業瀕臨破產。共有四個方面的原因導致物業企業服務成本上升，首先，員工底薪和保險費用的上升增加企業用工成本；其次，企業運營離不開能源資源，能源資源的價格一路上漲，企業運營成本自然上升；再次，樓內設備維修費、保養費、專項服務外包費都在逐年提高；最后，國家對商業樓宇物業行業的要求提高，制定相關制度、安全技術標準來監督物業行業，促使物業企業需要付出高成本來維修設備等。物業企業需要從根本上解決物業服務費用高的問題，僅僅采取傳統的減開支，提供不合格服務的方式來降低成本是擺脫不了眼前的困局。所以說，物業企業必須要推陳出新來維持生存，以先進的物業管理手段和物業管理信息技術代替傳統陳舊的企業經營模式，從以勞動力為主，技術操作要求低的企業轉變為以高科技人才為主，技術操作要求高的企業。

2高端商業物業企業成本管理的有效措施

（1）合理控制能源開支

物業企業要控制管理成本，最大化控制企業財務成本是重中之重。比如切實實行先進管理體系的企業，在具體管理過程中設定了增加收入節約支出的指標，對工作進行量化考核，這些措施都很好的改善管理成本高的現狀。在物業管理中做好節能減排，就要運用嚴謹的管理方法，事情發生之前設定目標，發生時有效控制，發生之后進行量化考核。物業企業可以采取措施降低用電功率，從而達到節約電費的目的。

（2）由勞動密集向知識密集轉換

就中國現狀，人工基本工資上調，人力成本提高，但物業企業仍以勞動力為主，技術操作為輔，這導致企業生存壓力很大。企業完全可以采取適當的措施來減少對人力的依賴，從而降低人工成本，比如運用現代先進管理技術，優化管理質量。一般的高端商業樓宇都擁有停車場所，即使有管理人員維持秩序，也會出現不按規定停放車輛，不按順序進出車庫，不能順利繳納停車費的情況。針對這些問題，物業企業研究停車庫的現狀，多方面分析考察，使用電子收費系統。在停車庫經常發生營運車長時間占位的情況，物業企業為保護客戶利益對外來車輛借道穿行。解決了停車場的問題，商業企業的業主能夠充分感受到物業企業對他們周到的服務，對物業企業所作出的努力充分肯定，物業企業有了良好的口碑。利用電子收費系統，優化商廈停車地點的管理系統，能夠減少管理人員數量，降低人工成本。另外，為了讓維持停車地點秩序的管理員更高效率的實施管理，物業企業可以為商業大廈安裝先進的電子巡更系統。這一措施既造福企業又方便管理人員，企業有了電子巡更系統之后，就不需要過多的人員來巡視停車地點，降低了人工成本，且留存員工都具有很高的使用價值，員工有了電子巡更系統之后，大大精簡工作，保質保量的完成工作。

（3）內部培訓上崗降低人工成本

物業企業通過人才招聘市場來聘任掌握新管理技術的人員需要付出高昂的代價，物業企業本身員工工資普遍不高，這樣的話企業壓力太大，企業可以結合自身實際情況，按照崗位特點培養吸收合格的員工。考慮合理招聘培養新人才的同時，要對企業原有員工合理配置，讓各個崗位的人員都能夠人盡其職，這樣企業短時間內減少人工支出，長期考慮也會控制人工成本。新的吸收人才的方案是大力培訓企業內部員工。就目前企業現狀來說，物業企業要對全體員工都進行培訓，制定培訓計劃，有規律的進行培訓，合理安排培訓內容，對各個崗位的員工區別對待，針對性考核，錄用通過考核的員工為企業服務。與此同時，要讓員工邊培訓邊鞏固培訓內容，通過調查問卷的方式考察員工。一些與崗位相關的職稱培訓和技術培訓都能提高員工專業素質。比如獲得全國注冊物業管理師職稱的員工就比沒有該職稱的員工更具有專業素養。公司內部培訓員工的好處很多，既省了吸收外來專業人才的成本，又加強了企業內部員工的工作能力，讓整個企業的員工都具有超強的職業素質和業務能力，為公司更好的服務。

（4）合理配置員工充分利用已有資源

通過合理整合人員，將各個崗位的員工分工組合，每個員工都具有較高的技能，能獨當一面，不但擁有本職工作的技能，還能精通其他工作的技能，一個即擁有修理技能又能做電工的工作的員工將快速有效率的完成工作，為公司降低人工成本。一個具有高技能、高素質的維修工，可以通過自己的努力，維修一些已經下線的設備，即使沒有了符合設備的配件，也可以完成維修工作，這為企業節省了購買新設備的費用。高技能的維修人員還可以挑戰外包項目，把原本需要花錢請其他單位幫忙維修保養的項目自己想辦法去做，長此以往，維修工人的維修技術將得到很大的提高，也給企業節省不少外包項目的需支付的錢。

（5）利用附加服務為企業增收入

物業企業的主營業務收入來源就是物業服務費，企業通過提供各方面的增值服務來增加收入也不失為一個高明的收入來源。一般物業公司服務的對象是高端商業大廈，而這些大型商業樓的停車場所和廣場都沒有充分利用起來，我們管理大廈的物業企業就可以抓住契機，充分挖掘未利用的資源，為管理者增加額外收入。經過協調找尋，有公交公司愿意租用我們夜晚閑置的停車場所，給我們支付租金，如此一來，不但白天為商廈的客戶服務收取服務費，而且晚上能夠收取停車場租金，企業有了雙份收入。

（6）以人為本，以質為先

只有擁有信譽，有良好的社會口碑的物業企業才能夠在社會眾多企業中生存下來，所以企業不能只在乎眼前收益，不在乎長遠發展。物業管理公司要時刻關注國內物業管理市場的發展趨勢，從企業長遠考慮，優先把握市場動向，占領物業管理市場的制高點。物業公司要時刻培養員工的服務意識，好的服務質量能讓公司擁有好口碑、好形象，為大眾多接受。能夠提升公司競爭力，越來越強大。公司要把員工放在第一位，讓員工能夠充滿信心的投入到工作中，積極樂觀面對工作，工作過程中相互合作，團結一心。一群高素質、高技能、好品行的員工是物業公司持續生存發展的基礎。就物業公司而言，主要資源就是人才，公司的重點就是培養一批專業的物業公司員工。通過形成本公司特有的企業文化，吸引優秀人才為公司服務，成為一個值得全體員工共同努力拼搏為之奮斗的公司。高福利和有規范制度氛圍的企業會受到所有職工的喜歡，一個能給員工工作與生活提供平臺的公司更加會讓員工當做家一樣的愛護，他們也愿意充分發揮自己的技能為公司服務。

3結語

另外，公司員工還可以為客戶提供多重服務，比如維護秩序的工作人員在進行本職工作的同時可以主動幫客戶倒垃圾，可以辨別外來人員與本樓人員，類似這樣的服務我們在企業發展過程中可以多挖掘一些。在以后公司發展過程中探索新思路將不會間斷。物業企業為增加客戶對我們的信任，可以將收支透明化，隨時與客戶溝通，以便于未來更改物業服務費的時候得到客戶的支持。

作者：劉玲 單位：北京戴德梁行物業管理有限公司重慶分公司