物業管理模式弊端及改革思路

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1.落實《物權法》，完善物業管理市場

“業主委員會”是全體業主的代表機構，根據法律代表全體業主行使業主的所有共同權利和履行公共職責。完善物業管理市場，使物業管理行業健康發展和保障物業管理公司利益都有著深刻的影響，也是物業管理行業發展的必然要求，徹底改變原有物業管理模式中強買強賣的性質。物業項目應該強制性的規定必須成立業主委員會，隨著物業交接和入住和正式投入使用，業主委員會就必須得成立并且發揮作用。其次簡化業主委員會成立程序，根據約定的競選方式，民主公平的競選。對于以前遺留的一些沒有成立業主大會的小區或者商鋪，寫字樓，政府方面應該督促社區，街道辦事處，居委等機構幫助這些小區和寫字樓完成業主委員會的組織，并在一定的時間內，把業主委員會組織情況作為片區居委會，街道辦事處的考核內容。確立“業主委員會”有獨立的民事行為能力和法律地位，在出現業主違約等物業管理糾紛后，業主委員會可以是原告或者被告，必須承擔相應的責任，物業管理公司的利益也可以得到切實保障。業主自行決定物業管理方式，打破單一強制性的物業管理模式。隨著業主委員會的成立和發揮作用，單一的由開發商前期直接指定的物業管理模式終將被徹底淘汰，由“業主委員會”征集全體業主意見，決定管理方式，根據《物權法》的規定，決定自行管理，還是聘請相關專業人員，對物業進行管理。

2.擺脫物業管理模式的依附性，物業公司依法獨立經營

鼓勵獨立自主經營的物業管理模式，逐漸淘汰依附性強的物業管理公司。內部福利型的物業管理模式，在經濟上依附于房地產商和企業，不能獨立自主的經營和運作，這樣的物業管理模式，不但不符合市場經濟發展規律，也不具備長期可行性，開發商無法做到長期的不斷補貼物業費用，企業單位的福利和人事也隨時變動。隨著物業管理市場的完善和物業管理模式實現多樣性，市場最終會淘汰依附性強，缺乏競爭力，盈利能力差的物業管理公司，隨著社會發展，內部福利型物業管理模式會自然消失，擺脫對開發商的依附性，鼓勵獨立自主經營的物業管理公司發展，公司制物業管理公司占據主導地位是將來物業管理模式的必然結果。物業公司的任免權由業主委員會決定。隨著“業主委員會”的成立，明文規定物業管理公司由業主委員會招標和選擇，房地產開發商不得介入，徹底改變由開發商前期指定物業管理公司，以后逐年續簽的模式，物業管理公司能否取得管理權，不再由房地產開發商決定，而由“業主委員會”負責招標決定。規范物業管理公司競標程序，透明度，建立一個相對比較公平的物業管理市場競爭機制，讓自主經營，自負盈虧的物業管理公司擁有一個良好的發展和競爭環境。承接檢驗物業時以科學數據為標準。物業管理模式的依附性得到改善后和物業管理任免權不由開發商掌控以后，物業管理的承接檢驗就會更加規范嚴格，以明確的質量標準和檢測數據來規范房屋交接的具體標準，房屋的交接必須通過檢驗測量，達到規定的標準后，才接收管理，所以國家的法律規范應該盡快的完善關于承接檢驗的相關科學標準，物業的承接檢驗必須要達到標準后才移交。

3.對物業公司服務范圍和資金使用范圍加以細分

明確政府公共服務區域。物業管理模式多樣性的實現，籠統一體的物業管理模式也不復存在，物業管理服務將劃分為很多小的板塊，政府就無法以建筑區域為借口，不履行公共義務，該由政府履行的公共服務區域，就由政府履行，明晰政府責任范圍，把本該屬于政府公共服務的部分。將物業管理服務內容中的政府公共服務部分踢出，這一部分公共服務內容由政府相關部門來完成。這樣既可以提高政府的威信力，加強政府的參與度，又可以還原物業管理核心內容和減輕物業管理公司的管理負擔。物業服務內容細分，資金使用途徑明確。隨著物業服務板塊的細分，物業管理專項資金的使用將得到明確的界定和“業主委員會”的監督，物業管理公司不能再利用界定模糊，業主不知情等情況，擅自使用物業管理專項資金。有了業主委員會，就可以開設賬戶，業主委員會也可以充當法人，專項維修基金就可以由業主委員會持有管理，物業管理公司要動用轉向維修基金，必須通過業主委員會同意和鑒定為是專項維修項目，再由業主委員會撥付資金。物業管理服務范圍的細分可以避免物業管理公司動用專項維修基金維修維修本該屬于物業管理公司責任范圍內的項目。

4.物業公司應提升物業管理水平，尋求新的利潤增長點

外國物業管理公司的沖擊和物業管理市場的逐步規范，物業管理市場必然會朝著專業化和市場化發展，物業管理企業必須以科學的管理方式，來精簡成本。專業化的人才提供專業化的服務，社會和經濟的發展，人們想要追求更加高品質的的生活，必然要求物業管理公司提供更加專業的服務，物管公司想要保持競爭力，優化資源配置，節約開支，發展壯大必然會走專業化的道路。物管項目由專業公司來完成或者物管工作由專業人員來完成，要求持證上崗是物業專業化的要求，相關部門應該加強對物業管理公司證書的檢測和監督，專業化分工，專業化管理，專業化人員，在這樣的基礎下物管公司不但能夠節儉開支，精簡機構，壓縮成本，為業主提供更加精良的服務，而服務水平的提高和規模化的經營，讓物業管理公司保持強勢的競爭力，獲取利潤。

作者：任廣見 單位：濟寧職業技術學院經濟管理系