物業管理企業財務精細化管理分析

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一、物業管理企業財務管理面臨的困境

（一）精細化意識淡薄

物業管理企業所提供的服務具有全方位、多層次的特征，其具體工作雖不復雜，卻往往較為繁瑣和細致，這也要求財務管理工作必須是全面的、多方位的。實務中，由于企業管理層以及員工綜合素質不一，對待預算管理、成本管理、內部控制等財務管理工作態度也存在差異。有的基層員工并不理解財務管理一系列工作對于企業發展以及自身工作的重要意義，認為清潔工具、維修工具等企業資產與自身無關，浪費現象較為嚴重，有的員工甚至擅自領取上述工具占為己有。分析這些現象的原因，歸根結底在于從財務管理精細化發展沒有形成固定的意識，員工的忠誠度有待提高。

（二）欠缺規范化的管理體系

某著名財務專家指出：“實現財務管理精細化，就必須實現財務管理規范化。”近期，一份調查問卷顯示，大部分中小型物業管理企業沒有成文的成本管理、績效管理、預算管理等財務管理工作規范，僅僅是依靠財務人員的工作經驗以及員工的自覺性來開展相關工作，更不用說在企業內部實現全方位的、細致的財務管理工作，尤其是內部控制和全面預算管理的開展，這也是造成企業服務成本增加的原因之一。對于一些將保潔、保安等服務外包的物業管理企業來說，由于所需提供的服務項目較少，其財務管理的規范性更差。

（三）執行力低下，財務管理體系流于形式

好的財務管理體系需要付諸實施才能夠充分發揮作用。目前，物流管理企業在執行相關財務工作時隨意性較大，執行力較低。一方面是受到上述兩個問題的影響，另一方面則是由于內部監督機制的缺乏。近幾年，國家出臺了一系列規定來規范企業的內部控制制度，在企業內部形成監督機制，也內在的提高了財務管理的執行力度。但是，一些物業管理企業對于內部控制制度的理解不夠深入，對內部控制活動的制定僅停留于表面。以校區或者商業區的保潔為例，垃圾桶、鏟斗等清潔工具的使用與回收，并沒有制定嚴格的清查盤點等相關內部控制活動，導致物資丟失嚴重，營業成本增加。

二、加強物業管理企業財務管理精細化建設

（一）提高財務管理精細化發展意識

1、全員普及企業財務管理運作流程以及其重要意義

財務管理精細化發展需要物流管理企業全員參與，因為員工是財務管理各個具體環節的執行者。由于物業管理企業的基層員工多為年齡偏大、學歷較低人員，相對于管理層來說，對于知識的接受能力較低。因此，企業需要普及有關企業財務管理運作流程。以碧桂園某住宅小區物業管理企業為例，企業在進行流程普及的過程中，分批次、分層次的進行。以部門為單位，在部門單位內部按不同的工作能力層次來進行流程普及，并對與員工自身有關的財務管理知識進行針對性的解釋。如該企業的保潔人員，針對預算管理，企業按照計劃、編制、執行、考核、分析等順序用較為生動、形象的動畫形式予以呈現，并就考核方式進行詳細講解（對垃圾桶、拖把使用、保管等的責任考核制等），告知其考核的獎懲措施，達到“內部感化、外部監督”的效果，使其真正了解到財務管理精細化對企業發展以及自身發展的意義。

2、構建“精細化”企業文化

目前，很多大型物業管理企業都有自身的企業文化，通過企業文化來提升整個企業的服務意識以及各方面管理意識，創建品牌效應。對于財務管理的精細化發展，物業管理企業同樣可以借鑒該方式來創造一種“節約”意識，實現精細化財務管理。以某物流管理企業為例，通過晨練、喊口號的方式來提醒員工要有節約意識，按照所培訓的流程以及工作規范開展工作；通過精細化品牌效應來規范員工的工作行為。

（二）構建規范化的財務管理體系

1、外在的，制定成文的規范化的財務管理體系

精細化的財務管理，除了要創造良好的氛圍以外，還要提供規范化的操作指南，即成文的財務管理規范。首先，要結合相關法律、法規以及規章性文件。通常，上述文件都具有指導意義，但是并不具體。因此，物流管理企業還要結合自身的服務業務來制定財務管理規范。如，保潔、保安外包的企業則不用將這兩塊服務的財務管理納入到考慮范圍內，而是從整體上對其進行規范即可。其次，要更加細致，分塊制定。國家關于預算、成本、會計核算、籌資、投資等財務管理活動都有著相關規定，物業管理企業也應當將財務管理規范更進一步的劃分為相應的板塊。值得注意的是各個文件之間的銜接，避免出現不一致或者矛盾的地方。

2、內在的，實現具體操作的規范化

目前，物流管理企業的財務管理實際上可以從兩個角度來解析，一方面是人工操作，另一方面是信息化軟件操作。在人工操作方面，主要是要規范財務人員的執業行為。物業管理企業應當在提升財務人員綜合素質的同時，構建財務部門的內部控制，按照“不相容崗位相分離”、“重大財務事項聯審、聯簽”等理念來實現內部工作人員之間的監督，避免出現財務混亂、會計信息不真實的情況，尤其是一些小型的、賬務混亂的物業管理企業。在信息化軟件操作方面，尤其要注意成本核算等軟件進入的權限問題，這是一些小型物業管理企業較為嚴重的問題，擁有密碼的人可以隨時進入賬務系統，這是導致精細化管理信息失真的主要原因之一。當然，也要注意信息化軟件的日常維護和安全保護。

（三）加強執行力度，真正落實財務精細化管理

1、構建各個服務部門的內部控制，形成監督約束機制

只有將上述各項措施付諸行動，才能真正實現財務管理的精細化。物業管理企業可以通過詳細研究各個部門的工作流程來制定合適的內部控制活動，進而形成各部門的內部監督以及約束，加強財務管理精細化的執行力度。以某物業管理企業為例，對企業的各項物資（手電筒、維修工具、電棒、垃圾桶等）實行“責任承包”制度。對物資的領取和回收進行詳細的登記，以利于后期的資產盤查。對于損壞、丟失的物品按照責任制的原則予以追究，“監督、督促為主，懲罰為輔”。同時，加強部門與部門之間的控制活動。比如物資采購部門與各服務部門之間實行隔離制度，避免物資采購人員與服務人員串通，造成經營成本的增加。

2、構建財務激勵機制，進一步加強執行力度

物業管理企業應當分層次的構建財務激勵機制，不斷實現全員參與財務精細化管理。在完善的績效考核制度的前提下，對于管理層應當多以精神激勵為主。在考核其相關預算、成本控制指標的基礎上，對其提供升職、進修等精神上的激勵，促使其按照相關規定和指標完成工作。對于基層工作人員，則主要以物質激勵為主。比如薪資的提高、外出旅游的機會、家屬就業機會等。

三、結論

物業管理關系著居民日常生活質量，發展精細化財務管理是保障物業管理企業健康發展的基本條件。企業需要從思想意識、規范化管理以及執行力度等幾方面著手，從戰略角度創新管理手段，實現精細化財務管理。

作者：崔婧 單位：大連時代豪庭物業管理有限公司