規范物業管理論文

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1合理確定物業管理的定位

在物業管理中，工作人員的工資并不高，這主要是因為物業管理的人工成本比較低，而且物業管理并不是暴利行業，而且物業管理的技術含量比較低，所以，工作人員的薪酬并不高。如果物業管理單位收取過多的物業費，則會使小區的業主承受過重的經濟負擔，所以，物業管理并定位為非暴利行業，這也是物業管理的基本定位。物業公司與業主屬于雇傭的關系，業主只需要一次性交清物業費，而無需繳納額外費用，所以，物業公司的利潤比較低。另外，合理收取物業管理費對社會發展有著重要意義，物業管理單位的成立，可以緩解我國就業難的形式，而且還能提高小區的品質，有利于美化居民的生活環境。所以，對物業管理的定位，應該是非暴利行業以及吸納低廉勞動力的行業。

2物業管理的行為規范

物業管理是一項綜合性較強的工作，其包括多項工作內容，對物業管理行為的規范，可以有效改善物業管理混亂的現象，也可以緩解業主與物業公司的矛盾與糾紛，使社會的氛圍以及環境更加和諧。物業管理的亂象存在多年了，從其種種亂象中，人們已不難看出，物業服務水平高低并不是最重要的，最重要的是物業公司必須講誠信，只有物業公司講誠信，才能讓每個業主心無怨言地交納物業費。對此，社區專家舒可心認為，讓物業公司公開賬目不是目標，讓物業公司誠信起來才是終極目標，要讓物業公司拿到物業費后誠信地為業主們提供服務。對此，也可以這樣表述，業主們交給物業公司的是物業管理服務費，而不是房租。從本質上說，物業管理是一種信托行為，其實際上是業主信任物業管理公司，一起出錢讓物業管理公司管理小區的共同事務。在這種信托關系中，業主天然擁有要求物業管理公司公開賬目的權利。但是，由于絕大多數小區沒有業委會導致的業主力量的薄弱，物業管理公司歷來均以強勢應對零星業主對這一問題的要求。此次政府頒布的《撰寫規范》和《示范文本》，對物業費收支賬目公開的程序、時間、地點給出了一個標準的固定模板。盡管《撰寫規范》和《示范文本》仍有缺陷與不足，但仍可將其視為規范物業管理企業行為進程中具有里程碑式意義的事件。因為，把物業管理公司收取物業費的行為監管好了，物業管理的亂象就會逐步好轉起來，物業管理就會走上正軌。

3政府強力介入物業管理

在經濟體制變革及社會轉型時期，社會中的利益關系和利益格局均處在劇烈調整中，且社會中的利益主體也越來越多元化。在這種情況下，利益的矛盾、沖突與博弈，成為一種普遍的社會現象。在這個過程中，地方政府的職能逐漸紊亂，開始積極地充當市場利益的主體，開始兼具“政府人”和“經濟人”的雙重屬性。政府兼具的這個雙重屬性，導致了許多的市場失靈、物業管理市場的失靈，就是這許多的市場失靈中的一種。目前，我國的大部分物業管理企業與房地產開發商一樣，有著深厚的政府背景。我國目前的物業管理企業來源有三類:第一類是房地產開發商的下屬企業，與房地產開發商是“父子關系”;第二類是由政府房管部門轉制而來;第三類是完全市場化和專業化的物業服務企業。在這三類物業管理企業中，前兩類占居了大多數，第三類所占市場份額還極其微小。土地財政使城市政府既解決了財力不足和經濟發展的問題，房地產開發商和物業管理企業高額的利潤回報，因此，政府有與房地產開發商和物業管理企業站在一邊的天然傾向。

4結論

長久以來，我國物業管理市場都呈現著比較混亂的局面，這不利于和諧社會的構建，也不利于提高住宅小區的品質。物業管理單位屬于我國重要的服務行業，其通過多項維護措施，可以保證小區設施的正常使用，還可以通過綠化措施，美化小區的環境。物業管理人工成本比較低廉，而且不允許成為暴利行業，其收取的物業費具有公開性以及透明性，而且不能增加小區業主的經濟負擔。物業管理行業的成立，可以緩解我國就業難的趨勢，其吸納了大量低廉的勞動力?？傊?，對物業管理的正確定位，對物業管理行為的規范以及政府的強力介入，是提升我國物業管理的有效手段。

作者：劉學東 竇陵杰 單位：大慶市薩爾圖區友誼社區工作站