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1合理確定物業(yè)管理的定位
在物業(yè)管理中,工作人員的工資并不高,這主要是因為物業(yè)管理的人工成本比較低,而且物業(yè)管理并不是暴利行業(yè),而且物業(yè)管理的技術(shù)含量比較低,所以,工作人員的薪酬并不高。如果物業(yè)管理單位收取過多的物業(yè)費,則會使小區(qū)的業(yè)主承受過重的經(jīng)濟負擔(dān),所以,物業(yè)管理并定位為非暴利行業(yè),這也是物業(yè)管理的基本定位。物業(yè)公司與業(yè)主屬于雇傭的關(guān)系,業(yè)主只需要一次性交清物業(yè)費,而無需繳納額外費用,所以,物業(yè)公司的利潤比較低。另外,合理收取物業(yè)管理費對社會發(fā)展有著重要意義,物業(yè)管理單位的成立,可以緩解我國就業(yè)難的形式,而且還能提高小區(qū)的品質(zhì),有利于美化居民的生活環(huán)境。所以,對物業(yè)管理的定位,應(yīng)該是非暴利行業(yè)以及吸納低廉勞動力的行業(yè)。
2物業(yè)管理的行為規(guī)范
物業(yè)管理是一項綜合性較強的工作,其包括多項工作內(nèi)容,對物業(yè)管理行為的規(guī)范,可以有效改善物業(yè)管理混亂的現(xiàn)象,也可以緩解業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾與糾紛,使社會的氛圍以及環(huán)境更加和諧。物業(yè)管理的亂象存在多年了,從其種種亂象中,人們已不難看出,物業(yè)服務(wù)水平高低并不是最重要的,最重要的是物業(yè)公司必須講誠信,只有物業(yè)公司講誠信,才能讓每個業(yè)主心無怨言地交納物業(yè)費。對此,社區(qū)專家舒可心認為,讓物業(yè)公司公開賬目不是目標(biāo),讓物業(yè)公司誠信起來才是終極目標(biāo),要讓物業(yè)公司拿到物業(yè)費后誠信地為業(yè)主們提供服務(wù)。對此,也可以這樣表述,業(yè)主們交給物業(yè)公司的是物業(yè)管理服務(wù)費,而不是房租。從本質(zhì)上說,物業(yè)管理是一種信托行為,其實際上是業(yè)主信任物業(yè)管理公司,一起出錢讓物業(yè)管理公司管理小區(qū)的共同事務(wù)。在這種信托關(guān)系中,業(yè)主天然擁有要求物業(yè)管理公司公開賬目的權(quán)利。但是,由于絕大多數(shù)小區(qū)沒有業(yè)委會導(dǎo)致的業(yè)主力量的薄弱,物業(yè)管理公司歷來均以強勢應(yīng)對零星業(yè)主對這一問題的要求。此次政府頒布的《撰寫規(guī)范》和《示范文本》,對物業(yè)費收支賬目公開的程序、時間、地點給出了一個標(biāo)準的固定模板。盡管《撰寫規(guī)范》和《示范文本》仍有缺陷與不足,但仍可將其視為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為進程中具有里程碑式意義的事件。因為,把物業(yè)管理公司收取物業(yè)費的行為監(jiān)管好了,物業(yè)管理的亂象就會逐步好轉(zhuǎn)起來,物業(yè)管理就會走上正軌。
3政府強力介入物業(yè)管理
在經(jīng)濟體制變革及社會轉(zhuǎn)型時期,社會中的利益關(guān)系和利益格局均處在劇烈調(diào)整中,且社會中的利益主體也越來越多元化。在這種情況下,利益的矛盾、沖突與博弈,成為一種普遍的社會現(xiàn)象。在這個過程中,地方政府的職能逐漸紊亂,開始積極地充當(dāng)市場利益的主體,開始兼具“政府人”和“經(jīng)濟人”的雙重屬性。政府兼具的這個雙重屬性,導(dǎo)致了許多的市場失靈、物業(yè)管理市場的失靈,就是這許多的市場失靈中的一種。目前,我國的大部分物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商一樣,有著深厚的政府背景。我國目前的物業(yè)管理企業(yè)來源有三類:第一類是房地產(chǎn)開發(fā)商的下屬企業(yè),與房地產(chǎn)開發(fā)商是“父子關(guān)系”;第二類是由政府房管部門轉(zhuǎn)制而來;第三類是完全市場化和專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在這三類物業(yè)管理企業(yè)中,前兩類占居了大多數(shù),第三類所占市場份額還極其微小。土地財政使城市政府既解決了財力不足和經(jīng)濟發(fā)展的問題,房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)高額的利潤回報,因此,政府有與房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)站在一邊的天然傾向。
4結(jié)論
長久以來,我國物業(yè)管理市場都呈現(xiàn)著比較混亂的局面,這不利于和諧社會的構(gòu)建,也不利于提高住宅小區(qū)的品質(zhì)。物業(yè)管理單位屬于我國重要的服務(wù)行業(yè),其通過多項維護措施,可以保證小區(qū)設(shè)施的正常使用,還可以通過綠化措施,美化小區(qū)的環(huán)境。物業(yè)管理人工成本比較低廉,而且不允許成為暴利行業(yè),其收取的物業(yè)費具有公開性以及透明性,而且不能增加小區(qū)業(yè)主的經(jīng)濟負擔(dān)。物業(yè)管理行業(yè)的成立,可以緩解我國就業(yè)難的趨勢,其吸納了大量低廉的勞動力??傊瑢ξ飿I(yè)管理的正確定位,對物業(yè)管理行為的規(guī)范以及政府的強力介入,是提升我國物業(yè)管理的有效手段。
作者:劉學(xué)東 竇陵杰 單位:大慶市薩爾圖區(qū)友誼社區(qū)工作站