物業管理公司財務管理問題分析

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一、物業企業的財務管理在企業體系中的重要地位

財務管理是對企業資金流向的綜合性管理,其涉及企業的各個經營體系之中。物業管理企業資金的各項活動都離不開財務管理,物業企業經營過程中的每一環節都離不開財務的反映和調控。公司的經濟核算、財務監督,更是企業內部管理的中樞。財務管理對企業各個經營領域都具有重要的影響。一般來說,物業企業財務管理的目標是企業經營活動的出發點與落腳點。因此,物業企業的財務管理在企業經營管理中具有十分重要的戰略地位。

二、物業企業財務管理存在的一些問題

(一)物業企業的領導者重業務而忽視財務管理

物業企業的領導者多是從物業企業的基層工作者中晉升到目前的領導崗位上來的,或至少長期奮斗在企業業務第一線,他們具有豐富的實踐工作經驗,重視企業的日常經營管理和業務拓展,在他們的潛意識里面往往認為業務是決定企業生存與發展的根本動力,缺乏現財觀和科學的經營戰略,對財務管理在企業管理和發展過程中的作用沒有足夠的認識,因而不重視財務管理工作。

(二)物業企業的財務人員素質較

低物業企業的財務人員素質普遍較低,這主要有以下三點原因所致:一是物業企業由于是微利甚至是虧損企業,不能吸引人才;二是由于物業企業屬于服務性行業,一些企業特別是中小企業的領導者認為財務人員只要會簡單的收支、記賬即可,不需要太高的業務技能;三是部分物業企業在選拔任用財務人員時并非選賢任能,公平競爭,而是任人唯親,安排一些不具備相應會計技術資格的所謂“聽話”財務人員擔任會計機構負責人,迎合領導的意圖做賬。比如,筆者接觸到的物業企業,財務負責人不了解業務的來龍去脈,只是一味地簡單記賬,將本屬于資本性的支出記入日常的收益性支出;有的集團企業性質的物業企業成本費用在各分、子公司間列支混亂,導致公司間的收入、支出不相匹配等財務處理不規范現象。不規范的財務處理對于正確評估企業經營效益、反應企業實際的財務支出狀況等都具有不利的影響。通常來說,企業財務管理的質量與財務負責人職業素質的高低具有直接關系,高素質的財務負責人會帶動高效的財務團隊。

(三)財務工作缺乏細化管理和日常監督

物業企業特別是中型以上的物業企業所核算管理的小區往往是多個,而財務對于收入的核算只核算到某個小區,而對于具體到每個小區的每棟樓、每個業主的費用收繳情況完全依賴于各個小區的手工臺賬。由于對企業所經營管理的各個物業小區缺少細化管理和日常監督,為一些物業小區的負責人違規操作現象給以可乘之機,比如有的企業對小區負責人的績效考核只注重經營收入而疏于對代收代付款項的考核,于是出現了一些小區的負責人指使收費員將收到的代收代付的款項開成物業管理費的票據現象,增加小區負責人的經營業績,但記入企業往來款項的代收代付賬目卻出現了嚴重虧損。

三、應對物業公司財務管理問題的對策建議

(一)提升企業內部相關領導的責任意識

企業應定期舉行管理培訓,加強領導及員工對于財務管理重要性的認知,設置完善的財務機構,加強會計、財務工作人員的決策參與力度,重視財務人員提出的各項建議,尤其是集團企業,財務人員在企業決策的前期介入對于企業收入、支出的合理分配是至關重要的。

(二)建立、健全物業公司內部財務管理制度,并使之得到持續有效地貫徹執行

物業管理企業應根據國家統一規定,結合自身的經營宗旨和內部管理要求,制定規范企業內部財務活動的《財務管理辦法》。同時,還要不斷細化完善這項制度,配以與財務管理有關的分支管理辦法,如《收費管理辦法》、《小區臺賬管理辦法》等等;對小區管理者的業績考核,既要包括對經營收支的考核也要對代收代付等款項的收支平衡進行考評,制定切實可行的獎懲措施;對小區臺賬、上交的各種財務資料進行日常核對;對小區的收入進行定期與不定期的監督檢查。詳細、科學的財務管理制度是企業實現系統、全面、有效財務管理的基礎,物業管理企業只有建立一套完善、科學的財務管理體系,才能規范企業自身的財務經營行為,加強企業自身的財務約束,保證物業企業的健康有序發展。有了健全的財務制度筆者認為關鍵還在于持之以恒地貫徹執行。有章可循、有法可依是財務管理執行的基礎,如果財務制定只停留在理論構建階段,不進行實際的貫徹執行,對企業來講,也就失去了它存在的意義。

(三)提高會計人員素質,規范和健全企業會計核算的基礎工作

規范化的財務、會計核算是保證企業財務合理正常運行的基礎,其也是指導管理者作出正確財務決策的先決條件。因此,提升財務會計人員的職業技能與素質是保證財務工作正常進行的基礎。可采取的措施有:保證會計人員每年完成財政部規定的會計繼續教育學習,定期或不定期的對會計人員進行培訓,使有關人員了解和吃透國家有關財政政策和法規,更好地執行國家有關的會計制度;健全會計機構,按業務的需要配置會計人員,會計人員上崗必須符合國家規定的要求;按新制度規定正確設置和使用會計科目,填制和審核會計憑證、登記賬簿、編制財務報告,及時提供合法、真實、準確、完整的會計信息;依照財經法規和財務制度進行會計核算,實行會計監督。

(四)細化物業企業的財務管理工作,加強對所管轄的各物業小區的日常財務監督

北京市住建委出臺政策,規定自2011年1月1日起物業管理企業要定期公示物業服務項目收支情況。這給物業企業的財務管理工作提出了更高的要求。財務人員必須將會計核算進一步細化,將收支按所管轄的物業小區分類核算,特別是成本、費用支出的核算,需要平時的日積月累。如果日常的支出沒有分清是哪個物業小區的,那么待到下年年初統計各小區物業服務收支情況時,財務工作是非常被動的。為了規范和加強對所轄物業小區的日常財務監督,財務人員要定期與不定期的對物業小區的收入臺賬進行檢查和監督,與會計賬簿進行核對。另外在企業經濟效益及人員素質允許的情況下,引進物業收費管理軟件,實行信息網絡化辦公。這樣有利于企業管理者和財務人員對各個物業小區的實時監控。

四、結論

做好物業企業的財務管理工作,不能僅靠財務人員的一己之力,需要各級領導和所屬單位的各個部門全員參與,抓基礎,促創新,讓財務管理工作助推物業企業管理向著專業化、系統化、智能化發展。

作者：白松艷 單位：北京通州房地產開發公司