淺談我國物業管理發展新思路

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一、深化改革，轉變觀念，適應新形勢發展的需要

1.抓好機構改革，規范工作職能

（1）深化人事制度改革，實行全員競聘制。充分發揮每個人的特長和聰明才智，各個崗位自由競爭。行政部門，對內是物業管理中心，實行企業化管理。施行符合市場規律的薪酬機制，注重工作業績，按績效和貢獻取酬，激發干部職工的工作積極性。（2）建立新的結算制度，推行服務費用結算。財務預算實行分類管理：一是對編制內的人員經費、共用經費以及現有離退休人員經費等基本支出，由市財政局按事業單位的有關政策規定予以核定，納入財政預算。二是對物業中心非經營性服務和保證所需項目經費，每年由物業中心向臺申請預算，在臺領導批準預算內資金由財務中心下發，預算外資金上報臺批準后，按物業中心簽訂合同費用支付。三是經營性實體實行獨立核算，自負盈虧。

2.進行全員培訓，提高服務意識。

（1）定期進行職業培訓。做好中心管理和技術崗位人員的培訓與考核，有效提高業務水平，同時加強全體人員特別是外聘員工的政治思想和職業道德教育，培養正確的是非觀和職業觀，保證職工隊伍團結穩定，齊心協力完成好各項工作任務。（2）中心質監科按照《物業中心工作質量標準》加強督察力度，按要求填寫檢查記錄。發現重大問題，及時報告部門和中心領導。對工作中查出的質量問題及時復驗，對入住單位提出的合理投訴認真核實及時整改，把服務質量標準不斷推向新高度。（3）每年以科隊為單位簽訂《安全協議書》；冬季做好“清雪預案”；汛期做好“防汛預案”；每年7～9月組織“百日安全優質服務月”活動，激發每個員工的責任感，充分調動工作積極性，使物業中心各項工作很好地完成。

二、科學管理，開源節流，向管理要效益

1.人員配置科學，節約成本人員中心人力資源科制定了崗位質量標準、員工守則、工作質量評分標準的規章制度。通過對職工每天的勞動崗位、勞動時間、勞動強度等進行科學的測算，來定崗和定編，人事部門嚴格按照編制進行招工、考核、錄用，避免人員過多造成的成本浪費。

2.財務嚴格監管，做好成本核算財務部門在資金管理上，加強了獨立核算和成本核算，進一步完善各項內部控制制度，加強財務監督。按照市場化管理標準，推進現有資源有償使用的管理模式。加強預算管理，做到事前預測、事中控制、事后檢查。對各部門的經費使用情況及時進行準確核算，合理控制支出，確保完成經費節約指標。

3.工程公開招標，杜絕貪污腐敗加強對工程項目及資金管理的審核和監督，建立一萬元以上進行公開招、投標制度。技術部門和財務部門共同組成招標小組，通過對資金的多方監管，使資金使用透明化，通過招標選出相對質優價廉的單位承攬工程，努力實現資金效益最大化。

4.技術監管，把好采購質量關中心質量技術監督部門，加強技術與質量管理，做好設備檔案登記工作，對設備更換、維修、保養等環節做好記錄，提高運行效率、利用率和完好率。對大宗物品實行統一采購，貨比三家后，采用招標的形式，確定供貨商，與之簽訂供銷合同，要求供貨商按批發價供貨，大大降低了進貨價格，僅此一項就大大減少了經費開支，由原來每月購置物品需20多萬元降至5～6萬元，同時在職工思想中逐步形成了“只買對的，不買貴的”的節約理念，杜絕不必要的浪費。

5.管理科學，控制材料流失中心庫管科加強物品管理，實行以舊換新的物品領用制度。根據實際情況，嚴格出入庫管理、根據實際用貨需求和商品類型，適時采購，既保證物業服務及維修工作順利進行，又減少了庫存積壓物品。通過以上措施大大減少了材料流失和不必要的浪費。

三、積極探索，大膽實踐，不斷推進現代企業制度

1.積極承攬天津廣播影視傳媒學院物業管理工作我們曾接手了一個集冷暖、環境衛生、食堂供餐為一體的項目，歷時兩年的物業管理運作，雖然在后來的競爭中以失敗退出，但是學到了很多寶貴的經驗，也總結了教訓，為今后的市場競爭打下了基礎。

2.積極組建廣電禮儀團隊，為天津廣電物業乃至廣電集團打造了一個良好的品牌形象天津廣電物業禮儀團隊成立幾年來，先后完成了50多次大型頒獎活動以及對中央宣傳部領導、市領導、國際友人的接待任務，得到各級領導的認可和好評。如：在央視大型電視連續劇《辛亥革命》首播新聞會、“中國原創歌曲獎大型頒獎晚會”、“天津電視臺歷年廣告年會”、“中國旅游產業節”、“達沃斯論壇市民選拔賽”、“天津意式風情街意大利電影節”等，這支隊伍已成為廣電一道獨特、靚麗的風景線。目前，會議、大型活動應接不暇，既達到了服務一線的目的，擦亮了廣電品牌，又擴大了物業有償服務領域，增強了廣電物業的市場競爭力。

3.外包天津職業大學學生食堂經營項目通過競標承攬了職業大學學生食堂餐飲服務的經營權。物業中心再以內部承包的形式把該項業務承包給職工，并與職工簽訂承包協議，年終按照既定經營任務的指標進行考核，完成任務或超額完成任務，按比例給予獎勵，沒完成承包任務，損失與物業中心共同承擔。在這個經營項目中我們廣開思路，為減少經營壓力，把承包的食堂空間分割成若干區域，部分區域采取再分包的方式，分包給有衛生許可資質的人員去經營，并簽訂承包租用合同，很快回籠了部分資金相互競爭，豐富了學生食堂的菜品，使服務進一步上水平。在經營中，我們以科學管理，合理降低消耗、向優質服務要效益，不斷提升服務質量，得到了校方的滿意，拓展了廣電物業的經營。

4.深挖社會資源，與薊縣水廠合作開發了桶裝水業務在滿足集團及編播一線職工喝上放心水的同時，我們積極開發外部市場，進一步推廣“傳媒清泉”品牌，除了在廣電集團行業內部推廣外，還不斷占領外部市場，目前每年能夠實現收益十萬元。

5.實行公司化管理，進一步向市場化邁進我們體會出，只有在管理手段、服務機制和運行方式等方面發生實質性的變化，才能跟上市場的節拍，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。天津電視數字大廈2010年正式落成，為了加快向市場化邁進，對新大廈大膽嘗試用公司化管理的模式管理物業服務。在提高服務水平基礎上，增加服務收益，使物業真正走向市場化，接受市場的挑戰和挑選，并在市場中歷練，真正找到自己的位置。我們的管理體制實行經理負責制，下設綜合服務部、秩序維護部、設備維保部三個職能部門，人員全部企業化管理，物業服務按面積進行有償服務，經濟收益按照服務質量，業主給付的物業費用給付。目前已運作三年，在這三年的摸爬滾打中，我們在經營、管理、維護等諸多方面都收益良多，為我們今后進一步參與市場競爭增添了信心與勇氣。天津廣電物業有限公司已醞釀申報ISO9000質量服務認證體系，規范自己，進一步提高競爭力。

廣播影視事業每前進一步，都飽含著廣電物業人的辛勤汗水與付出。我們靠自己的雙手，用鍋碗瓢盆、柴米油鹽，奏響了廣電后勤保障服務工作最動聽的樂章，也探索出新的管理思路和方式，為提高競爭力打下了堅實的基礎。

作者：張美華 單位：天津廣播電視臺物業管理中心