物管公共設施維護問題分析
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一、業主產權分散
在一些老舊小區，通常有住房產權結構復雜，房屋多樣化的遺留問題。除了正常住宅外還可能存在大量商用房、車庫、倉庫、辦公用房等，房屋可能存在住宅和經營房屋混雜錯亂的現象。并且住房的產權可能存在商品房、回遷房、商住房等多種形式，而房屋的產權人也可能有普通居民產權、單位產權（包括公共事業單位等）、公共設施產權（政府設施、銀行等）、企業產權等。居住人群不同，人的生活水平和消費意識差距很大。這種產權人以及房屋的多樣化結構導致小區物業管理的困難，其收費標準混雜，產權人管理意見分歧較多，都使得對該小區進行良好的物業管理存在較大挑戰。
二、法規缺失
國家建設部出臺的對物業共用部位共用設施維修基金管理辦法中，規定了用于物業共用部位、公共設施維修、大中修、更新等的維修管理基金，應當由購房者按照房屋價格的一定比例在購房時同時繳納，而有的地方政府規定該基金由承擔建造的開發商和業主共同承擔。近年來建造的商品房除了預留的公共維修基金以外，一般都在每月的物業費用中收取了一定數額的公共維修補充經費，收取額度較少且對車庫、倉庫等小區設施并沒有收取。而因為沒有相應的法規說明，由于時常繳納了物業管理費用，居民業主認為小區所有設施（包括業主室內設施）都歸責于物業管理公司維修維護。并且由于對維修維護經費的需求數額不甚了解，業主時常交納小量的公共維修金在小區新投入使用的頭幾年還夠用，隨著年歲的增加，公共設施設備的維修費用也就日益增多，而公共維修經費的收取標準還維持十幾年前的水平，就出現公共維修金收不夠支的情況。
三、經費收取困難
物業管理維護維修的費用收取涉及到開發商、業主住戶、業主委員會、物業管理委員會、物業管理公司等多方面的利益，各方意見見解都處在各自立場之上，對于小區設備維護維修以及更新換代的問題，小區維護維修經費的籌集收取問題，都難免出現觀點沖突。當一些缺少維修經費的小區公共設施例如電梯，或者高低配電設備等出現老化而需要更新時，征求各方同意和進行設備更新就是一個艱難的過程。首先可能要對設備是否更換進行投票，征求各方意見；如果獲得通過還需要表決換幾個設備，換什么價格的設備，換什么品牌的設備等等。即使通過之后對維修費用的收取也是一個繁瑣的過程，如此對小區公共設施進行更新經常會耗費多達1－2年的時間。對于一些容易產生安全隱患的隱蔽設施，例如水、電、氣等，過長的維修表決時間會帶來難以預料的后果。針對經費收取的困難，物業管理中應當和小區業主委員會以及物業住戶積極溝通，力爭解決以下的問題：
1．經費如何收取。首先，應當對國家規定收取維修基金給及政策上明確的定義。對于商品房，明確規定從售房款從提取一定比例的金額作為維修基金，并且要將具體的數額公之于眾。而對于共有住房，則從職工所在單位自己按照規定收取和繳納。并且在收取維修基金時，要按照房屋的材料結構類型（鋼結構、磚木結構）以及其維修維護的難度，和普通住宅、別墅、高層商住樓等不同的房屋類型，按照建安造價分類分標準征收，以體現公平合理的原則。其次對于部分建造于國家法規頒布以前老舊小區，更是缺乏公共設備維修基金這一項經費來源，且平時每月向業主征收公共維修金的收費標準與新建小區一樣（0．2－0．3元／㎡），而舊小區公共設施設備的維修量多、日常公共維修金往往收不夠支。造成每次要維修就要按法定程序表決、收費、才能維修。這不但使得公共設施設備大修無法及時，給廣大用戶日常生活帶來不便，還存在很多安全隱患。所以應該建立一定數量的“公共維修周轉金”，“公共維修周轉金”一旦使用就應該及時征收補上。這方面的規范需要政策法規上對于新舊小區進行界定，并對收取經費的標準予以區分，對于公共維修資金的補充收取辦法和額度做出合理的規定。并且在制定收費標準時需要充分考慮到根據公共設施老化速度，以及根據社會物價的波動而實行的動態調整維修維護經費策略，以保障公共設施日常維護費用的充足。對于那些使用年限已到，無法維修使用的公共設施設備的更新改造費，可以進行公告公示后大多數無異議情況下，強制分攤收取（所有情況都要等經成百上千戶業主表決并經半數以上業主通過再分攤收取是很困難的）；對長期拒不繳納公共設施設備的更新改造分攤費用的業主要有具體的約束手段，避免形成交錢與否都可以享受同樣的公共設施設備，例如對電梯維修的不繳費用戶不發放電梯乘坐卡等；對那些使用年限已經到期并容易產生巨大安全隱患的設施設備政府要強制限時更新改造，小區公共維修金不足時應采取應采取先由政府相關部門協調墊資更新改造，再強制分灘收取費用的方法，以免進行表決的時間過長而造成設備的安全隱患對居民生命財產造成威。再次，物業管理公司應當在入駐管理小區時積極和小區業主委員會積極協商，依據小區公共設施的使用年限和使用狀況，動態調整對小區公共設施維修費用的征收標準。如果在小區公共設施出現問題時再向小區業主告知并且攤派收取，一則可能一次性收取費用較多，容易引起業主的反對情緒，二則費用收取周期過長可能會影響設施的及時維修更新，對小區業主的生活以及人身安全帶來隱患。按照小區公共設備使用情況對維修金進行動態調整收費標準，既能有效地收集到維修經費，又能及時的調用經費對設施進行維護，讓小區用戶切實的感受到物業管理工作的成效，起到對物業管理的促進作用。由于業主委員會的權威性往往不能服眾，在必要時可根據小區的實際狀況尋求當地政府相關部門的協助，針對小區的公共設施情況進行勘查和公布，以達到公正和權威的效果，降低經費收取的難度。
2．如何對經費管理。物業管理公司收取到的維修經費以及國家規定的維修基金，關系到業主、住戶的切身利益，在使用和管理上需要進行嚴格把關。經費可以由當地物業管理部門協同小區業主委員會進行監管，并且按照物業公司計劃，業主代表審查，金融機構撥付款項等程序嚴格執行，并且將經費的使用以及結余情況進行定期的公示，以便廣大業主住戶進行核查。公共維修金在大多數物業管理企業中都實現了由物業企業代收代支、按幢建帳、定期公布、接受業主的監督程序，在使用上已日見規范。對于資金的運轉和使用狀況如果業主有疑問，還可以委托專業的金融機構進行審查，以免由于業主普遍對于資金審查的專業知識不甚了解，從而出現物業管理公司對維修經費進行非法挪用的情況發生。