儲藏室物管問題分析

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一、小區儲藏室的權屬界定

《物權法》第三十九條規定：“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。”也就是說，業主只有擁有儲藏室的合法產權，才能依法享有對儲藏室的完全支配權和收益權。因此，要想弄清楚儲藏室的相關物業問題，首先必須界定儲藏室的所有權。根據相關法規，目前小區儲藏室在權屬界定上，大致可分為三類：

（一）產權歸開發商即建設單位所有。該類儲藏室的主要特點：一是應有政府規劃部門批準的小區配套建設規劃，功能和用途明確；二是能夠證明開發商（或建設單位）未將其建設成本平均分攤到購房業主的商品住宅銷售成本之中，其建設標準符合設計要求；三是建成后開發商已對其進行了產權登記。根據《物權法》及相關解釋，該類儲藏室屬于小區專有部分，產權人對其享有完全的支配權和收益權。

（二）產權歸小區全體購房業主共有。該類儲藏室的主要特點：一是未經規劃部門批準；二是已將所有建設成本分攤到了商品住宅的銷售成本之中；三是開發商無法獲得房產部門的產權登記；四是利用小區公共建筑面積里的空地、配套用房、地下室、隔空層、自行車停車位等經區隔改造而建。根據《物業管理條例》等相關法規，該類儲藏室的產權、支配權、收益權應該歸小區業主共有。

（三）產權屬人防工程歸國家所有。《人民防空法》規定，人防工程屬國防資產歸國家所有。《人民防空工程平時開發利用管理辦法》第3條規定：“人民防空工程平時開發利用應當堅持有償使用、用管結合的原則，平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”根據現行政策法規，居民住宅小區開發，建設單位均必須按一定比例籌資建設地下人防工程。目前，在一部分新舊小區中，客觀上存在著在不影響人防通道、功能使用和主體工程架構的前提下，開發商或前期物管企業或業主大會（業主委員會）利用人防邊緣場地區隔建設地下儲藏室的現狀（暫不討論其建設的合法性）。

二、目前小區儲藏室物業權屬中存在的主要問題

(一)開發商將業主共有物業“贈送”給少數個人從中牟利。目前，許多“購房送儲藏室”、“購房送面積”促銷的開發商，其宣傳中所謂的“贈送”面積，建設成本往往已經分攤到了該項目所有住宅商品房的銷售價格之中，但并沒有計入產權面積。所以，從法律上講，開發商所“贈送”的建筑面積，應是該項目購房業主的共有物業，但卻被開發商“送”給了少數業主享用，而自己則從抬高的房價中謀取暴利。

(二)開發商或前期物管企業擅自處置業主共有物業從中牟利。目前，許多開發商或前期物管企業，往往利用一般業主不了解建設規劃的特點，未經大多數業主同意，就擅自將本屬于全體業主共有的部分物業場地、地下隔空層等改造成住宅的配套儲藏室，并擅自進行銷售或出租，將其收益納為己有。

(三)開發商利用二次銷售部分人防工程使用權之機非法牟利。由于開發商作為住宅商品房的生產者，其房屋銷售完畢后，也就沒有再繼續經營管理的必要（仍必須承擔質量責任）和能力，因此在商品房開發成本核算中，一般開發商均會將其先期投資建設的民居地下人防工程資金，納入住宅開發的成本，也就是說，在一般的住宅商品房銷售價格中，已包括了人防地下工程建設資金（參見《南京市商品房作價辦法》），商品房賣出后，投資人其實已不再是開發商而是全體購房業主。但目前不少先期擁有住宅地下人防工程車位和儲藏室的開發商，卻往往會利用二次將住宅地下人防工程部分使用權銷售給具體業主的機會，將其二次銷售的全部收益據為己有，嚴重違反了《防空法》誰投資誰使用誰收益的原則。

三、關于小區儲藏室物業服務收費和收益分配的認定

依據相關政策法規，小區物業管理公共服務費前期一般執行的是政府指導價，按服務標準等級收取；業主大會成立后一般是在參照政府指導價基礎上由業主大會（或業主委員會）與所聘物管企業以合同形式商定；小區的代收代辦服務費執行市場價，一般由物管企業向委托方收取，不得向業主收取；小區的特約服務費執行市場價，由物管企業與業主單獨簽訂協議收取。小區儲藏室從物業服務性質看，應該屬于公共服務類。由于目前的相關法律法規對儲藏室的物業服務費以何種形式、何種標準收取以及收益權歸屬沒有進行細化和明確，這就引出了儲藏室物業服務收費上的許多爭議和矛盾。但根據現有相關政策法規，筆者以為有幾個原則還是可以堅持和把握的。

（一）對產權儲藏室應該執行物業管理服務收費。根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第九條規定：“凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。”既然不計入公攤面積，那么物管企業對此類區域提供的公共服務理所當然應該收取服務費。

（二）產權儲藏室的物業服務收費不應該高于住宅收費標準。產權儲藏室作為普通住宅可有可無的附屬設施，無論從其所處區域、用途、功能，還是從其建設成本、規格、標準上講，與普通住宅都存在著很大的品質上的差距，在服務標準和服務要求上也不可能高于住宅。因此，其物業管理公共服務的收費標準自然無任何理由高于住宅公共服務的收費標準。

（三）未獲得產權證的非人防儲藏室業主不應交納物業管理公共服務費。根據《南京市物業服務收費管理實施辦法》第十四條第二款規定：“物業管理公共服務費以法定產權面積（房屋所有權證登記的建筑面積）計算；未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋不得收取公共服務費。”因此，凡是使用業主未獲得產權證的儲藏室是有理由不繳納物業服務費的，即使該儲藏室有產權證，也應該由產權證的持有人交納物業管理服務費。

（四）業主共有物業儲藏室不應再收取物業服務費。根據現有法規規定，業主交納的物業管理費已經包括了業主共有物業的所有區域，而業主共有物業儲藏室一般均是利用業主共有區域建設的，因此在業主已經交納的物業管理服務費中，應該已經包含了此區域的服務費用，不應該再重復收費。至于業主共有物業儲藏室向具體使用人收取的購買使用權收入和其后按使用階段（月、季或年）收取的租金收入，則應按相關政策法規規定納入業主共有物業的共有收益進行分配。

（五）人防工程儲藏室物業管理服務費收益應歸全體購房業主。人防工程儲藏室（含停車位）計入的產權面積依照法律規定歸國家所有，并且按規定不得納入購房業主的公攤公用建筑面積計算（參見《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》），因此物業企業向擁有人防工程儲藏室真正實際使用權的少數業主收取物業管理公共服務費是完全合情、合理、合法的。但由于一般住宅地下人防工程的真正投資人和收益人是全體購房業主，因此該類儲藏室（包括停車位）的物業管理服務收益，不應該歸物業管理企業所有而應歸小區全體購房業主。

四、關于小區儲藏室物業管理收益監管的幾點建議

（一）政府價格主管部門應對小區銷售樓盤的物業成本進行成本價備案監管。根據相關規定，目前普通住宅商品房銷售執行的是市場價，即房屋銷售的定價權由開發商自主決定。國家和地方政府價格主管部門目前僅是對普通商品房銷售過程中的明碼實價實行了備案監管。由于住宅商品銷售，直接涉及到開發商是否有對購房業主后期的共有物業利益進行侵害，如果不了解開發商住宅定價過程中的價格構成，根本就無法判斷開發商是否對業主共有物業進行了怎樣的成本分攤，更無法判斷是否存在牟取暴利可能。為此，筆者建議，作為政府部門，對像商品房之類價格昂貴又是涉及到百姓安居樂業必然追求的重大民生利益的商品，必須責成政府價格主管部門對開發商的商品房銷售價格成本構成實行備案監管，因為唯有如此，才能真正維護和保護廣大購房消費者的合法權益。

（二）在現有的房屋銷售明碼標價備案監管過程中，政府價格主管部門應進一步要求開發商公開更多的商品價格交易信息，特別是像儲藏室、停車位等交易中產權易于混淆又最容易侵害到購房業主共有物業利益的附屬商品信息。筆者認為，開發商在銷售樓盤和交易儲藏室、停車位的過程中應主動向業主公示房屋建設項目的相關資質、規劃審批、預售許可證、銷售許可證、備案證明等相關定性資料，及時公開儲藏室、停車位的位置、用途、銷售價、承租價和必須事先聲明或告知的相關購買（租賃）協議的主要內容等信息，以徹底解決購房業主在與開發商進行的附屬商品交易中信息不對稱的局面，更好地維護自身的合法權益。

（三）各級政府價格主管部門應進一步完善相關政策法規。建議將儲藏室的物業收費等問題，象小區停車收費一樣，在政府價格主管部門的相關規范性收費文件中做出進一步的細化和明確，這樣既利于開發商或物管企業加強自律，也便于業主維權。

（四）政府相關部門應充分發揮業主委員會在小區物業管理中的維權主導作用。業主委員會擔負著監管物業服務企業收益、服務質量，依法維護全體業主共有物業利益的重要職責。但由于政府相關部門目前一方面對小區業主政策法規宣傳不夠，業主對業主委員會的重要性認識不足，不夠理解和支持，業委會成員的積極性得不到保護，造成許多小區實際上長期停留在前期物業階段，業主的知情權、監督權和應有的共有物業利益受到損害；另一方面對已經產生業主委員會的法律法規培訓指導不夠，業主委員會自身對相關法律法規和政府規范性文件不熟悉，從而也造成了一些小區業主委員會不能很好的代表和維護業主的共同利益。因此，如何進一步發揮好業委會在小區物業管理中的主導作用，也是解決小區儲藏室等問題的重要關鍵。