小區(qū)物管問題對策研究

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1目前城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及主要問題

1．1物業(yè)管理費的繳納問題

從物業(yè)管理出現(xiàn)的那一天起，物業(yè)管理費的繳納問題就一直困擾著物業(yè)從業(yè)人員。分析其中原因應該是兩方面的。一是業(yè)主對物業(yè)管理缺乏認識。業(yè)主認為繳納了物業(yè)管理費，那么物業(yè)服務企業(yè)就應該對房子全權負責，這使得物業(yè)管理企業(yè)無形之中承擔了很多原本不屬于企業(yè)的義務。大多數(shù)人認為物業(yè)就是搞搞綠化、維護治安、維修一下設施等低資本的服務性工作，根本不需要什么經(jīng)費，因此拒絕繳納物業(yè)費。二是物業(yè)服務企業(yè)自身管理服務不到位。物業(yè)服務企業(yè)為追求利潤，巧立名目收取各種不該有的物業(yè)費，使得業(yè)主對物業(yè)失去信心；物業(yè)服務企業(yè)員工素質(zhì)不高，對于業(yè)主提出的問題不能及時解決甚至置之不理，使業(yè)主不愿交納物業(yè)費。

1．2開發(fā)商的遺留問題

從多數(shù)的物業(yè)管理糾紛中可以看出，很多的糾紛并不是物業(yè)服務企業(yè)的問題，而是由于房屋質(zhì)量差，園區(qū)環(huán)境宣傳與實際不符等開發(fā)商的遺留問題。開發(fā)商為了促進房屋的出售，不切實際的宣傳房屋的質(zhì)量好，小區(qū)的環(huán)境最適宜人居住。等到人們?nèi)胱?，出現(xiàn)墻面裂縫，墻皮脫落等問題時，開發(fā)商早已人去樓空，這部分責任業(yè)主只能強加到物業(yè)企業(yè)身上。但是，由于房屋維修費很高，物業(yè)服務企業(yè)根本無力解決，以至于業(yè)主對物業(yè)產(chǎn)生不滿的情緒，其主要的方式就是拒交物業(yè)費。再者，由于現(xiàn)在很多的物業(yè)企業(yè)與房地長企業(yè)是“父子關系”，物業(yè)對于開發(fā)商的問題遮遮掩掩，也容易造成業(yè)主不滿的情緒。

1．3政府對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管不到位

物業(yè)管理涉及面很廣，物業(yè)管理的順利進行，需要有政府部門的監(jiān)督與管理。但是，由于物業(yè)管理是一門新興行業(yè)，因此無論在法律，還是在政策制度方面，政府都還沒有建立相對完善的體系。以至于出現(xiàn)業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的相關規(guī)定不完善，物業(yè)行政主管部門沒有相應的處罰權，監(jiān)督物業(yè)收費制度不健全，處理物業(yè)投訴無法可依等現(xiàn)象。使得物業(yè)管理暫處于無監(jiān)管狀態(tài)，不利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

1．4物業(yè)管理法制不健全，政策體系不完善

目前物業(yè)管理行業(yè)缺乏國家權威性的物業(yè)管理法律，使得物業(yè)管理活動的責任主體法律地位不明確、法律關系不清楚、權利義務不清楚等，導致現(xiàn)行的住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在很多的弊端，以至于物業(yè)管理活動中不斷有矛盾產(chǎn)生。因此，建立正確、公正、符合實際的物業(yè)管理法律，是解決物業(yè)矛盾糾紛的必要手段，是實現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的基本前提。

2解決住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的相關對策

2．1轉變業(yè)主觀念，提高其物業(yè)管理有償服務意識

物業(yè)管理企業(yè)是微利運營的企業(yè)，物業(yè)管理費是其重要的收入來源，是物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量的重要保證。政府要加大宣傳力度，通過各種形式的宣傳，提高業(yè)主對物業(yè)管理有償服務的意識。充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，盡可能多的把條例的主要規(guī)定讓大家閱讀。從而使業(yè)主對物業(yè)管理的相關法規(guī)有更多的了解。多辦一些宣傳、咨詢活動，提高業(yè)主的自我管理意識。同時，也應該明確物業(yè)管理收費名目，加強對物業(yè)管理行業(yè)亂收費的監(jiān)管，促進業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的相互理解。

2．2抓好隊伍建設，全面提高物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)

在城市住宅小區(qū)居民高質(zhì)量生活的要求下，物業(yè)從業(yè)人員必須學會運用科學化的管理和先進的維修技，為社區(qū)人員提供一個高效、優(yōu)質(zhì)、舒適的生活環(huán)境。因此，物業(yè)公司應該加大力度，注重對人才的培養(yǎng)。根據(jù)不同的工作性質(zhì)，為員工提供有針對性的業(yè)務培訓和技術培訓。公司員工必須帶證上崗，以利于公司的考核及業(yè)主的監(jiān)督。企業(yè)自身應創(chuàng)出自己的品牌，樹立良好的企業(yè)形象，提高企業(yè)的核心競爭力。

2．3完善物業(yè)管理法律、法規(guī)體系

沒有規(guī)矩不成方圓，為保證物業(yè)管理工作的正常開展，必須加強物業(yè)管理的立法工作。明確政府物業(yè)主管部門的職責分工，明確對物業(yè)管理指導與監(jiān)督的地位；完善物業(yè)管理法律與國家其他相關法律法規(guī)的互相銜接，使物業(yè)法律成為國家法律體系不可缺少的一部分；對于已出臺的物業(yè)法律法規(guī)，應結合相關地方特性，抓緊制定出相關的規(guī)章制度和行為規(guī)范。為了使物業(yè)管理工作有序、健康的開展，也為了使物業(yè)管理政府部門、物業(yè)管理企業(yè)及廣大業(yè)主有法可依、有法可循，物業(yè)管理相關的法律、法規(guī)體系必須盡快完善。城市住宅小區(qū)物業(yè)管理作為一門新興的行業(yè)，雖然在其發(fā)展的過程中存在著種種難題。但我們依然相信隨著社會的不斷發(fā)展，城市居民對物業(yè)管理認識的不斷提高，物業(yè)管理必然能突破各種困境，邁向一個新階段。