人居建造環境設施管理

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一、設施管理的由來

“物業管理”這一被現代中國人稱為“朝陽產業”的新興行業，登陸中國大陸僅25年的時間，其發展卻是異常迅速。全國物業管理的覆蓋面積已占物業總面積的40%以上，經營物業管理的企業已達27500多家，從業人員超過了230萬人。然而，這一公共事務性的管理事業在世界上卻已走過了150年的發展歷程。應該看到，物業管理作為城市管理的一部分，對城市的進步和發展以及人居生活水平的提高都起到了積極的作用。隨著經濟全球化趨勢的逐漸形成，城市化進程的加快，產業經濟向知識經濟發展，城市的可持續發展成了人們普遍關注的問題。人們對生活質量、工作環境和效用的要求越來越高。那種用“PropertyManagement”命名的，以對房屋“保值、增值”為主要目標，以“對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，以及維護相關區域內的環境衛生和秩序”為服務內容的所謂“物業管理模式”，已無法滿足智能建筑、綠色建筑、生態社區的專業化管理以及建立“高效、安全、健康、舒適”的人居環境的服務要求。同時，對一些功能比較單一的公共物業和設施來說，采用類似于香港“公共屋村”的管理模式亦不能滿足使用者的需要。20世紀70年代，美國人從他們在對軍事部門、政府部門以及高等院校的管理經驗中得到啟發，從事物業管理的職業經理人、科技工作者以及高等院校的教授們根據美國經濟和城市的發展情況，開始了對FacilityManagement（簡稱FM，設施管理）的研究工作。1979年，世界上第一個設施管理機構——美國密西根州的AnnArborFacilityManagementAssocia-tion首先成立，1980年又創建了全美“國家設施管理協會”，并于1982年更名為InternationalFacilityMan-agementAssociation（簡稱IFMA）[1]。從此，“設施管理”這一術語從北美傳遍了世界各地。設施管理傳到中國，首先從香港開始，1992年國際設施管理協會在香港設立分部[IFMA（HKChapter）]，2000年又成立了香港設施管理學會（HKIFM）。中國經濟的高速穩定發展，特別是中國城市化進程的加快，為房地產市場提供了勃勃生機，豐富多樣的產品類型以及每年13%以上的增長速度，顯示出中國房地產市場前所未有的繁榮景象，這自然引起了國際設施管理業界的關注。香港以得天獨厚的地理優勢捷足先登，自2003年3月開始，香港設施管理學會先后在廣州、上海、北京等大城市主辦了各種類型的設施管理研討會。2004年8月，國際設施管理協會派出三位最高級別的官員出席在北京召開的“醫院設施管理”研討會，并頒發了在中國大陸第一張“會員資格證”。自此設施管理正式在中國登陸。

二、設施管理的實質

設施管理的定義有關設施管理的定義，自然是IFMA的描述最具權威性。然而IFMA對設施管理定義的描述存在幾種不同的說法。香港陳佐堅先生在他的關于《設施管理在中國》的報告中，引用IFMA關于設施管理的定義是：“設施管理是一種包含多種學科，綜合人、地方、過程及科技，以確保建造環境的功能的專門職業。”[2]北京于慶新先生在《設施管理在中國》一文中闡述了設施管理的定義時說，國際設施管理協會（IFMA）的描述如下：“所謂‘設施管理’，就是在工作場所與人和組織的安排中，融入工商管理、建筑學、行為科學和工程科學的原則，建立一種設施的質量管理的行業規范。其中不但涉及到建筑物的管理，更包含了建筑物全生命周期的運作中會影響到使用者的所有層面。”[3]上海陸偉良、諸建華先生在《智能建筑物業管理》一書中指出，國際設施管理協會（IFMA）對FM所下的定義是：“以保持業務空間高品質的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類有效的生活環境進行規劃、整備和維護的管理工作。”[4]英國設施管理學會（BIFM）的描述是：“設施管理就是像對待核心業務一樣對房地產和業務支持服務進行專業化管理。設施管理牽涉到業務中的戰略、戰術和營運這三個層面，其所有活動都以客戶核心業務的需求和要求為基礎。”HKFMA也對設施管理作了如下定義：“設施管理是綜合人、過程及物業的優點以達到長期策略性目標的過程。所以，設施管理是藉科學與藝術的管理架構，來管理由實行到策略性階層的綜合過程，用以加強公司的競爭力。”綜合以上說法，不難找到設施管理的主要涵義和特色。（1）設施管理是以最新的科學技術為依托，以營造高效率的環境為手段，以提高企業的營運能力和改善企業的形象為目的；（2）設施管理包含了多種學科的科學原則，涉及到經濟學、管理學、工程學、行為科學以及現代信息技術和控制技術等各個領域；（3）設施管理是一項綜合性的工作，是一個機構的人員、工作及地點的融合，并是一項長期、策略性的策劃工作；（4）設施管理提供的是多元化的專業服務，是要從客戶的需求出發，為客戶的生產活動、工作活動提供一種全方位的過程支持服務；（5）設施管理不是簡單地對建筑物和設施設備的進行維護管理，而是對設施生命周期、能耗以及環境的監控，以最大限度滿足使用者的要求，保證業務空間高品質的生活和提高投資效益。設施管理的內容根據IFMA的分類，設施管理的業務內容主要有9項。HKFMA認為關于設施管理的范圍有8項。綜合各方面相關資料，設施管理主要服務內容可以概括為：策略性長期規劃和年度計劃；財務預測及管理；公司不動產的獲得及其處理；建筑及設備的規劃設計和室內空間規劃及運用管理；設施和設備在生命周期中的運行與維護管理；建筑的改造更新和設備的功能提升；保安、電信及行政服務；設施支援機能和服務；能源和生態管理；高新科技運用及質量管理。設施管理的應用范圍既可用于包括辦公寫字樓、醫院、學校、博物館、圖書館、體育場館、會展中心、金融中心、機場、火車站等城市公用設施；也可用于工廠、工業園區、科技園區、物流港等工業設施；同時，在政府的有效干預下，還可以用于對現代化智能社區的管理。

由上可見，設施管理較之物業管理，其范圍更廣泛、內容更豐富。它沒有固定的管理模式，管理的專業化水平和科技含量相對要高得多，幾乎要對每一個使用者進行相應的管理模式和系統軟件的設計。因此，對管理者的文化素質和專業技術水平比物業管理要求更高。設施管理的實質設施管理實質上就是人居環境管理。通過對設施生命周期的管理和針對性、策略性的長遠規劃以及準確周到的服務，為使用者提供一個“高效、安全、健康、舒適”的人居環境。對一個企業來說，除了其自身的核心業務以外，其余都交給設施管理來實施和保證，包括提高企業的形象。IFMA對設施及設施管理進行了如下的描述：“設施是建設、安裝或建立與工作有關的用途的環境。”“設施管理是一種包含多種學科，綜合人、地方、過程及科技，以確保建造環境的功能的專門職業。”因此，設施管理工作確定了以下質量目標：（1）特色。每一建筑物都因其位置、功能與建筑風格來表現其特色，其中有象征性、美觀及地方的風土特色。（2）舒適。建筑物的環境要使人對身邊的一切感到滿意。如家具符合人體工程學，光、聲、空氣、色彩等建筑物理環境不僅要適合居住活動，而且要滿足使用人的特殊愛好，通訊等設備要滿足各類機構人員的需求。（3）效率。建筑物中的信息、通信、計算機網絡等各種設施高度綜合并形成有機的整體，共享信息，以提高各類設施的效率、可操作性和兼容性。（4）可靠。在受到災害與侵犯時對人員的傷害降到最低，減少各類污染對人體健康的損害，提高設施的安全運行壽命，為使用人提供私密的個人空間等。（5）適應。建筑物的運行符合政府的法規，能和周邊地區協調相處，且為環境保護與節能做出貢獻。毫無疑問，設施管理的工作性質就是“人居服務”，設施管理的實質是“人居環境管理”。是以人為中心，以提高人類的工作、生活質量和物業價值及人類社會的可持續發展為本。FM的管理結構體系也相應從單純的人與房屋、設施的體系發展成為以人為本，物業、人、環境協調發展的體系。從此，人類將承擔起管理和維護地球及人居環境這一“大物業”、“大設施”的責任。

三、設施管理發展的必然性

物業管理發展的必然結果設施管理是在物業管理發展過程中遇到某些困惑以及城市可持續發展受到嚴重關注的形勢下產生的。在中國施行了20多年的物業管理的經濟活動以后，人們忽然發現，物業管理完全在一個固定的模式下運行，行業人員無休止地仿照政府編制的所謂“示范小區”、“示范大廈”的套路重復地對各種物業進行基本相同的管理服務工作。隨著社會進步、科技發展、市場競爭加強，特別是經濟全球化，人們高效率的生活與工作對管理服務的要求越來越高，原有的物業管理模式、服務范圍和服務質量無法滿足人們的需求。而設施管理的主要特征是不再固守于物業管理中的業委會、業主公約、基礎范疇等固化模式，而是采用多元化模式發展，圍繞業權人的需求，以物業為原點，以市場和時間為坐標去設計不同的管理模式，最終實現空間流程的最佳組織和物業價值曲線的合理。設施管理與物業管理的這種本質上的區別，導致物業管理必然要向設施管理的模式發展。特殊且功能單一的物業發展的需要大多數公用建筑（如政府辦公樓、學校、醫院、影劇院、體育場館、康樂中心、博物館、圖書館、機場、車站等）、商業建筑以及工業建筑，都是功能特殊且功能單一的物業。隨著中國加入WTO，許多企業向規模化、集團化方向發展，一棟寫字樓里也許只有一家公司。此時，他們都會意識到其物業資產和環境效應在公司發展戰略中的重要地位，設施管理正好大派用場。特別是隨著公共設施的機構和產權制度的改革，設施管理施展拳腳的機會將越來越多。

多功能的智能建筑興起的需要為了滿足不同業主的使用要求，在同一建筑物內，必須提供各種不同的設施和高效率的服務，同時還要降低使用成本。現代化的智能建筑能為此提供人們滿意的硬件，但是管理成本要占到生命周期成本的80%以上。物業管理對設施和設備的維護管理是被動的管理，無法做到對設施故障的適時診斷，更不可能在設施和設備不停止運轉的過程中進行維護，從而無法做到高效率的服務，還相應提高了管理成本。而設施管理正是在智能建筑的平臺上所提供的高效率管理的軟件，它實施主動的管理，它關注生命周期的各個層次，適時地對設施和設備進行診斷，并且能在不停止運行的情況下進行維護，因此延長了設施的壽命周期，相應降低了使用成本。企業規模化經營管理的需要經濟全球化導致世界城市和企業的競爭加劇，為了生存和拓展，企業規模越來越大，企業的形象（包括文化、環境、產品）是競爭的第一要素。企業家希望在自己的核心業務之外的其他業務能有更專業化的料理，設施管理就是提供這種支持性服務的專業化管理。市場發展的需要設施管理的主要對象是公共性物業和公共設施。據2003年《中國年鑒》記載：我國現有機場141個、高等院校26806所、工業開發區和科技園28338家、醫院和衛生院63858所、新建體育場館572座。為迎接北京2008年奧運會，將新增加30多個體育場館。如此龐大的市場和需求，催化設施管理行業的發展。與此同時，據外刊預測，中國經濟的迅速發展和跨國公司搶登中國大陸，在21世紀，全世界智能化建筑的一半以上將興建在中國大地上。毫無疑問，中國的設施管理市場巨大，需求強勁，發展潛力無限。

四、設施管理在中國的現狀

在理論上還處在探索階段2001年1月，清華大學房地產研究所翻譯出版了美國David•G•Cotts的著作《設施管理手冊》，向中國業界傳遞了設施管理的信息。以后幾年，香港設施管理學會在內地連續舉辦了幾期研討會，逐漸引起了中國內地房地產學術界的重視。北京、上海的一些高校開始關注設施管理的理論研究，還派出研究生到國外或香港攻讀設施管理的課程，專業性刊物上也開始出現一些介紹設施管理的文章。但從總體上看還是處于理論探索階段。在認識上還處于朦朧狀態在中國業界（主要指物業管理行業）對設施管理的實質還缺乏深刻認識。不少人把設施管理等同于物業管理，甚至把它看成物業管理的一部分，認為設施管理是物業管理中的專業化管理。以下一些觀點值得商榷：“設施管理與物業管理相比，物業管理的管理對象要寬泛得多，而設施管理的對象只限于公用設施和工業設施兩大領域。”“PM是‘管理、服務、經營’三位一體的復合行為，而FM只是物業服務的一個組成部分，既非主業也非專業，實踐中多以外包方式借助社會專業公司來完成。”“設施管理是對物業設施所涉及的各個相關層面實施管理。”“設施管理是對樓宇的設備設施的專業化管理。無論何種設施，基本用途以配套功能居多，例如城市有公共配套設施，物業有共用配套設施。它們均應有專業化公司來管理。”設施管理公司就是維護和管理這些‘配套設施’的專業化公司。“設施管理公司可以為各種城市公用設施、工業設施、商用設施、民用設施等提供各種服務，可以為車站碼頭提供設施管理服務，又可以為各種場館園區提供設施管理服務；可以為機場大樓提供翻新服務，又可以為市政管道提供疏通服務等等。”香港現任設施管理學會會長陳佐堅先生曾說：“設施管理不是管理設施。”非常確切地把設施管理與物業管理中的設備設施的維護區分開來。也就是說，設施管理公司不是清潔公司和綠化公司，也不是設備維修公司或房屋修繕公司，更不是下水道清通公司。誠然，設施管理的服務范圍也包含對設備和設施的維護，但這不等同于設施管理。如果一定要比較設施管理與物業管理的關系，筆者比較贊成AlanSpendding先生的認識：“FM是一種在企業發展戰略指導下的PM，它是針對企事業機構的生產經營目標而提供的PM服務。在實踐中，FM將貫穿到物業或設施的可行性研究、設計、建造、維修及運行管理的全過程之中。”[5]

不過，AlanSpendding先生在這里提到的PM是在中國傳統意義上的PM基礎上擴大了管理內容、服務范圍和服務對象，它將對企事業機構的生產經營活動的支持作為自己的服務目標。這是國外近年來普遍推崇的現代意義上的PM，常稱為“物業資產管理”或“房地產資產管理”。只有在這種情況下，FM才可以成為其中的一個層次。在實踐上觀念陳舊我國目前嚴重存在建設與管理脫節的現象，或者重建設、輕管理。作為投資方，總希望減少一次性投資并加快建設的速度，設備供應商重視的是單一設備的質量或子系統的控制，忽視系統集成和聯動協調。在整個建設過程中，沒有設施管理人員的參加介入，建成以后聘請一般的物業管理公司進行管理。而業主希望以低廉的管理費用獲得廣泛的服務，一些業主還誤認為，一棟現代化的智能大廈的運轉，只需要招聘一些電工、水暖工、機電設備維修工便可解決問題。一些智能大廈投入使用以后，智能系統不能自控、能耗加大、設備設施損耗加快、室內環境嚴重惡化、用戶效率低下，最后不得不撤除智能系統，恢復常規管理狀態，致使投資損失慘重。在人員配備上良莠不齊在我國普遍施行的是以企業的資質等級為標準的市場準入制，不像國外實行的是“職業經理人”制度，使得一些不具備設施管理能力的物業管理公司有可乘之機。一般物業管理處或公司部門的負責人即所謂的“設施經理”只不過參加了短期或在崗培訓，甚至完全沒有進行專業培訓。須知，在國外的設施經理往往是設施管理專業的研究生。基于以上事實，中國的設施管理尚處在初級階段，但市場又如此龐大，因此，政府在設施管理上的市場導向、對設施管理行業的扶持以及相關法律和技術規范的制訂迫在眉睫，加快設施管理的理論研究和普及設施管理的知識勢在必行。

五、幾點建議

建立一支素質高、能力強、作風好的專業技術和設施管理隊伍，建立和完善管理體系，創立獨特的管理模式，是中國設施管理行業健康發展的關鍵。這無疑為開設物業管理課程的高等院校提出了新的研究課題和專業發展方向。廣東培正學院是國內開辦物業管理專業較早的民辦高校之一，物業管理教研室自2001年就開始關注設施管理的發展，并與香港設施管理學會建立了密切的聯系。基于此，筆者提出如下建議：第一，設施管理是一門相當新的管理學科，目前在國內相關的研究人員和研究成果還很少，而這一學科的發展與黨的十六大提出的建立和諧社會和城市的可持續發展的目標關系非常密切。建議學院成立設施管理研究中心，以超前意識對此課題進行研究，以取得更新成果。第二，設施管理專業市場前景看好。企業對設施管理的要求日益迫切，設施經理人將成為國家急需的人才。目前國內一些知名高校如清華大學、同濟大學已開設了設施管理本科專業及碩士、博士研究生班，而在廣東高校中，該專業尚屬空白。因此，建議廣東培正學院開設設施管理專業本科班和進行其他形式的專業培訓。本科生可以從高考考生中錄取，也可通過專升本錄取從省內各高校物業管理專業的專科考生。培訓班的學生主要招收物業管理企業的具有相當文化程度的在職員工。將這一專業辦成名牌專業，可作為廣東培正學院專業發展的一個方向。