人居建造環(huán)境設(shè)施管理

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一、設(shè)施管理的由來(lái)

“物業(yè)管理”這一被現(xiàn)代中國(guó)人稱(chēng)為“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”的新興行業(yè)，登陸中國(guó)大陸僅25年的時(shí)間，其發(fā)展卻是異常迅速。全國(guó)物業(yè)管理的覆蓋面積已占物業(yè)總面積的40%以上，經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理的企業(yè)已達(dá)27500多家，從業(yè)人員超過(guò)了230萬(wàn)人。然而，這一公共事務(wù)性的管理事業(yè)在世界上卻已走過(guò)了150年的發(fā)展歷程。應(yīng)該看到，物業(yè)管理作為城市管理的一部分，對(duì)城市的進(jìn)步和發(fā)展以及人居生活水平的提高都起到了積極的作用。隨著經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)的逐漸形成，城市化進(jìn)程的加快，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)向知識(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市的可持續(xù)發(fā)展成了人們普遍關(guān)注的問(wèn)題。人們對(duì)生活質(zhì)量、工作環(huán)境和效用的要求越來(lái)越高。那種用“PropertyManagement”命名的，以對(duì)房屋“保值、增值”為主要目標(biāo)，以“對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序”為服務(wù)內(nèi)容的所謂“物業(yè)管理模式”，已無(wú)法滿足智能建筑、綠色建筑、生態(tài)社區(qū)的專(zhuān)業(yè)化管理以及建立“高效、安全、健康、舒適”的人居環(huán)境的服務(wù)要求。同時(shí)，對(duì)一些功能比較單一的公共物業(yè)和設(shè)施來(lái)說(shuō)，采用類(lèi)似于香港“公共屋村”的管理模式亦不能滿足使用者的需要。20世紀(jì)70年代，美國(guó)人從他們?cè)趯?duì)軍事部門(mén)、政府部門(mén)以及高等院校的管理經(jīng)驗(yàn)中得到啟發(fā)，從事物業(yè)管理的職業(yè)經(jīng)理人、科技工作者以及高等院校的教授們根據(jù)美國(guó)經(jīng)濟(jì)和城市的發(fā)展情況，開(kāi)始了對(duì)FacilityManagement（簡(jiǎn)稱(chēng)FM，設(shè)施管理）的研究工作。1979年，世界上第一個(gè)設(shè)施管理機(jī)構(gòu)——美國(guó)密西根州的AnnArborFacilityManagementAssocia-tion首先成立，1980年又創(chuàng)建了全美“國(guó)家設(shè)施管理協(xié)會(huì)”，并于1982年更名為InternationalFacilityMan-agementAssociation（簡(jiǎn)稱(chēng)IFMA）[1]。從此，“設(shè)施管理”這一術(shù)語(yǔ)從北美傳遍了世界各地。設(shè)施管理傳到中國(guó)，首先從香港開(kāi)始，1992年國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)在香港設(shè)立分部[IFMA（HKChapter）]，2000年又成立了香港設(shè)施管理學(xué)會(huì)（HKIFM）。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速穩(wěn)定發(fā)展，特別是中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了勃勃生機(jī)，豐富多樣的產(chǎn)品類(lèi)型以及每年13%以上的增長(zhǎng)速度，顯示出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前所未有的繁榮景象，這自然引起了國(guó)際設(shè)施管理業(yè)界的關(guān)注。香港以得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)捷足先登，自2003年3月開(kāi)始，香港設(shè)施管理學(xué)會(huì)先后在廣州、上海、北京等大城市主辦了各種類(lèi)型的設(shè)施管理研討會(huì)。2004年8月，國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)派出三位最高級(jí)別的官員出席在北京召開(kāi)的“醫(yī)院設(shè)施管理”研討會(huì)，并頒發(fā)了在中國(guó)大陸第一張“會(huì)員資格證”。自此設(shè)施管理正式在中國(guó)登陸。

二、設(shè)施管理的實(shí)質(zhì)

設(shè)施管理的定義有關(guān)設(shè)施管理的定義，自然是IFMA的描述最具權(quán)威性。然而IFMA對(duì)設(shè)施管理定義的描述存在幾種不同的說(shuō)法。香港陳佐堅(jiān)先生在他的關(guān)于《設(shè)施管理在中國(guó)》的報(bào)告中，引用IFMA關(guān)于設(shè)施管理的定義是：“設(shè)施管理是一種包含多種學(xué)科，綜合人、地方、過(guò)程及科技，以確保建造環(huán)境的功能的專(zhuān)門(mén)職業(yè)?！盵2]北京于慶新先生在《設(shè)施管理在中國(guó)》一文中闡述了設(shè)施管理的定義時(shí)說(shuō)，國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)（IFMA）的描述如下：“所謂‘設(shè)施管理’，就是在工作場(chǎng)所與人和組織的安排中，融入工商管理、建筑學(xué)、行為科學(xué)和工程科學(xué)的原則，建立一種設(shè)施的質(zhì)量管理的行業(yè)規(guī)范。其中不但涉及到建筑物的管理，更包含了建筑物全生命周期的運(yùn)作中會(huì)影響到使用者的所有層面?！盵3]上海陸偉良、諸建華先生在《智能建筑物業(yè)管理》一書(shū)中指出，國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)（IFMA）對(duì)FM所下的定義是：“以保持業(yè)務(wù)空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對(duì)人類(lèi)有效的生活環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃、整備和維護(hù)的管理工作?！盵4]英國(guó)設(shè)施管理學(xué)會(huì)（BIFM）的描述是：“設(shè)施管理就是像對(duì)待核心業(yè)務(wù)一樣對(duì)房地產(chǎn)和業(yè)務(wù)支持服務(wù)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理。設(shè)施管理牽涉到業(yè)務(wù)中的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)和營(yíng)運(yùn)這三個(gè)層面，其所有活動(dòng)都以客戶(hù)核心業(yè)務(wù)的需求和要求為基礎(chǔ)?！盚KFMA也對(duì)設(shè)施管理作了如下定義：“設(shè)施管理是綜合人、過(guò)程及物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)以達(dá)到長(zhǎng)期策略性目標(biāo)的過(guò)程。所以，設(shè)施管理是藉科學(xué)與藝術(shù)的管理架構(gòu)，來(lái)管理由實(shí)行到策略性階層的綜合過(guò)程，用以加強(qiáng)公司的競(jìng)爭(zhēng)力?！本C合以上說(shuō)法，不難找到設(shè)施管理的主要涵義和特色。（1）設(shè)施管理是以最新的科學(xué)技術(shù)為依托，以營(yíng)造高效率的環(huán)境為手段，以提高企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力和改善企業(yè)的形象為目的；（2）設(shè)施管理包含了多種學(xué)科的科學(xué)原則，涉及到經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、工程學(xué)、行為科學(xué)以及現(xiàn)代信息技術(shù)和控制技術(shù)等各個(gè)領(lǐng)域；（3）設(shè)施管理是一項(xiàng)綜合性的工作，是一個(gè)機(jī)構(gòu)的人員、工作及地點(diǎn)的融合，并是一項(xiàng)長(zhǎng)期、策略性的策劃工作；（4）設(shè)施管理提供的是多元化的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，是要從客戶(hù)的需求出發(fā)，為客戶(hù)的生產(chǎn)活動(dòng)、工作活動(dòng)提供一種全方位的過(guò)程支持服務(wù)；（5）設(shè)施管理不是簡(jiǎn)單地對(duì)建筑物和設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行維護(hù)管理，而是對(duì)設(shè)施生命周期、能耗以及環(huán)境的監(jiān)控，以最大限度滿足使用者的要求，保證業(yè)務(wù)空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益。設(shè)施管理的內(nèi)容根據(jù)IFMA的分類(lèi)，設(shè)施管理的業(yè)務(wù)內(nèi)容主要有9項(xiàng)。HKFMA認(rèn)為關(guān)于設(shè)施管理的范圍有8項(xiàng)。綜合各方面相關(guān)資料，設(shè)施管理主要服務(wù)內(nèi)容可以概括為：策略性長(zhǎng)期規(guī)劃和年度計(jì)劃；財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)及管理；公司不動(dòng)產(chǎn)的獲得及其處理；建筑及設(shè)備的規(guī)劃設(shè)計(jì)和室內(nèi)空間規(guī)劃及運(yùn)用管理；設(shè)施和設(shè)備在生命周期中的運(yùn)行與維護(hù)管理；建筑的改造更新和設(shè)備的功能提升；保安、電信及行政服務(wù)；設(shè)施支援機(jī)能和服務(wù)；能源和生態(tài)管理；高新科技運(yùn)用及質(zhì)量管理。設(shè)施管理的應(yīng)用范圍既可用于包括辦公寫(xiě)字樓、醫(yī)院、學(xué)校、博物館、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、會(huì)展中心、金融中心、機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站等城市公用設(shè)施；也可用于工廠、工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)、物流港等工業(yè)設(shè)施；同時(shí)，在政府的有效干預(yù)下，還可以用于對(duì)現(xiàn)代化智能社區(qū)的管理。

由上可見(jiàn)，設(shè)施管理較之物業(yè)管理，其范圍更廣泛、內(nèi)容更豐富。它沒(méi)有固定的管理模式，管理的專(zhuān)業(yè)化水平和科技含量相對(duì)要高得多，幾乎要對(duì)每一個(gè)使用者進(jìn)行相應(yīng)的管理模式和系統(tǒng)軟件的設(shè)計(jì)。因此，對(duì)管理者的文化素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平比物業(yè)管理要求更高。設(shè)施管理的實(shí)質(zhì)設(shè)施管理實(shí)質(zhì)上就是人居環(huán)境管理。通過(guò)對(duì)設(shè)施生命周期的管理和針對(duì)性、策略性的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃以及準(zhǔn)確周到的服務(wù)，為使用者提供一個(gè)“高效、安全、健康、舒適”的人居環(huán)境。對(duì)一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，除了其自身的核心業(yè)務(wù)以外，其余都交給設(shè)施管理來(lái)實(shí)施和保證，包括提高企業(yè)的形象。IFMA對(duì)設(shè)施及設(shè)施管理進(jìn)行了如下的描述：“設(shè)施是建設(shè)、安裝或建立與工作有關(guān)的用途的環(huán)境?！薄霸O(shè)施管理是一種包含多種學(xué)科，綜合人、地方、過(guò)程及科技，以確保建造環(huán)境的功能的專(zhuān)門(mén)職業(yè)。”因此，設(shè)施管理工作確定了以下質(zhì)量目標(biāo)：（1）特色。每一建筑物都因其位置、功能與建筑風(fēng)格來(lái)表現(xiàn)其特色，其中有象征性、美觀及地方的風(fēng)土特色。（2）舒適。建筑物的環(huán)境要使人對(duì)身邊的一切感到滿意。如家具符合人體工程學(xué)，光、聲、空氣、色彩等建筑物理環(huán)境不僅要適合居住活動(dòng)，而且要滿足使用人的特殊愛(ài)好，通訊等設(shè)備要滿足各類(lèi)機(jī)構(gòu)人員的需求。（3）效率。建筑物中的信息、通信、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等各種設(shè)施高度綜合并形成有機(jī)的整體，共享信息，以提高各類(lèi)設(shè)施的效率、可操作性和兼容性。（4）可靠。在受到災(zāi)害與侵犯時(shí)對(duì)人員的傷害降到最低，減少各類(lèi)污染對(duì)人體健康的損害，提高設(shè)施的安全運(yùn)行壽命，為使用人提供私密的個(gè)人空間等。（5）適應(yīng)。建筑物的運(yùn)行符合政府的法規(guī)，能和周邊地區(qū)協(xié)調(diào)相處，且為環(huán)境保護(hù)與節(jié)能做出貢獻(xiàn)。毫無(wú)疑問(wèn)，設(shè)施管理的工作性質(zhì)就是“人居服務(wù)”，設(shè)施管理的實(shí)質(zhì)是“人居環(huán)境管理”。是以人為中心，以提高人類(lèi)的工作、生活質(zhì)量和物業(yè)價(jià)值及人類(lèi)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展為本。FM的管理結(jié)構(gòu)體系也相應(yīng)從單純的人與房屋、設(shè)施的體系發(fā)展成為以人為本，物業(yè)、人、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的體系。從此，人類(lèi)將承擔(dān)起管理和維護(hù)地球及人居環(huán)境這一“大物業(yè)”、“大設(shè)施”的責(zé)任。

三、設(shè)施管理發(fā)展的必然性

物業(yè)管理發(fā)展的必然結(jié)果設(shè)施管理是在物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中遇到某些困惑以及城市可持續(xù)發(fā)展受到嚴(yán)重關(guān)注的形勢(shì)下產(chǎn)生的。在中國(guó)施行了20多年的物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以后，人們忽然發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理完全在一個(gè)固定的模式下運(yùn)行，行業(yè)人員無(wú)休止地仿照政府編制的所謂“示范小區(qū)”、“示范大廈”的套路重復(fù)地對(duì)各種物業(yè)進(jìn)行基本相同的管理服務(wù)工作。隨著社會(huì)進(jìn)步、科技發(fā)展、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加強(qiáng)，特別是經(jīng)濟(jì)全球化，人們高效率的生活與工作對(duì)管理服務(wù)的要求越來(lái)越高，原有的物業(yè)管理模式、服務(wù)范圍和服務(wù)質(zhì)量無(wú)法滿足人們的需求。而設(shè)施管理的主要特征是不再固守于物業(yè)管理中的業(yè)委會(huì)、業(yè)主公約、基礎(chǔ)范疇等固化模式，而是采用多元化模式發(fā)展，圍繞業(yè)權(quán)人的需求，以物業(yè)為原點(diǎn)，以市場(chǎng)和時(shí)間為坐標(biāo)去設(shè)計(jì)不同的管理模式，最終實(shí)現(xiàn)空間流程的最佳組織和物業(yè)價(jià)值曲線的合理。設(shè)施管理與物業(yè)管理的這種本質(zhì)上的區(qū)別，導(dǎo)致物業(yè)管理必然要向設(shè)施管理的模式發(fā)展。特殊且功能單一的物業(yè)發(fā)展的需要大多數(shù)公用建筑（如政府辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院、體育場(chǎng)館、康樂(lè)中心、博物館、圖書(shū)館、機(jī)場(chǎng)、車(chē)站等）、商業(yè)建筑以及工業(yè)建筑，都是功能特殊且功能單一的物業(yè)。隨著中國(guó)加入WTO，許多企業(yè)向規(guī)?；?、集團(tuán)化方向發(fā)展，一棟寫(xiě)字樓里也許只有一家公司。此時(shí)，他們都會(huì)意識(shí)到其物業(yè)資產(chǎn)和環(huán)境效應(yīng)在公司發(fā)展戰(zhàn)略中的重要地位，設(shè)施管理正好大派用場(chǎng)。特別是隨著公共設(shè)施的機(jī)構(gòu)和產(chǎn)權(quán)制度的改革，設(shè)施管理施展拳腳的機(jī)會(huì)將越來(lái)越多。

多功能的智能建筑興起的需要為了滿足不同業(yè)主的使用要求，在同一建筑物內(nèi)，必須提供各種不同的設(shè)施和高效率的服務(wù)，同時(shí)還要降低使用成本?，F(xiàn)代化的智能建筑能為此提供人們滿意的硬件，但是管理成本要占到生命周期成本的80%以上。物業(yè)管理對(duì)設(shè)施和設(shè)備的維護(hù)管理是被動(dòng)的管理，無(wú)法做到對(duì)設(shè)施故障的適時(shí)診斷，更不可能在設(shè)施和設(shè)備不停止運(yùn)轉(zhuǎn)的過(guò)程中進(jìn)行維護(hù)，從而無(wú)法做到高效率的服務(wù)，還相應(yīng)提高了管理成本。而設(shè)施管理正是在智能建筑的平臺(tái)上所提供的高效率管理的軟件，它實(shí)施主動(dòng)的管理，它關(guān)注生命周期的各個(gè)層次，適時(shí)地對(duì)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行診斷，并且能在不停止運(yùn)行的情況下進(jìn)行維護(hù)，因此延長(zhǎng)了設(shè)施的壽命周期，相應(yīng)降低了使用成本。企業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng)管理的需要經(jīng)濟(jì)全球化導(dǎo)致世界城市和企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，為了生存和拓展，企業(yè)規(guī)模越來(lái)越大，企業(yè)的形象（包括文化、環(huán)境、產(chǎn)品）是競(jìng)爭(zhēng)的第一要素。企業(yè)家希望在自己的核心業(yè)務(wù)之外的其他業(yè)務(wù)能有更專(zhuān)業(yè)化的料理，設(shè)施管理就是提供這種支持性服務(wù)的專(zhuān)業(yè)化管理。市場(chǎng)發(fā)展的需要設(shè)施管理的主要對(duì)象是公共性物業(yè)和公共設(shè)施。據(jù)2003年《中國(guó)年鑒》記載：我國(guó)現(xiàn)有機(jī)場(chǎng)141個(gè)、高等院校26806所、工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和科技園28338家、醫(yī)院和衛(wèi)生院63858所、新建體育場(chǎng)館572座。為迎接北京2008年奧運(yùn)會(huì)，將新增加30多個(gè)體育場(chǎng)館。如此龐大的市場(chǎng)和需求，催化設(shè)施管理行業(yè)的發(fā)展。與此同時(shí)，據(jù)外刊預(yù)測(cè)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和跨國(guó)公司搶登中國(guó)大陸，在21世紀(jì)，全世界智能化建筑的一半以上將興建在中國(guó)大地上。毫無(wú)疑問(wèn)，中國(guó)的設(shè)施管理市場(chǎng)巨大，需求強(qiáng)勁，發(fā)展?jié)摿o(wú)限。

四、設(shè)施管理在中國(guó)的現(xiàn)狀

在理論上還處在探索階段2001年1月，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所翻譯出版了美國(guó)David•G•Cotts的著作《設(shè)施管理手冊(cè)》，向中國(guó)業(yè)界傳遞了設(shè)施管理的信息。以后幾年，香港設(shè)施管理學(xué)會(huì)在內(nèi)地連續(xù)舉辦了幾期研討會(huì)，逐漸引起了中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)學(xué)術(shù)界的重視。北京、上海的一些高校開(kāi)始關(guān)注設(shè)施管理的理論研究，還派出研究生到國(guó)外或香港攻讀設(shè)施管理的課程，專(zhuān)業(yè)性刊物上也開(kāi)始出現(xiàn)一些介紹設(shè)施管理的文章。但從總體上看還是處于理論探索階段。在認(rèn)識(shí)上還處于朦朧狀態(tài)在中國(guó)業(yè)界（主要指物業(yè)管理行業(yè)）對(duì)設(shè)施管理的實(shí)質(zhì)還缺乏深刻認(rèn)識(shí)。不少人把設(shè)施管理等同于物業(yè)管理，甚至把它看成物業(yè)管理的一部分，認(rèn)為設(shè)施管理是物業(yè)管理中的專(zhuān)業(yè)化管理。以下一些觀點(diǎn)值得商榷：“設(shè)施管理與物業(yè)管理相比，物業(yè)管理的管理對(duì)象要寬泛得多，而設(shè)施管理的對(duì)象只限于公用設(shè)施和工業(yè)設(shè)施兩大領(lǐng)域?！薄癙M是‘管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)’三位一體的復(fù)合行為，而FM只是物業(yè)服務(wù)的一個(gè)組成部分，既非主業(yè)也非專(zhuān)業(yè)，實(shí)踐中多以外包方式借助社會(huì)專(zhuān)業(yè)公司來(lái)完成?！薄霸O(shè)施管理是對(duì)物業(yè)設(shè)施所涉及的各個(gè)相關(guān)層面實(shí)施管理?！薄霸O(shè)施管理是對(duì)樓宇的設(shè)備設(shè)施的專(zhuān)業(yè)化管理。無(wú)論何種設(shè)施，基本用途以配套功能居多，例如城市有公共配套設(shè)施，物業(yè)有共用配套設(shè)施。它們均應(yīng)有專(zhuān)業(yè)化公司來(lái)管理?！痹O(shè)施管理公司就是維護(hù)和管理這些‘配套設(shè)施’的專(zhuān)業(yè)化公司?！霸O(shè)施管理公司可以為各種城市公用設(shè)施、工業(yè)設(shè)施、商用設(shè)施、民用設(shè)施等提供各種服務(wù)，可以為車(chē)站碼頭提供設(shè)施管理服務(wù)，又可以為各種場(chǎng)館園區(qū)提供設(shè)施管理服務(wù)；可以為機(jī)場(chǎng)大樓提供翻新服務(wù)，又可以為市政管道提供疏通服務(wù)等等?！毕愀郜F(xiàn)任設(shè)施管理學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳佐堅(jiān)先生曾說(shuō)：“設(shè)施管理不是管理設(shè)施?！狈浅４_切地把設(shè)施管理與物業(yè)管理中的設(shè)備設(shè)施的維護(hù)區(qū)分開(kāi)來(lái)。也就是說(shuō)，設(shè)施管理公司不是清潔公司和綠化公司，也不是設(shè)備維修公司或房屋修繕公司，更不是下水道清通公司。誠(chéng)然，設(shè)施管理的服務(wù)范圍也包含對(duì)設(shè)備和設(shè)施的維護(hù)，但這不等同于設(shè)施管理。如果一定要比較設(shè)施管理與物業(yè)管理的關(guān)系，筆者比較贊成AlanSpendding先生的認(rèn)識(shí)：“FM是一種在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下的PM，它是針對(duì)企事業(yè)機(jī)構(gòu)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而提供的PM服務(wù)。在實(shí)踐中，F(xiàn)M將貫穿到物業(yè)或設(shè)施的可行性研究、設(shè)計(jì)、建造、維修及運(yùn)行管理的全過(guò)程之中。”[5]

不過(guò)，AlanSpendding先生在這里提到的PM是在中國(guó)傳統(tǒng)意義上的PM基礎(chǔ)上擴(kuò)大了管理內(nèi)容、服務(wù)范圍和服務(wù)對(duì)象，它將對(duì)企事業(yè)機(jī)構(gòu)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的支持作為自己的服務(wù)目標(biāo)。這是國(guó)外近年來(lái)普遍推崇的現(xiàn)代意義上的PM，常稱(chēng)為“物業(yè)資產(chǎn)管理”或“房地產(chǎn)資產(chǎn)管理”。只有在這種情況下，F(xiàn)M才可以成為其中的一個(gè)層次。在實(shí)踐上觀念陳舊我國(guó)目前嚴(yán)重存在建設(shè)與管理脫節(jié)的現(xiàn)象，或者重建設(shè)、輕管理。作為投資方，總希望減少一次性投資并加快建設(shè)的速度，設(shè)備供應(yīng)商重視的是單一設(shè)備的質(zhì)量或子系統(tǒng)的控制，忽視系統(tǒng)集成和聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)。在整個(gè)建設(shè)過(guò)程中，沒(méi)有設(shè)施管理人員的參加介入，建成以后聘請(qǐng)一般的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。而業(yè)主希望以低廉的管理費(fèi)用獲得廣泛的服務(wù)，一些業(yè)主還誤認(rèn)為，一棟現(xiàn)代化的智能大廈的運(yùn)轉(zhuǎn)，只需要招聘一些電工、水暖工、機(jī)電設(shè)備維修工便可解決問(wèn)題。一些智能大廈投入使用以后，智能系統(tǒng)不能自控、能耗加大、設(shè)備設(shè)施損耗加快、室內(nèi)環(huán)境嚴(yán)重惡化、用戶(hù)效率低下，最后不得不撤除智能系統(tǒng)，恢復(fù)常規(guī)管理狀態(tài)，致使投資損失慘重。在人員配備上良莠不齊在我國(guó)普遍施行的是以企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)為標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)準(zhǔn)入制，不像國(guó)外實(shí)行的是“職業(yè)經(jīng)理人”制度，使得一些不具備設(shè)施管理能力的物業(yè)管理公司有可乘之機(jī)。一般物業(yè)管理處或公司部門(mén)的負(fù)責(zé)人即所謂的“設(shè)施經(jīng)理”只不過(guò)參加了短期或在崗培訓(xùn)，甚至完全沒(méi)有進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。須知，在國(guó)外的設(shè)施經(jīng)理往往是設(shè)施管理專(zhuān)業(yè)的研究生。基于以上事實(shí)，中國(guó)的設(shè)施管理尚處在初級(jí)階段，但市場(chǎng)又如此龐大，因此，政府在設(shè)施管理上的市場(chǎng)導(dǎo)向、對(duì)設(shè)施管理行業(yè)的扶持以及相關(guān)法律和技術(shù)規(guī)范的制訂迫在眉睫，加快設(shè)施管理的理論研究和普及設(shè)施管理的知識(shí)勢(shì)在必行。

五、幾點(diǎn)建議

建立一支素質(zhì)高、能力強(qiáng)、作風(fēng)好的專(zhuān)業(yè)技術(shù)和設(shè)施管理隊(duì)伍，建立和完善管理體系，創(chuàng)立獨(dú)特的管理模式，是中國(guó)設(shè)施管理行業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。這無(wú)疑為開(kāi)設(shè)物業(yè)管理課程的高等院校提出了新的研究課題和專(zhuān)業(yè)發(fā)展方向。廣東培正學(xué)院是國(guó)內(nèi)開(kāi)辦物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)較早的民辦高校之一，物業(yè)管理教研室自2001年就開(kāi)始關(guān)注設(shè)施管理的發(fā)展，并與香港設(shè)施管理學(xué)會(huì)建立了密切的聯(lián)系?；诖?，筆者提出如下建議：第一，設(shè)施管理是一門(mén)相當(dāng)新的管理學(xué)科，目前在國(guó)內(nèi)相關(guān)的研究人員和研究成果還很少，而這一學(xué)科的發(fā)展與黨的十六大提出的建立和諧社會(huì)和城市的可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)關(guān)系非常密切。建議學(xué)院成立設(shè)施管理研究中心，以超前意識(shí)對(duì)此課題進(jìn)行研究，以取得更新成果。第二，設(shè)施管理專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)前景看好。企業(yè)對(duì)設(shè)施管理的要求日益迫切，設(shè)施經(jīng)理人將成為國(guó)家急需的人才。目前國(guó)內(nèi)一些知名高校如清華大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)已開(kāi)設(shè)了設(shè)施管理本科專(zhuān)業(yè)及碩士、博士研究生班，而在廣東高校中，該專(zhuān)業(yè)尚屬空白。因此，建議廣東培正學(xué)院開(kāi)設(shè)設(shè)施管理專(zhuān)業(yè)本科班和進(jìn)行其他形式的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。本科生可以從高考考生中錄取，也可通過(guò)專(zhuān)升本錄取從省內(nèi)各高校物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)科考生。培訓(xùn)班的學(xué)生主要招收物業(yè)管理企業(yè)的具有相當(dāng)文化程度的在職員工。將這一專(zhuān)業(yè)辦成名牌專(zhuān)業(yè)，可作為廣東培正學(xué)院專(zhuān)業(yè)發(fā)展的一個(gè)方向。