住宅物管相關問題分析
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一、物業管理機構眾多，難以形成規模效益
據不完全統計，我市已成立的住宅物業管理公司和一些大型企業后勤房管處，以及房地產建設開發公司售后物管處林林總總不少于300家。除少數幾個已具規模的專業公司外，大多數物業管理機構普遍存在規模小、業務單一、服務項目不全、管理成本高、整體效益差的問題。
大部分企業的后勤房管處或物管處，仍依賴于企業這棵“大樹”而未形成獨立的物業管理公司，就市區房改房的物業管理而言，一片住宅區的房子隸屬于幾個不同的單位管轄。更有甚者，一棟樓上的不同住戶，面對不同的物業竹理機構，給住戶造成不便，也形成管理的混亂、重復和浪費。
同時，不同管理機構的做法不盡一致，使住戶往往感到無所適從，從而產生物業管理就是向住戶伸手收費的錯覺，不僅住戶意見多，社會反響大，使管理者的形象受損，而且也談不上物業管理的社會效益和綜合效益，不利于這一行業的健康發展。
二、維修基金嚴重不足，舊房維修難以落實
維修基金是指根據國家規定從住宅銷售收人中按一定比例提取的用于該住宅售后維修、管護的專項資金。對此，國務院2003年6月出臺的《物業管理條例》和地方政府出臺的物業管理辦法都有具體規定和要求。我市《物業管理辦法》經市政府審定公布后，商品住宅和經濟適用住房的維修基金基石認石漲毛異書匆擠嗒認毯氏鑒醚異苦零多瞬異省斡擠魂異蒼廷鑒軟擠味異省匆李燒異簽擬尹蜷拜簽從多鑒稀丹鑒斌尹澎熟鑒從筍蒼趙簽袱尹二是配合市上住房二級市場放開，開展居民購置二手房貸款業務;三是落實居民住房公積金貸款政策，推動住房消費。在放開搞活住房二級市場方面。2(X)3年6月10日市政府出臺了《關于促進已購公有住房和經濟適用房進人二級市場交易的通知》，規定了開放交易市場的基本條件和上市交易程序，明確了上市準人制度，使得我市房地產二級市場開放交易的框架基本形成。
目前我市已購公有住房、經濟適用住房存量累計達到7.8萬套，535萬平方米，加快啟動住房二級市場的時機已經成熟。為了通過我市住房二級市場開放，激勵住房消費，推動房地產業的發展，一是房管部門要盡快在市區適當地段盡快創建房地產交易大廳，一廳式辦公、一條龍服務、陽光下作業、公開辦事程序，明確辦事時限，提供購房信息，搞好政策服務，方便業主交易。
并視以后發展情況，增設交易大廳，方便群眾交易。二是按照政策搭臺，企業唱戲，媒體助威，公眾受益的原則，舉辦“中國寶雞住宅博覽會”，力爭從今年開始，每年•次。經過各方努力，使之成為住房產品的博覽會，城鄉居民的購房節。并逐步向周邊城市輻射，從而搞活住房流通，拉動消費增長。三是在刺激住房消費的同時，積極發揮房管部門的職能作用，有組織的刺激和引導建筑裝飾材料業、室內裝修業、物業管理等行業的規范運作，使之與住宅產業相互配套，相輔相成，形成規模消費，拉動經濟增長。
