物業(yè)協(xié)議法律局限性分析

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一、一起物業(yè)糾紛引出的法律詰難

法律的生命力不在于善良的說理,而在于解決實(shí)踐中的出現(xiàn)難題和平息糾紛,維護(hù)社會(huì)的公平正義。本文從一起與前期物業(yè)管理協(xié)議有關(guān)的案例出發(fā),分析其所產(chǎn)生的種種問題,以提醒人們認(rèn)識(shí)法律的權(quán)威性和嚴(yán)肅性,告誡立法和司法機(jī)關(guān)應(yīng)正確善待法治。2003年8月5日,某好美家房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱好美家)辦理了《商品房預(yù)售許可證》。2004年4月19日,該公司與李某簽訂一份《商品房買賣合同》將某小區(qū)一期某單元房屋以46萬多元的價(jià)格出售給李某,在該合同中約定“專項(xiàng)維修基金根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”。合同簽訂后,李某分二次支付了全部的購(gòu)房款。2004年10月16日“好美家公司”選聘的“好每家物業(yè)公司”(以下簡(jiǎn)稱好每家)與李某簽訂了一份“前期物業(yè)管理協(xié)議”,約定:“根據(jù)建住房[1998]213號(hào)文件中《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定,本物業(yè)建立共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后大中修、更新、改造的維修基金。李某在入伙時(shí)向好美家按購(gòu)房款總額的0•5%交納維修基金。若今后政府有硬性規(guī)定,按所規(guī)定補(bǔ)交”。當(dāng)天,李某向開發(fā)商好美家交納了此項(xiàng)維修基金2314元。好美家開了收取“維修基金”2314元的收款收據(jù),并在“某小區(qū)一期交房結(jié)算清單”上確認(rèn)該維修基金。而后,李某在向好美家公司要求開具“購(gòu)房證明”等辦理房產(chǎn)證時(shí),開發(fā)商還要求李某再補(bǔ)交1%的維修基金,雙方引起糾紛。

2006年9月,原告李某訴至法院提出,雙方簽訂的《商品房買賣合同》對(duì)維修基金的具體比例沒有約定,但是“前期物業(yè)管理協(xié)議”中約定李某在入伙時(shí)應(yīng)向開發(fā)商交納0•5%維修基金(即2314元),開發(fā)商已收取了此款并在“結(jié)算清單”里進(jìn)行確認(rèn)。根據(jù)某市政府關(guān)于維修基金的規(guī)定,2005年9月之前的2%的維修基金由建設(shè)單位繳納。顯然,原告不足部分6千多元應(yīng)由好美家公司支付。被告好美家認(rèn)為,根據(jù)某市房管局給被告的“批復(fù)”和第(2005)45號(hào)《關(guān)于在商品買賣合同中明確物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳交約定的通知》,維修基金可由當(dāng)事人協(xié)商繳納。據(jù)此不足部分應(yīng)由原告李某交納。被告好每家認(rèn)為,“前期物業(yè)管理協(xié)議”規(guī)定“0•5%交納維修基金”是真實(shí)的,其它維修基金補(bǔ)交問題與其無關(guān)。如何處理本案?一、二審的判定原由不同,卻殊途同歸,都認(rèn)為開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。2007年一審認(rèn)定,“前期協(xié)議”系原告李某與被告好每家簽訂的合同,而非原告與被告好美家簽訂的合同,該合同對(duì)被告沒有約束力。原被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》第16條約定:專項(xiàng)維修基金根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第54條第1款規(guī)定:“住宅小區(qū)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修基金”,該規(guī)定不是強(qiáng)制性規(guī)定,對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修基金的負(fù)擔(dān)應(yīng)當(dāng)允許合同當(dāng)事人協(xié)商變更。即開發(fā)商和業(yè)主可以就物業(yè)專項(xiàng)維修基金由誰負(fù)擔(dān)進(jìn)行協(xié)商,但雙方在《商品房買賣合同》沒有對(duì)此進(jìn)行約定,所以原告現(xiàn)要求被告繳納6千多元維修基金沒有合同依據(jù),也缺乏法律根據(jù)。

故駁回原告訴請(qǐng)。原告不服,提起上訴。2008年二審認(rèn)為,據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條規(guī)定,“前期物業(yè)管理協(xié)議”是業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》的組成部分,其民事行為的法律后果應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)。故一審認(rèn)定前期物業(yè)管理協(xié)議對(duì)開發(fā)商沒有約束力是錯(cuò)誤的,應(yīng)予更正。但前期物業(yè)管理協(xié)議“對(duì)交納費(fèi)用明確在入伙時(shí)先行交納0•5%,并非確定只交納0•5%,不足部分由開發(fā)商交納沒有事實(shí)依據(jù),也沒有合同和法律依據(jù)。故維持原判”。比較一審二審,判決結(jié)果相同,認(rèn)定理由卻截然相反,二審判決甚至出現(xiàn)了“判非所認(rèn)”的問題。我們認(rèn)為,既然認(rèn)定“前期物業(yè)管理協(xié)議”是業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》的組成部分,前期協(xié)議對(duì)開發(fā)商具有約束力,就應(yīng)當(dāng)支持原告的訴訟請(qǐng)求,由被告繳納6千多元維修基金。這完全符合某市政府關(guān)于“維修基金2005年9月之前的2%的維修基金由建設(shè)單位繳納”的規(guī)定。同時(shí),根據(jù)某市政府“硬性”規(guī)定,“1997年1月1日至2003年8月31日前辦理的《商品房預(yù)售許可證》的住宅物業(yè)維修基金,由開發(fā)商按建設(shè)總投資額2%交納給付,但買賣合同中已約定由業(yè)主交納后不足部分開發(fā)商按規(guī)定金額補(bǔ)足”。同時(shí),根據(jù)某市房管局給被告的“批復(fù)”和某市政府2004年10月13日第(2005)45號(hào)《關(guān)于在商品買賣合同中明確物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳交約定的通知》,本案的全部維修基金應(yīng)由開發(fā)商交納。由于開發(fā)商在買賣合同中提供了第16條的格式條款加上霸王條款,業(yè)主被迫交了0•5%,不足部分的1•5%理應(yīng)當(dāng)按政府的硬性規(guī)定由開發(fā)商補(bǔ)足,這是具有政策事實(shí)依據(jù)的,而非二審方案認(rèn)為的“沒有事實(shí)依據(jù)”。二審方案創(chuàng)造了“判非所認(rèn)”結(jié)果的原因,就是本案涉及到的如何認(rèn)識(shí)“前期物業(yè)管理協(xié)議”的法律約束力,及相關(guān)的立法和司法的局限性,以及到底應(yīng)該如何糾正立法和司法所存在的問題。

二、前期物業(yè)管理協(xié)議的特點(diǎn)

說到前期物業(yè)管理協(xié)議,就不得不說前期物業(yè)管理。通說認(rèn)為,所謂前期物業(yè)管理,是指自房屋出售之日起,至業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的新的《物業(yè)服務(wù)合同》生效時(shí)終止的物業(yè)管理活動(dòng)。相應(yīng)地,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(開發(fā)商,建設(shè)單位)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間就前期物業(yè)管理簽訂的合同稱之“前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議”(簡(jiǎn)稱“前期協(xié)議”)。主要有三類前期物業(yè)管理協(xié)議,由業(yè)主直接管理權(quán)派生出來的“受托管理權(quán)”的前期協(xié)議,是一類新型的無名合同?！昂笃谖飿I(yè)管理服務(wù)協(xié)議”(簡(jiǎn)稱“后期協(xié)議”),是指自房屋出售基本或者全部完畢起,由業(yè)主或者業(yè)委會(huì)自己選擇與物業(yè)管理人簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》,也稱“一般物業(yè)服務(wù)合同”。兩種協(xié)議差異明顯:

1、簽訂合同的發(fā)生時(shí)間不同。前期協(xié)議一般發(fā)生在房屋尚未全部銷售完畢的小區(qū),小區(qū)還處于“不穩(wěn)定狀態(tài)”之時(shí),小區(qū)的環(huán)境不穩(wěn)定,管理不穩(wěn)定,治安不穩(wěn)定,這些都給小區(qū)管理和服務(wù)帶來許多不方便。而后期協(xié)議是小區(qū)商品房基本銷售完畢,小區(qū)處于“穩(wěn)定狀態(tài)”之后,基本是環(huán)境穩(wěn)定,管理穩(wěn)定,治安穩(wěn)定,這些都給小區(qū)管理和服務(wù)帶來許多方便之處。

2、聘請(qǐng)物業(yè)公司的方式不同。前期協(xié)議是由開發(fā)商“自行指定”的前期物業(yè)管理人直接進(jìn)入小區(qū),對(duì)業(yè)主實(shí)施服務(wù)和管理。對(duì)此,人們形象地比喻“開發(fā)商自行指定的前期物業(yè)管理人”與業(yè)主的關(guān)系是“父與子關(guān)系”。而后期協(xié)議是小區(qū)成立業(yè)委會(huì)之后由業(yè)主們以自已招投標(biāo)或其他方式聘請(qǐng)的物業(yè)公司進(jìn)行正常的“物業(yè)服務(wù)”。人們形象地將“業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理人”間的關(guān)系比喻成“主人與客人關(guān)系”。

3、合同約束的利益主體不同。前期協(xié)議表現(xiàn)出特殊的秉性,在業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管理人三種利益主體關(guān)系中,開發(fā)商操縱著利益的“方向盤”,利用合同中格式條款或霸王條款,逼使作為弱勢(shì)方的業(yè)主“就范”,并由它“自行指定”的物業(yè)管理人為其謀取利益最大化,物業(yè)管理人從中獲取相應(yīng)的利益,業(yè)主只享有某些有限的自主權(quán)。合同規(guī)范的三者間的利益關(guān)系是不平等的。[2]而后期協(xié)議中,業(yè)主享有比較高度的自主權(quán),合同在業(yè)主或業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理人在平等協(xié)商基礎(chǔ)上簽訂,一般規(guī)范了業(yè)主與物業(yè)管理人在“服務(wù)”與“收費(fèi)”問題的利益關(guān)系,通常與開發(fā)商無關(guān)。通過對(duì)“前期協(xié)議”與“后期協(xié)議”的比較,可以發(fā)現(xiàn),與“物業(yè)管理協(xié)議”息息相關(guān)的業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)(物業(yè)公司)三方之間的利益沖突和地位不平等是造成前期物業(yè)糾紛的深層原因。相對(duì)“強(qiáng)者”開發(fā)商和前期物業(yè)公司而言,作為消費(fèi)者的業(yè)主在物權(quán)把握和專業(yè)知識(shí)上都處于絕對(duì)的弱勢(shì),駕馭商品房市場(chǎng)的開發(fā)商及其“自行指定”的物業(yè)管理人占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì),尤其在“前期協(xié)議”約定的內(nèi)容上無法做到公平公正。況且這類前期協(xié)議由開發(fā)商及其“自行指定”的物業(yè)管理人以格式、霸王條款約束業(yè)主,而少有的可能對(duì)業(yè)主有利的爭(zhēng)議條款又不能保護(hù)業(yè)主的利益。

三、現(xiàn)行立法對(duì)不同前期物業(yè)管理協(xié)議法律規(guī)制上的缺失分析

前期物業(yè)管理協(xié)議的特殊性需要立法與司法的特別規(guī)范與調(diào)整,方能在利益沖突的業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)三方主體間找到實(shí)質(zhì)上的正義和平衡。前期物業(yè)管理中三方當(dāng)事人的地位及其相互關(guān)系如何,學(xué)理、立法、司法實(shí)踐中莫衷一是,尚無定論?！斑@些學(xué)術(shù)界意見不統(tǒng)一和立法及實(shí)踐中做法缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),已成為我國(guó)前期物業(yè)規(guī)范管理的一大障礙?！盵3]因此,我們要從立法和司法上糾正不同前期物業(yè)管理協(xié)議的缺陷。

(一)前期物業(yè)管理協(xié)議及其缺陷

通過對(duì)立法與實(shí)踐的綜合考察,可對(duì)我國(guó)前期物業(yè)規(guī)范管理作出一些簡(jiǎn)單的分類,每種前期協(xié)議都存在局限性,在立法與司法實(shí)踐存在著各種固有的漏洞與缺失。概括起來,大致可以分為以下三類前期協(xié)議。第一類前期協(xié)議是《物業(yè)管理?xiàng)l例》第21條規(guī)定的“建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)雙方簽訂的前期協(xié)議,”我們簡(jiǎn)稱之“第一類前期合同”。這是最重要的法定合同,該合同只是規(guī)定建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù),并未關(guān)注如何保護(hù)業(yè)主利益的規(guī)定問題。最主要的不足是,立法規(guī)定建設(shè)單位授權(quán)其選聘的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主實(shí)行管理,而沒有規(guī)定向業(yè)主公示這些內(nèi)容是否合法合理。無形中允許開發(fā)商與其“自行指定”的物業(yè)管理人“私下操作”,不但侵犯了業(yè)主的知情權(quán),而且漠視業(yè)主的監(jiān)督權(quán)和其他合法權(quán)益。這是物業(yè)立法的缺憾。第二類是開發(fā)商與業(yè)主簽訂的“前期協(xié)議”,簡(jiǎn)稱“第二類前期合同”。這類協(xié)議應(yīng)作為物業(yè)銷售(預(yù)售)合同的必備條件,卻未將其列入《物業(yè)管理?xiàng)l例》。這種合同規(guī)范了開發(fā)商與業(yè)主之間在前期物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,往往會(huì)約束開發(fā)商,然而在實(shí)踐中并不多見。業(yè)主應(yīng)有的與開發(fā)商談判的權(quán)利,以及知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和其他合法權(quán)益都得不到立法方面的足夠重視。第三類是開發(fā)商“自行指定”的物業(yè)管理人與業(yè)主簽訂“前期協(xié)議”,簡(jiǎn)稱“第三類前期合同”。這類前期協(xié)議在實(shí)際中最為常見。法律依據(jù)是《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令第88號(hào)),其中關(guān)于商品房的銷售條件規(guī)定了“物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)”,并在第13條規(guī)定:“商品房銷售時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的,買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議?！痹撉捌趨f(xié)議只是規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,而未涉及與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的?！掇k法》沒有規(guī)定商品房買賣合同與前期協(xié)議之間的關(guān)系,與第一類前期合同未發(fā)生任何聯(lián)系,一旦發(fā)生業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)的糾紛,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)以第三類前期合同與其無關(guān)而拒絕承擔(dān)自己應(yīng)當(dāng)?shù)呢?zé)任和義務(wù)。這三類不同的前期協(xié)議中,業(yè)主、開發(fā)商與物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)各不相同,地位也互有消長(zhǎng),相對(duì)應(yīng)的,合同效力對(duì)三方的約束力也有所區(qū)別。然而,不同的前期協(xié)議雖然針對(duì)消費(fèi)者業(yè)主而言的,受害人卻基本上是業(yè)主。此時(shí),如果片面地理解立法的內(nèi)容,將有可能出現(xiàn)前文爭(zhēng)議重重的“判非所認(rèn)”的審理結(jié)果。

(二)前期物業(yè)管理協(xié)議缺陷的理性認(rèn)識(shí)

前期物業(yè)管理協(xié)議的特殊性需要立法與司法的特別規(guī)范與調(diào)整,方能在利益沖突的三方主體之間找到實(shí)質(zhì)上的正義和平衡。應(yīng)該理性地認(rèn)識(shí)前期物業(yè)管理協(xié)議在立法與司法實(shí)踐存在著各種固有的漏洞與缺失:

1、現(xiàn)行立法的缺陷和偏差在于,作為社會(huì)關(guān)系調(diào)整器的法律法規(guī)無法深入社會(huì)關(guān)系的內(nèi)部,去發(fā)掘社會(huì)關(guān)系的不同性質(zhì),進(jìn)行此類法律關(guān)系的調(diào)整,相關(guān)立法權(quán)限分配模糊。在前期物業(yè)管理協(xié)議中,現(xiàn)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》未從立法指導(dǎo)思想上做到向弱勢(shì)群體———作為消費(fèi)者的業(yè)主進(jìn)行傾斜保護(hù)的公平公正,加上現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》的可操作性不強(qiáng),帶有強(qiáng)烈的行政色彩,基本上是為開發(fā)商“說話”;而負(fù)責(zé)指導(dǎo)和協(xié)助的房地產(chǎn)行政部門和當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)則采用“潛規(guī)則”(且不說“設(shè)關(guān)布卡”)阻礙“小區(qū)獨(dú)立自治”,行政利益和部門利益大大超過“小區(qū)業(yè)主利益”和“民眾利益”,從而難以實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)公司之間的真正的利益平衡。上述三類前期協(xié)議所存在的“各自為政”的現(xiàn)象的立法缺陷足以說明,立法未協(xié)調(diào)好“開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)公司”三者之間的利益關(guān)系,就無法從立法上做到對(duì)弱勢(shì)群體———業(yè)主傾斜的保護(hù)。據(jù)報(bào)道,2009年,北京市所有已成立的小區(qū)中,有三分之二小區(qū)無法產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),主要原因是小區(qū)業(yè)主民主投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后,上報(bào)時(shí)大多無法得到當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)及其上級(jí)街道委員會(huì)的備案,這樣小區(qū)獨(dú)立自治無法實(shí)現(xiàn)。全國(guó)各地基本上存在類似情況,很多當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)及其上級(jí)街道委員會(huì)對(duì)業(yè)主反映前期物業(yè)管理協(xié)議所存在的問題置之不理。這些都是由我國(guó)立法指導(dǎo)思想的局限性所導(dǎo)致的。

2、司法界對(duì)前期協(xié)議的法律約束力大小的理解、認(rèn)識(shí)和判斷大有偏頗,尤其是處理物業(yè)糾紛的一些法官不能正確行使自由裁量權(quán),錯(cuò)誤地應(yīng)用傳統(tǒng)合同法理論,不是從人權(quán)法治觀點(diǎn)和對(duì)弱者實(shí)施傾斜保護(hù)的角度去維護(hù)法律的權(quán)威和合同效力,而是站在強(qiáng)者(富人開發(fā)商)及其“自行指定”的物業(yè)管理人一邊,為他們的利益“說話”,否定前期協(xié)議中對(duì)業(yè)主有利的內(nèi)容;故意未對(duì)提供格式合同的開發(fā)商和物業(yè)公司做出不利的解釋,甚至現(xiàn)行合同法對(duì)合同效力都予以否定,另行“創(chuàng)造”判決理由,進(jìn)行錯(cuò)誤認(rèn)定,從而形成了“判非所認(rèn)”的結(jié)果。這是導(dǎo)致業(yè)主敗訴的基本原因。立法與司法的漏洞與偏差無法使原本傾斜的利益天平回歸于正義與公平,這使得在前期物業(yè)管理協(xié)議糾紛處理過程中,形成了開發(fā)商與物業(yè)管理公司“強(qiáng)者愈強(qiáng)”、業(yè)主“弱者愈弱”的局面。正確認(rèn)識(shí)前期物業(yè)管理中三方當(dāng)事人的地位和相互關(guān)系,完善措施和對(duì)策,用立法和司法的形式重新厘清和解決前期物業(yè)管理協(xié)議糾紛的諸問題,是解決問題的正確途徑和當(dāng)務(wù)之急。

四、完善前期物業(yè)管理協(xié)議糾紛的對(duì)策

立法應(yīng)與時(shí)俱進(jìn),要從現(xiàn)實(shí)問題出發(fā),糾正立法缺陷,為優(yōu)良法治服務(wù)。針對(duì)前期物業(yè)管理協(xié)議在立法和司法所存在的局限性,以及存在的實(shí)際問題,提出完善立法和司法的相應(yīng)對(duì)策。

(一)立法對(duì)策

首先,樹立正確的立法理念。三類前期物業(yè)管理協(xié)議中,開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)公司”三者之間的關(guān)系難以協(xié)調(diào),根本原因在于立法指導(dǎo)思想存在偏差。立法者立足于“管理”角度看待前期物業(yè)管理協(xié)議,認(rèn)為強(qiáng)者(富人開發(fā)商)及其“自行指定”的物業(yè)管理人是管理者,業(yè)主是被管理者。這是錯(cuò)誤的立法理念。必須從立法上糾正立法指導(dǎo)思想的偏差,由“管理”向“服務(wù)”轉(zhuǎn)變,注重對(duì)弱勢(shì)群體合法利益的保護(hù),并向弱勢(shì)群體實(shí)施一定程度的傾斜保護(hù),這才是正確的立法理念。其次,在正確的立法理念指導(dǎo)下,對(duì)不同的前期物業(yè)管理協(xié)議進(jìn)行立法修正。具體說來,三類前期物業(yè)管理協(xié)議存在的共同問題是,只有兩方合同關(guān)系,而未涉及第三方,即開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)公司三者之間缺乏有效溝通和協(xié)調(diào)。對(duì)此,應(yīng)規(guī)定,在兩方合同關(guān)系中必須涉及第三方。為保證實(shí)踐的操作性,規(guī)定該兩方合同關(guān)系的前期物業(yè)管理協(xié)議,必須送到第三方征求意見,在一定期限(如一周時(shí)間)內(nèi)不回復(fù)視為知情并已經(jīng)備案。這樣,一旦發(fā)生前期物業(yè)管理協(xié)議糾紛時(shí),第三方就不能逃避應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任;特別要加重強(qiáng)者開發(fā)商的責(zé)任和注意義務(wù)。再次,修改《物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條規(guī)定中不明確、不確定的內(nèi)容。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條規(guī)定中,應(yīng)將“前期物業(yè)管理協(xié)議作為業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》的組成部分”修改為“前期物業(yè)管理協(xié)議作為業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》的組成部分,對(duì)第三方開發(fā)商具有法律約束力。其他前期物業(yè)管理協(xié)議,開發(fā)商和物業(yè)公司負(fù)有告知業(yè)主的義務(wù),并且賦予業(yè)主參與和監(jiān)督的權(quán)利。否則必須承擔(dān)不告知的法律后果?！比绱艘粊?可實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)公司三者間的利益協(xié)調(diào),同時(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)等權(quán)利的全面保護(hù)。

(二)司法對(duì)策

依法辦案的中國(guó)法官,如果前期物業(yè)管理協(xié)議糾紛的立法對(duì)策已經(jīng)完善,司法對(duì)策顯然比較容易。然而,由于中國(guó)立法機(jī)關(guān)先天不足,完善立法往往極其緩慢,法官只能根據(jù)存在立法不明確或漏洞與偏差的現(xiàn)行法律做出司法決策。因此,在前期物業(yè)管理協(xié)議糾紛的立法對(duì)策未完成前,應(yīng)當(dāng)完善前期物業(yè)管理協(xié)議糾紛的司法對(duì)策。其一,法官須樹立向業(yè)主傾斜保護(hù)的正確司法理念。司法機(jī)關(guān)要糾正立法指導(dǎo)思想存在偏差,就必須樹立向業(yè)主傾斜保護(hù)的司法理念。在發(fā)生前期物業(yè)管理協(xié)議糾紛時(shí),應(yīng)以向業(yè)主傾斜保護(hù)正確的司法理念為指導(dǎo),進(jìn)行司法思維和判斷。其二,三類前期物業(yè)管理協(xié)議都是格式合同,該合同都是占據(jù)優(yōu)勢(shì)的開發(fā)商及其“自行指定”的物業(yè)管理人提供的。那么,據(jù)《合同法》有關(guān)格式合同的規(guī)定,司法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)做出對(duì)提供格式合同的開發(fā)商及其“自行指定”的物業(yè)管理人的不利思維和判斷,傾斜保護(hù)業(yè)主的合法利益。特別是,如協(xié)議中存在的對(duì)業(yè)主有利的條款,司法機(jī)關(guān)更應(yīng)做出對(duì)業(yè)主有利的判決。分析前文案例,二審方案錯(cuò)誤主要在于,辦案法官?zèng)]有樹立向業(yè)主傾斜保護(hù)的正確司法理念。既然承認(rèn)了“前期協(xié)議”是業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》的組成部分,則其民事行為的法律后果應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)。即承認(rèn)業(yè)主先行交納0•5%的費(fèi)用符合合同約定,無需節(jié)外生枝地做出另一個(gè)矛盾的思維:“并非確定只交納0•5%,不足部分由開發(fā)商交納沒有事實(shí)依據(jù),也沒有合同和法律依據(jù)。”司法機(jī)關(guān)只需做出確認(rèn)之訴,確認(rèn)原告“入伙時(shí)先行交納0•5%”是有效的,對(duì)合同和法律沒有規(guī)定不足部分由誰交納的問題無須做出認(rèn)定,如果要認(rèn)定,就應(yīng)當(dāng)做出對(duì)提供格式合同的開發(fā)商及其“自行指定”的物業(yè)管理人的不利思維和判斷,傾斜保護(hù)業(yè)主的利益。顯然,不足部分由開發(fā)商交納合理合法?；蛘哒f,本案符合某市房管局給被告的“批復(fù)”和某市政府2004年10月13日第(2005)45號(hào)《關(guān)于在商品買賣合同中明確物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳交約定的通知》。即根據(jù)某市政府“硬性”規(guī)定,“1997年1月1日至2003年8月31日前辦理的《商品房預(yù)售許可證》的住宅物業(yè)維修基金,由開發(fā)商按建設(shè)總投資額2%交納給付,但買賣合同中已約定由業(yè)主交納后不足部分開發(fā)商按規(guī)定金額補(bǔ)足”。2004年4月19日,好美家公司同李某簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)適用當(dāng)?shù)厥姓?004年10月13日的如上規(guī)定,本案的全部維修基金應(yīng)由開發(fā)商交納。由于開發(fā)商在買賣合同中提供了第16條的格式條款加上霸王條款,業(yè)主被迫交了0•5%,不足部分的1•5%理應(yīng)當(dāng)按政府的硬性規(guī)定由開發(fā)商補(bǔ)足。