新農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題與策略
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［摘要］物業(yè)管理對(duì)于優(yōu)化新農(nóng)村社區(qū)環(huán)境、保障社區(qū)安定團(tuán)結(jié)以及營(yíng)造文化氛圍等方面，有著較強(qiáng)的優(yōu)點(diǎn)。而在新常態(tài)背景之下，在緩解社區(qū)管理負(fù)擔(dān)、加速鄉(xiāng)村建設(shè)都具有非常重要的作用。分析了物業(yè)管理在新農(nóng)村社區(qū)中的重要意義，提出當(dāng)前新農(nóng)村社區(qū)中物業(yè)管理所具有的主要問(wèn)題，并給予相應(yīng)的處理建議以供參考。
［關(guān)鍵詞］新常態(tài)；物業(yè)管理；新農(nóng)村社區(qū)
由于我國(guó)正常城鎮(zhèn)化建設(shè)的加速期，各地區(qū)對(duì)于建設(shè)新農(nóng)村的步伐都在不斷加速，在這當(dāng)中最為顯著的一個(gè)標(biāo)志便是新農(nóng)村社區(qū)。在發(fā)展新農(nóng)村社區(qū)的過(guò)程中，相關(guān)的物業(yè)管理工作也必須與時(shí)俱進(jìn)，這在保障村民之間的和諧、構(gòu)建優(yōu)美環(huán)境的社區(qū)以及加速村民形成現(xiàn)代生活等方面起到了舉足輕重的作用。然而，我國(guó)在建設(shè)新農(nóng)村方面所投入的時(shí)間較為短暫，各方面亟需完善及改進(jìn)，而其中所伴隨的物業(yè)管理工作也需要進(jìn)行相應(yīng)的優(yōu)化。
1物業(yè)管理在新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)中的重要性分析
物業(yè)管理的重要作用價(jià)值不單單體現(xiàn)在城市建設(shè)以及相應(yīng)的發(fā)展當(dāng)中，同時(shí)對(duì)于建設(shè)新農(nóng)村社區(qū)也具有非常的積極作用，對(duì)夯實(shí)新農(nóng)村建設(shè)成果有著非同一般的意義。其重要性主要表現(xiàn)為如下幾點(diǎn)：第一，物業(yè)管理在實(shí)現(xiàn)新農(nóng)村市場(chǎng)化方面具有積極地推動(dòng)作用。在城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中，主要伴隨著生產(chǎn)、生活等方面的改變，在此之中必定會(huì)出現(xiàn)眾多的廢棄物。倘若對(duì)這些廢棄物未開(kāi)展及時(shí)地處理，必定會(huì)導(dǎo)致垃圾的過(guò)多堆積。這不僅會(huì)對(duì)新農(nóng)村的形象產(chǎn)生影響，同時(shí)還極易引發(fā)環(huán)境污染甚至對(duì)地下水造成不可逆的污染，進(jìn)而危害鄉(xiāng)村居民的健康。由此可以看出，對(duì)廢棄物的集中處理和再利用就顯得非常重要。在將專業(yè)的物業(yè)管理模式應(yīng)用于新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)過(guò)程中，不但可以有效節(jié)省能源、降低成本，同時(shí)還能夠通過(guò)回收再次利用。讓農(nóng)民實(shí)現(xiàn)增收，可進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化的建設(shè)腳步。第二，物業(yè)管理對(duì)于加強(qiáng)農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的社區(qū)治安有著積極地作用。雖說(shuō)建設(shè)農(nóng)村社區(qū)能夠有效改善村民的生活條件。但相較于城市，農(nóng)村社區(qū)還存在著較大的問(wèn)題，其中較為突出的便是社區(qū)治安。由于村民自身的安全防范意識(shí)不充足，缺乏法律知識(shí)，再由于安全防控措施缺乏等，都使得在建設(shè)新農(nóng)村社區(qū)的過(guò)程中存在著很大的安全問(wèn)題，為此積極引入物業(yè)管理將對(duì)保障社區(qū)安全具有重大的效用。第三，物業(yè)管理有助于新農(nóng)村社區(qū)村民形成現(xiàn)代生活習(xí)慣，提升生活品質(zhì)，打造和諧新農(nóng)村社區(qū)。新農(nóng)村社區(qū)當(dāng)中的村民基本上都是長(zhǎng)時(shí)間居住在農(nóng)村當(dāng)中的，各門(mén)各戶都是零散分布的，生活方式隨便，不文明習(xí)慣較多，比如垃圾亂放、污水隨意傾倒等。然而對(duì)農(nóng)村進(jìn)行社區(qū)建設(shè)，必定會(huì)導(dǎo)致社區(qū)人口密集度加大。鄰里之間由原來(lái)的分散居住轉(zhuǎn)變成了對(duì)門(mén)或樓上樓下，相互之間的距離拉近了。倘若一直沿用之前的生活模式，極易導(dǎo)致鄰里間突發(fā)矛盾。而此時(shí)物業(yè)管理的介入，會(huì)在很大程度上推動(dòng)村民形成健康的生活習(xí)慣（如不隨便亂放垃圾等）以及調(diào)和鄰里間所產(chǎn)生的糾紛。
2新農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理運(yùn)行過(guò)程中遇到的難題
2.1資金短缺無(wú)法緩解
物業(yè)行業(yè)作為利潤(rùn)微薄的行業(yè)之一，存在著較大的資金流動(dòng)性問(wèn)題。而對(duì)于不斷興建的新農(nóng)村社區(qū)，必定要求有巨大的物業(yè)管理市場(chǎng)與之相配套。倘若只通過(guò)現(xiàn)有的一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行投入，再加上投資回收時(shí)間的過(guò)于太久，必定會(huì)導(dǎo)致大部分的物業(yè)公司不敢輕舉妄動(dòng)?，F(xiàn)階段，物業(yè)公司的資金籌措途徑有政府資助、民間集資、社區(qū)內(nèi)居民自發(fā)籌集、部分產(chǎn)業(yè)的效益貼補(bǔ)等。然而新農(nóng)村社區(qū)的建設(shè)不斷擴(kuò)增，使得物業(yè)所需要的管理的規(guī)模也在不斷地增加。單純的依附于政府或者是社會(huì)恐怕是遠(yuǎn)不夠的，同時(shí)在對(duì)社區(qū)內(nèi)村民進(jìn)行物業(yè)費(fèi)用收繳時(shí)存在著非常強(qiáng)的消極情緒，這使得社區(qū)內(nèi)居民自發(fā)籌集的方法也無(wú)法緩解資金短缺的難題。
2.2傳統(tǒng)觀念難以改變
由于新農(nóng)村社區(qū)的居民主要以農(nóng)民為主，因此物業(yè)管理所需要服務(wù)的對(duì)象主要為農(nóng)民。長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，傳統(tǒng)的村居生活方式都是自由自在、無(wú)拘無(wú)束的，并且村民們也比較方案受約束的感覺(jué)。但與之相對(duì)的便是統(tǒng)一化、規(guī)范化的物業(yè)管理模式。為此，怎樣讓村民能夠順應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理模式，配合物業(yè)管理的開(kāi)展是急需處理的重要難題。
2.3相關(guān)法律法規(guī)的困境
目前大部分所使用的物業(yè)管理?xiàng)l例主要以城市為主，如果推廣到農(nóng)村，必定會(huì)出現(xiàn)與農(nóng)村習(xí)慣相矛盾的情況。農(nóng)村中的物權(quán)所屬問(wèn)題異常復(fù)雜，違規(guī)搭建的情況也非常的普遍。在應(yīng)對(duì)這方面的問(wèn)題時(shí)，怎樣均衡法律條文以內(nèi)的規(guī)定與風(fēng)土人情是非常令人痛苦的。那怎樣有針對(duì)性的制定關(guān)于新農(nóng)村物業(yè)管理的制度條文，以及通過(guò)何種制度、交由什么樣的部門(mén)來(lái)進(jìn)行有效地管理都是亟需進(jìn)一步商榷的。
2.4治安管理存在隱患
由于傳統(tǒng)思想的制約，很多新農(nóng)村社區(qū)依舊使用著傳統(tǒng)治安模式。而智能安保裝置、出入門(mén)禁等普遍應(yīng)用于城市社區(qū)，且具有很強(qiáng)震懾效果的設(shè)備。然而在新農(nóng)村社區(qū)當(dāng)中這些設(shè)備的使用非常之少，特別是缺乏必要的安保系統(tǒng)。另外，有部分智能安保裝置雖然應(yīng)用到了新農(nóng)村社區(qū)，但因?yàn)樯鐓^(qū)中缺少相關(guān)的專業(yè)技術(shù)人員，使得配套服務(wù)無(wú)法與之相匹配，導(dǎo)致設(shè)備發(fā)生故障時(shí)得不到相應(yīng)的維護(hù)與保養(yǎng)，安保作用無(wú)法得到充分的發(fā)揮。與此同時(shí)，隨著商品房金融化、貧富差別日趨顯著，都對(duì)新農(nóng)村社區(qū)穩(wěn)定產(chǎn)生著消極的影響。近郊的新農(nóng)村社區(qū)常常因其生活成本較低，使得其成為了流動(dòng)人員的主要居住地，人員組成異常復(fù)雜。社區(qū)村民間因各種事件而導(dǎo)致的沖突較多，如果不及時(shí)處理，可能會(huì)導(dǎo)致治安甚至是刑事案件的發(fā)生。這對(duì)社區(qū)村民的生命安全，以及社區(qū)的安定產(chǎn)生了極大的影響。在降低村民安全感的同時(shí)，也對(duì)物業(yè)管理帶來(lái)了不良的安全威脅。
3建設(shè)新農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理的建議
3.1新農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)化
從當(dāng)前的發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，在農(nóng)村社區(qū)引入專業(yè)的物業(yè)公司存在著非常多的困難。但由于“新常態(tài)”經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城鎮(zhèn)化建設(shè)腳步的不斷提速，使得農(nóng)村社區(qū)引入物業(yè)管理已然是未來(lái)的主要走向，這過(guò)程中必須經(jīng)歷熟悉與接受兩個(gè)階段。村民以往的生活模式必定會(huì)受到約束，物業(yè)收費(fèi)也需要逐步落實(shí)。根據(jù)不同地區(qū)新農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)，各地政府可利用相關(guān)政策及文件保障農(nóng)村物業(yè)管理的穩(wěn)定發(fā)展，例如制定相關(guān)物業(yè)計(jì)劃、服務(wù)協(xié)約等，積極引導(dǎo)物業(yè)公司與村民一同實(shí)施管理，幫助村民了解物業(yè)管理的重要作用所在。而在此過(guò)程中物業(yè)公司也需要對(duì)其服務(wù)進(jìn)行相應(yīng)的提升，讓村民們能夠切實(shí)體驗(yàn)到物超所值，這樣才能確保物業(yè)公司逐漸融入新農(nóng)村社區(qū)。從長(zhǎng)久的角度來(lái)看，新農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理未來(lái)必然會(huì)走向市場(chǎng)化，因此需最大程度上提升居民的生活水平及收入，突破固有模式，或參考其他地區(qū)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)強(qiáng)化管理。唯有這樣才可以有效保證物業(yè)管理水平的增強(qiáng)，與城市物業(yè)之間的距離實(shí)現(xiàn)縮小，并實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。
3.2建立多樣化資金籌集渠道
雖然在新農(nóng)村社區(qū)中應(yīng)用物業(yè)管理能夠在最大程度上實(shí)現(xiàn)環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)安定等，然而其資金短缺，物業(yè)公司長(zhǎng)期虧損以致難以為繼。作為微利行業(yè)，物業(yè)公司的業(yè)務(wù)利潤(rùn)是非常低的，所需要擔(dān)負(fù)的資金壓力異常巨大。例如改造配套以及維護(hù)基礎(chǔ)設(shè)施，城市物業(yè)公司主要由專項(xiàng)資金中支出，而新農(nóng)村物業(yè)并不具備該項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。對(duì)于此類問(wèn)題，物業(yè)公司需主動(dòng)求助于政府部門(mén)，爭(zhēng)取政府幫助，或通過(guò)其他渠道進(jìn)行集資。此外，物業(yè)公司也需要發(fā)揮其在管理中所具有的優(yōu)勢(shì)，組織多樣化的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，通過(guò)低費(fèi)用、高品質(zhì)服務(wù)等實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的提升。將公共區(qū)域進(jìn)行出租、收費(fèi)等公共管理業(yè)務(wù)交由物業(yè)公司進(jìn)行管理，公司提供多遠(yuǎn)化的有償服務(wù)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的提升。
3.3做好溝通降低工作難度
新常態(tài)下新農(nóng)村社區(qū)物業(yè)公司，需在短時(shí)間內(nèi)樹(shù)立以“客服中心”，不僅需要處理業(yè)主的投訴，同時(shí)還需要深入調(diào)查、分析居民的潛在需求，盡可能嘗試為個(gè)別業(yè)主提供專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)、制定特殊化服務(wù)。此外還可通過(guò)多樣化的社區(qū)活動(dòng)，強(qiáng)化業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)三方的溝通，從而營(yíng)造和諧融洽的社區(qū)氛圍。物業(yè)管理主要是為“人”提供服務(wù)，因此物業(yè)在進(jìn)行管理時(shí)其主要目標(biāo)便是為業(yè)主建設(shè)“整潔、文明、安全”的社區(qū)環(huán)境。在此當(dāng)中，雖說(shuō)部分農(nóng)村居民能夠改變?cè)辛闵⒒霓r(nóng)村生活，然而其長(zhǎng)時(shí)間所形成的習(xí)慣及思想，則會(huì)為物業(yè)的管理形成一定的障礙。村民在短時(shí)間內(nèi)很難接受新的生活方式，必然會(huì)出現(xiàn)較大的消極情緒。為此，在進(jìn)行社區(qū)物業(yè)管理工作前，物業(yè)公司的相關(guān)工作人員需要充分了解村民的基本情況，與村民之間開(kāi)展及時(shí)有效的溝通與交流，讓村民能夠轉(zhuǎn)變以往思想上的習(xí)慣，積極融入到全新的生活模式當(dāng)中，幫助社區(qū)營(yíng)造出高品位、講文明的氛圍。這樣能夠在很大程度上降低物業(yè)管理工作的困難，確保管理工作的有序進(jìn)行。
3.4落實(shí)安全管理模式維護(hù)社區(qū)秩序
物業(yè)所進(jìn)行的安全管理，是保障社區(qū)一切活動(dòng)盡然有序開(kāi)展的必要基礎(chǔ)。對(duì)于現(xiàn)階段復(fù)雜的社會(huì)治安狀況，強(qiáng)化新農(nóng)村社區(qū)的安全防范已然是物業(yè)管理的重要工作。因此在進(jìn)行管理時(shí)，物業(yè)公司必須做下列幾點(diǎn)：第一，職責(zé)分清，落實(shí)責(zé)任制。制定具有目標(biāo)性的安全管理方案，社區(qū)的出入口由安保人員進(jìn)行查證，實(shí)行全天候安全防衛(wèi)。第二，應(yīng)用智能安防裝備。目前常用的人防方式早已無(wú)法應(yīng)對(duì)安防工作的復(fù)雜性，依據(jù)具體情況設(shè)立智能閘門(mén)、監(jiān)控、電子巡更系統(tǒng)等，保證設(shè)備正常運(yùn)行，強(qiáng)化安全防控能力。第三，積極演練突發(fā)事件處理及應(yīng)對(duì)。物業(yè)公司必須對(duì)要當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的地質(zhì)情況、氣候環(huán)境等加以了解，對(duì)于極易發(fā)生突發(fā)情況的地方進(jìn)行相關(guān)演練，并熟悉常用的預(yù)防應(yīng)對(duì)措施。第四，物業(yè)公司需登記流動(dòng)人口的基本信息，對(duì)于社區(qū)中所含居民的情況以及流動(dòng)人口狀況進(jìn)行全面了解，避免不安定因素的存在；第五，強(qiáng)化農(nóng)村糾紛的排查處理工作，最大化降低矛盾的產(chǎn)生。對(duì)于已出現(xiàn)的糾紛需妥善處理，切實(shí)維護(hù)社區(qū)居民的安全，實(shí)現(xiàn)社區(qū)村民滿意度的提升。
4結(jié)語(yǔ)
新農(nóng)村社區(qū)是原有農(nóng)村社會(huì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的最終結(jié)果，其主要體現(xiàn)在硬件改造、重新構(gòu)建，配套建設(shè)以及相應(yīng)的社區(qū)管理。在建設(shè)新農(nóng)村社區(qū)并投入使用后，物業(yè)管理可有效夯實(shí)新農(nóng)村社區(qū)的建設(shè)成果，加速社區(qū)發(fā)展和運(yùn)行。新常態(tài)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，政府、企業(yè)以及社區(qū)居民的參與下，有針對(duì)性地引入具有較高水平的物業(yè)公司，實(shí)現(xiàn)新農(nóng)村與城市社區(qū)的連接，打造城鄉(xiāng)化的專業(yè)物業(yè)管理市場(chǎng)，進(jìn)而全面提升新農(nóng)村社區(qū)的物業(yè)管理品質(zhì)及水平。
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作者：高見(jiàn) 單位：河南質(zhì)量工程職業(yè)學(xué)院
