物業管理企業中本量利分析應用

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摘要：隨著我國經濟進入新常態，企業越來越注重精細化管理，傳統的財務會計已難以滿足其發展需求，管理會計實踐創新勢在必行。而本量利分析是實現管理會計目標的具體手段之一，如何利用本量利分析方法幫助企業降低成本、實現預期收益，是我國企業界亟待解決的一個重要課題。本文從A公司管理實踐出發，對其本量利分析中存在的問題展開研究，首先闡述了本量利分析的含義及應用條件，然后結合A公司實踐，深入研究其運用本量利分析中存在的問題，最后從成本性態劃分標準、動態成本管理模式等方面提出了完善A公司本量利分析的解決對策，從而對于完善本量利分析在實際中的應用以及實現企業價值最大化目標提供幫助。

關鍵詞：本量利分析；成本性態；企業價值

隨著房地產行業蓬勃發展，物業管理行業越來越顯示出生命力。物業管理是市場經濟條件下房地產發展的必然產物，它依附于房地產而生，但卻是一個獨立的行業，有其自己的經營方式及規律，自主經營，自負盈虧，面向市場，形成經營管理的良性循環。而這種良性循環有很大一部分依賴于財務數據分析，利用本量利分析方法，為企業決策者預測、決策提供必要的參考數據。本文以A公司為例，采用案例研究法，深入研究其在本量利分析中存在的問題，并提出適合該企業的解決對策。

一、本量利分析的含義及應用條件

本量利分析是指以成本性態分析和變動成本法為基礎，運用數學模型和圖示，對成本、利潤、業務量和單價等因素之間的依存關系進行分析，發現變動的規律性，以便為企業提供決策支持的一種分析方法，也稱作盈虧平衡分析。其主要內容包括：保本分析，保利分析，敏感性分析。通過保本分析，可以明確企業的最低生存條件。通過對安全邊際的分析，可以獲知企業當前的運行狀況以及現有銷量降低多少會發生虧損。敏感性分析主要解決兩方面的問題：一是確定臨界值，即求取達到保本點的銷售量和單價的最小允許值及單位變動成本和固定成本的最大允許值；二是確定有關因素變化對利潤變化的影響程度。管理人員需要知道利潤對哪些因素的變化比較敏感，對哪些因素的變化不太敏感，以便分清主次，抓住重點，確保目標利潤的實現。傳統的本量利分析是基于如下基本假設：一是假設影響企業利潤的因素只有可量化的成本、收入、業務量因素；二是成本與收入、業務量呈線性關系；三是產品結構穩定；四是產銷平衡。基于此，傳統的本量利分析一般只適用于短期分析。

二、A公司本量利應用中存在的問題

1.本量利模型建立（1）保利分析實現目標利潤的業務量，是指在單價和成本水平既定的情況下，為確保事先確定的目標利潤能夠實現而應當達到的業務量和銷售額，邊際貢獻超過固定成本即利潤。（2）建立模型A公司為一家物業管理企業，固定成本具體指不隨管理面積而變動的辦公費，差旅費，折舊費，管理人員的工資，租賃費，廣告費，保險費，土地使用費等。變動成本具體指對房屋建筑主體及設施的管理費用，治安消防等維護成本，物業服務人員的薪資，營業稅金。業務量指物業管理的面積。根據公司的財務經營預算，月目標利潤為100萬元，根據歷史數據，得出月變動成本為30萬元，月固定成本為50萬元，總管理面積為18萬平方米，各項目的單位收費平均價格為35元/平方米/月，則單位平均變動成本為30/18=2元/平方米/月，A公司保本業務量為50/（35-2）=1.5萬平方米，在其他相關因素不變的情況下，若要保本，管理面積要達到1.5萬平方米，其月管理費收入要達到52.5萬元。若要達到月目標利潤100萬元，業務量要達到4.5萬平方米，月管理收入達到157.5萬元。（3）敏感性分析由于各因素在計算保本點和目標利潤的過程中作用不同，所以影響程度也不同。A公司臨界值的確定：假設A公司目前管理面積為4萬平方米，月單價為30萬元，月固定成本為50萬元，月變動成本為12萬元，A公司單價允許的最小值=50/4+12=24.5萬元/月，月單位變動成本的最大值=30-50/4=17.5萬元，月固定成本的最大值=4*30-12=108萬元。經測算，A公司各因素的敏感系數由大到小如下：單價（敏感系數2.07）、管理面積（1.86）、固定成本（0.86）、單位變動成本（0.21）。因此，在其他相關條件已定的情況下，公司管理的重點首先是增加管理面積，結合市場情況對單價進行適當提高；其次，應盡量減少固定開支，如培養一職多能人才，降低固定成本，從而降低保本點；最后，在不降低管理水平的情況下，盡量節約開支，壓縮屬于變動成本的材料消耗及日常維護成本。

2.A公司本量利分析中存在的問題（1）成本性態劃分問題由于本量利分析的前提是假定產量與成本是呈線性關系的，這種假設是把本量利分析模型做了簡化處理，實際上，成本與產量受各種因素的影響，是成曲線關系。因此，傳統的本量利分析存在一定的局限性，在實際運用中可靠性欠缺。成本性態劃分的改變將導致本量利決策的變化。若低估固定成本，則導致保利銷售量被低估；若高估固定成本，則導致保利銷售量被高估。由于保利銷售量出現偏差，即使企業完成了保利銷售量，也無法達到企業既定的目標。（2）各因素敏感度排序敏感性分析的目的是研究隨各種因素變化使利潤發生變化的程度和范圍；為達到預期的目標利潤，如何調整影響利潤變化的各因素指標。影響利潤的各因素敏感度排序是建立在一定的假設條件基礎上的，即：假設某因素發生變動時，其他因素保持不變；如果設定條件發生變化，各因素敏感系數之間的排列順序也可能發生變化。若不能及時準確判斷各因素影響變化程度，企業的目標利潤也很難實現。因此，需要根據實時的各因素敏感度排序相應調整管理重點。（3）影響因素多樣化分析在傳統的企業管理和本量利分析過程中，不少管理人員普遍認為影響企業利潤實現的最重要因素為業務量，認為擴大業務量，可幫助企業更好地完成利潤指標，因此在經營過程中形成盲目擴張，忽略了由此帶來了經營風險。隨著各行業市場環境的不斷復雜化和經濟的快速發展，業務量、成本和利潤之間的因果關系不再是企業進行本量利分析過程中需要關注的唯一因素，影響企業利潤實現的因素非常多，本量利分析只考慮了單價、單位變動成本、固定成本和業務量，沒有考慮諸如非財務因素、偶然事件、經濟等宏觀因素等。

三、完善本量利在案例公司應用的對策

1.建立劃分成本性態的科學標準準確劃分成本性態是企業運用本量利分析的基本前提。企業應建立較好的成本性態分析基礎，具有劃分固定成本與變動成本的科學標準，以及劃分標準的使用流程與規范。首先，企業應完善基礎核算工作，建立健全成本相關原始記錄，加強和完善成本數據的收集、記錄、傳遞、匯總和整理工作，確保成本基礎信息記錄真實完整。其次，應追蹤關鍵的經營數據，生成更加具有相關性、準確性的成本信息以提供決策支持。最后，企業需根據戰略的調整而重新劃分成本性態，并對與企業相關的重要數據再次進行分析計算，以此確保會計信息的及時性。本量利分析的基本假設是一種理想狀態，實際中的情況會更復雜，市場環境、產品價格等諸多因素處于不斷的變化中，企業可以將整個周期劃分為多個短的時間段，根據每個時間段的實際經營情況和市場發展狀況等，對每一個時間段的本量利進行計算，選擇適合該發展階段的本量利分析法，把成本性態劃分帶來的影響降到最低，不僅能有效避免或減少因時間因素帶來參數變化而引起的計算誤差，同時還能全面提升本量利分析法在整個使用周期分析結果的準確性。分析和計算出每一個時間段的本量利結果后，管理人員還需逐個修正分析結構，以促進分析結果的精準性全面提升。受應用周期時間較長、市場環境變動等因素的影響，本量利分析法受到的不準確因素、不確定因素也較大。因此，需要企業管理人員積極探索其他有效的成本劃分和計算方法來修正成本參數計算，全面考慮多成本動因進行本量利模型分析，擴大本量利基礎數據獲取范圍，多元化考慮影響因素，如將成本劃分為固定成本、短期變動成本、長期變動成本。長期變動成本與短期變動成本都屬于變動成本范疇，短期變動成本與產品產量有關，長期變動成本與產品消耗的作業量有關，如訂購，生產準備，設備調整，接收，檢驗，搬運等成本。通過作業動因分析，將固定成本追溯到與批次相關的作業中去，如機器設備檢修作業等。由于增加批次相應增加了總批次成本，即與批別級相關的長期變動成本，并提高了保利產銷量，從而有可能改變原來的決策。

2.及時調整本量利分析基礎參數企業應及時、全面、準確地收集與提供有關產量、成本、利潤及成本性態等方面的信息，充分利用現代信息技術，規范成本管理流程，健全成本管理的制度體系，提高成本管理的效率，從靜態成本管理向動態成本管理轉變。時刻關注物價變動和掌握最新的物價信息，對本量利分析基礎數據與參數進行及時調整，實時更新物價成本和銷售價格，更新各因素敏感程度排序，使其與社會發展趨勢相符，確保本量利分析得出的結論更加準確。

3.多元化分析影響企業利潤實現的因素非常多，本量利分析只考慮了單價、單位變動成本、固定成本和業務量，沒有考慮諸如非財務因素、偶然事件、經濟等宏觀因素等。為確保利潤目標的實現還需找出更加關鍵的經濟指標，并明確相關指標數據間的因果關系，確保數據分析結果的準確性和有效性。

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作者：劉淑紅 單位：艾健醫療器械（杭州）有限公司