物業服務公司財務管理問題及對策

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摘要:近年來，隨著房地產行業的迅速發展，物業行業也隨之迅猛發展。隨著業主單位對物業自身品質要求越來越嚴格，當下迫切需要物業服務公司從自身運營管理做起，其中最重要的就是財務管理了。文章分別指出了物業服務公司在財務架構、會計核算、全面預算、稅收籌劃、成本費用及資金管控等方面存在的問題，并提出了相應的對策，旨在幫助物業服務公司提高財務管理水平，對物業服務公司自身健康穩定發展有重要促進作用。

關鍵詞:物業服務公司;財務管理;問題;對策

物業服務公司在提升自身品質的同時，主要靠運營管理，而運營管理又需要財務數據信息的支持，可見做好物業服務公司的財務管理工作，能幫助物業服務公司鞏固運營成果。文章從目前物業服務公司財務管理的必要性、現狀及存在的問題、原因分析等方面進行了闡述，并提出了相應的解決對策，希望能給物業服務公司類財務人員提供一些幫助，以實現財務管理價值最大化。

一、物業服務公司財務管理的必要性

(一)有利于提高財務工作效率及財務信息化水平組建好的團隊、歸集優秀財會人才到物業服務公司中來，先從基本的會計核算抓起，融入業務，多方面強化財務管理水平，只有高效的財務工作才能傳遞有價值的財務信息。

(二)有利于為公司運營管理夯實基礎、提升整體運營效果眾所周知，物業公司的運營管理除了更好地服務于業主單位，還要對公司的運營效益負責，運營中時刻都要關注財務數據、分析預算差異、找出原因并有針對性的改善服務，最終達成良好的運營效果。優質的財務管理能更好地為運營提供更為準確的財務信息。

(三)有利于提高管理層決策水平、促進公司實現目標利潤物業服務公司利潤增長空間有限，如何通過向管理要效益是關鍵，財務管理工作就是重點。通過財務管理一系列規范化工作可以為管理層提供決策依據、快速鎖定各項預算指標的完成情況、差異，并有針對性進行下一步工作、最終實現目標利潤。

二、物業服務公司財務管理的現狀及存在的問題

(一)物業服務公司財務架構不健全、人員素質低物業服務公司財務架構簡單，不設財務部，甚至有的公司只有一個人，可能把出納、記賬、統計分析等崗位的事都包攬了。有的公司招聘的人員只要求會基本的開收據、資金收支方面的事，不要求是財務科班出身的人員從事大量財務方面的工作。

(二)物業服務公司會計核算基礎薄弱物業服務公司本身也沒有行業的統一核算標準，大多數都是參照一般企業或小企業會計制度核算，財務的核算科目也不細致、有的費用歸集二級科目明細過于籠統。比如，統統將維修類的材料放到主營業務成本里，往往就沒有關注成本與收入是否配比以及該類材料費的歸屬會計期間是否均勻。另外，目前物業服務公司到底是該實行權責發生制還是收付實現制也沒有完全定論。

(三)物業服務公司全面預算信息失真、考評浮于表面物業服務公司全面預算往往就是把當期收支數據羅列出來，結果與年初相差較大;對于預算偏大分析也不到位，根本找不出深層次原因。對于負責人的考評激勵也是浮于表面，對于一些代收代支的差額收入無法定性劃分，沒有理清實際完成數。有的可能為了保持預算完成比人為調整一些成本費用，導致最終的預算數據準確度不高。

(四)物業服務公司稅收優惠利用少自營改增以來，最近兩年國家對小微企業、小規模納稅人照顧的稅收優惠政策很多。但是物業服務公司的財務人員卻沒有充分解讀政策要點，提前謀劃思路，爭取享受稅收優惠政策帶來的紅利，沒有解決會稅差異帶來的弊端，導致實際公司承擔的稅負較重，該享受的稅收優惠沒有充分利用。

(五)成本費用把關不嚴、營業資金管理能力有限物業服務公司成本類的雜項過多，票據不合理、對于目前國家營改增政策后要求的票據很難做到齊全，超預算外的支出時有發生。財務對大多數成本費用采用的都是后審制，很多時候就是簽字走流程，沒有真正的對其把關。收入出現集中上繳賬戶，但是財務人員不能統籌分配，出現大量的閑置資金。當出現應收物業費等其他雜費收繳率下降的時候，公司剛性支出卻保持不變并穩步增加時，又出現流動資金緊缺、隨時出現資金結余枯竭的危機。

三、物業服務公司財務管理的存在問題的原因分析

(一)物業服務公司規模小、節省開支物業服務公司本來自身規模小、大部分收入來源于業主單位，股東為了開源節流，實現自身的效益最大化，往往就縮減人員編制，招聘一些性價比高的人員從事財務工作，減少工資開支。所以就談不上建立完善的財務架構了。不具備行業經驗的專業人員很難在實際業務中去積極解決問題。

(二)沒有一整套合理的會計核算制度、核算水平低物業服務公司沒有獨立的會計核算制度做支撐，缺乏合理的會計核算體系，財務人員在會計核算時，將會計科目粗放歸集，這樣導致后續的財務分析數據也不準確。有的上新了收費軟件，但是不知道怎么合理利用信息化軟件取數，有的相關統計數據采用比較落后的表格式，造成了財務工作效率低下。

(三)物業服務公司全面預算體系不完善物業服務公司全面預算，是建立在以權責發生制下確認收入為原則的基礎上來進行分析的，但是目前還有不少公司還是以收付實現制為基礎，然后在此基礎上進行調整。另外，物業代收代付水電費、廣告費等彈性收入年初往往也不好確定，每年度都可能發生一些預算外的支出。整個預算大部分靠后續統計分析，導致實際發生數偏差較大、無法達成前期定下的目標利潤。

(四)沒有合理地運用國家稅收政策物業服務公司財務人員過于關注賬務處理以及一些表面數據分析，很少有專人對國家出臺的稅收優惠政策進行深入研究，財務思維固化沒有創新，對于如何爭取利用稅收優惠政策更無從談起。另外，對財務人員的激勵政策很少，導致主觀上財務人員只能做好分內事，很難實現財務與業務的雙向融合。

(五)成本費用亂雜、資金收支難平衡物業因為自身的特殊性，實際發生的成本費用開支類目較多。入賬的票據也不合理，比如當某些小的維修、綠化、保潔勞務人員臨時人工費無法取得發票時，就用收據或其他發票代替。項目財務人員不可能對每一項成本費用的發生都提前參與進去，有的就是拿到票據分攤時才歸集;有的直接入當期損益，沒有分攤，之后在預算分析時就會出現與收入不配比。物業服務公司的資金體量本來就較小，來源主要是物業費、停車費、廣告費等，受客觀因素的影響，有時候收繳率不高，但是支出卻不能拖延。這樣賬面結余資金容易出現匱乏，流動資金利用效率低，公司正常運營的水平往往就很難保證。

四、加強物業服務公司財務管理的對策

(一)建立健全財務組織架構、組建高素質財務團隊財務管理不是一個人就能完成的工作，往往更多的是持久的團隊合作的力量，首先需要建立架構、確定崗位職責。根據自身規模大小、安排專人專崗，引進有專業功底的從事類似行業經驗的人員進來，讓團隊保持穩定，為財務管理打下基礎。

(二)運用信息化系統統一會計核算口徑，提高會計核算質量會計核算是財務管理的基礎，首先需要從會計科目著手、建立一套規范化的會計科目參照表;其次根據自身的規模，盡量選擇權責發生制確認收入，合理歸集費用、成本類科目，這樣更能平衡利潤，減少不同年度稅負不均的現象發生。因此，要多研究財務數據之間的內在關系以及財務數據與非財務數據之間的間接聯系。

(三)利用信息化、提高全面預算管理的水平財務人員需完善物業服務公司全面預算體系，協助人事部門制定合理的預算考評制度，劃清固定預算和彈性預算的具體核算內容，讓預算目標可執行。另外，借助一些先進的物管軟件做數據統計分析，不局限于一些賬表的數據。與各部門加強溝通與協作，及時反饋提醒預算執行過程中出現的預警點，能夠及時提供管理人員所需的財務分析數據，使其能靈活調整工作思路，讓全面預算管理能夠真正落到實處。

(四)提升納稅籌劃水平無論是集團化的物業服務中公司還是單個項目分公司或機構，必須以公司的總體運營目標為基準，財務人員需要強化業務培訓，多參加線下線上財稅知識講座，和同行交流經驗，關注稅局的公告，把握稅收政策動向，提前進行納稅籌劃，識別關鍵稅收風險點，如增值稅充分利用進項抵扣政策(針對一般納稅人)、季度銷售額不達起征點免征增值稅(針對小規模納稅人)等優惠政策降低稅負，如企業所得稅，新的項目公司盡量成立以法人為主體的物業公司，這樣可以利用小微企業的稅收減免優惠政策，把稅負降到最低。

(五)嚴控成本費用支出、合理分攤，提高資金管理力度財務人員盡量提前參與到物業各項實際業務中，比如參與合同的簽訂審批、識別合同風險點，合理掌握合同的付款節點。對于大額的維修材料、勞務保潔、水電費等支出更需認真審核，在公司內部向實際經辦人宣傳取得合規票據的重要性，杜絕一切不合規的票據入賬，防范稅務風險。物業服務公司財務人員通過成本的管控來提高利潤增長空間，提高閑置資金的使用效率，嚴格對資金的支出進行把關;配合運營人員做好物業費等收入的上繳力度，減少資金運作過程中的使用成本。

五、結論

物業服務公司在樹立品質服務的過程中，需要人力、物業、財力等多方面的投入，財務管理作為物業服務公司中的核心環節，必須從梳理會計制度、規范會計核算內容、強化全面預算管理等方面來提升自身業務水平;從熟練運用稅收優惠政策、嚴控成本費用支出及高效運轉資金等方面來提升物業服務公司利潤增長水平;為運營管理者做決策提供依據，只有財務管理工作保持健康穩定的運作，才能讓物業服務公司在市場中保持競爭地位，長久穩定地發展下去。

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作者：王牛群 單位：安徽華力地產集團有限公司