傳統物業租賃企業發展養老服務業分析

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摘要：受電子商務影響，實體租戶縮減線下銷售網點的規模，導致傳統物業租賃企業的利潤下滑。為分散經營風險，傳統物業租賃企業急需探索新的經營思路，依靠自有物業，開拓新的業務領域，謀求企業多元化發展。本文結合養老服務業未來的發展和傳統物業租賃行業的特點，對傳統物業租賃企業發展養老服務業進行SWOT分析，并從完善養老服務行業的法律法規、加大政策扶持力度和宣傳力度以及提高養老服務從業人員專業水平三個方面提出建議。

關鍵詞：傳統物業租賃企業；多元化發展；養老服務業；SWOT分析

根據國家統計局數據顯示，截至2020年第二季度末，除了限額以上超市零售額保持增長外，限額以上百貨店、專業店和專賣店的零售額增長率均大幅下降，分別為-23.6%、-14.1%和-14.4%。由此可見，受電子商務影響，線下實體店銷售業績大幅下滑，一定程度上導致物業空置率上升，傳統物業租賃企業利潤空間急劇收縮。因此，傳統物業租賃企業急需改變單一的經營模式，利用自有物業優勢，發展相關產業，實施多元化經營戰略。隨著我國進入老年化社會，未來養老服務業市場空間巨大。因此，本文嘗試將物業租賃與養老服務相結合，探索出傳統物業租賃企業多元化發展的方向。

一、養老服務產業未來發展分析

（一）外部環境分析1．政治環境分析2020年政府工作報告指出，政府將加大民生保障力度，上調退休人員基本養老金，提高城鄉居民基礎養老金最低標準，發展養老服務消費。由此可知，居民養老已成為政府重點關注的民生問題，企業發展養老服務業符合國家的政治導向。2．經濟環境分析2020年政府工作報告指出，政府將推動消費回升，支持養老服務等產業發展，適應人民群眾多元化需求。由此可知，發展養老服務消費，已成為國家擴大內需、拉動消費、促進經濟增長的重要措施之一。3．社會環境分析根據國家統計局數據顯示，截至2019年年末，我國65歲及以上人口為17，599萬人，占總人口的12.57%，且該比例將持續上升。由此可知，我國老齡化程度正不斷加深，養老服務市場未來將不斷擴大。4．法律環境因素為支持養老服務業的發展，政府在養老機構的建設、運營等方面出臺了各種扶持優惠政策，例如：關于做好醫養結合機構審批登記工作的通知（國衛辦老齡發〔2019〕17號）、關于明確養老機構免征增值稅等政策的通知（財稅〔2019〕20號）等，以上優惠政策將有利于吸引社會資本進入養老服務行業，促進養老服務行業未來的發展。

（二）行業環境分析1．行業競爭程度分析在我國，養老服務業目前屬于新興的朝陽行業。雖然已經有社會資本進入該行業，試圖搶占養老市場，但養老服務行業目前的集中程度及規模經濟程度仍然較低，進入行業的門檻不高，養老服務業的發展仍然需要經歷一段時間的培育期。2．市場議價能力分析受傳統思想影響，以及老年人消費水平的限制，目前社會上大部分養老服務產品的差別性較低，價格敏感度較強，客戶的議價能力較強，從而導致養老服務業目前銷售利潤率較低，甚至在一段時間內出現虧損情況。隨著我國老齡化程度加深，政府通過引導社會資本進入、政府購買服務等方式，加大對保障民生的投入，預計養老服務業有望逐步形成規模化效應，行業發展空間巨大。

二、對傳統物業租賃企業發展養老服務業進行SWOT分析

（一）內部優勢分析1．大量的物業資源相比其他企業，傳統物業租賃企業一般擁有大量的經營性物業，物業資產價值高，融資能力和變現能力都很強，有利于抵御一段較長時間的經營風險。同時，傳統物業租賃企業擁有的物業資產種類較齊全，且大多數分布在城市中心、接近人們生活圈，區位優勢明顯，有利于發展對物業資產有剛性需求的養老服務業。2．充足的資金來源傳統物業租賃企業通過招商引資，將自有物業租賃給客戶，并根據租賃合同向客戶收取租金、水電費、管理費等。由于物業租期一般較長、客源較穩定，所以企業的收入波動性很小，現金流較穩定，可以滿足養老服務業的資金需求。3．先進的管理模式在管理手段上，大部分物業租賃企業已運用現代化科技和網絡，對租賃的物業進行實時管控，實現對物業資產的高效管理。同時，企業一般實行“經管分離”的管理模式，物業經營部門與物業管理部門各司其職，業務制度、流程已較為成熟。先進的物業管理模式是可借鑒、可復制的，有助于企業更快地找到發展養老服務業的管理模式。

（二）內部劣勢分析1．物業結構老化、設施陳舊因建造時間久遠，樓齡較長，傳統物業租賃企業自有物業存在物業結構老化、配套設施陳舊等問題。另外，企業的自有物業一般用于商業或住宅租賃，物業內部的設計布局及安全設施配置等不具備通用性。因此，若利用自有物業發展養老服務業，企業需要根據經審批后的規劃方案、消防安全要求以及運營需求對標的物業進行重新設計和改造，投入的資金量較大。2．缺乏養老服務業運營經驗物業租賃與養老服務分屬于不同的行業，若發展養老服務業，傳統物業租賃企業因缺乏養老服務業運營經驗，一般只能通過購買咨詢服務或直接外聘運營團隊等方式來發展養老服務業。但由于養老服務業仍然為新興行業，社會上咨詢服務的質量以及運營團隊的素質良莠不齊，容易造成企業付出了成本但經營效果不如預期的情況。

（三）外部優勢分析1．養老服務業市場前景巨大自2015年到2019年間，我國65歲及以上人口分別為14，386萬人、15，003萬人、15，831萬人、16，658萬人和17，599萬人，平均每年增加約803萬人。人口老齡化給我國未來發展帶來了巨大的挑戰，但同時也為養老服務市場帶來了無限的商機。2．大量的國家扶持政策為引導社會資本進入養老服務業，中央和各級人民政府密集出臺相關有助于養老服務行業發展的優惠政策，在工商登記、建設立項等環節也開辟了綠色通道，為企業開辦養老機構提供了政策支持和便利。另外，政府通過ROT（改建-運營-移交）、TOT（移交-運營-移交）、O&M（運營與維護）等各種PPP模式整合社會資源，同時優化審批流程，進一步拓寬了企業進入養老服務業的方式。

（四）外部威脅分析1．行業規范有待完善為推進養老服務業的發展，政府制定了一系列的養老行業規范，如民政部《養老服務常用圖形符號及標志》《養老機構顧客滿意度測評》和《養老機構預防壓瘡服務規范》等行業標準。但目前已的行業規范仍不能滿足養老服務行業的管理需要，許多細節方面的法律法規、行業標準仍有待完善，以促進養老服務行業的長遠發展。2．傳統養老觀念根深蒂固受傳統養老觀念影響，我國主要的養老形式仍然是以居家養老為基礎，社區養老、機構養老為補充。大部分養老機構因客源不足而難以維持收支平衡，需要長時間依靠政府補助才能維持正常運營。而另一方面，老齡化問題日趨嚴峻，養老問題成了我國社會急需解決的難題。養老服務的供給與老年人的需求不對稱造成了目前的困局，政府、養老機構、老人三方需要調整思路，相互適應，才能打破困局。

三、傳統物業租賃企業發展養老服務業的對策及建議

（一）完善養老服務行業的法律法規為進一步規范養老服務業的發展，政府應加快健全基本養老服務制度建設，基本養老服務制度可以促進各級政府對養老服務業的依法監管，做到有法可依，有法必依。另外，政府可鼓勵相關養老服務企業自行組織成立養老行業協會等社會團體，共同商議制定各類養老模式下產品的服務標準、形成行業規范，例如：養老機構建筑設計規范、養老機構管理規范、居家養老服務規范等。制定行業規范可以幫助社會資本進入養老服務業時有章可循、少走彎路、減少糾紛，有利于養老服務行業的健康發展。

（二）加大政策扶持力度和宣傳力度政府應繼續加大對企業進入養老服務業的扶持力度、降低政府補助申請的門檻、延長優惠政策年限。例如：在稅收優惠政策方面，政府可考慮進一步減免養老機構的房產稅、土地使用稅、企業所得稅等，并延長企業所得稅稅前所得可彌補虧損的年限；在金融優惠政策方面，政府可考慮通過國家政策性銀行向養老服務機構提供中長期的優惠貸款利率，增加對養老服務業的資金投入，降低養老服務機構融資的資金成本；在政府補助方面，政府可考慮加大對新建養老床位的補貼，延長領取補貼的年限，從而吸引更多的社會資本進入養老服務業；同時，政府可考慮將居民養老服務消費納入居民醫療保障體系，養老機構即可通過運營養老、醫療、老年人教育等業務，實現逐步盈利，促進養老服務行業的規模化發展。另外，政府可加強對養老服務優惠政策和新時代養老模式的宣傳，并組織老年人實地體驗養老服務，讓其了解養老服務的內容與本質，引導老年人從思想上接受社區養老服務、機構養老服務等多元化模式。

（三）提高養老服務從業人員的專業水平政府應鼓勵各大高校開設與養老服務相關的學科，培養高素質的養老服務管理人員。同時，政府應制定養老服務人員的從業標準，設置行業準入門檻，加強從業人員職業資格考試和職稱認證體系建設，培養服務型從業人才。另外，政府可鼓勵養老服務機構提高從業人員的福利待遇，從而吸引更多具有養老護理技能的專業人員進入養老機構，有利于養老服務機構建立高素質的人才隊伍以及標準化的管理流程。

四、結束語

隨著我國老齡化程度的加深，社會對養老服務的消費需求必然急劇增加，甚至會出現“一床難求”的現象，養老服務行業的前景可謂是一片光明。而養老服務業需要依托相對固定的、靠近人們生活圈的物業作為經營場所，因此，傳統物業租賃企業發展養老服務業就存在“與生俱來”的優勢，發展“物業服務+養老服務”模式將會是傳統租賃企業實施多元化經營戰略的重要方向之一。

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作者：梁景輝 單位：廣州市煤建有限公司