市場經濟下的物業管理模式創新

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摘要：目前國內的城市數量、城市規模持續擴張，城市社區居民數量急劇增加，對住宅物業管理質量也提出了更高的需求和要求。在國內市場經濟體制機制不斷健全完善的背景下，物業管理進入市場化發展的新階段，同時物業行業競爭更加激烈，物業管理模式以創新求生存求發展已經成為一項迫切需要深入研究的課題。本文對目前市場經濟下物業公司管理模式的現狀進行分析后，提出了創新物業管理的方向和對策。

關鍵詞：市場經濟；物業管理；模式創新

改革開放四十多年以來，國家社會經濟基礎更加穩固，城市化進程的持續推進，國內城市數量、城市規模持續擴張，城市社區居民數量加劇增加，居民生活質量的需求越來越高，特別是對居住環境、住宅區域的物業管理質量提出了更高的要求。在市場經濟條件下，物業企業要想贏得生存和發展，必須找到自身管理存在的問題，并結合實際進行不斷創新管理的實踐。本文在對目前市場經濟下的物業經濟管理模式的現狀進行分析后，提出了創新物業管理的方向和對策。

一、目前物業管理模式存在的問題分析

（一）從管理體制上看存在管理未理順、管理不成熟等問題物業管理的工作內容面廣、點多、量大、事難，物業管理企業只靠自身想完成物業管理基礎性工作非常困難。但是目前物業管理公司對企業發展定位比較模糊，很多企業并沒有真正成為社區管理的服務者，甚至有的物業公司和業主站在了對立面。目前物業市場整體發展較慢，管理未理順、管理不成熟的現象比較突出。主要表現為：一是物業管理機制不健全。物業管理涉及涵蓋了消防、地產、建設、規劃等眾多部門和行業，在政府行政管理機構調控管理作用發揮有限的情況下，物業管理中積聚的矛盾越來越多，有的物業管理企業自身能力不夠，難以應對上級的各項檢查監督，只能應付了事；有的內部管理制度缺失，管理無章可循，質量無從談起。居民委員會、業主委員會和物業管理三方各自為陣、各行其道，從各自利益角度出發的現象導致遇到問題和困難，都只是將原因推卸給對方，讓居民訴求難以得到有效解決。

（二）從市場機制上看存在管理規模小、管理水平低的問題城市住宅社區里存在大量的老舊社區，這些社區的老住戶往往對物業有償服務的意識不認同，認為物業管理就應該是政府行為，導致物業費收繳困難，物業企業入不敷出，管理質量也無從談起。從物業行業的市場機制上看，現在的管理問題體現在：一是物業管理企業規模小，行業準入機制不健全。在老舊社區房屋建設初期，維修基金沒有到位，導致物業管理市場并未形成真正意義上的物業管理。很多物業管理企業的管理體制機制不健全，企業規模小、物業專業人員少、管理服務水平低。特別是老舊社區的物業管理企業收取的管理費用標準低、數量少，管理費用經常入不敷出，導致物業管理企業只能通過降低服務標準、減少服務內容來降低服務成本，居民意見矛盾較多，從而更加不愿意繳納物業管理費用，這種惡性循環下物業管理水平難以提高。

（三）從人員素質上看存在人員結構不合理、綜合素質不強的問題物業是典型的服務型行業，從業人員素質是影響物業管理服務質量的最重要因素。雖然國家城市化進程加快，對物業服務企業和從事物業服務的保潔、綠化、保安等業務人員的需求越來越大，但從整體上看，具備專業服務技能和豐富物業企業管理經驗的人員，十分緊缺。現有物業管理企業的從業人員結構難以滿足居民需要，現有的物業從業人員的年齡偏大、文化知識水平較低，對管理制度和要求的學習領會能力較差，規范管理水平不高，創新管理更無從談起。物業管理企業對員工的管理比較松散，缺乏完善的人才晉升機制，工作待遇較低人員變動快，穩定性差。比如保潔、綠化的從業人員主要是農民工，整體素質能力都偏低。

二、市場經濟視角下物業管理模式的創新方向

（一）不斷提高物業管理體系的專業化程度國內物業管理企業和國外發達地區的物業管理公司最大的區別就是，國內物業管理企業對其專業化定位不準確，認為自己是管理者，而不是居民出錢雇傭的打工者，物業管理企業要實現持續發展，就必須進一步明確企業成立和管理服務的目的，真正把企業放在和業主一體的位置，努力為業主、住戶營造和建設安全舒適、文明和諧的居住環境。要在獲取物業資產更大投資回報率的同時，從維護業主的利益出發，在居民反映比較多的日常房屋維修、保養，協調物業和業主之間的關系上下大功夫進行工作創新，努力構建和諧相處、互惠互利的良好鄰里關系。要不斷提高物業管理人才和管理手段的專業化，將物業管理清潔、保安、綠化、停車場、會所、公寓等管理內容借助社會上的專業公司，提高管理質量和水平。

（二）著力規范物業管理和收費的市場化標準真正市場化的物業管理，業主有選擇物業公司的權力，物業管理公司有依據市場供求情況決定收費標準的權力。良好的市場化物業管理，必須建立完善的市場體制，由物業公司和業主共同協商物業管理費用的價值。國內物業行業發展要在不斷強化管理規范性，推進收費市場化上多下功夫。在科學控制管理成本基礎上，不斷提高服務內容、服務水平和服務能力。創新開展一些增值性服務，如送花上門、免費復印打印、夜間護送、學生托管等居民比較需求，社會服務比較缺乏的項目，從而為居民生活解除后顧之憂。不能再利用政府管理手段來進行市場化行為，要建立以市場需求為導向的調節機制，讓物業企業的競爭公開、公正、透明。注重發揮行業自我約束管理職能，對物業管理公司、從事物業管理人員的資質、資歷進行客觀的定期審核審定，營造良好的市場環境。

（三）結合實際體現區域物業管理特點物業管理的創新必須和國情、所在區域的實際情況結合起來。要遵從物業管理是為物業投資者增加利益，為房主和業主提供服務的宗旨，結合實際來進行區域物業管理上的創新實踐，比如在政府出資建設的廉租房社區，就要引入管理隊伍精干，業務內容雖然不繁雜但有效率的物業管理公司。在中等收入人群居住的，新近建設的新社區，要發揮業務委員會和物業公司的協同作用，結合社區居民訴求，不斷豐富服務內容，在綠化、保潔、保安等方面提供更高標準的服務。在一些私人樓宇、別墅區的物業管理，就要體現物業分區自治的方式，圍繞高端客戶的物業服務需要，提供更為專業、更加優良的服務。

三、市場經濟視角下物業管理模式創新對策

（一）樹立以品牌樹形象的物業管理服務意識國家政府要做好頂層設計，不斷優化物業行業的規范、制度和自律內容，促進發揮行業協會的作用，多方發力做好物業管理協調工作。要注重品牌建設，持續提高服務水平。立足物業企業長遠發展目標，不斷提高物業企業的自身服務意識，采用規范、有效的內部管控制度體系，促進管理服務水平的提高。加強物業企業的核心競爭力建設，優化內部組織結構和管理層級，讓公司服務能力和持續發展目標相匹配，和當地居民的消費水平、經濟狀況相匹配，避免一味追求跨越發展、超越式發展。針對社區居民和業主的需要來創新服務方式和服務內容。比如采用物業服務為主，兼顧多種經營的理念，在物業管理中開展代辦保險、居家養老服職業和房屋中介等服務。這些增值型服務既能滿足居民需求，方便了居民生活，贏得了良好口碑，還能增加物業企業收入，拓展物業服務的內容、樹立以居民業主需求為服務方向的良好企業形象。

（二）推進物業管理專業化發展的廣度和深度在目前物業市場細分加速，生產競爭越來越激烈，企業的利潤空間越來越小的背景下。物業企業要轉變傳統經營管理理念，采用專業化發展方式，找到更適應本企業的發展之路。物業企業管理層要及時更新經營管理理念和服務意識，要對轄區內的項目價值情況有真實準確的掌握，及時調整項目的種類和數量，不斷提高物業資產的增值率。物業管理企業要對現有人員、領域和業務進行深入調查研究，對市場需求進行收集，將企業發展的目標市場進一步聚焦、細化，將自己最擅長的業務做精做大做強，以專業化能力提高企業的市場核心競爭力。企業要定期對業主需求動態分析，針對業主群體的差異、住宅位置的差異和服務項目的差異，提供更有針對性，專業能力更好的服務。專業化發展要向細處深挖，提高專項能力和水平的同時，在增值服務的內容上多做嘗試，因為業主的需求在不斷變化，企業要發展就需要跟上業主的變化，從探索嘗試入手，不斷規范完善，將工作服務亮點轉化為企業市場競爭優勢。

（三）持續提高物業管理人才的素質和能力物業企業既屬于勞動密集型產業，也具有知識信息化產業的特點。因此物業管理企業要將人才培養、隊伍素質培訓放在首要地位，努力建設一支服務意識強、專業能力高的物業管理服務團隊。國家要注重物業專業人才的培養，通過在高等職業學校建立物業管理專業，系統化培養專業后備人才。要建立物業職業培訓基地，組織專業公司對在職物業人員開展上崗培訓，在就業資格領域，建立從業資歷體系，建立較為穩定的從業人員隊伍，保證從業人員的基礎崗位素質和能力。在住宅物業管理項目中，管理層要具有良好物業服務意識和專業服務意識，建立符合社區物業服務需要的技能型團隊，避免因為人員素質和能力影響到業主對物業企業的印象。

四、總結

綜上所述，在我國社會主義市場經濟體制機制建設日益規范下，物業企業要適應時展和業主物業需求變化，不斷更新管理理念，推進專業化發展，在物業行業市場競爭中奠定良好的發展基礎。

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作者：劉先鋒 單位：珠海市丹田物業管理股份有限公司