談高校區域化綜合物業管理

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[摘要]本文對我國高校物業管理發展歷程及現狀進行梳理，歸納區域化綜合物業管理的概念、特征及在我國高校實踐開展的情況。清華大學學生區和教學區已實行學校自營式的區域化綜合物業管理，科研辦公區正在探討區域化管理改革。昌平科研基地作為校本部以外的新建區，正推行區域化綜合物業管理，以學校主導下的小團隊管理、大服務外包的一體化模式，堅持高校后勤管理的教育屬性，實現后勤保障社會化、專業化；推進智慧園區建設，提高保障能力和水平；實行全生命周期物業管理，提高資源效益。

[關鍵詞]高校;區域化綜合物業;智慧園區;一體化管理;全生命周期

物業一詞，我國古已有之，《漢語大詞典》解釋為“產業，多指房地產”，并列舉了例句，如北宋時期李綱的奏章《上道君太上皇帝封事》中即有“在京有物業者…”之語[1]，但直到20世紀80年代初，隨著物業管理制度的推廣才開始廣泛使用。有物業，必然會有相應的管理工作。但是物業管理作為一個專用概念，則是發軔于19世紀60年代的英國，在19世紀末期的美國得到進一步發展。20世紀50年代，香港開始發展物業管理。1981年3月，深圳市物業管理公司成立，這是內地第一家專業化、經營性物業管理企業。1993年6月，深圳市物業管理協會成立，標志著物業管理在大陸作為一個新興行業的確立。[2]

一、我國高校物業管理工作的發展概述

20世紀80年代以前，我國高校的不動產及其配套、附屬的設施設備，由國家撥款進行建設、維護和保障。1985年《中共中央關于教育體制改革的決定》和1993年《中國教育改革和發展綱要》都明確指出了高校后勤社會化的改革方向，1999年至2002年，國務院連續四年召開全國高校后勤社會化改革工作會議，推進高校后勤社會化改革。另一方面，1998年起中國房地產業在政府主導下得到了持續十年的快速發展，成為中國經濟支柱產業之一[3]，相應地，高校房地產資源快速大幅增加。20世紀90年代中期，物業管理進入高校。1998年，深圳大學將總務、產業、基建、保衛（保安）合并組成物業管理中心。[4]同年，深圳大學被建設部評為“全國城市物業管理優秀園區”。[5]1999年，清華大學經管學院偉倫樓落成，從社會引入一家物業公司，開啟了清華大學院系采購社會物業服務的先河。1999年8月，復旦大學向社會公開招標選擇物業管理單位。[6]2001年7月，中國高教學會后勤管理分會全國高校“物業管理專業部”在深圳大學成立，標志著物業管理成為高校后勤管理服務的重要內容之一。[7]隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業管理模式也不斷發展。一般認為有五種模式：校內乙方模式、獨立乙方模式、混合乙方模式、社會服務模式和校際聯合模式。[8]根據社會化程度的不同也可以概括為三種模式，即總包模式、自營模式和混合模式。總包模式是指學校將教學、科研等核心業務以外的業務全部外包給專業公司，其特征是將校園后勤各項服務內容整合為綜合性物業服務產品,完全由社會物業服務企業承擔。東吳物業就將推行“兩高一總”作為發展戰略[9]，典型應用有西交利物浦大學等[10]。自營模式是指學校自行經營校園物業管理服務，混合模式介于兩者之間，部分外包部分自營，部分外包又可分為部分區域外包和部分條線外包。實踐中，各種模式都比較常見，尤以混合式為多。

二、清華大學校園物業管理的發展及現狀

清華大學20世紀90年代初成立了房地產管理處（2017年改為資產處），承擔學校房地產資源的管理職責；院系等二級單位使用的樓宇，一般由二級單位為主進行管理。學校物業管理社會化進程，大致分三個階段：第一階段從1999年至2009年，少數院系進行辦公樓宇物業管理社會化嘗試，原則是誰受益誰采購。先后有偉倫樓、主樓、FIT樓、醫學樓、美院大樓等實現了物業管理社會化。新建教師住宅蘭旗營、荷清苑實行物業社會化管理，校內其他住宅和周轉公寓、教工宿舍仍由學校管理。第二階段從2009年至2015年，學校希望統籌新建辦公樓宇物業管理和重大活動保障問題，提出社會化構想，仍由院系等負責物業服務采購，房管處負責招標管理和指導。期間新清華學堂、人文圖書館、化工電大樓、羅姆樓、綜合科研樓、李兆基科技樓等實行了以本樓業主為甲方的物業管理社會化。第三階段從2016年至今，學校決定按政府采購方式全面推進校園物業管理社會化改革。2016年起，全校院系辦公樓宇物業服務開始按政府采購方式推進。2018年年底，全部校內住宅和新建成的雙清苑小區實行物業社會化管理。目前院系辦公樓宇的服務企業有20余家，每家企業單獨服務各樓宇，體量較小，無法形成規模效益；各樓宇自行聘請物業，在學校層面缺乏統一管理和標準，一定程度上存在著服務水平參差不齊、專業化程度不高、設施設備維護保養不及時等問題。清華大學學生公寓、國際學生公寓以及公共教學樓在校園內地理位置上相對獨立又各自連成一片，所以分別簡稱學生區和教學區，其日常管理服務和運行維護由學校學生社區中心負責。學生社區中心于1999年由當時學校的行政事務處拆解而來，作為學校后勤四大中心之一，實行事業單位企業化管理。自成立以來，學生社區中心以做好區域化管理為目標，在進行物業管理和運行維護的基礎上，全面參與學校“三全”育人工作，為廣大師生創造了良好的學習、生活環境，為創建世界一流大學做出了顯著貢獻，在全國高校學生區、教學區的管理方面發揮了示范作用。

三、區域化綜合物業管理的概念及實踐

物業管理屬于服務性行業，本小利薄，所以發展趨勢必然是規模化、區域化和專業化。[11]-[16]區域化綜合物業管理就是以市政規劃的地理區域為基礎，以區域的生產生活為對象，對區域物業實行綜合管理。[11][13][15][16]其最大特征是區域集中、綜合管理、集約化管理，有利于形成規模效應，實現資源共享和優化組合，提高效益和服務水平、降低成本和避免浪費，也利于合理處置區域建設與可持續發展的關系，實現經濟效益、社會效益、環境效益的“三豐收”。對于規模較大或有多個校區的高校，區域化綜合物業管理就是以校園地理區域為主要依據，兼顧功能分區，將校園劃分為適度的物業管理區域，在區域內實行統一的物業管理服務。物業區域的大小，以與物業服務企業的管理服務能力和專業水平相適應為宜，過大或者過小都會有弊端。1999年以來，清華學生區和教學區實行的就是學校自營式區域化綜合物業管理。2011年，山東大學以中心校區、趵突泉校區和千佛山校區為三個標段進行了整體物業管理公開招標。[17]分析其服務范圍及內容，不難發現所說的整體物業管理，實質上就是區域綜合物業管理。其他類似的還有如天津大學新校區，中科院大學奧運村校區，北京信息科技大學健翔橋校區、沙河校區等，都是以一個校區作為物業區域，由一個企業單獨承擔物業服務；也有一個校區分為多個區域由不同物業企業承擔的情況，如天津大學北洋校區由三家公司分擔，大連理工大學由三家公司分擔，北京化工大學昌平新校區則是兩家公司分擔。可以說，區域化綜合物業管理在高校中已經比較廣泛。

四、清華大學昌平科研基地區域化綜合物業管理的實踐和思考

清華大學昌平科研基地一期位于北京市昌平區南口鎮虎峪村，西臨虎峪路，東鄰中央和國家機關黨校以及老北京縮微景觀園，北接清華大學核能與新技術研究院，南臨南澗路。基地的定位是學校先進能源動力研發基地，主要入駐能源動力領域的科研團隊，不以教學為主。一期占地47.3萬平方米，其中A地塊占地6.65萬平方米，已經建成A1-A6六棟樓，由四個單位使用。A地塊建設工程于2019年11月竣工，目前由學校昌平項目建設辦公室按照區域化綜合物業模式進行管理，已經以政府采購方式選聘世方環科物業管理有限公司承擔A地塊以及園區的管理服務。結合昌平科研基地前期建設以及當前的運行管理現狀，有如下建議和思考：

（一）實行區域化綜合物業管理，由基地管理部門統籌園區保障服務目前清華大學校本部辦公區樓宇物業依然是院系采購，但學校已經籌劃區域化物業管理改革。可以預見，這將有效提升質量，消除盲區，改善環境，實現資源管理精細化。昌平基地是新建區，沒有歷史包袱，實行區域化綜合物業管理，既是對學校辦公區物業管理改革的響應，也可作為先行先試的樣板，在高校創新治理體系的大背景下，探索校園管理新思路，由基地管理部門統籌園區保障服務，把院系和研究機構從非核心業務解放出來。

（二）采取小管理團隊、大服務外包的模式，在學校統籌規劃下實現園區保障社會化和專業化高校后勤社會化，并不是把高校的后勤保障工作簡單推向社會，一甩了之，而是充分發揮社會力量，實現優勢互補，最終實現資源的高效配置。21世紀新型高校后勤保障體系，包括了市場、學校、政府、行業以及職能部門等五個方面要素。[16]高校后勤保障，既要講經濟原則，更要講教育原則和公益原則。就昌平科研基地而言，由基地管理團隊在學校統籌規劃下承擔立足基地、依托學校、協調各方、服務院系的職責，充分發揮各要素的優勢，堅持高校后勤的教育屬性，加強統籌協調，高質高效全方位滿足基地后勤保障要求。

（三）大力推進智慧園區建設，提高園區保障能力和水平當今世界，科技進步一日千里，物聯網、云技術（云計算和云存儲）、人工智能、大數據和區塊鏈，等等，層出不窮的新技術正在改變社會的運行方式和人們的生活方式。2016年總理的政府工作報告、2017年黨的報告、2019年《中國教育現代化2035》，都提出了智慧建設的目標和要求，智慧建設已經成為國家強國戰略的重要一環，高校物業管理必將成為智慧校園全面落地的重要載體。昌平科研基地作為新建園區，在學校大力推行信息化建設的大背景下，正是一張白紙好畫圖。而在當前防控新型冠疫情的情境下，智慧園區建設顯得尤為重要。

（四）推進全生命周期物業管理，全方位提高資源效率全生命周期物業管理是指對樓宇及附屬配套設施設備全生命周期進行管理。從建筑物及附屬配套設施設備的規劃設計、建造制作、日常使用、運維修繕，一直到廢棄或者拆除，物業管理部門一直參與其中并發揮作用。在我國高校，由于全生命周期物業管理的缺乏，辦公樓實驗樓竣工不久就進行改造的現象屢見不鮮，造成巨大浪費。對高校新建區而言，盡早明確用戶需求，確定管理模式，對接學校規范標準，園區綜合物業管理部門全過程參與，也是做好校區管理的重要環節。昌平科研基地的建設及后續管理，基本具備了全生命周期物業管理的雛形，還有待于在實踐中，不斷探索優化，為基地運行提供優質服務，為學校管理改革提供經驗思路。

作者：韓標 劉俊 郭力鋒 單位：清華大學昌平項目建設辦公室