綠色物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀與思考分析

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經(jīng)過近四十年的發(fā)展，我國物業(yè)管理服務(wù)業(yè)已頗具規(guī)模，物業(yè)管理覆蓋不動產(chǎn)管理的所有領(lǐng)域。物業(yè)管理對我國經(jīng)濟社會發(fā)展的推動作用日益顯現(xiàn)，在改善人居工作環(huán)境、推動國民經(jīng)濟增長、維護社區(qū)和諧穩(wěn)定、解決城鄉(xiāng)就業(yè)問題、推進社會建設(shè)等方面，發(fā)揮了重要的作用。隨著居民對節(jié)約資源、健康環(huán)境的需求越來越高，廣大業(yè)主及政府對物業(yè)管理提出了更多節(jié)約資源和環(huán)境保護的要求，深圳市部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)以科學(xué)管理、技術(shù)改造和行為引導(dǎo)為本責(zé)，以有效降低能耗、節(jié)約資源和保護環(huán)境為目標，通過開展以節(jié)能、節(jié)水、垃圾分類、環(huán)境綠化、污染防治等為主要內(nèi)容的綠色物業(yè)管理活動，為業(yè)主和物業(yè)使用人營造安全、舒適、文明、和諧、美好的工作和生活環(huán)境。

一、綠色物業(yè)管理在深圳的推廣情況

在黨的十九次全國代表大會上，“推進資源全面節(jié)約和循環(huán)利用，倡導(dǎo)簡約適度、綠色低碳的生活方式”被提到了新的高度。為積極貫徹落實黨中央和國務(wù)院的有關(guān)要求，住建部將“推廣綠色物業(yè)管理”正式寫入了《建筑節(jié)能和綠色建筑發(fā)展十三五規(guī)劃》。同時，深圳市在今年3月正式實施的《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》中明確提出了“倡導(dǎo)綠色、智慧物業(yè)管理。鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平，營造安全、舒適、文明、和諧、美好的工作和生活環(huán)境”。對此，深圳物業(yè)管理行業(yè)積極響應(yīng)政府號召，秉持“開拓創(chuàng)新，銳意進取”的特區(qū)精神，在深圳市住房和建設(shè)局的引導(dǎo)下開展以節(jié)能、節(jié)水、垃圾減量分類、環(huán)境美化綠化、污染防治等為主要內(nèi)容的綠色物業(yè)管理活動，成效明顯。自深圳《深圳市綠色物業(yè)管理導(dǎo)則（試行）》之日起，深圳的綠色物業(yè)管理經(jīng)歷了2011~2014年的試點階段、2015~2018年的星級標識試評估階段及2019年后的星級標識認證階段三個工作階段。

（一）試點階段從2008年至2014年，深圳市住房和建設(shè)局積極號召深圳市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)大力開展綠色物業(yè)管理試點工作。在這期間，深圳市住房和建設(shè)局累計在全市范圍內(nèi)選取了345個項目開展綠色物業(yè)管理試點工作。并且，深圳市住房和建設(shè)局通過舉辦“綠色物業(yè)管理和低碳智慧社區(qū)論壇”“綠色物業(yè)管理項目經(jīng)驗交流會”等活動，不斷總結(jié)綠色物業(yè)管理活動經(jīng)驗，出臺了《深圳市綠色物業(yè)管理導(dǎo)則（試行）》《深圳市綠色物業(yè)管理項目評價辦法（試行）》《深圳市綠色物業(yè)管理項目評價細則（試行）》等文件，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展綠色物業(yè)管理活動。同時為了更好地促進綠色物業(yè)管理的發(fā)展和推廣，深圳市政府和深圳市住房和建設(shè)局在《深圳市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2011-2015）》、《深圳市綠色建筑促進辦法》(深圳市人民政府令第253號)、《<深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例>實施若干規(guī)定》(深圳市人民政府令第258號)等文件中要求物業(yè)管理行業(yè)倡導(dǎo)綠色物業(yè)管理。

（二）星級標識試評估階段為了更好評估深圳市物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展綠色物業(yè)管理項目的試點情況，對效果較好的試點項目予以表彰，深圳市住房和建設(shè)局從2015年開始連續(xù)4年組織專家依據(jù)《深圳市綠色物業(yè)管理項目評價辦法（試行）》、《深圳市綠色物業(yè)管理項目評價細則（試行）》開展綠色物業(yè)管理項目試評估工作，累計評出了40多個“深圳市星級綠色物業(yè)管理項目”，并為這些項目頒發(fā)了星級標識牌。

（三）星級標識認證階段2018年，深圳正式了《綠色物業(yè)管理導(dǎo)則（SZDB/Z325-2018）》（以下簡稱《導(dǎo)則》）和《綠色物業(yè)管理項目評價標準（SJG50-2018）》（以下簡稱《評價標準》）?！秾?dǎo)則》和《評價標準》分別明確了綠色物業(yè)管理的相關(guān)概念及“星級評價規(guī)則”，將綠色物業(yè)管理項目的評價結(jié)果分為3個等級。當(dāng)申請評價的物業(yè)項目經(jīng)過評審，獲得的總得分分別達到50分、65分、80分時，綠色物業(yè)管理項目等級應(yīng)分別評為一星級、二星級、三星級。自2019年起，深圳市住房和建設(shè)局繼續(xù)委托其下屬事業(yè)單位——深圳市建設(shè)科技促進中心依據(jù)《評價標準》開展綠色物業(yè)管理項目星級標識評價工作。截至2020年5月底，深圳市累計有16個項目獲得了“深圳市級綠色物業(yè)管理評價標識”，具體信息詳見左表。同時，深圳市住房和建設(shè)局、深圳市財政委員會（現(xiàn)深圳市財政局）于2018年5月出臺了《深圳市建筑節(jié)能發(fā)展專項資金管理辦法》，對于獲得“深圳市級綠色物業(yè)管理評價標識”的物業(yè)項目，可按照獲得標識的星級申請建筑節(jié)能發(fā)展專項資金扶持資助，其中一星級最高資助5萬元，二星級最高資助10萬元，三星級最高資助20萬元。截止目前，已有崇文花園等4個項目獲得了資助。

二、綠色物業(yè)管理推廣工作的困難

雖然，目前深圳市綠色物業(yè)管理的推廣工作取得了不錯的成績，但獲得“深圳市級綠色物業(yè)管理評價標識”的物業(yè)項目依然很少（僅有16個）。通過分析深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)以及與若干專家、物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員的交流，總結(jié)分析出的原因如下：

（一）綠色物業(yè)管理尚未在政府物業(yè)項目中廣泛推行根據(jù)深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，深圳市目前獲得“深圳市星級綠色物業(yè)管理項目”稱號（依據(jù)《評價細則》試評出）的政府物業(yè)項目和保障性住房項目有7個，分別是深圳市公安局辦公樓、龍崗區(qū)文化中心、市民中心、龍崗海關(guān)大廈、大鵬新區(qū)管委會辦公樓、龍悅居；獲得“深圳市級綠色物業(yè)管理評價標識”（依據(jù)《評價標準》評出）的政府物業(yè)項目僅有1個，為大鵬新區(qū)大鵬辦事處項目（二星級項目）。這8個項目占政府物業(yè)項目和保障性住房總數(shù)量的比重還不到1%，并且除了深圳市公安局辦公樓由中航物業(yè)管理外，其余項目均由龍城物業(yè)管理。綜合上述數(shù)據(jù)可以看出，綠色物業(yè)管理在政府物業(yè)項目推廣并不是非常理想。

（二）深圳市大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)未起到行業(yè)引領(lǐng)作用根據(jù)深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年《評價標準》出臺以后，積極組織在管項目申報并獲得“深圳市級綠色物業(yè)管理評價標識”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有常安物業(yè)、深圳保利物業(yè)、頤安物業(yè)、鵬廣達物業(yè)（原方華物業(yè)）等。經(jīng)了解，這些物業(yè)企業(yè)一方面希望能夠通過開展綠色物業(yè)管理獲得“深圳市級綠色物業(yè)管理評價標識”完善企業(yè)內(nèi)部管理機制、提升項目工作人員管理水平、擴大企業(yè)在物業(yè)管理行業(yè)中的影響力，另一方面通過獲得政府扶持資金的資助從而獲得政府對其企業(yè)提供服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平的認可。然而，獲得“深圳市級綠色物業(yè)管理評價標識”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)名單中并未看到深圳市大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)（如萬科物業(yè)、金地物業(yè)、彩生活物業(yè)、長城物業(yè)、招商物業(yè)、中海物業(yè)、佳兆業(yè)物業(yè)等）在管的物業(yè)項目，由此可見，在綠色物業(yè)管理推廣方面深圳市的大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)未起到很好的行業(yè)引領(lǐng)作用。

（三）很多老舊物業(yè)項目的技術(shù)改造費用不足當(dāng)前深圳市大部分的老舊物業(yè)項目由中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理，這些項目共有物業(yè)設(shè)備設(shè)施一般條件較差，為了達到《評價標準》的要求需要進行技術(shù)改造的費用較高。并且，老舊物業(yè)項目的物業(yè)管理收費標準比較低、物業(yè)管理費上漲難，再加上中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的資源較少，因此管理老舊物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法從物業(yè)管理費或者從其他渠道籌措資金用于共有物業(yè)的綠色化改造（如更換水泵、加裝用電計量表計、翻新綠化、定期對周邊環(huán)境進行全面檢測等）。并且，《深圳市建筑節(jié)能發(fā)展專項資金》規(guī)定，物業(yè)項目必須完成技術(shù)改造并獲得“深圳市級綠色物業(yè)管理評價標識”后才能獲得建筑節(jié)能發(fā)展專項資金的扶持資助。所以，對于老舊物業(yè)項目很難申請獲得“深圳市級綠色物業(yè)管理評價標識”。

（四）綠色物業(yè)管理激勵政策力度不足據(jù)了解，目前深圳市激勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)在所管項目開展綠色物業(yè)管理活動并申請獲得“深圳市級綠色物業(yè)管理評價標識”的政策僅有深圳市建筑節(jié)能發(fā)展專項資金扶持資助一項措施。與綠色建筑、裝配式建筑、既有建筑節(jié)能改造相比，綠色物業(yè)管理的激勵措施過于單一，并且無相關(guān)具有一定強制力的政策措施。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照《評價標準》的要求開展綠色物業(yè)管理活動的意愿并不強烈。

三、關(guān)于進一步推廣綠色物業(yè)管理工作建議

當(dāng)前，在物業(yè)管理行業(yè)推廣綠色物業(yè)管理已經(jīng)是時代的必然選擇，針對上述問題政府有關(guān)部門可以采取下列幾項行之有效的措施來激勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展綠色物業(yè)管理。

（一）要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府物業(yè)項目（包括保障性住房）必須按照《評價標準》的要求實施綠色物業(yè)管理據(jù)了解，深圳市的政府物業(yè)項目一直在積極響應(yīng)國家“建設(shè)節(jié)約型機關(guān)”的要求，開展了節(jié)能改造、生活垃圾分類、節(jié)水改造等工作，這些工作為實施綠色物業(yè)管理打下了一個很好的基礎(chǔ)。政府物業(yè)項目實施綠色物業(yè)管理一方面可以更好地維護這些節(jié)能、節(jié)水設(shè)施設(shè)備保證其節(jié)約效果，另一方面可以為政府工作人員創(chuàng)造良好、健康的工作環(huán)境。除此之外，在政府物業(yè)項目中廣泛實施綠色物業(yè)管理，對于全市綠色物業(yè)管理的推廣還有以下幾點推動作用：一是由于深圳市多數(shù)大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)都有在管的政府物業(yè)項目，該項政策實施可以有效推動大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)（萬科、金地、招商、長城、中海等）積極開展綠色物業(yè)管理實踐活動，不僅可以使綠色物業(yè)管理在政府物業(yè)項目得到廣泛推行，還可以讓深圳市的大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)起到行業(yè)引領(lǐng)的作用。二是通過集中式的創(chuàng)建活動可以為整個深圳市物業(yè)管理行業(yè)培養(yǎng)一大批具有實踐經(jīng)驗的綠色物業(yè)管理專業(yè)人才，這些人才進入新的工作崗位后，不僅可以將綠色物業(yè)管理的理念帶到其他非政府物業(yè)項目，還可以解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)在創(chuàng)建綠色物業(yè)管理項目時遇到的人才難覓問題。

（二）將綠色物業(yè)管理工作費用納入“業(yè)主共有資金”的支出范圍，保障綠色物業(yè)管理活動的順利開展根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員的反饋，物業(yè)項目在完成綠色物業(yè)管理項目創(chuàng)建并經(jīng)專家評審獲得“深圳市級綠色物業(yè)管理評價標識”后，每年還需一定的專項費用維持綠色物業(yè)管理的成果。因此，建議將綠色物業(yè)管理工作費用納入“業(yè)主共有資金”的支出范疇，每年業(yè)主委員會在向業(yè)主大會申報項目管理預(yù)算時將綠色物業(yè)管理工作費用一并納入，經(jīng)業(yè)主大會審議通過后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以獲得該費用以保證綠色物業(yè)管理實施效果，繼續(xù)為業(yè)主營造安全、舒適、文明、和諧、美好的工作和生活環(huán)境。

（三）完善綠色物業(yè)管理政府資金扶持政策目前，深圳市各區(qū)針對綠色建筑、既有建筑節(jié)能改造、裝配式建筑、建筑廢棄物綜合利用均有相應(yīng)的資金扶持政策，以激勵各自轄區(qū)內(nèi)的這些項目的推廣。綠色物業(yè)管理作為“綠色大家庭”中的一員，也應(yīng)該得到各區(qū)政府財政資金的扶持與支持。截止目前，鹽田區(qū)政府率先出臺了綠色物業(yè)管理的資金扶持資助政策，扶持金額與《深圳市建筑節(jié)能發(fā)展專項資金管理辦法》一致。另外，羅湖區(qū)政府也將于近期出臺綠色物業(yè)管理的資金扶持資助政策，資助金額也與《深圳市建筑節(jié)能發(fā)展專項資金管理辦法》一致。對此，深圳市其他區(qū)政府可以仿照鹽田區(qū)和羅湖區(qū)出臺綠色物業(yè)管理的資金扶持資助政策，激勵轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)項目積極開展綠色物業(yè)管理活動，獲得“深圳市級綠色物業(yè)管理評價標識”。

（四）加強宣傳引導(dǎo)，增強基層政府部門和業(yè)主綠色物業(yè)管理意識物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)項目開展綠色物業(yè)管理活動，離不開基層政府部門和業(yè)主（或業(yè)主大會）的支持。各政府有關(guān)部門應(yīng)運用自身強大的號召力，深入社區(qū)開展形式多樣、內(nèi)容豐富的綠色物業(yè)管理宣傳活動，增強基層政府部門和業(yè)主（業(yè)主大會）綠色物業(yè)管理意識。并且，政府有關(guān)部門還可以引導(dǎo)基層政府部門和業(yè)主（業(yè)主大會）在選聘、續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時優(yōu)先考慮有能力創(chuàng)建或者維持運營綠色物業(yè)管理項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

作者：何楠