房改房物業管理分析

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［摘要］房改房在進行物業管理時存在著很大的困難，因此必須要采取有效的改進措施，才能夠真正地提高房物業管理的水平。本文主要圍繞房改房物業管理展開分析和論述，首先介紹房改房物業管理存在的一些問題，然后提出全面加強房改房物業管理的有效舉措。

［關鍵詞］房改房；物業管理；存在問題；有效舉措

由于房改房的購買主體具有一定的特定性，具有較大的政策優勢，房改房業主對于物業管理的觀念尚未轉變，導致在對房改房進行物業管理時不僅難度相對較大，存在費用收取困難、住宅專項維修資金無法正常使用等很多的問題，影響到了業主的幸福指數，因此應該采取有效的管理措施，改進當下房改房物業管理時存在的一系列問題和不足，才能夠真正的提高物業管理的水平。

1房改房的定義及特點

1.1房改房定義

房改房又可叫做已購公房，是指享受國家房改優惠政策的住宅，即居民將現住公房以標準價或成本價扣除折算后（舊住宅還要扣除房屋折算）購買的公房。

1.2房改房特點

根據國家政策，房改房具有以下幾個特點。房改房需是2000年以前竣工并投入使用；房改房只對部分限定人群銷售，可以獲得房改房購買權的人必須是特定的職工人群，如購房職工需在1998年底之前參加工作；國家明確限定了合格的房改房面積大?。环扛姆康膬r格通常都因為受到工齡、職務和職工所在家庭人口等各項因素的影響，而可以獲得低于普通住房的超低折扣，所以只要付出較低的資金即可獲得；房改房的住房不能隨意進行銷售，通常房改房的售房主體為購房人所在的單位。

2房改房物業管理涉及到使用費用的資金來源

根據房改房購房的定義，其物業管理涉及到的使用費用有一定的特殊性。房改房物業管理涉及到使用費用的資金來源一般分為兩部分——售房單位和業主交存的專項維修資金。根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《中國國家機關住宅專項維修資金管理辦法》（國管房改〔2008〕346號）、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部第165號令）等相關政策，住宅專項維修資金管理實施專戶存儲、專款專用、業主決策、主管部門監督的原則。目前按照國家的政策要求，售房單位應從售房款中按照相應比例提取的住宅專項維修資金和購房人購房時交存的住宅專項維修資金交存到住宅專項維修資金專戶中，其中售房單位交存部分歸售房單位所有，業主交存部分歸業主所有。當住宅專項維修資金賬戶分戶賬面余額不足首期交存額的30%或維修所需金額較大、住宅專項維修資金余額不敷使用時，須及時續交。成立業主大會的房改房小區，續交方案由業主大會決定；未成立業主大會的，續交方案由售房單位或物業服務單位制定。

3房改房物業管理存在的問題和不足分析

房改房的售房及購房人員的特殊性，導致房改房物業管理存在著一些難點和管理不足，主要表現在以下幾個方面。

3.1基礎設施比較落后，給物業管理帶來了很大的難題

根據房改房性質的定義，房改房普遍存在著房齡較老，小區基礎設施不足的問題，而且其硬件技術差，尤其是年久失修，不僅會造成線路的老化，而且供水供電設施設計相對較為陳舊，不能夠滿足業主的現代化需求。大部分房改房小區存在于住宅和小區設計之初，沒有安裝電梯、安裝了電梯但不能夠得到專業的維護，經常發生故障，停車位沒有有效的規劃，私家車無處停放，這都加大了物業管理的困難。一方面由于基礎設施不夠完善，造成了業主的滿意度不高，另一方面如果基礎設施需要進一步完善的話，要物業進行統一的管理，物業需要投入足夠的金額，但是業主們繳納物業費的積極性不高，因此會造成惡性循環現象，容易進一步引發業主和物業之間的矛盾，造成無法調和的后果。

3.2業主的物業管理消費觀念尚未形成

在進行房改房的物業管理時，業主們的物業管理消費理念沒有真正的形成。業主們對于物業作為一種商品的形式還沒有完全接受，而隨著物業管理成本的不斷攀升，導致了物業管理工作難以有效維續。由于傳統房改房的特殊性質，業主對于物業不認可，不積極的配合物業的工作，而且認為物業做的不到位、不合理[1]。很多的業主認為這種房產本身具有一定的爭議性，不僅不利于交易，而且還存在著糾紛，于是存在著得過且過的心態，不積極繳納物業費，不配合物業的管理，直接造成了房改房物業管理的難度。

3.3市場競爭環境尚未形成

由于房改房的小區業主對物業以及設施擁有所有權和使用權，因此公開競爭機制尚未形成，不僅影響到了物業管理的水平，也使得物業不能夠樹立良好的形象去爭取更多受眾的認可。由于缺乏市場競爭的環境，物業的服務水平有待進一步提升，另外在缺乏市場競爭的條件之下，也會造成物業以老大自居，趨于應付，搞表面工程的現象，提供的服務質量不高。

3.4物業收費標準低，物業虧損嚴重

由于購買房改房售房的特點，房改房業主們普遍年齡層次偏大，又加之在房改房購買之初，大部分小區由售房單位統一進行物業管理，并沒有單獨收取物業費，在進行房改房的物業管理時，拒交物業管理費的現象時有發生，物業管理費的收繳非常困難，根本無法保障物業行業的正常運行。一旦物業虧損，并沒有足夠的資金來開展基礎設施建設，或者是及時彌補當下小區內存在的一些基本問題。一旦物業行業難以有效運行，將會無法滿足基礎設施的改良工作，不僅維修基金不到位，而且管理上不夠規范，也會造成業主的反感。而且小區內的物業管理人員素質低，服務比較差，影響到了業主的滿意度，久而久之形成了惡性循環。

3.5住宅專項維修資金無法正常使用

由于國家對于住宅專項維修資金交存的要求是足額交存、分賬到戶后才可以按照政策申請使用。但目前存在很多售房單位還未開通住宅專項維修資金專戶，或是開通了住宅專項維修資金專戶后沒有進行足額交存或未完成分賬到戶，導致了很多房改房小區無法使用這筆資金進行小區的維修。

3.6物業和居委會之間缺乏溝通，權責分配不夠明確

在對房改房進行管理時，由于物業管理公司與居委會之間缺乏有效的溝通，不僅權責分配不明確，而且還會產生一系列的矛盾。與物業公司和居委會之間缺乏溝通，沒有進行有效的合作，出現問題時相互推諉責任不僅影響到了業主們的滿意度，而且也會降低物業以及居委會的影響力。當下面臨著病毒，需要進行小區的隔離以及消毒等工作，這就需要配備一些資金，但是由于物業和居委會之間存在著矛盾，都相互推諉扯皮，造成了管理之后的現象，容易造成一些安全隱患。

4全面加強房改房物業管理的有效舉措分析

結合房改房物業管理存在的問題，應該采取有效的改進措施。

4.1要加強前期的投入，完善基礎設施

要進行小區建設時必須要完善配套設施，通過打造更加完備的基礎設施，能夠提高物業主的滿意度。另外也要將物業引入到小區的管理當中，可以通過招投標的方式聘請專業化的物業公司來進行管理。通過進行前期的投入，保證公共服務建設。為了更好的推進物業管理工作，需要進一步完善基礎設施，比如說小區內的綠化必須要及時的進行，小區內的衛生條件要進一步的改善，對于一些垃圾桶缺失或者是沒有設置分類垃圾桶的現象，那么要及時地進行填充，從而使得業主們對物業的服務更加滿意，打造更加和諧的關系，推進物業管理工作的有效落實。也要進一步完善小區的各種配套設施，能夠對一些陳舊的設備進行更新換代，能夠使得房改房的住宅小區的條件向開發樓盤的水平不斷接近，才能夠提高用戶的滿意度。

4.2要宣傳物業管理的重要性，加強業主的法律意識

為了保證物業的正常工作，必須要改變也業主的錯誤認識，只有使得業主不斷轉變觀念，更好地適應物業管理的需求，才能夠創造一個和諧共贏的局面。因此業主們應該增強法律的意識，能夠承擔物業費用來聘請專業的物業公司來進行打理，才能夠創造更加舒適的小區環境。在進行小區管理的過程當中物業的作用至關重要因此千萬不可以忽視通過提高對物業管理公司的認識，創造和諧的交流關系，能夠結合物業的需求做好自身的工作，同時也能夠為物業管理工作減輕阻力，通過進行積極配合形成良好的互動局面，保證物業管理水平的提升，也能夠打造出更加優質的小區，從而提高人們的生活質量。

4.3政府要給以物業管理公司相對的支持力度

首先，通過政府進行參與督促售房單位及時設立住宅專項維修資金專戶、足額交存、分賬到戶，以保障小區物業維修能夠正常使用這筆資金；其次，由于業主停留在傳統的物業管理觀念，導致了商業模式尚未形成，而且業主們心里不愿意繳納物業費，這就需要在開展基礎設施建設時也要政府給予相關的扶持，通過進行扶持來肯定物業管理公司的價值，并且提高業主對其的信任度，與此同時支持物業各項事業的發展，給物業開展的便民服務以一定政策優惠，這樣能夠打破現有的僵局，實現物業和業主的和諧共贏局面。

4.4全面提高物業的服務水平

結合當下物業管理中，管理人員素質低，服務意識淡薄的現象，也要對物業管理人員進行培訓，全面提高物業管理人員的服務意識，能夠站在業主的角度開展各項物業建設，真正地讓業主有“回家”的感覺，才能夠使得業主主動繳納物業費。

4.5完善維修基金的管理制度

在進行物業管理時，必須要對小區的基礎設施進行維護，因此應該加強對維修基金的管理，通過完善制度，?？顚Ｓ?，因此，應該對基金的管理、使用及歸集要有一套嚴格的制度，并且設專門的管理機構同時，也要和業主代表進行協商、討論，保證維修基金的運用更加合理，更加的公開透明。

4.6加強與居委會的溝通，明確各自的職責

物業管理和居委會都是相互聯系的，都是為業主提供服務的，因此，應該加強溝通和交流，才能夠形成合力，保證為業主進行服務。同時也需要對各自的職責進行劃分，避免權責分配不均，造成推諉責任的現象。通過相互配合，共同解決業主在小區居住的一些問題，才能真正地讓業主滿意，減少物業管理的阻礙。

4.7業主要轉變觀念，增強被服務意識

在目前社會化分工越來越細致的大背景下，人們越來越注重分工的效率。只有完善的精細化的社會分工才能夠使得整個社會能夠高效運轉。所以講管理工作交給物業公司來打理，業主就可以將剩余的時間和精力投入到屬于自身社會分工的工作當中去。這種意識的增強非常有助于業主對于小區物業管理的理解，也在情感和理性上更愿意采取這種管理的方式。總之業主們一定要改變傳統的錯誤認識，能夠信任物業，并且能夠積極配合物業開展的各項活動，既能夠形成和諧的關系，也能夠加強房改房物業的管理水平，為人們提供更加舒適生活空間。

5總結

在對房改房進行物業管理時，小區的硬件設施相對較為落后，而且物業管理的消費理念沒有真正形成，同時物業管理收費水平相對較低，行業虧損比較嚴重，維修基金不到位，難以開展基礎設施的維護，導致小區居民的怨聲載道，尤其是物業管理公司與居委會缺乏有效的溝通，權責分配不夠明確。因此在推進房改房的物業管理工作時應該加強前期的投入，完善基礎設施，另外要加強對物業管理工作的重視，政府也應該對物業管理給予一定的扶持，通過改變業主的傳統觀念，全面增強被服務的意識，也要合理地收取費用，通過引入競爭機制來獲取更多的維修基金，從而完善小區物業管理工作。

參考文獻

[1]黃潔娟.鐵路房改房如何推行物業管理[J].現代商貿工業，2018（3）：116-117.

作者：楊夢桃 單位：中國航空規劃設計研究總院有限公司