物業管理電氣設備維護保養方法分析

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摘要：物業管理中電氣設備維護與保養是保證電氣設備性能與價值發揮的有效途徑，以此為研究中心，分別從設備維護、保養管理兩方面分別闡述與總結有效措施，以此達到解決設備故障，提高設備安全性的目的。

關鍵詞：物業管理；電氣設備；直觀檢查；對比法

電氣設備維護是保證電氣設備正常運行的關鍵，物業管理中電氣設備維護直接影響到人們的正常生活。尤其是現代化建設環境下，物業管理著商場、住戶區、辦公樓等場所的正常運行。電氣設備與人們生活緊密關聯，電氣設備逐漸朝著智能化方向發展，對維護與保養操作要求更加嚴格。在這種發展背景下，物業管理積極總結電氣設備維護經驗，提高保養專業性，保證電氣設備正常運行的同時，延長電氣設備使用壽命。

一、物業管理中電氣設備維護有效措施

對于物業管理來講，電氣設備維護是基本職責，是保障電氣設備安全的重要手段。物業管理中的電氣設備多屬于公共配套設施組成，涉及到電梯、通風、照明、消防、配電、給排水以及供暖等度喲方面，如果不能及時對電氣設備加以維護，將會導致整個系統被迫停止運行，為業主帶來諸多不便，降低物業服務質量。電氣設備維護工作的開展，必須嚴格遵循維護原則，做到維護操作規范，維護人員必須持證上崗，具備專業技術能力，能夠準確剖析電氣設備出現問題的原因并且及時解決。

（一）電氣設備維護原則電氣設備維護之前，遵循先動口后動手原則，提前進行電氣設備使用詢問，了解詳細情況后再進行檢查。檢查過程中，遵循先檢查外部，后檢查內部的步驟原則，先從機械方面入手，后檢查電氣。檢查結束后按照先對設備加以清潔，隨后進行設備維修原則，先檢查簡單的問題，后研究系統、復雜的問題。先檢查電氣設備電源，后檢查電氣負載。先解決電氣設備故障，后對電氣設備進行調試，有效控制電氣設備運行[1]。

（二）電氣設備維護步驟1.做好維護調查工作及時對電氣設備情況進行調查，了解電氣設備故障情況，是否存在聲音異常或者氣味等，是否已經做了應急處理，存在違規操作等行為。2.對電氣設備直觀檢查電氣設備直觀檢查中，主要通過觀看設備外觀是否存在問題，聽設備運行聲音，觸摸設備是否高溫或者有其他情況，聞設備是否出現燒焦或者其他氣味。若電氣設備散發出異常氣味，則表示可能存在短路或者絕緣被燒焦等情況，及時檢查電氣設備的電源與設備本身線路情況。直觀檢查是電氣設備深入檢查的基礎，幫助設備維修人員更好的確認故障，并且將故障控制到最小范圍。3.檢測工具的檢查應用應用檢測工具對設備進行詳細檢查，常用的儀器設備主要包括萬用表、紅外線測溫儀、電流表等，檢測設備的電壓、運行速度、溫度等情況。4.選擇適當的檢測方法物業管理中電氣設備維護檢測主要涉及到如下幾種方法，實際檢測中根據具體情況選擇適當的檢測方法。（1）對比法電氣設備維護檢測中，根據檢測獲得的數據與設備日常應用記錄數據、說明書介紹數據進行對比，以此確定出現故障的位置與原因，這種方法被稱之為對比法。對比法應用中，需要注意部分電氣設備之前并沒有任何記錄數據，對比的對象必須為相同類型并且能夠正常應用的電氣設備。相同設備中的元件控制屬性相同，因此可以為電氣設備檢查對比提供有效參考。（2）置轉換元件法部分電氣設備的故障檢查不及時，或者已經出現故障很長時間沒有處理，這種情況下，需要對元器件進行實驗檢測，以此來檢查電氣設備系統運行期間是否因為該電氣設備引發，這種方法為置轉換元件法。此方法在應用中，一定要注意拆下設備元件之后，記錄元件檢測情況，發現元件存在損壞，及時更換相同性能的元件，恢復電氣設備的運行。（3）逐步開路法所謂逐步開路發，主要從電氣設備多支路進行檢查，如果設備正常運行中在出現冒煙或者升溫、火花等情況，故障原因以電路為主。電氣設備中電路線路復雜，線路短路如果沒有明顯的熔斷或者燒焦很難發現，應用逐步開路法對多支路聯合檢測，記錄通電試驗情況，從而確定故障電路位置[2]。如檢測電氣設備電路情況時，熔斷器連接后線路熔斷，將斷開位置重新連接再次測試，依然出現熔斷，則表示該線路元件存在問題。

二、物業管理中電氣設備保養與管理措施

電氣設備保養與管理中，必須提高管理意識，認識到電氣設備管理對物業管理的重要性，端正電氣設備管理態度，掌握保養技巧。物業管理需增加電氣設備管理資金投入，為電氣設備安全運行創造更安全的環境。電氣設備保養需要隨時參考設備運行資料，及時記錄設備資料，創建電氣設備管理檔案，保證電氣設備原材料、運行數據記錄資料以及維修資料等保存得當。設備資料必須詳細到電氣設備原理圖、采購記錄、安裝調試等內容，為電氣設備科學保養以及系統管理提供有利條件。電氣設備安全保養，注意做好故障處理工作，及時解決電氣設備故障，對更換的元件定期保養。電氣設備本身必須做好日常護理工作，設備結束工作及時清理，檢查設備是否已經停止，電源連接是否安全。電氣設備工作環境特殊，多位于潮濕空間，所以必須注意設備防腐蝕處理，避免設備因為被腐蝕工作壽命縮短或者出現各種運行故障。日常管理到位基礎上，配備好電氣設備常更換的零件，能夠在出現故障的第一時間完成更換，確保不會影響電氣設備正常運行，設備零件保存方面注意防潮、除塵處理，防止因為環境原因影響電氣設備與設備元件的性能。

三、某物業電氣設備維護與保養實踐

（一）電梯設備的維護與保養電梯設備的維護與保養工作，包括電梯制動器、曳引輪檢查、層門檢查以及限速裝置檢查等。根據對電梯的實際應用以及電梯保養要求，具體維護與保養如下：1、制動器、曳引輪、曳引鋼絲制動器的維修與養護，直接關系到電梯運行的安全，是重點檢查內容。必須有效對張緊力進行控制，檢查制動器中制動片狀態，如果超出磨損規定范圍，則需要馬上更換。檢查制動閘瓦能，如果使用范圍無法達到75%必須立即更換，避免出現制動器故障，威脅電梯安全。曳引輪檢查中，重點對下陷情況進行檢查，如果存在槽型變形或者下陷不均勻等情況，一定要及時進行修理或者根據實際情況更換新的曳引輪。曳引鋼絲繩檢查，一直存在一個錯誤的檢查方式，應用黃油涂抹鋼絲繩，以此提高鋼絲繩的潤滑度。但是這種做法并不正確，電梯運行中鋼絲繩受到雖然受到摩擦，但是如果以黃油進行潤滑，摩擦力無法控制，反而增加電梯運行風險。正確的保養方法是將表面油污等進行有效清除，協調曳引鋼絲繩的表面張力，保證曳引鋼絲繩運行正常，電梯運行安全。2、電梯層門、限速裝置、導軌電梯層門的維修與保養十分重要。根據電梯故障發生位置統計，80%的故障均集中在層門位置。做好電梯層門的調整與保養，及時檢查電氣聯鎖狀態，保證電梯層門時刻處于健康安全狀態。檢測電梯層門的靈活性，保證電氣節點的可靠性，這樣才能提高電梯層門使用質量。當然還要注意門間隙的檢查，如果電梯層門出現問題，必須保證緊急開鎖裝置正常應用，定期對緊急開鎖裝置進行檢查，保證其在打開電梯門后可以立即自動復位。注意電梯門間隙，客體與貨梯的間隙標準分別為1-6mm、1-8mm。在此基礎上及時測量門刀、層門距離、門鎖滾輪嚙合情況。限速裝置維護與保養，需要關注其靈活性。因為電梯在長期使用中，受到各方面因素影響，限速器會出現遲緩的情況，這需要日常檢查中必須十分注意。在當前檢查頻率基礎上進行適當調整，增加檢查次數，以此時刻掌握限速器的靈活性。定期對限速器進行檢查與調整，鋼絲繩會受到影響出現延長，一定要及時對鋼絲繩進行調整，保證其長度在規范范圍內。如果發現限速器出現故障，第一時間將其送回廠家做全面檢修處理，非特殊情況外，維修人員不能隨意對限速器進行調整。導軌方面的檢查，選擇適當的潤滑油，及時處理導軌工作面損傷。3、緩沖器、電氣設備電梯緩沖器方面，保證其固定位置科學、可靠，定期對緩沖器進行防塵處理，防止緩沖器受到外界因素影響出現運行問題。除此之外還要對電梯的重導靴潤滑方面進行檢查，觀察反繩輪磨損情況，電梯的輪軸潤滑處理等。保證其他裝置固定到位，導靴安全可靠，結合實際情況有效處理部件更換等。對于電梯中的補償鏈同樣需要定期檢查，確保所有螺絲位置均沒有松動現象。電器設備維護與保養中，定期對電器設備清潔，及時將灰塵清除。觀察電動機以及變壓器等溫度變化，科學預防溫度過度現象，保證電壓運行穩定。

（二）中央空調維修與保養中央空調作為物業管理中重要電氣設備，其維修保養主要包括檢查性保養與預防性保養。其中檢查性保養，中央空調應用期間根據應用時間段制定檢查計劃，中央空調正常運行中，因為某些原因會出現各種問題，需要對其進行定期檢查，及時解決空調運行問題。預防性的保養，需要從中央空調購買期間便開始保養，根據廠家給予的預防故障建議，及時對空調制定預防性的保養計劃，定期進行清洗，及時更換換熱器銅管等，提高空調運行效率。中央空調具體維護與保養包括如下內容：第一是對電氣開關的檢查，保證電氣開關接觸正常，及時檢測中央空調電源接觸性能，一旦出現溫度升高的現象，及時停止運行或者采取有效措施，保證空調正常運行。提高空調水系統的檢查與保養重視，做好維護工作。尤其是日常維護中一定要確保水的安全，防止鐵離子等污染，侵蝕空調樹脂罐。控制空調電壓不會出現過大波動，保證中央空調水系統穩定。定期對在樹脂進行浸泡，以鹽水為主，通過鹽水浸泡，能夠延長樹脂性能。第二，及時對過濾網進行處理，尤其是中央空調中的水系統，還包括風管系統。定期進行清洗，及時檢查是否存在問題，對于經常出現故障的位置做好防塵處理。增加過濾網清洗次數，確保中央空調運行安全穩定。在此基礎上做好冷凝器的養護，及時清洗的同時，還要及時應用毛刷進行深入處理，蒸發器盤管同樣如此。毛刷處理需要注意，一定要以垂直方向進行清掃，否則會損壞蒸發器盤管肋片，導致其正常運行受阻。除此之外，如果中央空調長期處于停機狀態，再次重啟一定要提前對中央空調進行全面、徹底的清理，啟動之后需要將內部干燥處理，必須空轉2小時，所有運行正常后，關機再次重啟，保證中央空調的正常工作。結合上述物業電氣設備電梯、中央空調的實際維護與保養，掌握更詳細的保養方案，根據電氣設備實際屬性與運行需要，做好仔細養護，重視細節處理，這樣才能保證電氣設備應用質量，提高物業電氣設備維護與保養質量，有效節省設備維護成本。

四、結束語

綜上所述，真正認識到電氣設備維護保養對物業管理的重要性。物業管理與電氣設備維護緊密相連，電氣設備維護具有整體性與系統性特點，是復雜的系統工程，電氣設備維護一定要做好細節處理，防止障礙處理細節被忽視，選擇適合的檢測與解決方法，及時解決設備故障，提高設備運行安全性。

參考文獻：

[1]張卓.淺析房屋物業中電氣設備的管理與維修[J].城市建設理論研究(電子版),2017(11):181.

[2]孫更新,吳貴文.淺談如何加強設備維護保養及管理[J].環球市場,2017(4).

作者：陳煥祥 單位：江蘇省特種設備安全監督檢驗研究院無錫分院