養(yǎng)老地產(chǎn)與物業(yè)管理的結(jié)合

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摘要：隨著我國人口老齡化形勢的日益嚴(yán)峻，養(yǎng)老服務(wù)的需求也越來越強(qiáng)烈，雖然目前國家較為重視養(yǎng)老問題，很多企業(yè)也開始布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但是養(yǎng)老需求的滿足還存在一定的問題。文章結(jié)合目前國內(nèi)的老齡化背景、養(yǎng)老需求，分析了養(yǎng)老地產(chǎn)與物業(yè)管理結(jié)合的優(yōu)勢及問題，并在此基礎(chǔ)上提出了養(yǎng)老地產(chǎn)與物業(yè)管理結(jié)合的途徑。

關(guān)鍵詞：老齡化；物業(yè)管理；養(yǎng)老地產(chǎn)

隨著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)與物業(yè)管理的結(jié)合，將給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，也將促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

1養(yǎng)老地產(chǎn)與物業(yè)管理結(jié)合的優(yōu)勢

1.1業(yè)主比較信任物業(yè)服務(wù)企業(yè)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于所服務(wù)小區(qū)的業(yè)主比較熟悉，有感情基礎(chǔ)，尤其品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)主滿意度較高，在提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上開展養(yǎng)老服務(wù)，容易被業(yè)主接受。尤其是物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)的品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)，知名度較高、信譽(yù)度較好，業(yè)主愿意因信任物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的養(yǎng)老服務(wù)而去選擇其服務(wù)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

1.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲取業(yè)主信息較為便捷

物業(yè)服務(wù)企業(yè)掌握著小區(qū)業(yè)主的基本信息，包括年齡、工作單位、家庭組成等，對于小區(qū)的老年人占比、喜好、養(yǎng)老需求、經(jīng)濟(jì)水平等信息也較為容易獲得，在開展養(yǎng)老服務(wù)方面具有天然的信息優(yōu)勢。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以利用業(yè)主信息，進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析，了解老年人的個性化需求，以提供針對性的養(yǎng)老服務(wù)。

1.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有多種專業(yè)服務(wù)人員

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在開展基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)時，配備或者整合的專業(yè)人員有客服管家、前臺接待、保潔綠化人員、秩序維護(hù)人員、設(shè)施設(shè)備維保人員等，在養(yǎng)老地產(chǎn)基礎(chǔ)管理服務(wù)方面具有絕對的專業(yè)優(yōu)勢和人員優(yōu)勢。另外，在提供適老性服務(wù)，比如開展家政服務(wù)、代購代辦、便民服務(wù)、應(yīng)急突發(fā)處理等業(yè)務(wù)時，也具有一定的人員優(yōu)勢。

1.4物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有社區(qū)公共場所及設(shè)施管理的主導(dǎo)權(quán)

目前很多在管小區(qū)的公共場所及公共設(shè)施在設(shè)置的時候沒有全面考慮到老年人的需求，比如老年健身設(shè)施不齊全，老年娛樂設(shè)施缺乏等問題。也有一些養(yǎng)老型小區(qū)的設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等方面也不一定完全符合老年人需求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在征得業(yè)主同意的情況下，對小區(qū)內(nèi)公共場所，比如架空層或者小區(qū)會所進(jìn)行適老改造，給老人年提供更多的便利及活動空間。

2養(yǎng)老地產(chǎn)與物業(yè)管理結(jié)合尚存在的問題

2.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)人員

物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前的人員構(gòu)成中主要有前臺、管家、行政人事、財(cái)務(wù)人員等，其中保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)、智能化設(shè)備維護(hù)、特種設(shè)備維護(hù)、公共部位維保等工作人員多由合作的外包公司提供，現(xiàn)有工作人員缺乏養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，比如缺乏老年護(hù)理人員、醫(yī)務(wù)人員。另外，在養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)人員培養(yǎng)方面，開設(shè)本專業(yè)的院校較少，選擇就讀這些專業(yè)的人也較少，很多人對此專業(yè)缺乏了解，所以畢業(yè)人數(shù)也少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了不斷增長的養(yǎng)老服務(wù)需求。

2.2養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品還不夠成熟

目前的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)還主要是一些大開發(fā)商在探索，主要由于投入較大，而根據(jù)目前的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平很多老年人還沒有能力消費(fèi)專業(yè)的老年地產(chǎn)及服務(wù)，另外一個方面很多老年人的養(yǎng)老觀念還停留在家庭養(yǎng)老，不能接受專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)。所以目前的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品還比較少，盈利也比較難，產(chǎn)品還不夠成熟。

2.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)水平參差不齊

目前很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主矛盾糾紛不斷，關(guān)系緊張，提供基礎(chǔ)服務(wù)的業(yè)主滿意度尚且較低，再拓展至養(yǎng)老服務(wù)，是否能被市場接受還不能確定。還有一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)盈利能力較差，開展養(yǎng)老服務(wù)又需要大量資金的前期投入，對于一些企業(yè)而言無疑難度較大。另外，目前物業(yè)服務(wù)行業(yè)綜合素質(zhì)能力強(qiáng)的人員，尤其是中高層管理人才還是比較欠缺，物業(yè)服務(wù)企業(yè)想拓展養(yǎng)老業(yè)務(wù)也比較難。

2.4老年人對于專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)接受度低

調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，目前很多老年人的觀念還停留在家庭養(yǎng)老，子女養(yǎng)老階段，對于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)接受度不高，調(diào)查結(jié)果如圖1所示。一是不愿意離開子女生活，感覺老年生活沒了子女的陪伴太過孤獨(dú)，二是可能還不太了解專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)怎樣，市場上比較成熟的養(yǎng)老服務(wù)也比較少，沒有相應(yīng)的消費(fèi)意識。

2.5老年人對于養(yǎng)老地產(chǎn)的消費(fèi)能力欠缺

根據(jù)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，很多老年人的消費(fèi)能力不足以承擔(dān)養(yǎng)老地產(chǎn)，而目前市場上的養(yǎng)老地產(chǎn)多定位高端，更適合高收入人群。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，目前很多老年人退休后的收入在5000元以下，若享受專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)，優(yōu)越的醫(yī)療資源，可能難以負(fù)擔(dān)。退休后的養(yǎng)老金金額調(diào)查如圖2所示。

3養(yǎng)老地產(chǎn)與物業(yè)管理結(jié)合的途徑

3.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好養(yǎng)老地產(chǎn)前期介入

養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)對象主要是老年人，在開發(fā)設(shè)計(jì)方面應(yīng)更多關(guān)注老年人的需求，如居住的舒適度、便利性；老年人的社交需求等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收階段等全程參與，做好前期介入，在養(yǎng)老設(shè)施設(shè)置、建筑構(gòu)件細(xì)部設(shè)計(jì)、公共場所的設(shè)計(jì)等方面給予專業(yè)性建議，比如住宅區(qū)域內(nèi)坡道的設(shè)置、室內(nèi)裝修的適老性設(shè)計(jì)等。

3.2提供個性化定制服務(wù)

結(jié)合老年人的需求，物業(yè)服務(wù)公司可以提供個性化的定制服務(wù)，讓老年人的衣食住行需求都能在社區(qū)得以滿足。（1）家政服務(wù)類，可以為老年人提供定期或不定期室內(nèi)清潔消毒、衣物清洗等服務(wù)；（2）代購代辦類，對于業(yè)主需要的商品或者需要辦理的業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可提供代辦服務(wù)；（3）家庭綠化類，有些老年人比較喜歡養(yǎng)些花花草草，或者洋房、別墅類業(yè)主，草坪養(yǎng)護(hù)工作量大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以幫忙打理；（4）便民服務(wù)類，可以為老年人提供助浴、理發(fā)、寵物洗澡喂養(yǎng)等便民服務(wù)；（5）社區(qū)活動類等，老年人最怕孤獨(dú)，故物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以營造社區(qū)家庭氛圍，經(jīng)常舉辦一些適合老年人的社區(qū)活動，比如結(jié)合傳統(tǒng)節(jié)日開展活動、文化交流活動等。

3.3創(chuàng)新居家智慧養(yǎng)老服務(wù)

面對日新月異的信息化技術(shù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)緊跟時代潮流，積極引入智能養(yǎng)老技術(shù)應(yīng)用，探索“互聯(lián)網(wǎng)+”居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)模式。運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)分析、云計(jì)算等信息化技術(shù)手段，探索社區(qū)新零售模式，構(gòu)建信息化服務(wù)平臺，為老年人提供緊急呼叫、在線預(yù)約、智慧健康管理、商品代購、訂餐、服務(wù)繳費(fèi)、康復(fù)輔具等服務(wù)項(xiàng)目，當(dāng)然老年人運(yùn)用智能產(chǎn)品的能力較差，可以結(jié)合老年人的實(shí)際情況，設(shè)置簡易化的操作模式。

3.4推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合

除了基本的衣食住行需求外，老年人最大的需求就是醫(yī)療服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極尋求醫(yī)療資源的合作，使老年人在居家和社區(qū)就能獲得方便、快捷、適宜的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)，當(dāng)然目前國家也在積極推進(jìn)基層醫(yī)療機(jī)構(gòu)與社區(qū)、居家養(yǎng)老結(jié)合，為老年人家庭提供簽約醫(yī)療服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以以此為契機(jī)，尋求合適的合作模式，對于基礎(chǔ)性的護(hù)理或者健康檢查，可以簽約養(yǎng)老護(hù)理人員常駐現(xiàn)場，對于其他需要更專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)的，可以與醫(yī)療機(jī)構(gòu)對接，最好是合作的醫(yī)療機(jī)構(gòu)能開通預(yù)約就診綠色通道，當(dāng)然這也要靠國家大力發(fā)展醫(yī)療資源，鼓勵社會力量辦理醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

3.5培養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)人才

老年人的養(yǎng)老需求呈現(xiàn)多樣化、多層次、多種類，這就需要大量的專業(yè)人才提供個性化、規(guī)范化的養(yǎng)老服務(wù)。但目前養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)人才總體上處于供不應(yīng)求的局面，主要表現(xiàn)為數(shù)量少、綜合素質(zhì)偏低、人才結(jié)構(gòu)不合理，即使一些院校開設(shè)有養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)，但是招生比較困難。要想解決養(yǎng)老服務(wù)人才培養(yǎng)這一難題，還需要政府與市場共同發(fā)力，給予政策支持，打通就業(yè)與人才培養(yǎng)通道，鼓勵培養(yǎng)不同學(xué)歷層次的專業(yè)人才。

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作者：薛文靜 陳黨 單位：江蘇城鄉(xiāng)建設(shè)職業(yè)學(xué)院