企業物業管理現狀探析

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摘要：物業管理行業的興起是市場經濟發展的必然產物，并隨著經濟的發展逐漸形成了一定的規模，每個企事業單位、社區都會有相關的物業管理來確保人們生活和工作安全。但由于它的起步較晚，與市場的對接并不完善，同時在管理模式上以及管理隊伍上都存在著巨大的漏洞，無疑影響了物業管理的效率和質量。因此如何改變現狀，讓物業管理走向市場化，就需要企業對原有的管理模式、理念、人才機制進行創新，并運用現代科技實現管理系統的信息化建設，從而拓寬管理的覆蓋面、提高有效性。在此，文章就詳細的分析了企業物業管理的現狀及存在的問題，并提出了對應的舉措。

關鍵詞：物業管理；現狀；問題；對策

1引言

物業管理是伴隨著市場經濟的推進而逐漸興起、發展起來的一類服務型行業，隨著企業改革的深入，物業管理社會化、市場化已經成為必然的發展趨勢。尤其是深化國企改革不斷深入的情況下，更是將物業管理推向了社會化、市場化管理的目標。但不可否認，物業管理行業的興起時間太短，各種模式、理念都仍然處于一個極為滯后的狀態，無法完全的融入到市場經濟體系中；加上物業行業對人才的要求并不高，入職門檻較低，職工的服務意識、競爭意識較為淡薄，這就導致服務的質量參差不齊。另外，當前的物業管理基本是依附于房地產開發而來的，而促進房地產行業發展的主要動力就是爭取大量樓盤新建的資格，然后以樓盤的銷售來是實現自己利益的獲取，那么這就需要物業管理企業的入駐來服務戶主。但新盤在最初階段是不被人所認可的，那么在從戶主認識、了解再到入駐這個時間段，物業管理需要對樓盤的維修、地產遺留問題的解決等投入大量的精力、財力和物力，與此同時，市場競爭的激烈化、管理模式的信息化以及人工成本的增加化等對于物業管理而言始終是一個沉重的負擔。因此從整體上看，企業物業管理的現狀并不理想。

2企業物業管理現狀及其存在的問題

（1）管理觀念的滯后。從業主方面分析，他們大多數都習慣于房產企業所提供的無償的管理服務，對房子的修葺、公共設備的改造、補充、更新等這些物業管理市場機制的有償服務范圍不太理解和支持，導致拒交或少交物業費的情況出現；另外對于企業來講，他們所面臨的危機和挑戰是巨大的，市場競爭壓力的劇增，份額被其他新入駐的企業所瓜分，若是一直不創新管理模式和服務項目，沒有樹立起危機感，不去競爭、不去創新，滿足現狀，則是無法再滿足業主多樣的服務需求。（2）管理人才的匱乏。物業對人才的要求和標準普遍不高，只要在工作中進行簡單的培訓即可上崗，不具備專業的管理技術、經驗，對高科技也不熟悉，整個管理仍然停留在傳統的模式中，加上工資待遇達不到預期的標準，那些專業的人才也不愿意留在這個行業中，導致人才極度短缺。尤其是青年才俊都會因為工作性質、薪資待遇等問題而選擇離職。（3）管理經費的短缺。物業管理主要圍繞的是地產開發樓盤，很多工程質量在業主逐步入住使用過程中也會出現耗損，或者為了滿足業主的精神需求而增加一些社區基礎設施，這些都需要物業去管理、維修和改造，而這部分費用是需要大量的資金的。另外，輕資產企業，人工占比較重，人員成本繁重，國企管理層級較多，顯得尤為突出；同時人工成本無法抵稅，導致物業處于增值稅鏈條末端，因此稅負較重；加之信息化建設前期開發及投入資本較大。而這些單靠物業管理自己是無法承擔起來的。資金不到位，如何實現市場化？

3企業物業管理走向市場化的對策分析

（1）管理觀念需要轉變。物業管理是一類零收費的服務行業，這就需要企業和政府給予大量的支持，而物業管理機構要想實現市場化就必須要先從原有的企業中脫離出來，用市場規則來指導和規范自己的管理行為，要讓職工明白服務之于物業的重要性，激發他們的競爭性、積極性和創新性。另外，國企規模的擴大勢必會帶動物業管理規模的擴大，以此為契機，物業管理要樹立“以規模、以服務求效益”的理念，以此向服務化、規模化的方向發展。比如對于周邊的一些小規模的物業公司以合并、重組的形式來實現生產要素的優化組合，共享企業資源；而對于一些比自己規模大、經營效率高的則可以通過聯合的形式，發揮各自優勢和資源，以此來壯大自己的規模，提高市場的競爭力度。（2）經營模式需要轉變。首先，管理體系需要實現信息化建設。這就需要企業利用科學技術、網絡技術來推動管理體系的智能化，在收費、設備控制、排班機制等崗位上運用計算機輔助物業管理技術，可以幫助管理者將分散、孤立的各類物業信息整合納入到統一網絡物業信息平臺，實現企業動態資源的過程控制，以此實現管理工作的有序和高效。其次，物業管理機構需要結合企業實際、用戶實際和自身的發展需要建立起物業企業誠信經營管理體系，用最真摯的服務來感動用戶，也要虛心接受用戶的監督和意見，以此來構建品牌意識，提高企業的知名度。（3）隊伍現狀需要轉變。管理人員要結合現代企業發展所面臨的技術和知識的更新速度和范圍，為自己補充能量，用發散性思維豐富知識結構，學習各種管理技巧，并以業績為導向，提升自己的素質和修養，從而在面對人才的選拔和任用時才能游刃有余，更好的應對突發事件，且通過良好的品行和嚴于律己的奉獻精神增加了工作中的人員說服力和感召力，增強了員工的凝聚力，實現勞動關系的和諧發展。另外制定規范的培訓方案，以企業發展戰略為指導和依據，著重培養員工的知識、技能和服務意識，并將企業文化深入到培訓中去，促使員工與企業的發展具有同步性，實現人崗匹配。

4結束語

物業管理從最初人們的抵觸、淡漠到當前的認同、接受和依賴足以說明物業管理有著極大的服務價值和發展優勢，它的發展前景是十分廣闊的，融入市場化和社會化也是必然的。因此企業要意識到這一點，并從模式、理念和隊伍上予以更新和轉變，從整體上提高管理效率和水平，為實現管理的市場化打下良好的基礎。

作者：王巧芬 單位：云南城投物業服務有限公司