BIM技術在物業管理中的應用

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[摘要]當前高校物業管理普遍存在運維管理難度大，信息共享程度低，人工依賴度高，管理效率低等問題。以建筑信息模型（bim）技術為載體，基于web端研發維可視、智慧、可感知的物業管理平臺，可以大幅提升信息的集成、互連共享水平，增強能耗管理、環境品質管理，提高物業管理效率和服務水平，降低管理成本，滿足信息化時代下高校物業運維階段的管理需求，對高校物業管理的改革和發展具有深遠的意義。

[關鍵詞]BIM技術；物業管理

信息化是當今時展的大趨勢，代表著先進生產力。目前，大多高校仍然采用傳統的物業管理模式，管理手段、理念、工具相對單一，隨著物聯網技術的發展及智能建筑的出現，有部分高校已經開始采用智能化物業平臺，但在實際運用過程中，當前的物業智能化平臺尚不能解決物業管理中信息缺失，維修難度高，能源監管、環境品質管理不到位，人工依賴度高，管理水平落后等問題。BIM技術的出現，為高校物業管理平臺的智能化、三維可視化、可感知提供了可能。

1高校建筑物業管理存在問題

1.1人工依賴度高，智能化水平低

大部分高校物業管理水平依然相對落后，人工依賴度高，管網管理、設備管理、資產管理等大多僅僅是依靠平面圖紙，或簡單的Excel表格；水電表依然依靠人工抄取，遠程監控、智能報警系統等也未得到普及。

1.2信息缺失，管路、設備維修難度高

高校建筑管路、設備多且復雜，傳統平面CAD管網圖紙存在盲區、誤區，經常導致維修工作中管線難以找到；設備因廠家、材質、規格型號、運行參數等信息缺失，致使設備故障難以排除。信息缺失，增加了高校物業維修管理的難度，降低了物業管理效率。

1.3能源監管、環境品質管理不到位

當前，高校建筑普遍存在能源監管、環境品質管理不到位的問題。大部分高校缺乏數據平臺對高校建筑的耗電量、耗水量等進行數據匯總分析、對比、節能診斷等。對溫度、濕度、PM2.5、CO2等環境數據也很少有高校能夠做到數據采集、分析。

2基于BIM智能可視化物業管理平臺的構建

基于BIM智能可視化物業管理平臺以建筑信息模型（BIM）及互聯網為載體，基于云端架構搭設，通過自動化感應器讀取能耗、溫濕度、PM2.5、甲醛等各方面數據并傳于服務器端，再傳于BIM數據庫供物業管理平臺提取數據并顯示。該平臺可根據各高校自身需求設置管理模塊，常用模塊為管網系統系統、設備管理系統、資產管理系統、能耗管理系統、環境品質管理系統、消防系統系統、報警管理系統、維修維保系統。

3實證分析

以無錫職業技術學院學生公寓項目為例，在設計、在施工階段，應用Revit2016建立了BIM模型，模型包括建筑、結構、機電等部分。該模型在碰撞檢測、材料統計、管線優化、施工指導等方面發揮了巨大作用。在學生公寓施工過程中預埋了傳感器，如溫濕度感應器、PM2.5感應器、甲醛感應器、一氧化碳感應器、熱紅外傳感器等，并安裝了智能電表、智能水表、煙感警報器等。以Revit2016建立的BIM模型為載體，結合VisualStudio、Unity3D、Keil、Keil（MDK）、IAR、arduino、云平臺等工具，加載物業運維相關組件，開發了BIM智能可視化物業管理平臺。該平臺利用傳感器實時監控公寓運營狀態，在運行過程中，實現了下列功能：

3.1提升物業管理水平，實現三維可視化、智能化管理

BIM智能可視化物業管理平臺將學生公寓以三維立體的形式展現，表達直觀，并通過安裝智能電表、智能水表、傳感器等，實現了智能抄表、防竊電、遠程控制閥門功能、闖入警報等智能化的功能，大幅提升了物業管理水平，降低了物業管理的人工依賴度。

3.2信息集成共享，降低維修難度

BIM模型集成了設計、施工階段的建筑物信息。學生公寓使用期間，其結構、管網和設備設施都需不斷得到維護，BIM模型結合運營維護管理系統，充分發揮了空間定位和歷史數據記錄的優勢，對于設施、設備的適用狀態提前作出判斷，從而合理制定維護計劃，分配專人專項維護工作，以降低學生公寓使用中出現突發狀況的概率。當出現設備故障時，可以進入BIM智能可視化物業管理平臺中的設備管理模塊，點擊故障設備即可獲取設備的詳細信息，如設備類別、編號、規格型號、生產廠家、運行參數、維保計劃、維修記錄等，方便維修人員更快對故障做出判斷進行維修。當管網出現故障時，可以進入BIM智能可視化物業管理平臺中管網管理模塊，該模塊可分樓層顯示水網、風網、消防管網布局構造，點擊相關樓層菜單后，建筑進入剖視圖界面，特寫顯示相對應的管路，并且屏幕可以自由旋轉以便于觀察管網，方便維修人員快速定位故障點。

3.3增強能耗管理、環境品質管理

宿舍管理人員可以通過進入可視化物業管理平臺中的能耗管理模塊，對樓宇的耗電量、耗水量進行各種形式的數據匯總分析，包括當日能耗、當月能耗、數據對比、節能診斷等。通過進入物業管理平臺中的環境品質管理模塊，可對溫度、濕度、PM2.5、CO2等環境數據進行匯總展示管理，同時可對設備異常值進行預警管理，這向學生提供安全、節能、環保、健康的生活環境，打造綠色學生公寓具有深遠意義。

4總結與展望

將BIM技術融入到物業運維管理中，構建三維立體、可視化、可感知的物業管理平臺，對實現高校物業管理的信息化、智能化，提升高校物業管理效率和服務水平，降低物業管理成本，具有深遠的意義。未來，將基于BIM智能可視化物業管理平臺作為一個標準化的平臺在高校物業管理中進行推廣，可以滿足高校物業管理信息化、智能化、高效化的要求。

作者：俞昀 宋靜輝 王振華 單位：無錫職業技術學院