小區物業管理職責與工作模式探討

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摘要:針對小區物業管理的現狀及小區物業管理部門的職責，研究提出了小區物業管理部門的工作模式，為小區物業消防安全管理提供了參考。

關鍵詞:小區物業;消防安全管理;工作模式

小區消防管理是物業部門的重要職責，是預防小區火災發生，最大限度地減少火災損失的基礎性工作。筆者結合對小區物業管理部門的消防職責，對小區消防工作模式進行了探討。

1住宅小區物業消防管理現狀

根據筆者工作經驗，消防隊員向居民小區出警的種類主要有火災、電梯困人、開住戶門等。這幾類情況不僅發生率高，而且在消防人員到場處置前及處置中都需要小區物業管理部門的參與。小區物業消防工作存在以下問題:①物業管理單位存在晚上無值班人員或值班人員由保安人員兼任的情況，這對于小區的消防工作來說是非常不利的;②物業管理單位只是限于做好保潔、綠化等基礎性工作，對消防工作則不夠重視;③小區物業管理部門進行消防安全工作時，部分業主不配合，如業主停車占用消防車通道等問題。

2小區物業管理部門的消防職責

小區物業管理部門的消防職責是非常重要和明確的，事關住戶生命與財產安全，也是法律規定的義務。《中華人民共和國消防法》(以下簡稱《消防法》)第十八條規定:住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務。

2.1組織員工、業主學習消防知識

小區物業管理部門要利用講座、板報、視頻等各種形式，組織員工、業主經常性地學習與住宅小區相關的消防法規和消防知識，對業主進行宣傳教育，使業主提高防火安全意識、具備撲滅初起火災及自救甚至是救人的能力，使其在學習消防知識的同時，認識到火災的危害性和做好消防工作的重要性，才會自覺遵守小區的消防安全制度，配合小區物業部門的服務與管理，推動小區消防工作穩步推進和持續發展。

2.2制定防火安全制度和滅火救援預案

(1)小區物業管理部門要制定符合本小區實際情況的防火安全制度，建立健全防火巡邏檢查流程，制度要全，責任也要明確和細化，并且切實可行。所訂立的制度應經過在本小區內公示后，業主委員會同意或者無異議方可實行。(2)小區物業管理部門可以制定消防管理與滅火救援預案，將平時日常消防管理以及真正火災等事故發生時的處置程序都預案化，制定程序步驟，分清責任人、組織人、實施人，可印制展板放于小區醒目位置，接受業主監督。物業管理人員要經常性地按照預案進行訓練，經常性地組織演習，必要的時候可以聯合業主進行實地火情演練，切實提高實戰能力，為消防人員到場實施滅火救援贏得時間。

2.3負責檢查維護消防設施器材

《山東省消防條例》(以下簡稱《條例》)第三十五條第一款規定住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供防火巡查、消除火災隱患等消防安全防范服務。小區物業管理人員應會使用小區內全部的消防設施器材，特別是要熟練操作消防泵的啟用與關閉，會連接消火栓水帶，會使用滅火器撲滅初起火災，會使用電梯鑰匙開電梯門救人。小區物業管理部門要定期對小區內各部位消防設施、滅火器材進行檢查、檢測、保養，及時排除消防設備故障，確保能夠正常使用。對檢查出的問題設備，能夠當場維修的要立即當場維修，不能當場維修的要立即聯系送修或者請專業人員到場維修，相關費用可從維修基金支出。

2.4確保消防車通道暢通

2016年11月7日，山東省濟南市某小區1戶居民家中突發大火，因為消防通道被堵，造成消防車不能及時到場，最后1名男子為求生而不得不跳樓，摔傷住院。在之后進行火災事故調查中發現，由于物業公司將消防通道做為出租車位盈利，導致消防通道被阻塞。隨著經濟的發展，家庭轎車越來越多，小區停車難、停車亂現象愈發突出，占用消防車通道現象比比皆是、屢禁不止。消防車通道，雖然平時的作用不明顯，但是在火災發生時就是住戶的生命通道，就像高速公路的應急車道一樣。消防通道被占用，會造成救援困難。小區物業和業主都應該高度重視消防通道暢通問題，雙方應密切配合，物業從嚴管理，業主自覺服從，形成長效機制，共同維護小區的安全環境。《條例》第三十六條規定物業服務企業或者實行自治管理的業主委員會規劃、設置停車位時，不得占用消防車通道，并應當在住宅區的消防車通道設置禁止占用的明顯標識。對占用消防車通道的，物業服務企業或者業主委員會應當通知占用人糾正;拒不糾正的，立即報告當地公安派出所。

2.5確保24h值班制度落實

目前很多小區物業辦公室晚上是無人值班的，無法落實各項管理責任。如某小區建成后居民入住已經多年，但該小區經常出現大面積停電現象，造成電梯停用，晚上小區物業無人值班，導致業主與物業關系異常緊張，甚至出現矛盾激化的情況。某日停電后，消防人員從物業那里要來了電梯鑰匙，打開7部電梯，而物業除了門口保安外找不到其他工作人員。目前很多小區住戶家里安裝有火災自動報警系統，地下車庫安裝自動噴水滅火系統等自動消防系統，小區建有消防控制室。《條例》第二十八條第二款規定自動消防系統應當二十四小時有操作人員值守，值守人員不得少于二人。

2.6健全小區消防工作檔案

小區物業管理部門應將日常消防管理工作及滅火救援過程中形成的文字材料、照片、視頻、消防部門檢查下發的法律文書等所有與消防有關的資料文件及時整理歸檔，建立完整的消防工作檔案，確定專人負責，做到消防部門檢查時有據可查。

3小區物業管理部門的消防工作模式

小區物業管理部門可采取“物業經理(消防安全負責人)—物業員工—小區居民”三級工作模式。這三級人員既有自己的工作職責，在履行自己職責任務的同時，也要相互監督各方的工作，起到互相補充的作用。

3.1落實物業經理職責

小區物業經理在享有管理物業的權利的同時，也要承擔相應的責任。物業經理作為消防安全的第一責任人，統管本小區的消防安全工作，要維護本小區居民的利益。物業經理要帶領員工學習消防法律法規及條例辦法，制定本小區的防火安全制度，制定消防管理與滅火救援預案，確保其他各項消防職責的落實。

3.2物業員工認真履行職責

物業員工可以采取2種工作模式:(1)兼職落實消防安全工作模式。這種工作模式的優點是參與工作的人員較多，可以全體員工都參與，或者大部分員工參與，具有點多面廣的特點，還可以節省員工工資支出。缺點是因為點多面廣，所以不夠專一，消防工作可能抓得不夠細致。(2)專職落實消防安全工作模式。這種工作模式的優點是專職負責人比較精通消防業務，具有少量精干的特點。缺點是一旦離開工作崗位，就會造成工作缺口，危害小區消防安全。如果小區體量大、住戶多，則物業公司員工人數也多，應當采取員工專職落實消防安全工作;反之，如果小區樓數小、住戶少，則物業公司員工數量也少，應當采取員工兼職落實消防安全工作。

3.3小區居民積極配合

物業管理單位的各項工作要落實，離不開小區居民的配合。隨著近年來消防宣傳工作的不斷推進，人民群眾的消防意識也越來越強，越來越重視消防安全。《條例》第三十五條第二款規定:住宅區共用消防設施保修期內的維修等費用，由建設單位承擔;保修期滿后的維修、更新和改造費用，納入共用設施設備專項維修資金開支范圍;沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的，消防設施維修、更新和改造費用由業主按照約定承擔，沒有約定或者約定不明確的，按照各自專有部分建筑面積所占比例承擔。小區居民應該及時足額交納物業費、維修基金和有關設施器材的購置保養費。平時自覺做到私家車不亂停占用消防車通道，公共區域不亂放危險可燃物品，積極配合物業管理部門的宣傳教育和小區消防安全管理工作，共同創造安全和諧的消防安全環境。

3.4使用法律程序

對于發現的消防安全隱患拒不整改的，可以向有關部門反映投訴。比如，《條例》第三十六條規定對占用消防車通道的，物業服務企業或者業主委員會應當通知占用人糾正;拒不糾正的，立即報告當地公安派出所。《消防法》第二十八條規定任何單位、個人不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道;第六十條第二款規定個人占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行的，處警告或者五百元以下罰款;第六十條第三款規定對占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行，經責令改正拒不改正的，強制執行，所需費用由違法行為人承擔。

4結束語

小區三級消防工作模式的運轉，需要各組成部分的協同工作。物業經理統籌安排、總攬全局，物業員工可以分片分樓宇負責，對口管理本區域內的消防安全工作，發現問題時既要報告物業經理，也要通知責任業主，起到兩者的聯結作用。在實際生活和工作中，不管是誰發現消防安全隱患都應該及時通知另外兩方，落實責任人，商討解決問題的方法。三方取長補短，共同解決問題。

作者:張永亭 單位:濟南市消防支隊