物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)銷售價(jià)格的影響分析

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摘要：房地產(chǎn)開發(fā)商在大中城市開發(fā)建設(shè)的樓盤，多以城市居民住宅小區(qū)為主。隨著城市居民對(duì)居住環(huán)境要求的提高，很多房地產(chǎn)開發(fā)商通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究發(fā)現(xiàn)，城市居民住宅小區(qū)建設(shè)的高檔化與高端物業(yè)公司進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，對(duì)商品房售價(jià)具有重要而積極的正面影響效應(yīng)，且以此顯示了物業(yè)管理對(duì)新建商品房定價(jià)與二手房估價(jià)的影響力度。本文從物業(yè)管理對(duì)一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格兩個(gè)方面，淺議物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)銷售價(jià)格的影響，旨在為一、二級(jí)兩個(gè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)銷售提供一些相應(yīng)的借鑒或參考。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；房地產(chǎn)；銷售價(jià)格；影響

依靠物業(yè)管理公司管理現(xiàn)代新建城市居民住宅小區(qū)，已經(jīng)悄然遍布全國(guó)各大中城市，使城市居民住宅小區(qū)與物業(yè)管理公司實(shí)施聯(lián)合管理變成了一種社會(huì)常態(tài)。提供城市居民住宅小區(qū)管理服務(wù)較好的物業(yè)管理公司，他們不僅為居民提供最基本的日常維修、小區(qū)的園林綠化和小區(qū)的保安保潔等優(yōu)質(zhì)服務(wù)，還要立足創(chuàng)新物業(yè)管理模式，向滿足所有小區(qū)業(yè)主全方位需求方向發(fā)展，為居住居民努力營(yíng)造一個(gè)既安全又文明，既溫馨又和諧的良好生活環(huán)境。伴隨不斷開發(fā)興起的很多優(yōu)質(zhì)城市居民住宅小區(qū)樓盤的建設(shè)進(jìn)程，過去曾被人們忽視的物業(yè)管理服務(wù)，已經(jīng)漸漸得到了人們的認(rèn)可，甚或是青睞。目前，不論是城市內(nèi)的高檔小區(qū)，還是普通住宅小區(qū)，業(yè)主在購(gòu)買商品住宅樓時(shí)，既要關(guān)注樓房的建筑品質(zhì)，又很在意房子在未來的升值空間。盡管影響城市住宅商品房的價(jià)值因素不是一個(gè)方面，但在今天備受人們重視房屋軟實(shí)力的背景之下，即有沒有物業(yè)公司的管理，則是人們考慮房屋能否在未來是否有升值空間的重要因素。

1物業(yè)管理公司的作用

1.1物業(yè)管理公司對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的支持作用

談到房地產(chǎn)價(jià)格，以市場(chǎng)作為考量標(biāo)準(zhǔn)，它具有房地產(chǎn)本身建造價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格雙重的實(shí)體價(jià)格基本特征。房地產(chǎn)本身建造價(jià)格以市場(chǎng)用地、建材以及各種建筑投資與支出為依據(jù)進(jìn)行考量，其屬性為房地產(chǎn)內(nèi)部掌控的價(jià)格。房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格才是它面向消費(fèi)者的真實(shí)價(jià)格。說到底，人們所說的房地產(chǎn)價(jià)格則是市場(chǎng)價(jià)格。事實(shí)上也是如此，只有將房地產(chǎn)放到市場(chǎng)當(dāng)中，才能體現(xiàn)到它的具體價(jià)值。如果房地產(chǎn)還未進(jìn)入市場(chǎng)，則無法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行具體定位，市場(chǎng)才是房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際反映。當(dāng)前，房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極其激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商極盡能事創(chuàng)造房地產(chǎn)熱賣點(diǎn)，而良好的物業(yè)管理公司的管理，則是越來越成為了商品住宅的熱賣點(diǎn)，尤其是對(duì)那些品牌樓盤更是不可或缺的市場(chǎng)熱賣點(diǎn)。這一點(diǎn)早已被業(yè)內(nèi)外的所有人士達(dá)成共識(shí)。作為城市普通市民而言，他們?cè)谶x購(gòu)商品房時(shí)，同樣是要先了解住宅小區(qū)有沒有物業(yè)管理，如果有物業(yè)管理，它的服務(wù)范圍以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又是如何，這就是在說明，任何一個(gè)購(gòu)房者都在關(guān)注小區(qū)的物業(yè)管理情況，并成為消費(fèi)者選購(gòu)商品房的重要條件。由此可見，物業(yè)管理公司對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售具有較大的支持作用。

1.2對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的助推作用

何為物業(yè)管理？根據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》當(dāng)中的規(guī)定，體現(xiàn)如下幾個(gè)特點(diǎn)：一是由入住小區(qū)業(yè)主自主選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是被聘物業(yè)管理公司須與業(yè)主依據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，簽訂服務(wù)合同。合同內(nèi)容需要包括對(duì)業(yè)主居住房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、管理和養(yǎng)護(hù)；三是對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。物業(yè)管理公司依據(jù)服務(wù)合同約定完成這些規(guī)定動(dòng)作，即為物業(yè)管理。實(shí)質(zhì)上，物業(yè)公司的管理就是按照服務(wù)合同約定，以一系列的管理活動(dòng)和服務(wù)行為，確保業(yè)主房屋得以正常、方便和舒適地利用與使用，確保房屋配套設(shè)施與設(shè)備安全得以持續(xù)和高效地運(yùn)轉(zhuǎn)，最終不會(huì)使房屋貶值而達(dá)到其保值增值目的。所以，小區(qū)物業(yè)管理公司管理活動(dòng)與服務(wù)行為的優(yōu)劣，對(duì)房屋的一、二級(jí)市場(chǎng)客觀而合理估價(jià)均有重要的影響，并使之成為房屋估價(jià)的重要因素。相對(duì)房地產(chǎn)來說，房地產(chǎn)開發(fā)商建房質(zhì)量?jī)?yōu)的口碑當(dāng)然是房屋消費(fèi)者購(gòu)買房屋的信譽(yù)保證，而優(yōu)秀的物業(yè)管理則是人們?nèi)胱》课莺笊钯|(zhì)量的保證。所有購(gòu)房者都明白，購(gòu)房行為是短之又短的決策行為，但買房后的居住，少則是一代人一輩子的事情，多則還有可能是幾代人幾輩子的事情。從這角度說，購(gòu)房人愈加關(guān)注小區(qū)的物業(yè)管理情況，因此，小區(qū)的物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)的銷售具有越來越大的助推作用，難怪有些房地產(chǎn)開發(fā)商，他們很愿意打出品牌的物業(yè)管理招牌，因?yàn)樗麄兌茫瑑?yōu)良的物業(yè)管理已然成為商品房的品牌延續(xù)以及對(duì)房地產(chǎn)品牌進(jìn)行有效傳播的軟實(shí)力。

2物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

2.1物業(yè)管理對(duì)一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格的影響

房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是開發(fā)商銷售新建商品房的市場(chǎng)，也是房地產(chǎn)開發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的市場(chǎng)。影響一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品房銷售價(jià)格的因素有很多，比如新建商品房坐落的地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)的房型、建設(shè)施工的質(zhì)量、臨近四周的環(huán)境和開發(fā)商以及建筑商他們自身具有的市場(chǎng)口碑等等，都可對(duì)新建商品房銷售帶來一定價(jià)格的影響。同時(shí)，從商品房自身具有價(jià)值量較大和流動(dòng)性較差的特點(diǎn)來看，再加上目前開發(fā)商對(duì)一級(jí)市場(chǎng)上的商品房銷售方式多以期房銷售方式為主，這就使房屋購(gòu)買者在選購(gòu)期房時(shí)，不得不更多考慮房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)建筑商以及未來成型小區(qū)服務(wù)商（物業(yè)管理公司）的市場(chǎng)口碑。市場(chǎng)口碑以及傳播于市場(chǎng)當(dāng)中的品牌是房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商和服務(wù)商的一種無形資產(chǎn)，也是他們的良好信譽(yù)駐足市場(chǎng)的集中體現(xiàn)。在通常情況下，留存在市場(chǎng)上的高知名度和口碑以頌的美譽(yù)度是一家房地產(chǎn)服務(wù)商（物業(yè)管理公司）對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的商品房項(xiàng)目的品質(zhì)和價(jià)格提升都有相當(dāng)大的幫助，有時(shí)還可形成一個(gè)很好的熱賣點(diǎn)。說到物業(yè)管理公司對(duì)一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格的影響，作用于房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商身上，其影響的特殊性則是在于：當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商以及建筑商通過了一定程度的投入以后，并使商品房達(dá)到了我國(guó)法規(guī)的相關(guān)銷售要求時(shí)，他們方可制訂面向一級(jí)市場(chǎng)的對(duì)外銷售價(jià)格，但商品房對(duì)外的銷售價(jià)格往往又都可以進(jìn)行量化；可是，扮演房地產(chǎn)服務(wù)商角色的物業(yè)管理公司，盡管在期房還未成就時(shí)，也沒對(duì)未形成入住格局的期房小區(qū)開始進(jìn)行管理服務(wù)時(shí)，它卻對(duì)期房的銷售價(jià)格卻已經(jīng)產(chǎn)生了影響。但物業(yè)公司的這種影響則還是難以形成的量化式影響。由此可以看到，房地產(chǎn)服務(wù)商（物業(yè)管理）公司對(duì)一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格的影響，并非是它已經(jīng)提供了什么樣的管理或服務(wù)，而僅僅還是通過它的企業(yè)在物業(yè)管理市場(chǎng)當(dāng)中所建樹的企業(yè)品牌，使期房購(gòu)買者對(duì)未來小區(qū)的物業(yè)管理充滿信心，以在期房購(gòu)買者心目中所產(chǎn)生的，對(duì)未來居住房屋的良好預(yù)期愿望而實(shí)現(xiàn)對(duì)期房?jī)r(jià)格的良性影響。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商在制訂面向一級(jí)市場(chǎng)期房銷售價(jià)格時(shí)，就已經(jīng)將未來的物業(yè)管理因素給予了充分的考慮，并以其影響對(duì)期房?jī)r(jià)格進(jìn)行了正確地評(píng)估。

2.2物業(yè)管理對(duì)二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格的影響

相比房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)服務(wù)商（物業(yè)管理公司）主要是通過那些已經(jīng)成就的大量而具體持續(xù)管理活動(dòng)以及提供的服務(wù)對(duì)二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格施加影響。從市場(chǎng)銷售形態(tài)上看，在商品房二級(jí)市場(chǎng)上所構(gòu)成商品房的成交價(jià)格元素要比一級(jí)市場(chǎng)還要復(fù)雜得多，如果僅取二級(jí)市場(chǎng)商品房估價(jià)這個(gè)角度，對(duì)房地產(chǎn)服務(wù)商（物業(yè)管理公司）影響商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，便可更加明了房地產(chǎn)服務(wù)商（物業(yè)管理公司）對(duì)二級(jí)市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格的影響程度。（1）二級(jí)市場(chǎng)商品房售價(jià)的估價(jià)原則。根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施估價(jià)，既要遵循合法原則，又要遵循最高最佳使用原則，既要遵循替代原則，又要遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。本文因受篇幅限制，僅對(duì)“合法原則”和“最高最佳使用原則”進(jìn)行簡(jiǎn)要探討。對(duì)合法原則的理解，可從兩個(gè)層面進(jìn)行說明：一是被估價(jià)的商品房必須是業(yè)主合法使用的，且有合法處分權(quán)的商品房（二手房），這是國(guó)家法律層面上的規(guī)制；二是小區(qū)有供全體業(yè)主共同遵守的業(yè)主公約和有各家業(yè)主與房地產(chǎn)服務(wù)商（物業(yè)管理公司）簽訂的合法有效的管理服務(wù)合同。這是因?yàn)樾^(qū)曾經(jīng)有了業(yè)主共同認(rèn)可了的業(yè)主公約進(jìn)行自覺遵守，而遵守業(yè)主公約則會(huì)對(duì)某個(gè)業(yè)主使用和處分自我房產(chǎn)有或多或少的限制，但對(duì)于與房地產(chǎn)服務(wù)商（物業(yè)管理公司）簽訂的管理服務(wù)合同，對(duì)小區(qū)某個(gè)業(yè)主使用和處分自我房產(chǎn)的權(quán)利和義務(wù)也有相應(yīng)的明確規(guī)定或者是相關(guān)的約束。為此，對(duì)二級(jí)市場(chǎng)商品房（二手房）進(jìn)行估價(jià)時(shí)，需要考慮房地產(chǎn)服務(wù)商（物業(yè)管理公司）的某些限制性約束，否則，將影響商品房（二手房）的正確而合理的估價(jià)。　　對(duì)遵循最高最佳使用原則的理解：需要體現(xiàn)小區(qū)與業(yè)主雙重最高最佳使用因素的考量標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主自身不能以自我意志對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行有潛在危害性的使用，如裝修拆除部分承重墻等，以確保對(duì)房屋的正常、安全和合理的使用。房地產(chǎn)服務(wù)商（物業(yè)管理公司）依據(jù)管理服務(wù)合同，確保及時(shí)維修或管護(hù)好房屋配套設(shè)施設(shè)備，并做好小區(qū)環(huán)境協(xié)調(diào)工作，以可持續(xù)發(fā)展思路，保證房屋的增值空間。只有是貫徹了最高最佳使用原則，才能對(duì)商品房（二手房）根據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)行正確而合理的客觀估價(jià)。這其間，同樣有房地產(chǎn)服務(wù)商（物業(yè)管理公司）很重要的影響因素。（2）二級(jí)市場(chǎng)商品房售價(jià)的估價(jià)方法。對(duì)二級(jí)市場(chǎng)商品房售價(jià)的估價(jià)方法有很多，但本文僅以成本估價(jià)法為例進(jìn)行簡(jiǎn)要解析。所謂的成本估價(jià)法是指對(duì)商品房（二手房）在估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)中而重新建構(gòu)價(jià)格的方法，即市場(chǎng)時(shí)價(jià)估價(jià)法。當(dāng)然，評(píng)估市場(chǎng)時(shí)價(jià)需要扣除商品房（二手房）的合理折舊，對(duì)商品房（二手房）做一個(gè)客觀而合理的市場(chǎng)銷售估價(jià)。因此，使用成本估價(jià)法關(guān)鍵是如何求取商品房（二手房）重新建構(gòu)的價(jià)格與折舊。欲售商品房（二手房）所在小區(qū)房地產(chǎn)服務(wù)商（物業(yè)管理公司）管理與服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣對(duì)欲售商品房（二手房）的折舊額度卻是有非常大的影響。欲售商品房（二手房）在市場(chǎng)估價(jià)上的折舊，它與會(huì)計(jì)理論上的折舊具有本質(zhì)上的區(qū)別。在對(duì)欲售商品房（二手房）的實(shí)際估價(jià)當(dāng)中，既需要考慮欲售商品房（二手房）物質(zhì)折舊因素，又要考慮它的功能折舊因素，還要考慮它的經(jīng)濟(jì)折舊因素。欲售商品房（二手房）的物質(zhì)折舊，與房地產(chǎn)服務(wù)商（物業(yè)管理公司）有直接關(guān)系，如果他們提供的管理與服務(wù)確能保證房屋一直是處在正常使用狀態(tài)下，而又確保了房屋的設(shè)施設(shè)備安全，并能一再保持它的持續(xù)而高效地運(yùn)轉(zhuǎn)，最終不能因物業(yè)管理而使房屋自身貶值。所以，因物業(yè)管理而未減少房屋的意外破壞毀損，亦無杜絕延遲維修而致?lián)p壞殘存的現(xiàn)象，它將會(huì)降低物質(zhì)上的折舊額度。在二手房功能折舊方面，如果房屋功能出現(xiàn)某些殘缺或者是房屋設(shè)施設(shè)備落后而不適用最高最佳使用時(shí)，因其造成的房屋價(jià)值損失，有時(shí)是可以通過優(yōu)良的物業(yè)管理給予彌補(bǔ)。比如從在市場(chǎng)上一直得到持續(xù)熱賣的小戶型二手房來看，凡是物業(yè)管理水平高和服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)的住在小區(qū)，相比那些無物業(yè)管理與服務(wù)小區(qū)或有物業(yè)管理和服務(wù)，但管理與服務(wù)質(zhì)量又較差小區(qū)，其二手房的市場(chǎng)售價(jià)均相對(duì)高許多，這就充分說明了良好物業(yè)管理與服務(wù)對(duì)二手房并不怎么嚴(yán)重的功能性缺損，不但不是影響房?jī)r(jià)降低的因素，反倒是使房?jī)r(jià)增值的原因。至于二手房的經(jīng)濟(jì)折舊，同樣與小區(qū)物業(yè)管理難脫干系。假如因物業(yè)管理不到位而引起小區(qū)居住環(huán)境惡化，使小區(qū)空氣污染嚴(yán)重，甚至有噪聲現(xiàn)象出現(xiàn)，都會(huì)加大二手房經(jīng)濟(jì)折舊的額度。因?yàn)槟壳叭藗儗?duì)居住環(huán)境的要求較高，愈加關(guān)注自己居住環(huán)境質(zhì)量，所以，只有良好物業(yè)管理小區(qū)才能盡可能保持居民居住環(huán)境的良性治理。可見，二手房所在小區(qū)的物業(yè)管理水平，是影響二手房經(jīng)濟(jì)折舊的重要因素。從一定意義上說，二手房小區(qū)的物業(yè)管理水平與房屋市場(chǎng)估價(jià)近乎為正比例關(guān)系。從二手房市場(chǎng)估價(jià)影響因素角度思考問題，權(quán)衡物業(yè)管理水平似乎很重要。人們對(duì)二手房所在小區(qū)的物業(yè)管理水平相比一級(jí)市場(chǎng)商品房更容易進(jìn)行評(píng)價(jià)，業(yè)已格局成熟的小區(qū)，物業(yè)管理水平可使人們看得見和摸得著，究竟是何等管理水平則能一目了然。因此，好的物業(yè)管理水平檔次，則是促進(jìn)二手房房?jī)r(jià)提高的一個(gè)因素，反之，又是降低二手房房?jī)r(jià)的一個(gè)因素。

3結(jié)束語(yǔ)

物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)銷售價(jià)格的影響，關(guān)鍵是看小區(qū)有無物業(yè)管理，如有物業(yè)管理，還要看其管理水平與管理質(zhì)量如何。在居民崇尚更優(yōu)居住環(huán)境理念支配下，愈加重視居住小區(qū)的物業(yè)管理問題。市場(chǎng)售房實(shí)踐已經(jīng)充分證明，物業(yè)管理對(duì)一級(jí)市場(chǎng)上的商品房銷售價(jià)格的制訂，具有提升售房?jī)r(jià)格的影響，起碼它是一個(gè)重要的影響因素之一，特別是優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，其影響程度更大。對(duì)于二級(jí)市場(chǎng)上的二手房房?jī)r(jià)，有無物業(yè)管理或物業(yè)管理水平的優(yōu)劣，同樣對(duì)欲售二手房的市場(chǎng)房?jī)r(jià)有著直接的影響，良好物業(yè)管理小區(qū)的二手房會(huì)比沒有物業(yè)管理或物業(yè)管理水平較差小區(qū)的房?jī)r(jià)高許多。由此可見，不論是一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，作為房地產(chǎn)開發(fā)商或建筑商，亦或是二手房業(yè)主，在對(duì)所售商品房進(jìn)行估價(jià)時(shí)，均可將物業(yè)管理水平影響因考慮其中，以便對(duì)新建商品房或二手房進(jìn)行科學(xué)合理的定價(jià)或估價(jià)，以物業(yè)管理因素拉動(dòng)商品房快速進(jìn)入市場(chǎng)銷售渠道。

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作者:楊虹 羅成 單位:廣東農(nóng)工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院管理系