物業管理財務管理戰略分析與制定

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摘要：近年來我國物業管理行業已成為經濟業務體量規模最大的生活服務業?！睹穹ǖ洹返膶嵤屛飿I管理行業相關法律法規得到進一步完善健全。物業管理行業的市場經濟活動正進行著激烈的整合與重組。物業管理集團公司的財務管理戰略，包括財務戰略與職能管理戰略，如何以企業愿境為中心，以企業總體戰略為綱領，配合經營戰略，執行戰略分析與制定，值得我們深入研究。

關鍵詞：物業管理；集團公司；財務管理；財務戰略；職能管理戰略

引言

在“十三五”期間，物業管理行業產業結構不斷優化，行業產值持續提升，行業市場規模增勢強勁，行業從業人員穩定增長，行業得到蓬勃發展，呈現良好發展態勢。在當前市場行業宏觀環境趨勢下，物業管理集團公司的財務管理戰略，包括財務戰略與職能管理戰略，如何適應大環境給企業集團帶來的沖擊，如何以企業愿境為中心，以企業總體戰略為綱領，積極配合經營戰略，實現企業價值最大化的戰略目標，本文決定從戰略分析與戰略制定兩方面進行深入討論與研究。

一、財務管理戰略的內涵

財務管理戰略包括財務戰略與財務職能管理戰略。

（一）財務戰略

財務戰略關注的焦點是企業資本資源的合理配置與有效使用。物業管理集團公司財務戰略目標的根本是通過資本的配置與使用實現企業集團的價值最大化。財務戰略按財務活動內容劃分，主要包括融資戰略、投資戰略、分配戰略[1]。

（二）財務職能管理戰略

財務職能管理戰略是在財務管理的具體業務中落實的業務戰略。物業管理集團公司的財務職能管理戰略按業務職能與作用可分為財務業務管理戰略與財務人力資源戰略。物業管理集團公司制定財務戰略與財務職能管理戰略，必須建立在對物業管理行業的外部與內部環境充分分析的基礎之上。

二、財務管理戰略分析

物業管理集團公司的財務管理戰略分析分為外部環境分析與內部環境分析，外部環境主要包括物業管理行業的宏觀環境分析、行業環境分析，內部環境主要包括企業資源分析、企業核心競爭力分析、企業價值鏈分析。

（一）外部環境分析

1.宏觀環境分析

宏觀環境中宏觀經濟發展態勢、法制建設水平、信息技術與人工智能的應用等方面，對物業管理行業均產生至關重要的影響。

（1）宏觀經濟發展態勢

宏觀經濟的發展良好態勢，給物業管理業務發展帶來了前所未有的浩瀚藍天。2020年之前物業管理行業的收并購主要是圍繞擴張管理規模、完善區域布局展開，在多元化業務發展上只有零星的嘗試。2020年后物業龍頭集團企業開始將并購重點轉移到物管行業上下游和其他業務場景，來完善多元化服務能力和擴大增值服務業務范圍。物業管理集團公司無論進行橫向并購還是縱向并購，均會給集團公司的資源（資金、物資以及人力資源）帶來巨大挑戰。21家港股中，有超八成的企業將50%以上的募集資金用于收并購，從而促進了企業規模戰略擴張。據不完全統計，2019年全年上市物企收并購典型事件超20例，收購對價超60億元。

（2）法制建設水平

2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過的《中華人民共和國民法典》受到廣泛關注。對于物業服務企業而言，《民法典》不僅增設《物業服務合同》專章，明確物業服務企業權利義務與責任，還在《物權》篇與《侵權責任》篇中規定了物業服務企業的責任，能夠在國家基本法中對物業管理予以確認，正是因為我國物業管理經過四十年的快速發展，已經融入社會經濟領域的方方面面，深刻改變了城鎮居民生活的點點滴滴。健全的法制法規要求物業管理企業的財務數據更加透明化、公開化，對物業管理企業財務管理工作提出了新的要求與標準。（3）信息技術與人工智能的應用當前信息科技、環?？萍嫉燃夹g產業日新月異，5G的覆蓋，無人機、無人駕駛等AI技術的應用，區塊鏈等技術的嶄露頭角，引起社會的廣泛關注。“新基建”熱點以及智慧城市的加速推進，印證了全社會對智慧物業建設和數字化轉型的熱切期待。同時，與以物聯網、云計算、大數據、人工智能等為代表的新一代信息技術的深度融合，將催生出眾多新興的城市應用場景和創新管理模式，為智慧城市的建設帶來更多可能性。

2.行業環境分析

物業管理服務已經滲透到社會各階層各領域項目，是業務體量最大、受眾最廣泛、從業人員最多的一個行業體系。然而，物業管理企業的發展受到了行業自身現狀以及傳統生活服務業的社會特性約束，具體分析如下：

（1）社會大眾對物業管理服務定位存在一些不同的認知：一是將物業管理等同于政府管理。物業服務企業被賦予管理者的角色，被要求執行政府管理者的職責，卻實際上并沒有執法權、強制權等公權力，管理職責難以落到實處。二是物業管理等同于公共服務。物業管理承擔小區公共部位、共用設施設備的維護和管理責任，事關民生，服務于所有居民，具有“一對多”的特點，使得物業管理具備準公共性。但物業管理不等于政府提供的公共服務，業主需要支付相應費用，業主與企業之間是民事關系。三是專業價值認知不足，行業專業價值被嚴重低估。物業管理日常業務中不僅包含接待禮儀，還包括機械維護保養，秩序維護監控，清潔消毒衛生治理等關乎民生安全、衛生以及保障的技術性工作，需要配備有相關資質工作人員，是非常專業的工作團隊。

（2）隨著中國經濟的高速發展，品質消費時代的到來，業主維權意識和消費觀念的日益成熟，對服務的要求也越來越高。行業內部存在競爭問題：一是服務水平參差不齊，優質服務供給不足。物業服務低端化同質化服務供給過剩，高質量特色化服務供給相對短缺。二是人員成本不斷上漲，管理成本不斷上漲的壓力明顯。三是物業服務費合理調價機制缺失，政府指導價長期不變，物業收費標準與社會經濟發展水平和物業服務成本脫節。四是市場競爭主體快速增加?！笆濉逼陂g物業服務企業數量近年來呈現翻倍增長的情況，少數企業為爭奪市場惡意壓價的現象屢現，使得市場競爭更加激烈。以上行業環境的分析可見，物業管理集團公司的議價能力非常局限，而成本上漲受社會發展及通脹水平直接影響，社會大眾對物業管理服務的期待與物業管理行業自身的發展水平并不匹配。物業管理集團公司必須通過調整自身戰略定位，充分利用區域項目的人力物力，合理精準調配資源，以及精準地確立目標市場，明確服務質量標準，才能落實成本合理控制，更好地服務于業戶，并實現企業價值最大化的總體目標。

（二）內部環境分析

物業管理集團公司的內部環境分析，我們通過對集團公司的資源、集團公司核心競爭力以及價值鏈進行分析研究。

1.集團公司資源分析

（1）有形資源分析

物業管理集體公司在資本、現金與有價證券等資金有形資產可以并適宜統一管理。使用現代先進收款和支付手段，跨地區跨項目的資金管理可以輕松實現。物業管理集團公司的設備設施等有形資產具有項目特定地理位置歸屬性，管理模式主要以項目獨立管理為主。但對于集團總部或區域總部統一設置的設備，例如信息系統服務器、秩序監控設施設備等大型資產，可實現統一部署與管理。物業管理集團公司應對有形資產進行統一分類管理，對每類資產的核算進行統一標準，保持區域間與項目間資產會計核算以及實物管理的制度一致性與標準性[2]。

（2）無形資源分析

無形資源指物業管理集團公司長期積累的、沒有實物形態的甚至無法用貨幣精確計量的資源，例如自行開發的或外購的管理系統、專有技術專利權、商譽商標等資源。盡管無形資源難以精確量化，但無形資源是一種十分重要的企業核心競爭力的來源。物業管理集團公司應對無形資源進行全面分析和評估，識別無形資源的類別。對于可以進行會計核算的規范會計核算標準與程序，保持區域間與項目間無形資產會計核算以及管理的制度一致性與標準性。對于不能進行會計核算的，結合集團公司的職能戰略，進行統一分析、識別與管理。

（3）集團公司人力資源分析

一方面，物業管理行業屬于典型的勞動密集型行業，勞動力成本的不斷上升和人力資源結構偏低、人才匱乏的狀況嚴重制約了行業的發展。而投身于物業管理行業的財務人力資源相對于其他職能部門，從專業資格水平與學歷水平相對較高，但高素質人才仍較為匱乏。另一方面，新經濟時代，以互聯網、大數據、云計算、人工智能為代表的新興技術，為服務性人力職能提供了更便捷更高效的實現方式，傳統人工操作的崗位可以更多實現無人操作，是物業管理集團公司在人力資源戰略是的突破口，亦是成本管控的轉折點。

2.集團公司核心競爭力分析

物業管理集團公司的核心競爭力主要表現：在上游房地產開發集團的開發項目優勢，物業管理服務規模效應優勢（人力成本規模效應與供應商議價規模效應），以及服務受眾規模增值服務效應的優勢。目前，規模較大的物業管理集團公司呈現三個特點：

（1）背靠關聯房地產企業且房地產開發能力較強的物業管理集團公司，在獲取管理項目時更具優勢。

（2）理性的收并購，能夠最快地實現集團公司管理規模的擴張，且可以彌補集團公司在地理區域以及業態上的空白。

（3）注重多業態物業管理組合的協同發展，將極大地豐富集團公司的管理業態和管理體量。通過分析上市物業管理集團公司年報數據，毛利率相差較大的原因，除企業所管理項目收費模式中包干制和酬金制所占比例的差異以及項目的接管時間外，企業增值服務的占比以及經營能力也成為影響企業毛利率差異的主要因素。從業務開展的情況來看，增值服務的毛利率遠高于基礎物業管理服務，且社區增值服務的毛利率高于非業主增值服務。

3.價值鏈分析

物業管理行業的業務鏈規模簡單，上游是房地產開發企業或存量房地產項目業主，下游是物業管理外包各種供應商，包括清潔、保安、設備維護、裝飾裝修、廣告宣傳等。業務價值鏈從開始就定位在非常局限的起點，市場議價能力缺乏。

三、財務戰略制定

通過對物業管理行業的外部、內部環境進行分析，綜合積極因素與制約因素，從而制定物業管理集團公司的財務戰略。資本助力行業整合，企業實現管理規模的擴張。應對如此進取的業務經營模式，使用擴張型的財務戰略，配合集團公司的一體化戰略和多元化戰略展開，以實現公司資產規模擴張為目的。

（一）融資戰略

融資戰略的選擇，不僅會直接影響集團公司的獲利能力，還會影響集團公司的償債能力與財務風險。因此，物業管理集團公司的融資戰略要遵循以下原則：低成本原則、規模適度原則、結構優化原則、時機最佳原則以及風險可控原則。房地產行業資產負債率受國家金融管理部門監管，有明確的監管標準，超標的房企集團，將在拍地與舉債方面受到嚴格管控。作為房地產集團的下游業務鏈，物業管理集團公司更傾向于從房地產集團中剝離出來，成為獨立生活服務業的集團公司，從而進行融資舉債。物業管理集團公司的融資決策應考慮權益融資與負債融資的配比，考慮企業可持續增長的資金需求，以及股東對股利的期望值，以權衡企業增長與企業價值管理。

（二）投資戰略

物業管理集團公司的擴張性經營戰略影響下，投資項目性質以及業態分布對資本的配置影響非常重大。物業管理集團公司的資本首先要滿足關聯房地產開發集團開發的項目。其次對于待評估的新接存量房地產項目，需要充分考慮資本的配置，包括額度、期限以及資本的時間成本。物業管理集團公司直接投資新存量房地產項目以及價值鏈下游產業的股權并購或收購，可采用凈現值法、內含報酬率法、會計收益率法、回收期法等方法進行評估。不同的項目之間進行對比分析，還需要考慮管理面積、管理業態以及地區分布對于集團公司的經營戰略的配合實現。

（三）分配戰略

一方面，物業管理集團公司的股利分配戰略制定必須以投資戰略與融資戰略為依據，必須為集團公司的整體戰略服務。主要體現以下原則：（1）優先滿足企業戰略實施所需的資金，配合投資戰略與融資戰略的實施。（2）應能傳達管理部門想要傳達的信息，盡力創造并維持一個企業戰略所需的良好環境。（3）必須把股東的短期利益——股利支付，與長期利益——集團公司內部價值增長很好地結合起來。另一方面，分配戰略制定過程中，要充分考慮法律因素、債務合同條款因素，以及股東類型因素的影響[3]。

四、財務職能管理戰略制定

（一）財務業務管理戰略

應對業戶對物業管理公司財務數據日益增長的關注，物業管理集團公司在財務職能管理戰略上要兼顧物權法與會計法、稅法的融合性，地區項目業務操作的統一性與靈活性，財務人員的專業性與服務性。項目資金的管理、籌資與投資的決策程序制度要明確一致，項目財務管理與內部控制程序緊密結合，全面預算制度與內部控制程序緊密結合，人員績效考核與內部控制緊密結合，項目預算與結算制度要健全，并保持同類別執行一致。先進科技應用為物管集團公司在成本管理、預算控制以及物維網數據傳遞方面提供了高效可行的技術支持。物管集團公司在財務管理系統中能充分發揮信息系統與大數據管理的優越性，從而建立健全集團公司內部控制制度、全面預算制度以及成本管理績效制度。

（二）財務人力資源戰略

物業管理集團公司的財務管理人力資源需要從項目、區域、集團等多層次進行分析、識別與分類管理。項目財務人員的招聘、考核、輪崗等制度要健全并落實執行。項目財務人員的考核要實行項目與總部評價結合，以總部考核為重點，項目評價為輔助的程序，以確保項目財務人員的職業獨立性與可監管性，對項目財務人員著重業務流程培訓與考核。區域財務管理人員以業態類型以及規模為標準，分類培養各業態核心財務專業管理人員，重點培養應對擴張經營業務需求的專業財務管理人才[4]。集團級別的財務管理人員，要求在投資、融資以及資金管理方面的專業管理人才，為集團公司總體戰略以及總體經營戰略的分析、制定、實施以及評價考核提供專業意見的人才。

五、結語

綜上所述，隨著我國市場經濟體制不斷完善，物業公司的財務管理體系越來越完善。物業管理公司作為從事服務型企業，更加要注重財務管理戰略，深入分析所處的環境因素，本文從內外部環境分析物業企業財務管理所面臨的機遇與挑戰，結合公司實際情況制定完善的財務管理體系，科學、合理地制定財務職能管理戰略，結合階段戰略目標，強化信息網絡財務管理手段的應用。同時逐步拓展創收渠道，并結合物業費的合理調控，保證物業管理公司平穩發展、運營。

參考文獻

[1]楊開吾.試論物業企業財務管理存在的問題及對策[J].納稅，2020（11）：99–100.

[2]許艷.物業管理公司強化財務管理的策略分析[J].企業改革與管理，2019（11）：189–190.

[3]戴國菲.物業公司資金內控及財務風險防范[J].中國市場，2020（35）：130–132.

[4]陳靜.物業公司財務管理與會計核算存在的問題[J].市場觀察，2019（06）：156–157.

作者:李欣玨 單位:廣州市啟勝物業管理有限公司