房地產(chǎn)企業(yè)項目投資管理問題探析

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摘要：房地產(chǎn)企業(yè)進行項目投資時，需要的資金比較多，建設(shè)的時間較長，使得其存在的風險因素較多，因此企業(yè)要做好房地產(chǎn)投資風險的管理，在此過程中需要對可能出現(xiàn)的不同因素進行準確地分析，再采取合適的措施進行風險管理?，F(xiàn)階段，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，推動了房地產(chǎn)行業(yè)的進步，同時也加大了其風險因素，做好項目投資風險管理可以為企業(yè)的發(fā)展提供正確的指導方向，使其獲得良好的經(jīng)濟效益。本文將簡單分析房地產(chǎn)企業(yè)項目投資風險管理的問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項目投資；風險管理；問題探究

目前，我國城鎮(zhèn)住房積極改進，使得房地產(chǎn)行業(yè)逐漸邁向蓬勃發(fā)展階段，逐漸成為了我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模普遍較小，有部分企業(yè)比較關(guān)注項目的開發(fā)，忽視了對其管理的重要性，導致其項目在實際發(fā)展過程中存在許多不可控的因素，因此房地產(chǎn)企業(yè)做好投資風險管理，有利于推動企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。企業(yè)必須要進行科學地房地產(chǎn)項目投資風險分析，采取有效的風險防控措施，降低其風險系數(shù)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項目投資風險管理的目標

房地產(chǎn)企業(yè)項目投資風險管理主要是指通過對項目投資風險的分析，制定相應的技術(shù)措施，從而降低企業(yè)面臨的風險，投入最小的成本獲取最大的安全保障。企業(yè)在完善風險管理的過程中，首先要保證該部門明確自身的職能，擁有具體的風險管理目標。企業(yè)的所有管理工作都是為了實現(xiàn)相應的目標而制定，風險管理也是如此[1]。房地產(chǎn)企業(yè)項目投資風險管理的目標主要分為損失發(fā)生前和損失發(fā)生后。損失發(fā)生前的管理目標分為以下幾點，第一，減少風險管理成本，企業(yè)的風險管理要重視效率，減少不必要的開支。這樣相當于增加了損失發(fā)生后的恢復經(jīng)營資金，若沒發(fā)生損失，則會提高企業(yè)的經(jīng)濟效益；第二，減少恐懼心理，風險是未知的，人們通常對其具有一定的擔心，會使得人們的行為出現(xiàn)反常。領(lǐng)導層的人員可能會在工作中出現(xiàn)糾結(jié)，不能果斷地進行決定，從而延誤了調(diào)整的良好時機；公司人員則可能因為緊張，造成工作頻繁出現(xiàn)錯誤，也會降低員工工作的積極性，提高了額外的成本開支。做好風險評估工作，制定合理的措施，降低企業(yè)面臨的風險，從而減輕企業(yè)人員的心理壓力，使其能積極順利地開展各項工作；第三，符合社會的發(fā)展需求。風險管理必須要重視社會需求，將其與社會環(huán)節(jié)相協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中必須符合國家的法律。例如，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中要將城市規(guī)劃和消費水平進行有效地結(jié)合，否則會出現(xiàn)租售困難的現(xiàn)象；第四，要承擔相應的社會責任，企業(yè)在發(fā)展過程中，其風險不僅對企業(yè)本身具有一定的影響，而且對社會也會產(chǎn)生相應的影響。企業(yè)做好風險管理，樹立良好的形象，可以促進其穩(wěn)定發(fā)展。損失發(fā)生后企業(yè)風險管理的目標，首先，要維持企業(yè)的生存，這是發(fā)生風險損失后的第一目標。風險的發(fā)生會導致企業(yè)的經(jīng)濟受到損失，企業(yè)必須要不惜財力進行經(jīng)營，保證相關(guān)項目的正常推進，為企業(yè)積累良好的可信度。若損失過大，企業(yè)也要開展部分活動，保證企業(yè)繼續(xù)發(fā)展；其次，穩(wěn)定企業(yè)收入，確保其持續(xù)增長，企業(yè)受到了經(jīng)濟損失后，穩(wěn)定其收入是必要的措施[2]。風險管理人員要制定相應的管理措施，進行資金回收，保證企業(yè)收入的穩(wěn)定性，為其提供喘息的時間，并做好風險損失善后工作，主動總結(jié)相關(guān)經(jīng)驗、吸取教訓，擴大企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營；最后，要承擔社會責任，企業(yè)經(jīng)濟受到損失后，要盡可能地減少不良影響。企業(yè)要主動地擔負起相應的社會責任，將損失降低，保持企業(yè)良好的社會形象。當企業(yè)面臨生存抉擇時，要將其發(fā)展放在首位。

二、減少房地產(chǎn)企業(yè)項目投資風險管理問題出現(xiàn)的措施

（一）建立專業(yè)的風險管理部門

房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭逐漸加大，企業(yè)要想有效地降低風險，必須要設(shè)立相應的風險管理部門，用發(fā)展的眼光看待風險，并對其進行及時的分析，保證能對房地產(chǎn)投資的不同階段進行全面的分析，使其可以形成相互制衡的監(jiān)督約束機制。建立風險管理部門是進行風險管理的前提，同時也要制定完善的風險管理計劃，這是房地產(chǎn)企業(yè)風險管理相關(guān)內(nèi)容的具體依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)制定相關(guān)的風險管理規(guī)劃，可以明確企業(yè)各項環(huán)節(jié)的風險管理工作，使其相關(guān)人員明確自身的職責，并且可以依據(jù)此作為協(xié)調(diào)企業(yè)各部門風險管理工作。明確的風險規(guī)劃需要制定合理的風險防范與處理措施的選擇，確定風險管理績效評價標準，并對其實施的過程進行有效的監(jiān)督。

（二）制定風險管理信息系統(tǒng)

在房地產(chǎn)企業(yè)風險投資和管理的過程中，企業(yè)對信息的掌控是進行分析的基礎(chǔ)，因此要建立信息收集和處理的部門，也可以購買專業(yè)的行業(yè)信息系統(tǒng)。一方面可以收集國家的經(jīng)濟政策、行業(yè)的發(fā)展趨勢、城市規(guī)劃信息、土地招標信息以及市場行情等信息[3]，然后將其形成分析報告，為領(lǐng)導人員決策提供市場信息。另一方面企業(yè)可以制定定期開發(fā)項目報告，保證領(lǐng)導層可以了解企業(yè)項目開發(fā)的現(xiàn)狀，把握宏觀經(jīng)濟政策的情況。利用信息分享，使其可以及時了解各項政策對市場發(fā)展的影響，掌握市場的供求關(guān)系，了解競爭項目的銷售策略等，為企業(yè)開發(fā)新項目提供合理的建議，提高領(lǐng)導人員決策的科學性。

（三）拓寬企業(yè)融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資過程中，通常會采取銀行貸款獲取大量的資金，現(xiàn)階段銀行貸款屬于國家宏觀調(diào)控的主要方法，會增加企業(yè)受經(jīng)濟事件的影響，使得其風險增大。因此要拓寬融資渠道，分散風險。第一，可以引進海外資本，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的透明度增加，使得需對海外房地產(chǎn)資本的加入，為融資提供了一個全新的渠道；第二，上市融資，企業(yè)上市可以快速收到大量不需要支付利息的資金，并且還可以提高企業(yè)的知名度，增加品牌的無形資產(chǎn)和融資能力，并且在銀行貸款的過程中也比較重視上市企業(yè)。在國內(nèi)上市等待時間比較長，并且對公司的要求比較高，還需要支付相關(guān)的費用，使得許多企業(yè)選擇借殼上市；第三，項目投資，對于具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)企業(yè)來說可以選擇這種方式，分散自身的投資風險。主要是以項目本身的經(jīng)營狀況和項目使用后的現(xiàn)金作為償還主要資金，不需要使用有形資產(chǎn)作為擔保資金。

（四）健全風險管理組織機構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)的風險管理不是某一個部門的責任，而是一種涉及多層次、全方面的管理職能。企業(yè)面臨的風險是相互具有關(guān)聯(lián)性的，部分風險可能會相互增大，而另外一部門則可以相互抵消，因此需要企業(yè)全體人員的積極參與，提高各部門之間的合作，增加風險管理工作的效率。企業(yè)需要建立相關(guān)的組織機構(gòu)，企業(yè)在發(fā)展經(jīng)驗過程中要建立風險管理機構(gòu)，其主要職責就是掌控企業(yè)的風險情況[4]，并可以對具有代表性的風險進行分析和評估，機構(gòu)的組成人員一般是企業(yè)的領(lǐng)導、法律顧問等人員形成的智囊團。可以結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點，將各部門面臨風險進行分析，并對其進行綜合整理，確定風險管理的重點，從而有針對性地制定相關(guān)處理方案。并且企業(yè)要記錄各部門的具體落實情況，當風險發(fā)生時要對工作進行有效的指導，從而提高風險管理的系統(tǒng)性，并使其具有足夠的工作力度。

（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)風險管理制度

企業(yè)在發(fā)展過程中要做好風險宣傳工作，完善各項制度。企業(yè)領(lǐng)導人員要將不同種類的風險案例不定期的向員工進行宣講，特別是風險管理部門，要使其重視可能對企業(yè)造成損失的風險，以及企業(yè)存在的安全隱患。同時不斷提高企業(yè)員工的專業(yè)素質(zhì)能力，增加其工作的責任心和積極性。房地產(chǎn)企業(yè)可以定期進行業(yè)務培訓，避免因企業(yè)內(nèi)部因素造成風險損失。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還要重視安全生產(chǎn)制度、會計管理制度、業(yè)務規(guī)范制度等關(guān)鍵風險控制是企業(yè)風險防范的重要部分。建立完善的風險控制制度，對每一種風險都進行有效的監(jiān)督，增加了企業(yè)業(yè)務管理的規(guī)范。確保每項制度的落實，并且要根據(jù)市場發(fā)展需求的變化，完善相應的管理制度，使其能充分發(fā)揮相關(guān)作用，并且企業(yè)還要學會運用法律保護自身的利益。

（六）做好科學的風險管理計劃

風險管理計劃的制定，需要在企業(yè)項目各個階段開始之前完成，并保證能在階段會議上進行展示，使參會的人員對其能有所了解，參會的人員包括風險管理人員、階段負責人員等。可以在投資決策前，與相關(guān)人員進行頭腦風暴，將項目實施過程中可能出現(xiàn)的風險進行分析和討論，制定相關(guān)的解決方案。在實施過程中，項目初期可能出現(xiàn)未預見風險，項目實施者要將其具體情況進行匯報，由風險管理人員進行分析和調(diào)整。通過風險管理計劃，企業(yè)可以具有明確的風險管理目標，從而確定風險管理部門和人員的具體權(quán)責，做好各部門的風險管理工作?？茖W完善的風險管理計劃，可以將企業(yè)內(nèi)部的風險管理資源進行優(yōu)化，從而提升企業(yè)的經(jīng)營效益。

（七）重視風險管理人才的培養(yǎng)

風險管理人才隊伍的培養(yǎng)，是提高房地產(chǎn)企業(yè)風險管理水平和質(zhì)量的基礎(chǔ)。企業(yè)需要建立相應的風險培訓機制，定期在企業(yè)內(nèi)部進行培訓，也可以聘請專業(yè)的培訓機構(gòu)進行培訓，提高企業(yè)員工的專業(yè)度，增加企業(yè)的凝聚力，做好風險管理培訓工作，使其能充分了解所面臨的各項風險，明確相關(guān)的處理方法，提升風險意識，從而增加企業(yè)的抗風險能力。同時企業(yè)也要制定嚴格的風險管理人才選拔機制，從根本上提高企業(yè)的風險管理質(zhì)量，并制定相關(guān)的獎罰制度，激發(fā)風險管理人員工作的主動性。

三、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)項目投資存在各種風險，企業(yè)必須要提高重視程度，制定合理且全面的項目風險管理，設(shè)立相應的風險管理機構(gòu)，制定科學合理的風險計劃，使企業(yè)各部門明確自身的職責，并保證各部門可以及時進行溝通，做好風險防范工作，提高企業(yè)的抗風險能力，從而促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]劉陽.房地產(chǎn)項目投資風險因素及其管理對策研究[J].城市住宅,2020,27(06).

[2]楊華軍.芻議房地產(chǎn)投資項目的風險管理[J].納稅,2020,14(03).

[3]石振彤.房地產(chǎn)項目投資風險因素及其管理對策研究[J].價值工程,2019,38(30).

[4]廖詩娜.基于蒙特卡洛模擬地房地產(chǎn)項目投資決策風險評估研究[J].住宅與房地產(chǎn),2019(19).

作者:陳健華 單位:新州實業(yè)（廣東）有限公司