我國房產(chǎn)稅稅制改革探析
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房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)稅為征稅對象的稅種。它依據(jù)房產(chǎn)價格或房產(chǎn)租金向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收稅款。房產(chǎn)稅是政府收入的主要來源之一。
一、房產(chǎn)稅改革的必要性
房產(chǎn)稅作為一種國家對房產(chǎn)稅市場宏觀調(diào)控的手段并不直接決定房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)的價格實際上是由市場供求決定的。房地產(chǎn)市場是受市場機制的調(diào)控，但是市場機制本身有其局限性，所以對房地產(chǎn)市場的調(diào)控有時就會失去應(yīng)有的作用。這時就需要國家制定一些政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。國家通過征收房產(chǎn)稅來改變納稅人的收入，達到通過稅收來進行調(diào)控的目的。
(一)稅率設(shè)計不合理
現(xiàn)行房產(chǎn)稅并沒有對炒房者有太大的限制，房產(chǎn)稅的稅率過低成為其原由之一。稅率太低使得房產(chǎn)稅可以從想炒房的人手中轉(zhuǎn)移到其他人手里，因為房價還在增加，炒房者獲得的收入依舊高于繳納的房產(chǎn)稅，并且可以通過較高的房租出租給房客，將房產(chǎn)稅計算在了租金之中。對來說我國的房產(chǎn)稅的稅率，除試點城市之外，依舊是單調(diào)的稅率。但是不同地方的發(fā)展速度存在差距，僅僅適用同一稅率征收房產(chǎn)稅，不利于實現(xiàn)稅收公平。另一方面，僅適用此種稅率，底層人士和上層人士繳納的房產(chǎn)稅比例一樣的。此舉不利于社會公平的實現(xiàn)。盡管試點城市已經(jīng)開始使用不同稅率，可是試行的稅率過于低，比較高額的房價，所占比例比較低。
(二)納稅范圍窄小
現(xiàn)在房產(chǎn)稅征稅對象主要為是城鎮(zhèn)中用于營業(yè)的房產(chǎn)。作為改革試點的上海市、重慶市征稅范圍進行了擴展。但是，地方政府把市場上存在的大多數(shù)用于個人居住的房產(chǎn)去除在征收對象以外。正常情況下，手中享有兩套及以上房產(chǎn)的人都屬于中上層士人，把這類人去除掉在一定意義上扶持了“先富起來”的人。
(三)計稅依據(jù)不合理
我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次性扣除10%－30%后的余值，具體減幅由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，沒有房產(chǎn)原值的由該房產(chǎn)所在地稅機關(guān)參考同類房產(chǎn)規(guī)定。按原值對房產(chǎn)征稅會導(dǎo)致多方面的問題。
1．因為房子被建造之后，它的價值就相對確定了，并不因為房價的上漲而增加，所以用原來的價值余值為稅基不能表現(xiàn)房產(chǎn)本來的價款，而且沒有辦法反映稅負的量能負擔(dān)原則。
2．建造時，所用價款一樣的房子，處于不同的地段，也會造成其上升空間有不同。
3．以原值為稅基并不能體現(xiàn)因為公共服務(wù)水平提高導(dǎo)致的房屋價值上升，政府不能獲取應(yīng)當(dāng)?shù)膱蟪?，這樣會使得政府提供服務(wù)的積極性下降。
三、對我國房產(chǎn)稅改革的建議
(一)擴展征稅范圍
我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征稅范圍僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，這是由我國早期的政策所決定的。我國農(nóng)民人數(shù)所占比重較大，城市和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展步調(diào)不統(tǒng)一。為了實現(xiàn)社會和諧發(fā)展，政府在稅收上適用了不同的優(yōu)惠政策，房產(chǎn)稅就是其中一種。隨著農(nóng)村經(jīng)濟的快速發(fā)展，開始實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體制，農(nóng)村房產(chǎn)規(guī)模不斷增加，如果已然采取不一樣的態(tài)度，將會很難實現(xiàn)稅收征收的公平和地區(qū)均衡。所以可以把農(nóng)村用于營業(yè)的房屋計入我國新型房產(chǎn)稅的征收范圍之中，這會增加房產(chǎn)稅稅基，實現(xiàn)農(nóng)村、城鎮(zhèn)區(qū)域化統(tǒng)一及居民權(quán)利義務(wù)的統(tǒng)一。
(二)設(shè)定合理地稅率
我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅法律體系中，稅率較為固定和單一，無法把各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的不一致考慮進去，納稅人在生活上也存在不同，以及由于房屋用途不一樣而產(chǎn)生的房屋價值差異?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅稅率體現(xiàn)為剛性有余而柔性不足。房產(chǎn)稅稅源分布廣泛，決定了不同的房產(chǎn)要采用不同的政策。對于房產(chǎn)稅的稅率應(yīng)該采取不同的態(tài)度，在中央政府的通靈政策引領(lǐng)下，不同地方視不同情況進行不同的稅收調(diào)整。根據(jù)中央政府制定的政策以內(nèi)進行不同的變動，按照房產(chǎn)所在的不同地段和其用處，適用不一樣的稅率，體現(xiàn)出稅率的可調(diào)整性。
(三)完善計稅依據(jù)
我國房產(chǎn)稅調(diào)整的目的是將房產(chǎn)稅的征收范圍擴大到高等住宅和多套住房的稅款征收。如果依照原有的計稅依據(jù)，就不能反映出房產(chǎn)稅依市場變化而變化的靈活性。借鑒其他國家的基經(jīng)驗教訓(xùn)，對房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)要以房地產(chǎn)市場價值為標(biāo)準(zhǔn)。在房地產(chǎn)市場上，房產(chǎn)以一種商品在兩房都同意的情形下，有兩房進行商量，決定其價格來達成買賣，這樣的過程反映了房產(chǎn)的實際價值和可能用途。通過這樣的市場價值作為房產(chǎn)稅的征稅依據(jù)，可以將房產(chǎn)也許實現(xiàn)的用途放到稅收確定因素中，相對于房產(chǎn)的套數(shù)和面積具有合理性。
作者：馬曉琳 單位：西北政法大學(xué)