談房地產企業土地增值稅納稅籌劃

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摘要：當前，我國經濟步入到發展的新常態，由過去的高速度發展轉變為高質量發展，同時，國家全面推行了新會計準則與“營改增”稅收政策，并實施了國地稅的合并，而且，為了保證和改善民生，國家還加大了對房地產市場的調控與監管。此外，隨著我國城鎮化建設進程的加速，土地供給越來越少，導致房地產開發企業之間的競爭越來越大，而利潤空間越來越少。在這樣的背景下，房地產開發企業要想提高自身的經濟利益，就必須對土地增值稅進行合理籌劃，在遵守相關法律條文的前提下合理避稅，降低自身稅負和成本，實現經濟效益的最大化。

關鍵詞：房地產開發企業；土地增值稅；避稅籌劃；措施

90年代初，國家開放了房地產市場，但最初幾年一直處于摸索和調整的時期。到了97年，亞洲經濟危機的爆發，使我國出口貿易出現嚴重的下滑，同時，內需也受到了極大的打擊。為了刺激經濟發展，從98年開始，國家開始致力于將房地產打造成為支柱產業，房地產開發在國民經濟中的重要性越來越明顯。據相關部門統計的數據顯示，自1999年始，我國房地產開發投資始終占固定投資總額的25%左右，如果算上房地產行業帶動的相關產業投資，這一比例已經超過固定資產投資總額的一半。可以說，自千禧年之后，我國經濟就逐漸進入到房地產經濟時代，經濟的增長主要依賴房地產。隨著國家對房地產市場監管和調控的力度越來越大，加之在市場經濟體制下，市場競爭越來越激烈，導致房地產開發企業的經濟利益越來越低。為了保持房地產開發企業的健康發展，應合理籌劃土地增值稅，為企業節省不必要的稅費支出。據相關研究發現，目前我國地價和稅費大約占據整體房價的一半左右，而國外的地價和稅費只占據房價的20%，由此可見，較高的地價和稅費是造成我國當前房屋市場價格居高不下的重要原因。對其進行合理籌劃，在當前時代就具有十分重要的意義。

一、土地增值稅簡介

根據我國相關的法律規定，所謂的土地增值稅，就是指單位或個人在轉讓國有土地的使用權以及該土地上的建筑物與附著物的過程中，取得的一定收入減去法定扣除項目，如開發成本及其它費用之后的差額，然后依法向國家繳納的一種稅賦。在實際生活中，根據我國相關規定，依法繼承的房產或者是被贈予的房產，都不需要繳納土地增值稅。而且，根據相關法律規定，當前我國的土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，也就是對土地增值率高的單位或個人征收較高的土地增值稅，反之，就少征收土地增值稅，如果沒有出現差額或土地增值較少的不予征收（稅賦征收率見表1），其中在第一級中，如果納稅人修建普通住宅后的利潤低于扣除項目金額的20%，根據相關法律規定，不予征收土地增值稅。根據我國相關專家預測，當前，我國房地產開發商開發的房地產項目，只要毛利率超過34.63%，都需要依法繳納土地增值稅。

二、房地產開發企業土地增值納避稅籌劃的意義

所謂的納稅籌劃，主要是指在國家法律法規以及相關稅收規定允許的前提下，納稅人進行科學合理的籌劃，在保證合法的基礎上，盡可能降低應繳納的稅賦，從而提高自身的經濟效益。即納稅人對自身的生產、經營、投資以及理財活動進行合法合理的籌劃管理，合理避稅，有效降低稅賦，幫助企業實現經濟效益最大化的行為就是避稅籌劃。正如筆者在前文所說，目前，我國地價和稅費大約占據整體房價的一半左右，這一數額遠遠高于國外20%的比重，成為我國房價居高不下的重要原因之一。因此，對其進行合理籌劃，降低其在房價中的比重，能更好地調控我國的房地產市場價格。同時，這樣還能有效減少房地產開發企業的稅賦，減少其納稅負擔，提高相關企業的經濟收益，從而促進我國房地產行業的健康發展。

三、房地產開發企業土地增值納稅籌劃的具體措施

1.根據征稅范圍進行納稅籌劃根據我國相關的法律法規，土地增值稅征收有三個基本條件：一是國家掌握的所要轉讓土地的所有權；二是在轉讓的過程中，土地使用權、地上建筑物及附著物都必須進行物權的轉讓；三是轉讓的行為能夠獲得一定的收入。只有同時滿足這三個條件，才會被征收土地增值稅。因為，房地產開發商對土地增值稅進行避稅籌劃時，就可以根據收稅的范圍，在合理合法的前提下，破壞征稅的條件，以實現合法避稅籌劃。在實際操作中，可以采用如下幾種方式：一是采用代為改造的方式，改變開發條件。即通過與業主簽訂合同，受其委托進行房地產開發。因為這種情況房屋產權沒有發生變動，只能算作是一種勞務輸出，從而有效規避了土地增值稅的稅收范圍。二是采用合作建房的方式。因為根據我國相關法律的規定，如果是兩個單位合作建房，由一方提供資金，另一方提供土地，當合作建成房產后，并不進行房屋出售，就可以免于土地增值稅的繳納。三是修建普通住宅。因為我國相關法律規定，如果納稅人購買土地后修建普通住宅，其土地的增值額就會遠遠低于國家規定的最低繳費額度，這樣就可以獲得免稅。因此，相關房地產開發企業，只要將土地增值額控制在扣除項目金額的20%以內，就能有效避稅。通過以上三種方式，能無形中幫助企業節省大量的資金，從而提高其經濟效益。

2.借助特殊扣除稅費項目進行納稅籌劃隨著我國社會經濟步入發展的新常態，由高速度增長轉變為高質量增長，加之政府在經濟方面的研究日益深入，為了減輕納稅人的納稅壓力，提高他們納稅的積極性，保證我國社會經濟的健康發展，國家在土地增值稅稅收方面出臺了一系列的扣除稅費項目規定。因此，房地產開發商目前可以根據相關規定，借助特殊扣除稅費項目進行合理合法的避稅籌劃。例如：根據我國相關規定，房地產開發期間費用，包括施工企業的管理費用、財務費用以及其它經營費用，都是以利息是否按轉讓房地產項目計算分攤作為一定的條件，然后，根據房地產開發項目直接成本的一定比例進行扣除的。因此，房地產開發企業就可以進行事前籌劃，把期間費用轉移到房地產項目開發的直接成本當中。比如，施工企業可以將總部的一部分工作人員安置到項目工程的管理崗位，這樣，這部分員工的工資、福利、辦公費以及業務招待等方面的費用，就可以分攤到房地產開發的成本當中，以此增加企業房地產項目開發的成本，增加相關可以依法扣除的數量，從而達到節稅的目的。此外，房地產開發企業還可以根據相關規定，增加配套設施建設或公共綠化范圍，從而降低土地增值稅的稅率，減少交稅的額度，提高自身的經濟收益，促使企業進一步發展。

3.利用分散經營收入進行納稅籌劃除了上述兩種納稅籌劃措施以外，房地產開發企業還可以采用分散經營收入的方式合理合法地進行納稅籌劃。因為我國相關稅法規定：土地增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。如果房地產開發企業轉讓的收入越少，就表示土地增值額越小，自然繳納的稅賦就越低。在實際操作中，房地產開發企業可以分次單獨簽定合同。如：房地產開發企業銷售的精裝修房屋，市場售價約為1800萬元（其中裝修費用約為600萬元），那么該企業就可以簽定兩次合同：當建成毛坯房后，可以先和業主簽訂l200萬元的購房合同，然后，再簽訂一份600萬元的裝修合同，這樣就可以依據第一份合同的金額繳納一定的土地增值稅，有效減少應納稅額，從而達到避稅的目的。

四、結束語

綜上所述，當前我國房地產開發企業面臨著激烈的競爭，經濟利潤越來越低。為了提高相關房地產開發企業的經濟利益，促進其健康發展，相關房地產開發企業可以在遵守我國現行法律法規的前提下，合理籌劃土地增值稅，減少稅賦的繳納，從而提高自身的經濟效益。

參考文獻

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作者：潘鳳 單位：甘肅省城市房地產開發有限責任公司