房地產企業的稅務管理問題

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摘要：我國對企業的稅務管控越來越嚴格，房地產企業是我國經濟發展的中流砥柱，與我國國民生活水平息息相關，為了實現房地產行業的穩定，更是加強了對房地產企業稅務的監管力度，基于這種大形勢，房地產企業首先應從自身出發，加強內部稅務管理，避免各種稅務風險的發生。本文首先闡述了房地產企業在城市更新過程中的稅務管理現狀及其重要意義，介紹了稅務風險的概念，接著總結了房地產企業在城市更新過程中存在的稅務風險，并對房地產企業在城市更新過程中稅務風險產生的原因進行了詳細分析，最后提出了幾點房地產企業在城市更新過程中的稅務管理應對方法，旨在幫助房地產企業在城市更新過程中能做好稅務管理，杜絕不良稅務問題的產生。

關鍵詞：房地產企業；城市更新；稅務管理

一、稅務風險的概念

（一）稅務風險的概念

企業內征稅納稅的風險即為稅務風險，企業因為經營活動的產生相應地就會形成納稅征稅行為，需要企業內稅務管理人員進行稅務核算。稅務風險對企業來說是極大的風險，因其可能會導致企業經營活動受限、資金困難、倒閉、聲譽損壞等現象，嚴重的甚至還會受到法律的相關制裁。一般來說，企業所面臨的稅務風險大多數都是未按照規定按時納稅所導致的滯納金和罰款。

（二）稅務風險的特點

（1）普遍性以及廣泛性：企業規模不論大小，經營活動不論多少，所有企業都有一個共同點，那就是一旦有經營活動的產生就會形成納稅行為，從而產生相應的納稅風險。（2）客觀性：所有企業面臨的稅務風險都具有客觀性，不會因為個人的意外或意志而消失不在。（3）危害性：一旦企業面臨稅務風險，那么就有可能會給企業造成經濟損失，對企業的經濟產生危害。（4）可轉化性：稅務風險雖然客觀存在，但可以通過企業的稅務管理方案進行轉移，合理的稅務管理會能將稅務風險的損害降到最低，甚至能完全杜絕稅務風險的損害。（5）無形性：企業所面臨的稅務的風險是沒有實體形象的，一般人員是發現不了的，只有依靠企業內的相關稅務人員主動發現。

二、房地產企業在城市更新過程中存在的稅務風險

（一）初始開發階段面臨的稅務風險

房地產企業在城市更新剛剛起步時，面臨的是一個全新的局勢，投入開發的項目也較多，涉及數額巨大的開發資金，其中必然離不開涉稅項目。在這個階段，房地產企業對城市更新項目涉及的稅務行為認識不夠清楚，且這個階段還可能牽涉到土地面積的占用問題，關系到土地增值稅風險，這些因素都決定了房地產企業在這個階段面臨著較大的稅務風險。

（二）中期階段面臨的稅務風險

在城市更新的工程中，房地產企業進入中期階段后，雖然不再涉及大量的開發資金，但是卻需要投入一定金額的建造成本，也是房地產企業面臨的稅務風險之一。多數房地產企業在這個階段會將建設工程進行外包，此時房地產和承包商會涉及營業稅和建設稅等項目，如果雙方交接不清，很大程度上就會出現漏稅的行為，這是房地產企業在此階段最為重要的稅務風險。

（三）銷售運營階段面臨的稅務風險

房地產企業完成項目的建設后，在銷售運營階段仍然會面臨較大的稅務風險，房地產企業內部要嚴格遵守相關法律法規，按時履行納稅義務，在繳稅前要對稅務科目進行科學核算，以保證納稅科目的完整和納稅金額的準確。

三、房地產企業在城市更新過程中稅務風險產生的原因

（一）房地產企業對各種納稅行為的關注度不高

房地產企業在城市更新過程中稅務風險產生的主要原因之一是企業本身對各種納稅行為缺乏重視，僅僅依賴于個別財務人員進行兼管，沒有專門的納稅管理人員，而兼管的財務人員往往忙于其他的工作而沒有足夠的精力認真關注納稅情況，這種行為無疑大大增加了稅務風險。

（二）房地產企業對風險的整體控制不夠強

大多數房地產企業都僅僅由會計工作人員處理相關的財務風險，然而絕大多數的會計人員只專于做賬，對稅務風險了解甚少，完全滿足不了企業對稅務風險的管控，這就會導致房地產企業無法全面控制整體風險，從而導致企業面臨著較大的稅務風險。

（三）房地產企業中相關的制度尚未健全

城市更新是一個新型概念，在城市更新的過程中必然會遇到很多規范不明確的稅務問題，而此時的房地產企業也還未形成完善而健全的稅務管理制度，也將企業陷入了巨大的稅務風險之中。隨著城市更新的發展，房地產企業應從自身出發，結合城市更新的特點，盡快完善相關的稅務管理制度，有效規避稅務風險，為企業的快速發展提供一個安全的稅務環境。

四、房地產企業在城市更新過程中的稅務管理應對方法

城市更新給房地產企業帶來了巨大的經濟效益，但是城市更新往往需要花費很長的時間，投入大量的精力和資金，房地產企業要想在城市更新的過程中獲得最大利潤，做好稅務管理是一項必不可少的工作。房地產企業要立足于整體，充分利用稅收政策，有效的控制納稅風險，從而適當地降低企業的總體稅負，幫助企業實現利潤或現金流現值的最大化。房地產企業在城市更新過程中的稅務管理應對方法可以從以下幾方面出發：

（一）構建房地產企業內部組織框架

土地增值稅的繳納多少取決于開發成本的投入程度，且開發成本有加計扣除20%的政策，因此，全權管理項目工程的房地產企業管理層的高管人員會將產生的所有費用都計入管理費用，這對房地產企業的稅務管理是極為不利的。房地產企業需要構建一個完善且合理的內部組織架構，杜絕這部分的風險發生。

（二）明確合作各方的權利及義務

首先要明確的是房地產企業之間的股權、按股權比例行使的權利和義務。在實際運行過程中，多數房地產項目公司都擁有多個股東，前后于不同的時段加入企業，除了要明確股權比例外，同時也必須在章程及合作協議中明確約定各自所承擔的權利和義務。比如項目在啟動后，需要投入的資金是按各自的比例籌資，或是由大股東或某幾名指定的股東進行籌資，這些都必須要明確列入書面文件里，否則極易在需要資金投入時產生股東之間的矛盾分歧，影響資金的籌措，從而延誤項目的進度，帶來巨大的經濟損失。

（三）明確各部門的權利義務

在城市更新項目進行的過程中，房地產企業要明確將各部門的權利和義務進行規范，避免因部門之間分工不明確的問題而導致不必要的推脫現象。當然，在項目的實際運作過程中，往往需要多個部門共同合作才能完成，這就需要各個部門在各自規定的權利和義務的基礎上再多負責一點，形成一個完整的閉環，保證每個部門都能積極且明確地完成工作的對接。具體來說，業務部門往往會忽略專票和普票給企業帶來的利潤影響，但是財務部門在這個階段參與了進來，會隨時向業務部門傳達稅票的需求，這種相互的合作才能實現房地產企業利益的最大化。

（四）控制各階段企業活動的風險

房地產企業在實行“營改增”后，要結合自身實際情況圍繞增值稅制定新的發展規劃，在現有的發展政策基礎上，進一步對新的政策和形勢進行分析，以控制好活動風險。房地產企業在“營改增”后應遵守增值稅相關稅法，提前預防企業交易活動中可能出現的稅務風險，對交易的真實性以及票據的真偽性都必須嚴格管控，將各種風險降到最低。

（五）定期梳理企業的交易活動

要先要定期對企業的關聯交易業務進行梳理，從源頭上排查存在的稅務風險，如有必要就要及時對關聯交易業務政策進行適當的調整。其次要定期梳理交易單據的完整性，因為開發商支付的拆遷補償款對象往往都是個人，不能提供發票，而以收據替代，這種情況下要全面收集拆賠合同、個人身份證復印件、轉賬銀行單、對方簽收記錄等所有相關的全套資料，以備稅務局查核。

（六）加強與稅務部門的溝通

稅務風險是每個企業都會遇到的問題，各個企業都應該加強對稅務風險的關注，作為房地產企業，稅務更是占據著十分關鍵的位置，房地產企業除了從自身出發，時刻關注并研究稅務法規的更新，還要加強與稅務部門的溝通，避免出現對稅務法規的解讀出現重大誤差，這也是房地產企業規避稅務風險的有效方法。（七）緊跟城市更新政策隨著城市更新的深度發展，政府相繼出臺新的城市更新政策，房地產企業要把握好新政策，對開發方案進行多方位論證，綜合考慮各方面因素權衡利弊，擇優取之，緊跟城市更新的最新政策，選擇最有利的方案。

五、對房地產企業稅務風險管理的幾點建議

（一）建立健全的稅務管理制度

制度是一個企業生存立足的根本，稅務管理更是需要完善的制度予以支撐，建立健全的稅務管理制度對房地產企業的稅務管理起著至關重要的作用。建立健全的稅務管理制度，房地產企業可針對企業內部相關的稅務崗位進行招聘，制定一個科學合理的應聘流程，全面地考察應聘人員的稅務專業素質，確保引入高素質的稅務專業型人才。同時，也要根據制定的相關制度，對房地產企業內部的稅務工作進行明確的分工，全面規范員工的稅務行為，以保證企業稅務管理的質量。

（二）完善稅務風險有關的防控系統

任何一個企業都無法完全杜絕稅務風險的存在，因此稅務風險只能提前進行防范，建立完善的稅務風險防控系統十分有必要。完善稅務風險有關的防控系統，首要任務就是要全面提高企業內部所有員工的稅務風險意識，以促進大家嚴格按照相關的規章制度來履行自己的權利和義務，確保征稅、納稅工作的順利進行。同時，企業還要加強對稅務政策的變化了解，確保企業清晰明確的獲悉最新的稅務政策，以保障企業按時按質按量地完成繳稅義務。針對房地產企業內部的各個涉稅項目，要進行嚴格審查，合理制定繳稅計劃，以確保房地產企業的有利發展。

（三）加強企業內財產的控制

加強企業內財產的控制，首先應建立有效的財務監督體系，對企業的各項財產合理管控，尤其是在應收賬款方面，必須合理規劃，對存在的過期賬、死賬等應收賬款進行恰當的處理，以降低企業的財務風險。

六、結語

房地產企業應加強對城市更新政策的了解，積極學習稅務新政策，從企業整體出發做好稅務規劃工作。房地產企業同時要加強企業自身和內部相關稅務人員的納稅意識，正確看待稅務風險并且采取相應的風險應對措施，做到稅務管理的合理可靠，以此推動房地產企業的進一步發展。

參考文獻

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作者：張玲 單位：深圳灣科技發展有限公司