房地產企業稅務風險管控淺析

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摘要:社會經濟不斷發展，城市化進程不斷加快，人們對于住房的需求也不斷提升，這在很大程度上促進了房地產市場的發展。在幾十年前，炒房客的出現抬升了房價。現在政府出臺相關政策，不斷抑制房地產市場的發展，調節房價。政府部門對于房地產市場的監督力度也加強很多，尤其是房地產企業稅務方面的監督力度，從我國當前發展來看，還是有逃稅和漏稅的情況。所以，這對我國部門管理監督也提出了更高的要求，加強對房地產企業稅務風險管控、推動社會可持續發展具有重要意義。

關鍵詞:房地產;企業;稅務風險

1引言

國家對于房地產企業的發展出臺了相關的調控政策。為了保證房地產企業按時繳稅，避免不必要的稅務隱患，國家強化了對于風險的管控措施。文章重點分析對房地產企業發展所涉及的稅務風險類型，進而提出房地產企業涉稅風險管控措施。通過對風險類型的描繪，提出具有針對性的稅務風險防控措施，加強稅務風險管理。我國房地產企業在發展的過程中，也衍生出房地產經理人，對稅務風險涉險進行了分析，從而可以保證企業的可持續發展。在未來的房地產企業發展中，會不斷完善稅務風險管控，調和房地產企業發展，房地產市場也會得到更好的發展。因此，文章主要對房地產企業稅務風險管控進行分析。

2房地產企業涉稅風險類型

2.1收入確認方面的涉稅風險分析

大部分的房地產市場在發展的過程中，一般都會在項目進行開盤預售的時候，收取購房定金等的資產，這些資金主要就是多項預收款。但是，這些資金基本不會將這一部分資金納入賬目中，又或者是直接不入賬。不過，這項操作本身是違法的，在我國的法律規定中并不允許這樣的行為，這是沒有按照國家法律規定依法繳納預增值稅或者是土地增值稅等。還有一部分房地產企業也會耍“小聰明”，在自建房產抵頂債務或者是工程款項目的時候，沒有按照國家法律規定和相關政策的規定，對銷售收入進行最終確認。另外，因為房地產企業的資金以及受到銷售因素的影響時，在整個項目結束之后，不能及時將項目尾款結清，施工單位的工程款以及材料款無法及時到賬，這些企業則是利用自建房產來抵賬。房地產企業的財務部門在入賬的時候，并沒有對這部分進行申報，甚至很多的企業都會出現隱瞞或者是少報的情況。對于實際的收入確認方面涉稅風險分析:在進行到此環節的時候，最重要的就是涉及的稅務風險，這會嚴重影響企業增值稅，同時，對于企業的所得稅以及各種土地增值稅都會產生巨大的影響。也因為很多的企業少繳稅或者不繳稅，給國家的稅務管理產生巨大的影響。房地產市場基本會存在這樣一種現象，也就是對于項目的預收款基本上都會將其納入其他應付稅款中，而沒有按照相應的要求進行增值稅以及土地增值稅的申報，他們一般會選擇延期納稅，這也會導致企業最終將面臨被查的風險。不管一些房地產企業如何逃避稅款，一旦如此，便會在很大程度上對國家的稅務造成巨大的影響。

2.2成本確認方面的涉稅風險

2.2.1虛增開發成本。在過去的一些房地產企業發展中，涉及成本確認方面的稅務風險主要就是虛增開發成本，其中包括安裝成本、材料成本以及拆遷補償款等的資金等。對于企業的做法，在法律法規中已經明確規定這是違法的行為，也是以往稽查案例中非常典型的事件。房地產企業進行這部分的操作，主要是為了減少企業總體利潤，以此便可以減少相應的納稅資金。2.2.2對不能確定的運行成本進行轉結。對于一部分房地產公司來講，他們對于資金的轉結比較混亂。這些房地產公司在開發的時候，對歸集的項目成本并沒有按照規定或者是建筑面積進行有效財稅審計中國市場2022年第24期(總第1123期)分配，資金歸集的時候出現不透明、不合理的現象，嚴重導致房地產企業資金運行不穩定，資金出現混亂的情況。還有一部分房地產企業，對于項目成本的轉結出現重復的情況，這些現象都是不合乎法律規定的。成本確認涉稅風險分析:實際的房地產公司在最終的確認階段，對于企業發展中的土地增值稅以及企業所得稅審核是比較嚴的，而且，對于這兩個項目來說，也是具有重大影響的。稅務機關在監察的時候，可以根據同一片區域同為房地產公司行業建安成本費用進行計算，以此為根據，來核算該企業數據的真實準確性。這樣一來，能夠有效核驗出該企業是否存在虛開增值稅或者是逃稅漏稅的情況。另外，在此基礎上，再查驗該企業的資金賬目往來、銀行往來等的情況，對于出現問題的企業要加大懲罰力度，不僅需要補繳稅款，還會面臨逃稅漏稅的懲罰。對于一些房地產公司來說，逃稅漏稅是經常發生的事情，但是，這對于我國經濟發展而言，有很大的影響，因此，為了避免出現稅務風險，房地產企業在繳納稅款方面務必及時準確。

3房地產企業稅務風險管控措施

3.1在房地產項目開發前期對風險的管控

對于很多房地產企業，在實際的項目開發之前，一般都會先進行科學合理的稅務風險管控，最主要的就是對土地款的風險管控。對于土地款而言，這項資金支出金額較大，因此，在實際的資金往來和計算的時候，需要嚴格按照合同規定以及法律法規進行。通常情況下，土地款項目資金占據開發成本總金額的一半左右。所以，在有關部門查驗的時候，都會選擇對土地款進行審核，這也是稅務檢查的重點項目。對于房地產企業來說，一定要規避風險，強化稅務風險管理。在房地產企業項目開發前期對此需要格外注意。一般分為以下三個環節:其一，在簽訂合同時，合同中對于相關項目條款都有合理且明確的規定，這些必須要符合法律規定;開發地必須合乎規定，獲得國家的批準，具有真實依據的土地使用權。其二，在購買階段，會涉及契稅以及印花稅等的納稅情況，對此，必須要按照法律規定進行稅款的繳納，并留下繳納費用的電子憑證或者是賬單憑證。其三，在項目完結的核算階段，需要保留土地增值稅的繳納憑證，并且根據上面的資金項目進行扣款。另外，需要房地產企業注意的是，在這些復雜的并且涉及大額資金的項目環節中，一定要盡量減少使用現金結算，只有把握好這些細節問題，才能更好地對房地產企業的前期稅務風險進行管控。

3.2在項目開發建設期間對稅務風險的管控

在房地產企業項目建設階段，需要嚴格保證建設資金的合理支出，項目建設中的建筑費用支出占據整個房地產項目款的一大部分，更是一項非常重要的資金支出。此項資金去向對于企業的稅務風險有很嚴重的影響。該項目所涉及的稅種非常多，一般來說，會涉及土地增值稅、企業所得稅以及印花稅等一系列的項目稅款。房地產企業在實際的項目建設階段，對于這項資金的稅款繳納需要嚴格按照合同以及法律條款中的規定進行扣稅，在相關部門登記繳稅，按照規定繳納稅款。其實，在房地產企業的項目建設中，所涉及的項目稅款的繳納比較多，因此，資金支出也比較多。此階段中的項目稅款的繳納和施工單位有非常緊密的聯系，對于房地產企業而言，他們需要更好地管控施工項目的結算資金，主要目的就是合理規避大額現金結款。在實際的審核中，需要加大對于工程的審核力度，對于上繳材料進行合理的核驗，避免因為不合理的稅務帶來稅務風險。另外，房地產企業對于項目建設過程中的建筑安裝成本核算需要更加準確，以此來提升房地產項目建設期間的稅務風險管控。

3.3在項目后期對稅務風險的管控

在房地產項目開發期間，稅種是非常多的，不管是在前期還是在后期的項目稅務風險管控中，還是在最后的項目竣工階段中，企業必須要提高相關管理人員對于稅款風險的管控。由于房地產企業項目在開發到后期的時候，涉及的稅務款項目比較多，房地產企業在處理賬目的時候，必須要結合實際加強對預收款項目的管理，對于前期未轉結的項目稅款，在后期得到確認時，必須要及時確認，并且需要根據建筑行業的建筑面積進行成本結算，對于土地增值稅的結算，這些都能夠有效降低房地產企業所要承擔的稅務風險。還有一部分的企業，他們有自建房的房產，因此，企業就可以將這部分的開發項目作為固定資產處理，又或者是將這部分資金移交到公共配套設施中，這樣也能夠有效降低后期所涉及的稅務風險。通過對于這家公司的經營狀況，2014—2017年的銷售收入、銷售成本、期間費用、銷售利潤四項財務指標進行分析可以發現，這幾年中的銷售收入變動率以及銷售利潤變動率的匹配值。如表1所示。

4加強房地產稅務風險管控的重要性

對于房地產企業來說，稅務風險管控具有深遠的意義。一般情況下，在稅務風險防控中，需要專業人才來計算，對于企業房地產稅務的繳納需要按照相關規定進行繳納。對于稅務風險的防控，最重要的就是合理地規避，按照條款進行繳納，降低房地產企業稅務風險。對于很多的房地產企業來說，在日常生活中需要進行大量的資金轉結，為此，房地產企業所要承擔的稅款繳納資金是非常多的。很多房地產企業在稅務風險管控的過程中，需要承擔的風險比較多，而且稅務風險的管控對于整個企業的發展具有深遠的意義。不過，我國目前的房地產稅務風險防控力度還有待提高，必須要引進更多專業性人才，在全面了解國家稅務繳納條例的前提下，保證專業性知識的學習，加強企業的稅務風險防控。為了避免不必要的風險，加強管控措施，保證房地產企業的長遠發展。房地產企業本身就是一個存在較大風險的行業，對于稅務風險的管理尤為重要。為了更好地促進房地產企業可持續發展，必須要把控好企業的稅務風險防控和監督。隨著社會主義社會的發展，在房地產市場經濟發展的過程中，對于稅務風險的管理具有重要的意義。不管是在過去，還是在未來，加強風險防控措施不僅能夠促進房地產行業良好運轉，而且對于推動國家經濟的發展也具有重要的意義。房地產企業作為整個經濟市場中的重要部分，必須要把握好風險防控，不能偷漏稅，保證及時繳稅，促進企業良好形象的形成，建立良好的信譽，保證企業的長遠發展。

5結論

綜上所述，主要是對房地產企業稅務風險管控進行分析。我國目前的房地產行業發展依然有不完善的地方，對于房地產涉稅風險管控中的各項復雜項目，在實際的計算中，不僅非常困難，而且數據出錯的概率也會大大提升。在經濟相關的法律法規中，對于減免稅界限還非常模糊，所以，實際操作中存在的困難比較多，在房產稅和土地出讓金等的費用計算扣除中也存在較大的矛盾沖突。而且，稅務制度中依然存在一些問題，很多房地產企業在發展的過程中并沒有嚴格根據規定執行，這也在很大程度上降低了企業在納稅方面的計算空間，這大大降低了稅務管理效率。另外值得關注的一點就是，現在的房地產市場的發展，總體的環境還有待改善。我國也出臺了相關的法律法規，對于稅務市場的稅收制度的完善將不斷推動房地產市場更好的發展。

作者:王瑞香 單位:利津縣自然資源和規劃局