房地產公司稅務風險成因及應對策略

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摘要：在經濟、科技、金融等領域飛速發展的今天，公民人身權利不斷高漲的同時依法治國成了時代的背景，依法治稅日益成為大家關注的焦點。本文作者在親歷“營改增”“國地稅合并”“金稅三期”等大事件之后，結合房地產行業的特點及發展歷史，圍繞依法治稅的大背景對房地產公司在稅務風險工作中面臨的問題進行分析，并提出具體的解決措施，相信在大家的共同努力下，這些問題會得到很好的解決。

關鍵詞：房地產公司；依法治稅；稅務風險；成因；策略

一、房地產公司稅務風險的成因

（一）稅務人員依法納稅意識不強調查表明，當下很多的房地產公司以及企業在稅務風險防范的過程中表現的都不太盡如人意，經過深入挖掘后發現，這種依法納稅意識的缺失與時代經濟背景息息相關，在分稅制的背景下房地產企業大多歸地方稅務局管轄同時地方稅務局又由地方財政局領導，而眾所周知的是地方財政資金的一個重要來源就是土地出讓金，因此在分稅制下房地產企業、地方稅務局、地方財政局三方之間存在千絲萬縷的關系，長此以往導致了很多房地產公司的稅務人員放松了依法納稅的意識，凡事打商量的思想根深蒂固。自2016年“營改增”后房地產稅務人員納稅意識的僵化是導致公司稅務風險的一個重要成因，考慮到房地產行業的特殊性質（體量大、周期長、稅種多），這一問題必須解決。

（二）開發主體架構及內部管理機制不合理房地產企業作為開發主體的存在往往面臨著“身份”問題的選擇，這里所說的身份問題指的是是否具有獨立的“法人資格”。在實踐中房地產開發主體的身份通常有“項目部”“分公司”“子公司”三種形態，前兩種并不具有獨立的法人資格同樣也不獨立產生納稅義務。由于房地產企業涉及的稅種大大小小超過12個且稅收金額較大，政府在招商引資過程中為了將稅源留在當地，通常會要求企業成立具有獨立“法人資格”的子公司作為開發主體進行項目開發。在設立開發主體過程中通常注冊資本只滿足最低的要求約5000萬元，然而注冊資本相對于開發投入來說占比很低。房地產企業后續開發持續資金投入的來源方式多樣，包括股東投入、抵押借款、關聯公司投入甚至社會集資等，在未考慮資金來源的情況下開發主體不合理的架構設計與稅收獨立性的碰撞，會帶來各種形式的稅收風險，因此多樣化的資金來源是稅收風險的另外一個重要成因。

（三）管理團隊稅收素質有待提高管理團隊以及人員的稅收素質有待加強是當下很多房地產公司面臨的一大難題，根據調查數據和結果表明，有八成的房地產公司的管理人員是業務型領導重銷售、重工程質量、重政企關系，但在面對稅務風險時除了臨時抱佛腳的跑關系找人脈，對稅務風險預警的處理不僅沒有較快的反應能力，而且在稅收風險出現時，沒有對該風險的成因進行刨根問底的分析，只是簡單的要求稅務人員進行整改控制，忽略了“業務實質導致稅收風險”的核心，由此可見，管理團隊的稅收風險意識是亟待加強的。在加強稅收風險防范意識的同時也要注重調整業務模式和流程的優化，在稅收風險可控的前提下確保公司實際業務問題的解決，在這一思維邏輯的指引下企業主動地去積累解決業務問題過程中所形成的經驗，這終將形成企業獨有的競爭優勢和成本優勢，房地產企業的管理團隊應牢記“稅收風險終將轉化為企業的管理成本”。［1］

（四）外部環境不穩定影響房地產公司稅務管理的除了內在原因外，還包含很多的外在因素，例如前幾年拖欠農民工工資的事件屢見報端，政府為解決該社會矛盾會要求房地產企業在開工前繳納足夠的農民工保證金同時開立三方監管的農民工工資共管戶以保障農民工的權益；為了杜絕房地產開發企業挪用資金導致爛尾樓盤的出現，近年來政府出臺了一系列政策用于規制預售資金的用途及預儲金專戶的管理規定；2020年8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議上，明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，被稱為“三道紅線”，據悉該政策將于2021年1月1日起全行業全面推行。外部影響因素是多種多樣的，但最終無一例外均指向房地產企業的“資金鏈”，同時外部的市場融資渠道單一、股東自有資金投入少，都會加劇前述稅收風險；另有一部分房地產開發企業在取得低于市場價格的土地的同時會應政府要求搭配建設學校、醫院等配套設施，該模式受制于政府紅頭文件以及市場稅收政策不完善的束縛與限制，無論是哪一方面，都的的確確地影響了公司稅務工作的正常開展和預測。

（五）企業間的競爭壓力大為什么一定要提一下“銷售方案”的制定呢？隨著貨幣資金政策的收緊，房地產公司的資金壓力越來越大，一個好的“銷售方案”可以讓企業如魚得水，或者更多的資源。但企業銷售部門在制定銷售方案時的邏輯大多是基于量和價的因素去考慮（即EBIT=（P-Vc）×Q-F），在這一過程中會忽略稅收上的“獨立性交易原則”，這一原則是房地產企業稅收風險的重災區。可以對比下面兩個營銷方案“方案一：買千萬別墅送百萬特斯拉”和“方案二：買千萬別墅享9折優惠，省出百萬特斯拉”，按銷售部門的算法兩個方案對公司的利潤貢獻應該是沒有差別的，但是導入“稅收獨立性交易原則”后方案一的利潤貢獻將遠遠低于方案二。一個好的“銷售方案”是提高房地產企業自身競爭力是最直接且有效的策略，顯然導入“稅收獨立性交易原則后”這并不是一件容易的事情，但是要想有效的規避稅務風險，提高企業銷售方案的利潤貢獻率和實際盈利，房地產公司就要迎難而上。

二、房地產公司應對稅務風險的具體策略

（一）提高企業整體的風險防范意識房地產公司要想有效地規避稅務風險，首先要做的就是提高大家的風險防范意識，需要特別注意的是，在開展會議時不能只面向財務部門，房地產公司的其他部門也應當受到公司思想文化和經營觀念的熏陶。因為過度依賴財務部門，而忽略了對其他部門管理和規劃而導致財務風險出現的案例比比皆是，早在2018年一家房地產公司，在稅務申報和收納的關鍵時期，對人員進行了大的調動，為了彌補財務部門人員不足的問題，管理階層從其他部門選取了補位人員，但是被調入的員工因為專業知識不對口，對風險的錯誤預判，導致整體的稅收工作出現了混亂，嚴重影響了公司財務工作的順利開展，這就是最直接的“教訓”和“警告”，要想整個公司具備較強的稅務風險抵御能力，單憑財務部門以及幾位財務職員是遠遠不夠的。除了舉辦宣講會外，房地產公司還可以經營公司專屬的公眾號，定期的一些稅務風險防范的意識，一方面是互聯網的普及以及互聯網技術的快速發展便于大家隨時隨地看到推送文章，打破時間、空間的限制；另一方面是這種定期或非定期的推送既不會給大家帶來太多的壓力和負擔，又能在無形中提高大家對風險防范的重視程度。［2］

（二）加強人員的培訓和監督人才作為企業發展的核心，必須要充分發揮自身的優勢和作用。當下很多房地產公司在經營和管理上出現了問題，源頭多出在了人才的專業能力以及綜合素養缺乏上。調查表明，在對眾多房地產公司以及企業進行考察時發現了一下幾個問題，大家對“營改增”后的涉稅問題不太了解，并且還會出現成本不實、費用歸集等問題，這些風險出現的根本在于公司內部的稅務人員對標準的不熟悉和不掌握。

（三）掌握相關稅收政策及走向當內部人員的風險防范意識提高并且機制構建完善時，房地產公司就要對外部的環境進行一個全面的SWOT分析，以精準掌握市場動態以及相關的稅收政策。掌握稅收政策以及市場走向是非常有必要的，為了更好地展開后期的稅務風險和抵御工作，公司內部管理人員可以從以下幾個方面入手：首先要做的就是明晰市場的實際情況，因為市場經濟和結構是時時在變換的，單憑過往的資料和信息是不夠的，所以，房地產公司的市場調查部門要擔起重任，加強對外部環境的了解和分析，在掌握了充足的數據后，與財務部門展開工作的對接，確保大家協同配合、共同進步。在經濟快速發展、科技水平日新月異的今天，互聯網以及電子信息技術可以為企業內部員工了解和分析稅收政策、市場走向提供很多的便利，這是一個全新的大數據時代，借助實時更新的數據和信息進行精準的分析，可以節約很多的時間，便于相關工作人員對項目設計以及稅收方案進行優化和完善。最后，大家要一同學習法律知識，不斷提高對自己的要求，避免一切違法違規或者“打擦邊球”的行為。

（四）優化企業內部的機制構建企業內部的優化和防范體系的構建需要從以下幾類著手：首先是“營改增”后的涉稅問題，具體包括拆遷戶住房或者資金的返還，以及土地價款范圍的規定和新老項目的界定等問題；其次，也是第二類，是收入確認問題，這類問題的風險常出現在是否延遲收入以及金額正確與否的情境上，如何正確地識別納稅義務發生時間也是一個重要的課題；第三類是成本問題，需要加強開發成本的合理化構建以及合規票據的管理，合理的開發成本規劃將會給房地產公司的土地增值稅帶來意外的驚喜，但這都是建立在企業有一個可以涵蓋項目開發全過程的內部控制體系；最后，是確保物業按合同準時交付的同時結賬收入以及成本，妥善處理企業所得稅的預交環節及清算環節的銜接。無論是哪一類，都要加強機制的構建，降低風險出現的概率。［3］

三、結語

綜上所述，雖然當下房地產公司在財務稅收方面還存在著較多的隱患和風險，但是總的來說，產品、業務以及服務都呈現出了較好的走向，并且發展前景良好，需要著重加強的是大家的依法納稅及合規納稅的意識，因為這將直接關系到房地產企業的利潤和持續經營能力。

參考文獻

［1］楊艷.房地產企業稅務風險管理及解決對策［J］.商情，2020（16）.

［2］蔣娟.房地產企業稅務籌劃風險淺析與對策研究［J］.知識經濟，2018（18）.

［3］劉東亮.房地產企業納稅風險及對策探析［J］.中國民商，2019（8）.

作者：黃偉 單位：山東寶安房地產開發有限公司