談房地產企業營改增后稅務風險

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摘要：房地產企業作為納稅主體的中堅力量，需要面臨諸多稅務風險，包括稅收不合規風險、稅費膨脹、稅費扣罰等風險，基于此，要想提升房地產企業的經濟效益，就需要有力的研究和控制已有的稅務籌劃風險，同時制訂科學的解決措施，以保證企業稅務合規性的持續提升、稅務風險水平的持續降低。

關鍵詞：營改增；房地產企業；稅務風險

引言

隨著經濟的發展，國家實施“營改增”策略，目的是為了避免重復征稅情況。“營改增”是營業稅改增值稅，兩者本是兩個獨立的稅種，各自對企業的影響不同，稅收標準和范圍也各不相同，營業稅本身就存在重復征稅現象，增值稅結構不完善，因此，“營改增”能有效促進企業的結構優化和技術升級，推動科技創新。全面推開“營改增”各個試點，一方面可以激發市場的活力，降低成本與造價，另一方面也可以抵御市場經濟下的壓力，在短期內增加財政的收入，在長期內，促進施工企業、房地產企業的可持續發展。伴隨房地產行業的增值稅稅率下浮調整，再加上營改增稅收政策的持續補充完善，房地產企業的稅收籌劃難度有所緩和，但是，房地產企業的稅務風險水平依然不容樂觀。一方面，稅率下浮帶來的稅負水平降低，使得房地產行業的稅收籌劃空間有所拓寬。另一方面，宏觀經濟環境的不確定性更強，使得房地產企業面臨的稅收成本風險、財務費用風險、政策波動風險亟須得到有力的控制和防范。

一、營改增視角下房地產企業稅務籌劃過程中存在的風險點

（一）稅務合規性意識、稅務籌劃意識存在欠缺由于營改增對企業納稅主體識別、稅率分類確認存在細化的區分，再加上房地產企業整體稅率政策出現偶爾的調控變化，房地產企業的稅務籌劃活動難免無法符合納稅義務要求的合規性、合理性原則。一方面，房地產企業的內部納稅合規性意識不強。由于財務部門和業務部門的組織目標存在差異，房地產企業稅務籌劃活動往往出現一定程度的組織壁壘，使得企業稅費籌劃活動在初期計劃環節和落地執行環節存在很大的差異，導致房地產企業的納稅合規性難以提升。比如，由于業務部門過于追求績效目標的達成，企業稅務籌劃的稅費控制目標難以達成，再加上業務人員對納稅憑證搜集、增值稅申報流程、增值稅計稅原理的認識理解不充分，房地產企業的開發、銷售活動存在一定程度的稅費膨脹、納稅不合規風險。另一方面，房地產企業的稅務籌劃方式存在不足。由于房地產企業無法轉變傳統稅務籌劃方式的認識，企業在增值稅政策下的財務處理方式不符合精細化管理的基本要求，包括稅費籌劃過于粗放、進項稅抵扣額度核算不科學等，使得企業的稅負整體水平反增不減，最終導致房地產企業的稅務籌劃效益難以提升。

（二）納稅計劃性不強、稅收政策利用不充分由于稅務籌劃活動尚未全面納入房地產企業的內控制度、財務制度，企業對稅務風險的管控力度有待提升，再加上房地產企業存在頻繁調整稅務籌劃計劃的現象，企業納稅活動的計劃性難以提升，使得企業對增值稅稅收優惠政策的利用不充分。一方面，房地產企業的稅費計劃編制不完善。由于房地產企業沒有對業務績效計劃、項目預算績效、固定資產投資計劃實現全面、分級、分會計周期的細化編制，房地產企業的稅費計劃往往難以健全，使得企業對未來預期的稅負上升成本難以準確把握，最終不利于企業稅費籌劃計劃的完整編制。另一方面，房地產企業的稅收政策研究不充分。由于營改增政策在房地產企業的全面落地執行，再加上房地產企業的稅收籌劃細節出現些許變化，導致企業會計制度與營改增難免會存在銜接不暢的現象，因此，營改增政策也進行了諸多補充規定。但是，不少房地產企業對補充規定的研究、利用程度不高，特別是針對房地產運營、房地產物業服務方面的稅收優惠政策利用不充分，使得企業可以降低的稅負空間難以充分提升。

（三）內控機構、組織結構設計對納稅籌劃的內部支持力度不足由于房地產企業內控機構的職責分配、組織結構設計不完善，房地產企業的納稅籌劃活動往往難以得到業務部門等非財務部門的有力支持，從而導致房地產企業的納稅風險發生。具體而言，是兩方面因素導致企業納稅籌劃的內部支持力度不足。一是對稅收管理職能的認識不科學。由于房地產企業單純將稅收管理職能定義為報稅活動，企業對稅收風險、納稅扣罰風險的職能定位存在缺失，使得企業的稅收管理部門難以科學的執行納稅籌劃計劃。二是內控部門不健全。由于房地產企業對內控風險評估部門的職責設定不完善，企業風險評估活動往往難以保證稅務風險的有力評估和反映，使得企業內控風險評估活動的涉及面不全面，導致企業難以降低稅務風險。三是風險控制部門的職責設計不完善。盡管不少房地產企業具備專門化的風險控制部門，但是企業對風險評估職責的分工設計尚未健全，使得企業業務稅收風險、合同稅費風險、納稅憑證風險等稅務風險類型難以實現不相容的崗位設定，導致企業的內控風險控制職能、稅務風險控制目標難以達成。

（四）相關實施存在實務上的困難由于房地產企業以前繳納的都是營業稅，使得其對增值稅專用發票沒有足夠的重視，在日常的管理中較為隨意。但是從以上“營改增”企業面臨的問題來看，從發票取得和業務的發包等方面都沒有進行合理的規劃。究其原因是相關政策規定在政策頒布之前進行的甲供材（如原材料設備）等取得的發票無須抵扣，但在新政策下，這些發票必須按要求取得增值稅專用發票，且必須實現資金、合同、發票的“三流”一致，否則將無法進行增值稅進項稅額的抵扣，形成稅務風險。如發票不合規，出現進項稅不能抵扣的情況將使得房地產企業的稅負存在增加的可能，減少了企業的資金流。

二、防范房地產行業稅務風險的科學措施

（一）健全基于業務層面的涉稅風險防范方案由于房地產企業業務活動涉稅現象復雜，包括預收款、應付款、應收款、合同金額等方面的計稅確認活動，企業發生不同經濟業務的涉稅風險類型不同、違規成本不一，因此，房地產企業需要合理健全基于業務層面的涉稅風險防范方案。一是區分不同業務流程的涉稅風險。由于房地產企業存在按揭交易、非按揭交易的業務活動，企業業務人員和財務人員應當明確預付款的確認條件和計稅條件，同時對應收款的稅費成本進行計劃性編制，以保證企業涉稅風險的有力管控。比如，同時存在預付款和按揭交易的業務流程，業務人員應當事前核算稅費成本，同時對預期可能產生的業務活動進行稅費預算，以便于對財務人員的稅務籌劃計劃提供一定的業務支持。二是完善稅務風險防范方案。這需要房地產企業的內控部門和財務部門同時參與稅務風險的研究控制活動，通過績效信息預算研究、稅收合規性研究等形式，從而充分反映出企業業務活動的稅費膨脹風險、納稅不合規性風險，以便于房地產企業及時的制訂納稅風險防范解決方案。比如，針對稅率調整政策的變化提出一定的風險預案，以應對不同稅率下的稅收風險成本。

（二）健全企業業務合同內容、提升企業全員的稅務籌劃意識要保證房地產企業的業務活動更加符合稅務合規性原則，同時保證企業稅務籌劃效益的提升，房地產企業需要健全業務合同內容、優化稅務籌劃意識環境。一方面，需要優化企業內部的納稅合規性意識。這需要房地產企業進一步消除組織壁壘、加快業財融合，通過業務人員的增值稅計稅原理培訓、增值稅政策解讀、增值稅票據合規性培訓等形式，以保證企業業務人員對納稅籌劃活動的充分理解和支持，從而實現企業納稅合規性意識的良性轉變。與此同時，房地產企業還需要轉變傳統稅務籌劃方式的認識，杜絕稅費籌劃過于粗放、進項稅抵扣額度核算不科學等現象，借助于稅務計劃編制、稅收優惠政策研究等形式，來保證企業稅負水平的科學合理性。另一方面，需要完善房地產企業的業務合同內容。也就是說，針對營改增特別是涉及的預付款稅費、全款稅費、應付款稅費的合同內容，房地產企業需要明確補充到業務合同中去，使得業務人員的業務活動具備充分的納稅意識支持，最終保證房地產企業業務活動的納稅合規性。

（三）強化“營改增”條件下內部控制與組織機構的管理隨著我國的稅收體系不斷完善，與“減稅降費”同步的是稅務管理的加強。在納稅籌劃中如果不留意這些政策的出臺和變動，往往會給企業帶合規風險，遭到稅務部門的稽查。這要求企業在“營改增”條件下，從內部控制與組織機構管理方面予以高度重視。一是要建立專門的稅務管理部門或崗位，從企業整體運營與項目開發的角度，從增值稅的特點來綜合考慮項目開發的稅負率，從而設計合理的成本限額，選擇合格的供應商，并且在合同簽訂中要充分考慮增值稅對成本的影響。二是要在內部控制中強化對“營改增”相關要求的約束。例如對于總分包的選擇與合同的簽訂，要進行明確要求，例如要求“三流一致”等細節，使企業的稅負降低沒有法律障礙。三是在內部審計中強化對涉稅事項的監管。例如對于進項稅的認定、未交稅金的余額、款項支付是否符合增值稅下的相關要求都必須從嚴掌握，確保涉稅風險最低。

（四）增強增值稅管理中的實務管理力度房地產企業要增強增值稅業務下的規范管理力度，需要關注兩方面內容：一是提升商事憑證的合規性水平。作為商事憑證，房地產企業的增值稅發票需要全部執行現有的國家規定，嚴格替代以往的商業票據，同時房地產企業需要杜絕發票虛報的現象，最終保證企業的納稅合規性、降低稅收扣罰風險。二是計稅發票的控制。也就是說，營改增背景下，房地產企業需要在財務制度、內控制度層面健全發票管理流程，使得增值稅專用發票、合同票據的管理流程符合稅收政策規定，同時杜絕票據破損、票據歸集失誤的現象，以保證房地產企業增值稅計稅發票的合規性控制和反映。

結語

房地產企業要想保證稅務風險的有力管控，需要通過健全基于業務層面的涉稅風險防范方案、健全企業業務合同內容、提升企業全員的稅務籌劃意識等措施，同時結合企業的現實情況探討相應的稅務風險防范方案，以期企業稅務風險水平的有力控制。

參考文獻

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[3]黃俊杰.淺議“營改增”后房地產業增值稅涉稅風險及防范[J].納稅，2018（09）：26.

作者：王冬陽 單位：江蘇宇和商業管理有限公司