房地產企業稅務風險管理對策

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【摘要】依法納稅是每個納稅人的義務，房地產業作為國民經濟的支柱產業和納稅大戶，也成為國家稅務機關稽查的重點對象。房地產業涉稅種類之多、稅負水平之重，以及涉稅風險之高，都遠遠超出了其他行業。房地產企業如果不能合理進行稅務工作管理，引發嚴重的稅務風險，不僅會給自身的經營效益造成損失，而且還有可能引起法律糾紛，對自身的商業形象以及今后的發展，都會產生不利影響。在這一背景下探究稅務風險成因及有效管理對策，也成為房地產企業當前工作的重要內容。

【關鍵詞】房地產企業稅務風險成因分析管理對策

一、稅務風險的特點

（一）難化解

稅務風險一旦形成，如果企業不采取有效的應對措施，風險將會長期存在，不會自動化解。另外，稅務風險還會隨著企業經營活動的開展，呈現出累積效應，從隱形的風險逐漸轉化為顯性的資金流失，在引起稅務機關的注意后，將會給企業自身的經濟利益帶來嚴重的損害。對于房地產企業來說，由于行業內部競爭激烈，企業一旦出現稅務風險，還會使商業信譽受到損失，企業的市場競爭力也會一同下降，對未來的發展帶來了阻力。

（二）多變性

稅務風險的形成原因具有復雜性的特點，其中即包括企業內部管理不善、重視不足，也包括外部稅法不完善，以及稅務機關自由裁量權過大等。在企業正常的經營活動中，由于隨時面臨來自各個方面的不確定影響，導致稅務風險也呈現出多變性的特點。例如，企業為了減少稅費支出，會根據稅法規定和自身經營需要，實施納稅籌劃。一旦稅法做出調整，內容發生變化，而企業有沒有及時調整納稅籌劃方案，就有可能導致納稅籌劃方案從“不違法”變成“違法”，進而引起稅務風險。

（三）可控性

雖然企業稅務風險具有多變性和難化解的特點，但是稅務風險的形成和爆發，也并不是無跡可尋的。企業可以結合以往的稅務風險管理經驗，一方面提高對稅務風險防控和管理的重視，例如通過加強內部各個部門之間的信息交流，減少稅務工作中的失誤，降低稅務風險發生概率；另一方面，也可以提前制定一些應急方案，即便是出現稅務風險，也可以第一時間采取控制策略，避免風險損失的擴大化。因此，只要做到快速響應，就可以實現稅務風險的有效控制，這也是維護企業利益的一種有效手段。

二、房地產企業稅務風險的成因分析

（一）房地產企業內部原因引發的稅務風險

1.財務核算水平不高。財務核算是對企業涉稅進行處理的重要一環，它直接對企業的稅務情況產生影響。房地產企業財務核算的基礎數據對企業的全部涉稅行動產生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財務核算的基礎數據進行計算。房地產企業財務核算的水平，在很大范圍內決定了房地產企業涉稅行為處理的恰當程度。2.財務制度不健全。房地產企業制度的不完善是企業制度層面的一個重要問題。歷史證明，制度在房地產企業管理的過程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產企業的生死。目前，某些房地產企業內部規定的財務制度非常不合規范，且與國家的相關法制規定不相符，還有一些房地產企業在內部沒有確立有關的財務制度，以上狀況均讓房地產企業的涉稅行為潛伏一定的風險隱患。

（二）房地產企業外部原因引發的稅務風險

1.稅法改變后沒有及時調整納稅籌劃方案。納稅籌劃是房地產企業在合法前提下少繳納稅費的一種主要手段，納稅籌劃作為一種游走于稅法邊緣的經濟活動，直接損害了稅務機關的利益。當稅務機關對現行的稅法法律進行補充和完善后，原來的納稅籌劃方案中部分內容已經不再使用。但是從新稅法的實施，到企業更改納稅籌劃方案，中間需要間隔一段時間，如果企業沒有盡快結合當前的稅法內容對納稅籌劃方案進行調整，也容易引發稅務風險。另外，在激烈的行業競爭中，許多房地產企業將工作中心都放在經營業務上，對于稅法的變更缺乏足夠的重視，這也會直接增加稅務風險的發生概率。2.稅務機關的自由裁量權。代替國家行使征稅任務的行政機關和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關系，而他們的權利和義務具有不對等性，這是稅收法律的一個非常重要的內容。因為現階段的法制環境不良、文化傳統因素等原因，房地產企業作為納稅人，在相互關系中通常處于一個比較不利的位置。而且存在一些稅務機關執法不規范、自由裁量權使用不恰當等現象。例如，一些省級的國家稅務局自行地把企業正常申報且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務機關對稅法賦予的自由裁量權的濫用，這些行為通常會損害到了納稅人的權益，讓房地產企業的涉稅問題加大了很多的不確定，同時也把房地產企業稅務風險提高了。

三、房地產企業強化稅務風險管理的具體對策

（一）建立健全稅務風險預警系統

1.推出稅務風險評分評級機制。對于房地產企業的管理人員來說，稅務風險雖然會帶來損失，但是只要做好事前預防和管理，就可以做到風險可控，不會對房地產企業各項經營活動以及經濟效益造成大的損失。稅務風險的評分評級制度，就是采用定性分析與定量計算相結合的方法，立足于房地產企業當前工作的開展情況，對潛在的稅務風險進行評價，對其發生概率、可能造成的危害后果等進行預測和分析。這樣一來，就可以為稅務風險管理工作的開展提供必要的參考，便于企業集中人力進行稅務風險的防控。2.做好日常稅務活動的監督。在房地產企業的日常工作中，由于存在一些不良的習慣，引發稅務風險。同時，企業內部沒有開展有效的監督和檢查活動，也會導致稅務風險進一步擴大，最終給企業造成損失。針對這一問題，就要去房地產企業關注細節，從日常稅務活動著手，強化監督意識。例如，定期核對應收賬款，及時處理死賬、呆賬。加強倉庫存貨管理，對于滯銷的庫存物資要及時采取處理辦法，既可以減少庫存，騰出空間，又可以防止資金呆滯，對增加房地產企業資金的流動效率也起到了積極作用。

（二）營造良好的稅務風險管理環境

1.提升稅務風險管理意識。稅務風險的不確定性，決定了要想提高管理能力，必須要從日常工作的各個環節出發，采取有效的稅務風險防控策略，以最大限度的避免稅務風險。而這些工作的開展，需要房地產企業的稅務管理人員要具備強烈管理意識。一方面。房地產企業的管理人員，需要樹立長遠目光，能夠認識到稅務風險管理對企業經營活動順利開展產生的積極影響，進而為管理活動的進行提供必要的支持；另一方面，作為直接負責稅務管理的工作人員，也要具備憂患意識，切實從源頭上降低稅務風險的發生概率。2.重視稅務風險管理制度建設。在房地產企業的稅務風險管理中，一方面要求稅務管理人員具備較強的風險管理意識和豐富的稅務風險處理經驗，另一方面還必須建立起一套完善的稅務風險管理制度，能夠為各項工作的開展提供支持和保障。除了上文中提及的風險預警機制外，像合同管理制度、發票管理制度等，也都需要根據房地產企業工作的需要，盡快建立起來。以合同管理制度為例，作為一種具有法律效率的文件，房地產企業需要對合同中雙方的責任、付款時間等做出明確說明，這樣既可以方便后期稅務機關的稽查，又可以避免法律糾紛和稅務風險。

（三）與稅務機關建立良好關系

房地產企業要與當地的稅務機關保持良好的關系，在交流過程中了解稅務機關關于現行稅法將要做出的調整和改變，進而提前采取應對策略，這樣即便是后期進行了稅法修改，房地產企業也不會因為應對不及時，而引起稅務風險或法律糾紛。另外，地方稅務機關擁有對現行稅法的補充和解釋權，通過加強與地方稅務機關的溝通，也能夠了解地方性的補充政策，這也有助于提高對稅務風險的預防和控制水平。

（四）完善納稅籌劃管理

納稅籌劃方案雖然能夠幫助房地產企業達到少繳稅的目的，但是由于稅法的多變性，也要求加強對納稅籌劃方案的管理力度。首先，要求房地產企業的管理人員，能夠密切關注與房地產稅收相關的法律法規，第一時間了解這些法律法規的變動情況，進而對納稅籌劃方案的內容做出適應性的調整，以確保納稅籌劃方案始終合法。其次，還要建立起納稅籌劃的反饋渠道，關注納稅籌劃實施過程中存在的問題，并以此為依據進行修改和完善，在不斷提高納稅籌劃業務能力的前提下，也幫助房地產企業節省了稅費支出的成本。房地產企業的稅務風險需要引起管理人員的重視，受到稅務風險自身特點的影響，如果處理不當，或是應對不及時，將會給房地產企業帶來經濟和聲譽上的雙重損失。在日趨激烈的競爭環境下，房地產企業既要通過建立健全管理機制、完善納稅籌劃管理等外部手段，提高對稅務風險的防控能力，又要在內部營造良好的管理環境，提高稅務管理人員的業務水平，確保稅務風險管理工作能夠保質保量的開展。

參考文獻

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作者：王靜波 單位：昆明市城建投資開發有限責任公司