房屋租賃業稅收征管加強建議
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近年來，房屋租賃業已經成為新的經濟增長點，充分調研預估房屋租賃業稅收征管可能遇到的問題，是對稅務部門適應稅制改革的要求。本文從分析稅務部門房屋租賃業稅收征管存在的主要問題入手，提出相關管理建議。
一、房屋租賃業稅收征管的主要問題
1.稅制亟待完善，稅收負擔較重。一是涉及稅種較多。根據稅法規定，房屋出租取得租賃收入涉及的稅費種類比較多，應繳納增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅、房產稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅等稅費。二是房屋租賃名義稅負偏高。各種稅費的征收率：增值稅為5%、個人所得稅為20%、房產稅為12%，綜合計算超過20%。由于房屋租賃業名義稅率高，過高的稅負使納稅人難以承受，想方設法逃避納稅，加大了征管工作難度，稅收政策執行較難。三是計算較為復雜。基于房屋租賃業稅收涉及的相關稅種較多，加上減稅降費政策，計算非常復雜，業務能力一般的稅務人員也難以準確計算，無形中增加了稅收征收的難度。
2.涉稅信息分散，稅源掌握困難。根據《租賃房屋治安管理規定》（公安部令第24號）第六條規定，私有房屋出租的、單位房屋出租的，要到房屋所在的派出所申請登記。根據《商品房屋租賃管理辦法》有關規定，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門辦理房屋租賃登記備案證明，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當建立房屋租賃登記備案信息系統，逐步實行房屋租賃合同網上登記備案，并納入房地產信息系統。但在實際工作中，經調查發現，房屋出租基本上沒有納入這些部門的監管范圍。稅務機關所掌握的出租房屋信息，主要來源于納稅人自行申報，這些信息只是大量出租房屋信息中的某一小部分。若通過逐戶清查來掌握出租房屋信息，僅憑稅務機關現有的人力、物力，在實際工作中難以實現。同時，房屋出租稅收征收成本高，征收效率低下。稅務機關對面廣量小、稅源分散的房屋出租稅收沒能給予足夠重視，加之監控手段落后，造成了許多出租戶游離于稅收監管之外，稅務機關收集的房屋租賃信息少之又少。
3.納稅意識不強，違法成本較低。從總體上來講，目前通過實施金稅三期工程，特別是以票管稅管理制度的實施，普遍提高了納稅人的納稅意識。而在難以用發票管理的領域，我國公民的自覺納稅意識還不強，稅收遵從度仍不高，房屋租賃業稅款的征收，不在以票管稅的范圍之內。目前，很多房屋租賃方和承租方在租賃活動中不使用發票。不少承租人由于礙于出租方情面，或者害怕出租人將稅負轉嫁給自己等原因，往往在支付租金時不向出租人索取發票。為了達到少繳稅款的目的，有的納稅人制訂陰陽合同等方式逃避繳納稅款；有的租賃雙方不簽訂租賃合同，對租賃關系和租金進行口頭約定，不交稅款；有的名為聯營，實為出租，即出租人與承租人簽訂聯合經營合同，對外的名義是聯營，而實際上則是租賃關系。另外，還有一些納稅人采取更改合同當事人的方式逃避納稅。即通過將不在本地常住的個人作為租賃合同出租方的方式，使稅務機關在征收時找不到納稅人。再加上出租房屋納稅人普遍存在“法不責眾”的心理，習慣于找熟人托關系，偷逃稅收無所顧忌，即使被稅務機關查處，房屋租賃業偷逃稅按照稅法規定處理的案例非常少有。
4.缺乏協調機制，征管力度不夠。一是各政府部門協作機制不完善。據了解，許多地方的房屋租賃活動未納入政府管理范圍，房屋租賃市場缺乏有效監督和管理。不少地方與房屋租賃管理有關的部門，如公安、房管、市場監督等部門沒有與稅務機關建立行之有效的協作機制，未能形成齊抓共管的合力，無形中增大了房屋租賃業的管理成本。二是房屋租賃中介力量尚待發揮。新形勢下，房屋租賃中介經營比較活躍，生意比較紅火。有的地方實行出租房屋稅收委托房屋租賃中介代征，由于沒有建立起強有力的激勵機制、體制予以保障，也并未獲得理想成效。三是在房屋租賃業稅收的收繳上，稅務部門移交的案件數量非常少，司法機關介入也不夠，對房屋租賃業稅收違章違法行為處罰力度不到位。
1.完善制度設計，規范稅款征收。一是合并稅種。將房屋租賃業稅收管理涉及的增值稅、房產稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅合并征收，涉及房屋租賃的增值稅、房產稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅法定不再單獨申報。二是定率征收。對房屋租賃業實行綜合征收率的征收管理辦法，設計合理的房屋租賃業稅收綜合征收率，建議選擇在10%-15%之間。三是動態管理。充分考慮房屋租賃業收益市場的實際情況，對于綜合征收率采取動態調整，使得稅負水平和房屋租賃業收益相匹配。四是分類施策。對企業、單位出租房屋的，個人將自住房屋、私有房屋出租的，以及房屋中介企業等，實施不同的征收方法。鼓勵財務核算規范的企業、房屋租賃中介按照現行稅法自行計稅申報，不實施綜合核定征收率征收。
2.加強平臺建設，強化信息交換。一是強化信息采集。稅務機關應對當地房屋出租戶及經營等情況逐一進行調查摸底，并將全部信息數據輸入計算機，建立征管檔案信息庫，這樣可以徹底解決納稅人難找的問題，實現納稅人信息動態管理。二是加強信息交換。按照建設部門制定的房屋租賃管理辦法，要求租賃雙方必須簽訂統一的租賃合同并報稅務機關備案；市場監督部門在辦理營業執照時，要求承租經營的企業和個人須提供房屋租賃合同等有關資料，并定期向稅務機關通報情況；房管部門對從事房屋租賃的單位和個人按照規定核發房屋出租許可證書，并及時與稅務機關溝通信息；公安部門定期與稅務機關交換出租房屋動態信息。三是加快涉稅信息交換平臺建設。爭取地方政府支持，加強與房管部門協作，拓展房管部門房地產信息系統功能，通過信息平臺開展房屋租賃業涉稅信息的信息交換、比對、傳遞和反饋，提高工作效率。
3.提高納稅意識，強化征收管理。一是加強政策宣傳。運用“明白紙”、網絡、自媒體等多種形式按照稅法相關具體規定，將征稅范圍、納稅人、稅率、應納稅額及計算方法等主要內容印發給房屋租賃業納稅人。二是加強納稅輔導。通過召開稅收政策法規輔導會，舉辦稅收專題講座等方法，搞好專業性宣傳，及時解答房屋租賃業納稅人關注的重點和熱點問題。三是提高思想認識。房屋租賃業納稅人要從根本上轉變稅務機關管理不嚴而不積極繳納的錯誤觀點。四是加大打擊力度。嚴格執行《稅收征管法》有關規定，定期開展房屋租賃業稅收專項治理，公開典型案例，加強反面宣傳，產生震懾效應。
4.強化部門協作，建立長效機制。一是聯手制定管理制度。爭取地方政府的支持，與公安、城建等相關部門聯手制定管理制度，對房屋租賃市場實施規范化管理。二是建立協稅護稅機制。對無證出租房屋者，應由公安、房管等管理部門進行處罰。同時，對不能提供《房屋租賃合同》和租金結算發票的租賃者，由稅務機關按照《稅收征管法》和《發票管理辦法》中的有關規定進行處罰，以全面規范房屋租賃市場。三是實施專項管理。稅務機關應聯合相關部門，通過實施稅源調查、加強納稅專項評估等方式對租賃業實施專項管理，以此強化房屋租賃行為的稅收征管。四是建立委托代征體系。依法委托房地產管理、街道辦事處、社區及房屋租賃中介等部門代征房屋租賃稅款，由財政部門依法返還手續費作為代征費用。同時，建立激勵機制，引導出租方借助代征單位積極開展房屋租賃業的稅收申報繳納。
作者：王理生