房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中稅收籌劃的應用

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摘要：房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟中占據(jù)著至關重要的地位，對我國經(jīng)濟發(fā)展具有重要影響。當前，房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)項目開發(fā)成本也漸趨提高。為有效拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，增強其市場競爭力，有必要加強稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中的應用。本文淺析了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的概念和特點，探究了稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中的應用方法，以期為房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的稅收籌劃提供借鑒。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務管理；稅收籌劃

一、稅收籌劃概述

（一）稅收籌劃的概念

稅收籌劃是指納稅企業(yè)遵循現(xiàn)行稅收法律法規(guī)，自覺履行企業(yè)相應的納稅義務，并對企業(yè)的投資理財、經(jīng)營管理等各項活動進行統(tǒng)籌規(guī)劃和科學安排，實現(xiàn)對企業(yè)稅負的有效減輕，實現(xiàn)合理節(jié)稅。企業(yè)稅收籌劃與偷稅、漏稅等行為存在著本質(zhì)區(qū)別，偷稅、漏稅是嚴重違反稅法的行為，而稅收籌劃是在遵循現(xiàn)行稅法的前提下，對一定數(shù)量的企業(yè)稅負進行有效規(guī)避。稅收籌劃不僅能有效降低企業(yè)稅負，拓寬企業(yè)的利潤空間，還能促進企業(yè)自覺履行納稅義務[1]。另外，企業(yè)稅收籌劃有助于財務管理水平的有效提高，對企業(yè)利潤和經(jīng)濟效益的增加發(fā)揮著關鍵性作用。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的特點

稅收籌劃具有以下特點：（1）合法性。房地產(chǎn)企業(yè)實施稅收籌劃，各項步驟及具體措施均需遵循稅法相關規(guī)定，不能違背稅收法律法規(guī)。合法性是房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的基本前提。房地產(chǎn)企業(yè)要嚴格遵循現(xiàn)行稅法，對納稅方案進行優(yōu)化選擇，實現(xiàn)對企業(yè)稅負的有效降低。（2）籌劃性。房地產(chǎn)企業(yè)在納稅之前，要對企業(yè)相關經(jīng)濟事項進行統(tǒng)籌規(guī)劃和科學安排，有效減輕企業(yè)稅負。通常，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅行為呈現(xiàn)出一定的滯后性，經(jīng)常滯后于企業(yè)各項經(jīng)營行為，因此，房地產(chǎn)企業(yè)具有充足的時間進行科學籌劃，實現(xiàn)對納稅方案的優(yōu)化設計。（3）目的性。房地產(chǎn)企業(yè)實施稅收籌劃，主要目的是實現(xiàn)對企業(yè)稅負的有效降低，次要目的涵蓋避免經(jīng)濟風險和企業(yè)名譽損失、避免企業(yè)涉稅風險等。（4）風險性。稅收籌劃很難完全取得預期效果，這是由于稅收籌劃存在一定的風險性。（5）多維性。從時間上來看，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃貫穿企業(yè)經(jīng)營活動全過程，覆蓋所有涉及資金及稅金的相關環(huán)節(jié)；從空間上來看，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃不應局限于企業(yè)自身，還應注重聯(lián)合其他企業(yè)，增強稅收籌劃的有效性。

二、稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中的應用方法

（一）對企業(yè)融資方式及資本結(jié)構(gòu)進行合理確定

房地產(chǎn)企業(yè)常用的融資方式包括銀行貸款、發(fā)行股票及債權(quán)等。從抵稅角度而言，負債融資相應的利息費用，在具備金融機構(gòu)所提供的相關證明的情況下，對于企業(yè)所得稅以及土地增值稅可實施稅前扣除，在一定程度上可實現(xiàn)減稅。債務性或權(quán)益性融資均會影響房地產(chǎn)企業(yè)相應的資本結(jié)構(gòu)，使之發(fā)生變化。房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的變化會帶動其資金成本發(fā)生變化，進而，進一步導致企業(yè)各項成本費用項目發(fā)生變化，最終影響企業(yè)稅負[2]。通常，權(quán)益性融資方式具有較高的資金成本，但無需面對到期還款的經(jīng)濟壓力；債務性融資方式具有較低的資金成本，相應的債權(quán)人不會對房地產(chǎn)企業(yè)的具體經(jīng)營管理進行參與，但需要按其對本息進行償還。從房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的角度而言，債務性融資方式所產(chǎn)生的利息費用相對較多，利息費用與股息紅利相比具有“稅盾”作用，相對于權(quán)益性融資方式，更能實現(xiàn)對企業(yè)稅負的有效降低。在實際中，房地產(chǎn)企業(yè)要對自身承受和抵抗風險的能力進行考慮，并對自身資本結(jié)構(gòu)進行科學測算，對債務性融資方式以及權(quán)益性融資方式進行綜合運用，增強企業(yè)資金籌集的有效性，在此基礎上，充分發(fā)揮“稅盾”作用，有效降低企業(yè)稅負。

（二）對結(jié)轉(zhuǎn)收入以及成本時間點進行科學調(diào)節(jié)

期房和現(xiàn)房是房地產(chǎn)企業(yè)的主要商品，房地產(chǎn)企業(yè)通常采取預售、一般銷售以及分期付款銷售等方式開展銷售活動。對于房地產(chǎn)企業(yè)預售房的相應收入，其營業(yè)稅具體的確認時點是房地產(chǎn)企業(yè)對預收款的收取當天即產(chǎn)生相關納稅義務。其他各類銷售方式，遵循相關合同具體約定，或者遵循各自的實際收款時間，對相應的營業(yè)稅確認時點進行確認。房地產(chǎn)企業(yè)可立足于企業(yè)資金的實際流轉(zhuǎn)情況，對銷售進度進行科學規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營前期，可采用預售方式對商品房進行銷售，對企業(yè)資金壓力進行有效緩解。同時，要遵循相關稅法的具體規(guī)定，對各項稅收進行繳納。房地產(chǎn)企業(yè)要考察對資金的實際需求量，對銷售行為作出具體科學的安排，確保資金可保障企業(yè)的正常經(jīng)營，逐步減少對商品房的預售。等到商品房實現(xiàn)整體完工，采用分期付款方式進行銷售，借助遞延納稅相關技術，對營業(yè)稅以及各類附加稅費相應的納稅時間點進行后移[3]。房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工的商品房，需按照預計的毛利率對企業(yè)所得稅進行計算，等到商品房整體完工后，再對之實施匯算清繳。房地產(chǎn)企業(yè)主要在所得稅相應的匯算清繳階段實施企業(yè)所得稅的稅收籌劃。在此階段，實施稅收籌劃，要合理對交房時間進行延遲，并對成本最終確認時間進行推遲。具體可從以下方面著手：（1）對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其銷售收入相應的確認時點是商品房發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，即交房之時。房地產(chǎn)企業(yè)可合理對交房時間進行延遲，以延緩繳納相應的企業(yè)所得稅，實現(xiàn)對企業(yè)資金緊張的有效緩解。當前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)期房均在首付兩年之后才交房。（2）房地產(chǎn)企業(yè)在實現(xiàn)銷售收入的情況下，部分配套工程并沒有完全竣工，因而無法對成本、費用以及凈收入等實施準確的財務核算。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可對延期納稅進行申請，以有效推遲對企業(yè)所得稅的繳納。然而，在實際中，部分房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)增值，通常盡早完成交房，實現(xiàn)對項目的清算，以促進資金的加速流轉(zhuǎn)，同樣可實現(xiàn)利潤的有效增加[4]。

（三）對免稅臨界點進行充分利用

我國土地增值稅相應的增值率主要有50%、100%、200%三個臨界點，超過這三個增值率臨界點時，對更高稅率進行采用。房地產(chǎn)企業(yè)要科學規(guī)劃，并對增值率進行提前測算，避免超出上述三個增值率臨界點。增值率大小主要由轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)相應的收入額以及扣除項目金額所決定。因此，可考慮上述兩因素，對增值率進行改變。具體可從以下方面著手：（1）對房地產(chǎn)商品的實際價格進行降低。對房地產(chǎn)商品的實際銷售價格進行確定，要對銷售價格對各稅種的具體影響水平進行預測，在此基礎上對房價進行確定，同時，要考慮提高商品房銷售價格增加的經(jīng)濟收益與相應稅負之間的具體關系。也可對今后銷售的商品房價格進行調(diào)低，但極易引發(fā)相關訴訟，缺乏較強的可行性。（2）對成本扣除項目進行增加。房地產(chǎn)企業(yè)成本的規(guī)劃控制對土地增值稅相應的增值額及扣除率具有直接影響，因此，要對稅收臨界點進行及時關注，適當對成本進行增加，進而對土地增值稅相應的增值率進行調(diào)整，最終實現(xiàn)對企業(yè)稅負的有效降低[5]。

（四）對土地成本進行合理分攤

房地產(chǎn)企業(yè)要對土地成本分攤方法進行合理選擇，實現(xiàn)對土地增值稅的科學籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)要依據(jù)項目開發(fā)的商品房的具體售價，并考察各類開發(fā)成本，遵循稅法各項規(guī)定，對土地成本分攤方法進行科學選擇，確保項目各期或者各業(yè)態(tài)相應的增值額保持平均狀態(tài)，有效降低項目整體土地增值稅額。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)實施科學的稅收籌劃，能有效減少企業(yè)稅負，拓寬企業(yè)的利潤空間，增加企業(yè)的經(jīng)濟收益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要通過對企業(yè)融資方式及資本結(jié)構(gòu)進行合理確定、對結(jié)轉(zhuǎn)收入以及成本時間點進行科學調(diào)節(jié)、對免稅臨界點進行充分利用、對土地成本進行合理分攤等方法加強稅收籌劃在財務管理中的應用。

參考文獻

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[2]王新剛.淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中稅收籌劃的應用[J].經(jīng)營管理者,2015(31):17-18.

[3]李曉霞.稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)中的應用探析[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務,2013(24):66-67.

[4]鐘靜平.房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理及稅務籌劃[J].經(jīng)濟視野,2013(11).

[5]王建英.財務管理視角下的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究[J].中小企業(yè)管理與科技(中旬刊),2017(10):47-48.

作者：邵文俊 單位：常熟市國興置業(yè)有限公司