營改增后房地產企業稅收籌劃

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摘要：本文以營改增后房地產企業的稅收籌劃為研究對象，對營改增后對房地產企業納稅帶來的影響進行了闡述分析，并提出了實施營改增后房地產企業稅收籌劃的一些措施，以供參考。

關鍵詞：營改增；房地產企業；稅收籌劃

稅收籌劃簡單來說，即是幫助企業通過合理合法的途徑有效規避稅務風險，通過節稅、避稅等措施減輕企業稅務負擔，從而促進企業經濟效益有效提升的一種稅收對策方式。隨著營改增政策的實施，需要企業通過稅收籌劃的方式有效降低營改增政策對房地產企業帶來的負面影響，促進房地產企業對營改增政策的有效利用，進而推進企業實現平穩發展。

一、營改增后對房地產企業納稅帶來的影響

1.營業稅金及附加稅帶來的影響

我國實施營改增后，意味著營業稅這一稅種已基本處于取消狀態。房地產作為原營業稅重要的征收行業，在實施營改增以后，便正式進入繳納增值稅時期。首先在需要繳納的稅額方面，房地產企業由原先的17%稅率降低至11%，對于房地產企業經營效益提升具有積極的影響。并且在實施營改增以后，土地成本也被歸納為可抵扣的項目，這更加有利于房地產企業降低稅負，減少不必要的稅務風險。因此在具體進行稅收籌劃過程中，房地產企業需要對現有政策加以全面理解和把握，才能夠有效達到節稅目的。當下房地產企業具有很多拿地方式，例如拆遷、項目投資等，不同的拿地方式，意味著需要征收的稅額也不一樣。因此如何選擇合理方式進行拿地，從而降低房地產企業稅收負擔，需要根據實際情況加以分析。

2.對房地產企業土地增值稅帶來的影響

在營改增政策實施以后，對于房地產土地增值稅帶來了巨大的影響，主要是因為房地產企業增值稅屬于價外稅，因此在最終的核算過程中，不能將其作為抵扣項目加以核算，自然導致房地產企業土地增值稅的增值率增加，從這一點上來看，營改增政策無疑是加重了房地產企業繳稅負擔。因此需要房地產企業在進行稅后籌劃過程中注意這一問題，采取相應措施盡量減少房地產增值稅稅率增加對房地產企業造成的影響。

3.對房地產企業所得稅帶來的影響

通過上文敘述可知，企業增值稅屬于價外稅，因此其依然存在于企業所得稅之中，無法對其進行扣除處理，導致企業所得稅稅額增加，從而增加了房地產稅后負擔。但從另一角度來看，在原先需要繳納營業稅時期，房地產銷售收入全部屬于企業銷售額，而營改增之后，在銷售收入確認前已經將增值稅從中完成了扣除，因此再次進行所得額確認時，便不再進行稅額扣除，因此從本質上來看，對于房地產企業所得稅沒有造成變化上的影響，因此在進行房地產企業稅收籌劃分析過程中，需要進行更加細致的研究分析，從而將真正影響房地產企業營業所得稅的因素分析出來。

二、實施營改增后房地產企業稅收籌劃措施

1.從房地產企業日常經營活動中入手，做好企業稅收合理規劃

由于在實施營改增政策之后，作為房地產企業一般納稅人，企業增值稅率從原先的17%降低至11%，基于這一點，在進行具體稅收籌劃過程中，可以從房地產企業日常經營活動中入手，盡量降低各個日常經營活動中的生產成本，并根據具體的要求，在經營活動過程中盡量獲取更多的增值稅發票，對于房地產企業稅務負擔降低具有積極影響。在此基礎之上，做好對企業增值稅發票的管理工作，通過采取各種宣傳培訓方式，有效提升企業財務人員使用增值稅專用發票的意識，從而充分享有營改增政策為房地產企業帶來的節稅益處，減輕企業稅務負擔。另一方面，還需要房地產企業進一步加強與合作企業的合同約定，在停供材料的供應商選擇方面，做到“貨比三家”，在保證供應材料質量的前提下，選擇最低的價格。如果是在一般的納稅人處進行材料選購，也要盡量要求其提供發票，從而使得企業在納稅方面，能夠獲取到最大的折扣。除此之外，房地產企業在進行稅收籌劃過程中，一定要充分利用其中存在的稅率差異。通常情況下，供應商稅率依然為17%，但房地產企業的稅率為11%，基于此，房地產企業可以在合法的情況下，利用其中存在的稅率差異達到自身節稅目的。與此同時，也可以在稅收籌劃過程中，利用納稅時間延遲、優惠政策爭取方面，盡量減輕房地產企業的稅務負擔。

2.做好與稅務機構的溝通交流工作，有效規避稅務風險

企業為提升自身經營效益，在納稅過程中一般會采取一些有效的避稅手段，用以減輕自身稅務負擔，但這避稅手段受不可控因素干擾較大，一旦操作不當，則有可能觸碰法律底線，為自身帶來很大的稅務風險。因此在具體進行房地產稅收籌劃過程中，針對制定的避稅方案，需要經過詳細縝密的分析，確保避稅方案合理合法，同時也要發揮出應有的避稅效果。在此基礎之上，需要相關稅收籌劃人員密切關注我國相關稅收法律的最新動向，并及時掌握行業最新的準則，從而確保房地產企業能夠有效規劃各種稅收活動，達到減輕稅務負擔的目的。在保證房地產企業稅收合法化的過程中，還要特別注意加強與稅務機構的溝通交流工作，從而將來自執法機關的法律風險降至最低，通過制定完善科學合理的稅務風險體系，確保稅務風險控制發揮應有的效果。

3.積極改變傳統營銷策略，實現稅收籌劃合理化

隨著營改增政策的不斷實施發展，為房地產企業稅收籌劃帶來機遇的同時也帶來了很大的挑戰，房地產企業需要抓住機遇，迎接挑戰，盡最大限度地減小營改增對房地產稅收帶來的影響，從而保證企業未來實現平穩順利發展。基于此，需要相關財務人員圍繞房地產企業實際情況，自足當下，放眼未來，從稅務籌劃的角度對現有的企業營銷策略加以改革創新。例如，在原本的營銷定價模式之下，企業可以利用目標成本制定方法，對企業經營過程中產生的成本費用加以把控，減少相應成本支出，從而有效提升房地產企業的經濟效益與利潤。尤其是在房地產工程原材料成本不斷提升的當下，更需要企業結合實際，不斷調整現有的營銷政策，以達到提升企業經營效益的目的。總之，房地產企業需要對目前的房地產形勢加以實時把控，針對形勢變化不斷調整營銷策略，使得營改增政策對于房地產企業有利一面的作用充分發揮出來，有效降低房地產企業的稅務負擔，提升核心競爭力，從而使處于市場經濟體制下的房地產企業實現更好的發展。

4.爭取政府優惠政策支持，為房地產企業未來發展保駕護航

在營改增政策實施的大環境之下，房地產企業需要不斷實施相應措施應對新政策對企業發展造成的影響的同時，還需要善于借助外在有力條件，全力爭取政府優惠政策的支持。例如使自身的繳稅期限進一步延長等，從而可以使企業資金流轉更加通暢，資金得到更加充分的利用，有效提升了企業經營效益。而對于政府而言，在具體實施營改增政策過程中，利用有效的管理手段和實施方式對各種變化需求加以滿足，圍繞投資項目進行合理的把控，從而對工程進展和投資情況進一步達到監控目的，對于項目的順利實施起到一定的指引性作用。

5.加強房地產企業增值稅專用發票的管理，促進稅務籌劃質量提升

房地產企業要想謀取更近一步的發展，減輕自身稅務負擔，必然要對增值稅的優惠政策加以充分利用，而加強房地產企業增值稅專用發票的管理就成了一項必然選擇。基于此，企業需要加強財務人員稅收籌劃的能力，財務人員是稅務籌劃的主體，只有自身具備較強的稅收籌劃能力，才能夠進一步提升對增值稅專用發票的使用管理能力，從而使得企業在稅收方面享受更多的抵扣額，減輕企業稅務負擔。在具體進行房地產企業增值稅專用發票的強化管理過程中，需要相應財務人員對房地產銷售收入的確認時間、開具發票的時間加以重點關注。除此之外，還需相關財務人員對增值稅專用發票的時效性進行相應關注。這樣在企業獲得專用增值稅發票后，才能夠根據實際需要及時進行抵扣，避免出現抵扣時限超期問題。最后，企業還需要進一步強化稅收籌劃工作的開展力度，提升其工作效率，從而提高房地產企業稅收工作成效，達到減輕稅收負擔的目的。

三、結束語

我國實施營改增政策之后，房地產企業受到了非常大的影響，影響效果有好有壞，需要房地產企業充分分析新的政策內容，全面了解其中的利弊關系，做好稅務籌劃管理工作，從而有效規避其中存在的稅務風險，享受營改增政策為企業帶來的優惠，減輕稅收負擔。在具體實施過程中，可以通過采取從房地產企業日常經營活動中入手，做好企業稅收合理規劃、做好與稅務機構的溝通交流工作，有效規避稅務風險、積極改變傳統營銷策略，實現稅收籌劃合理化等措施，降低房地產企業稅務負擔，促進房地產企業實現平穩的發展。

參考文獻

[1]張偉巍.“營改增”后房地產企業的稅務籌劃[J].當代經濟，2015，（17）：26-27.

[2]葛柳燕.營改增背景下房地產開發企業的稅收籌劃研究[J].會計師，2016，（23）：69-72.

作者:沈文豐 單位:福建紫金房地產開發有限公司