營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

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摘要：本文以營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃為研究對(duì)象，對(duì)營(yíng)改增后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅帶來(lái)的影響進(jìn)行了闡述分析，并提出了實(shí)施營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的一些措施，以供參考。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃

稅收籌劃簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，即是幫助企業(yè)通過(guò)合理合法的途徑有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)節(jié)稅、避稅等措施減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，從而促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有效提升的一種稅收對(duì)策方式。隨著營(yíng)改增政策的實(shí)施，需要企業(yè)通過(guò)稅收籌劃的方式有效降低營(yíng)改增政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的負(fù)面影響，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)營(yíng)改增政策的有效利用，進(jìn)而推進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。

一、營(yíng)改增后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅帶來(lái)的影響

1.營(yíng)業(yè)稅金及附加稅帶來(lái)的影響

我國(guó)實(shí)施營(yíng)改增后，意味著營(yíng)業(yè)稅這一稅種已基本處于取消狀態(tài)。房地產(chǎn)作為原營(yíng)業(yè)稅重要的征收行業(yè)，在實(shí)施營(yíng)改增以后，便正式進(jìn)入繳納增值稅時(shí)期。首先在需要繳納的稅額方面，房地產(chǎn)企業(yè)由原先的17%稅率降低至11%，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益提升具有積極的影響。并且在實(shí)施營(yíng)改增以后，土地成本也被歸納為可抵扣的項(xiàng)目，這更加有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)，減少不必要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此在具體進(jìn)行稅收籌劃過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)現(xiàn)有政策加以全面理解和把握，才能夠有效達(dá)到節(jié)稅目的。當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)具有很多拿地方式，例如拆遷、項(xiàng)目投資等，不同的拿地方式，意味著需要征收的稅額也不一樣。因此如何選擇合理方式進(jìn)行拿地，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，需要根據(jù)實(shí)際情況加以分析。

2.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅帶來(lái)的影響

在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，對(duì)于房地產(chǎn)土地增值稅帶來(lái)了巨大的影響，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)增值稅屬于價(jià)外稅，因此在最終的核算過(guò)程中，不能將其作為抵扣項(xiàng)目加以核算，自然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的增值率增加，從這一點(diǎn)上來(lái)看，營(yíng)改增政策無(wú)疑是加重了房地產(chǎn)企業(yè)繳稅負(fù)擔(dān)。因此需要房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅后籌劃過(guò)程中注意這一問(wèn)題，采取相應(yīng)措施盡量減少房地產(chǎn)增值稅稅率增加對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響。

3.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅帶來(lái)的影響

通過(guò)上文敘述可知，企業(yè)增值稅屬于價(jià)外稅，因此其依然存在于企業(yè)所得稅之中，無(wú)法對(duì)其進(jìn)行扣除處理，導(dǎo)致企業(yè)所得稅稅額增加，從而增加了房地產(chǎn)稅后負(fù)擔(dān)。但從另一角度來(lái)看，在原先需要繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)期，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入全部屬于企業(yè)銷(xiāo)售額，而營(yíng)改增之后，在銷(xiāo)售收入確認(rèn)前已經(jīng)將增值稅從中完成了扣除，因此再次進(jìn)行所得額確認(rèn)時(shí)，便不再進(jìn)行稅額扣除，因此從本質(zhì)上來(lái)看，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅沒(méi)有造成變化上的影響，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃分析過(guò)程中，需要進(jìn)行更加細(xì)致的研究分析，從而將真正影響房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)所得稅的因素分析出來(lái)。

二、實(shí)施營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃措施

1.從房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中入手，做好企業(yè)稅收合理規(guī)劃

由于在實(shí)施營(yíng)改增政策之后，作為房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人，企業(yè)增值稅率從原先的17%降低至11%，基于這一點(diǎn)，在進(jìn)行具體稅收籌劃過(guò)程中，可以從房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中入手，盡量降低各個(gè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的生產(chǎn)成本，并根據(jù)具體的要求，在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中盡量獲取更多的增值稅發(fā)票，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)降低具有積極影響。在此基礎(chǔ)之上，做好對(duì)企業(yè)增值稅發(fā)票的管理工作，通過(guò)采取各種宣傳培訓(xùn)方式，有效提升企業(yè)財(cái)務(wù)人員使用增值稅專(zhuān)用發(fā)票的意識(shí)，從而充分享有營(yíng)改增政策為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的節(jié)稅益處，減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。另一方面，還需要房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步加強(qiáng)與合作企業(yè)的合同約定，在停供材料的供應(yīng)商選擇方面，做到“貨比三家”，在保證供應(yīng)材料質(zhì)量的前提下，選擇最低的價(jià)格。如果是在一般的納稅人處進(jìn)行材料選購(gòu)，也要盡量要求其提供發(fā)票，從而使得企業(yè)在納稅方面，能夠獲取到最大的折扣。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃過(guò)程中，一定要充分利用其中存在的稅率差異。通常情況下，供應(yīng)商稅率依然為17%，但房地產(chǎn)企業(yè)的稅率為11%，基于此，房地產(chǎn)企業(yè)可以在合法的情況下，利用其中存在的稅率差異達(dá)到自身節(jié)稅目的。與此同時(shí)，也可以在稅收籌劃過(guò)程中，利用納稅時(shí)間延遲、優(yōu)惠政策爭(zhēng)取方面，盡量減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

2.做好與稅務(wù)機(jī)構(gòu)的溝通交流工作，有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)為提升自身經(jīng)營(yíng)效益，在納稅過(guò)程中一般會(huì)采取一些有效的避稅手段，用以減輕自身稅務(wù)負(fù)擔(dān)，但這避稅手段受不可控因素干擾較大，一旦操作不當(dāng)，則有可能觸碰法律底線(xiàn)，為自身帶來(lái)很大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此在具體進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃過(guò)程中，針對(duì)制定的避稅方案，需要經(jīng)過(guò)詳細(xì)縝密的分析，確保避稅方案合理合法，同時(shí)也要發(fā)揮出應(yīng)有的避稅效果。在此基礎(chǔ)之上，需要相關(guān)稅收籌劃人員密切關(guān)注我國(guó)相關(guān)稅收法律的最新動(dòng)向，并及時(shí)掌握行業(yè)最新的準(zhǔn)則，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效規(guī)劃各種稅收活動(dòng)，達(dá)到減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)的目的。在保證房地產(chǎn)企業(yè)稅收合法化的過(guò)程中，還要特別注意加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)構(gòu)的溝通交流工作，從而將來(lái)自執(zhí)法機(jī)關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)降至最低，通過(guò)制定完善科學(xué)合理的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)體系，確保稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制發(fā)揮應(yīng)有的效果。

3.積極改變傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)策略，實(shí)現(xiàn)稅收籌劃合理化

隨著營(yíng)改增政策的不斷實(shí)施發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃帶來(lái)機(jī)遇的同時(shí)也帶來(lái)了很大的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，盡最大限度地減小營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)稅收帶來(lái)的影響，從而保證企業(yè)未來(lái)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)順利發(fā)展?；诖?，需要相關(guān)財(cái)務(wù)人員圍繞房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況，自足當(dāng)下，放眼未來(lái)，從稅務(wù)籌劃的角度對(duì)現(xiàn)有的企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略加以改革創(chuàng)新。例如，在原本的營(yíng)銷(xiāo)定價(jià)模式之下，企業(yè)可以利用目標(biāo)成本制定方法，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的成本費(fèi)用加以把控，減少相應(yīng)成本支出，從而有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與利潤(rùn)。尤其是在房地產(chǎn)工程原材料成本不斷提升的當(dāng)下，更需要企業(yè)結(jié)合實(shí)際，不斷調(diào)整現(xiàn)有的營(yíng)銷(xiāo)政策，以達(dá)到提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的目的?？傊康禺a(chǎn)企業(yè)需要對(duì)目前的房地產(chǎn)形勢(shì)加以實(shí)時(shí)把控，針對(duì)形勢(shì)變化不斷調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，使得營(yíng)改增政策對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)有利一面的作用充分發(fā)揮出來(lái)，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而使處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展。

4.爭(zhēng)取政府優(yōu)惠政策支持，為房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展保駕護(hù)航

在營(yíng)改增政策實(shí)施的大環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷實(shí)施相應(yīng)措施應(yīng)對(duì)新政策對(duì)企業(yè)發(fā)展造成的影響的同時(shí)，還需要善于借助外在有力條件，全力爭(zhēng)取政府優(yōu)惠政策的支持。例如使自身的繳稅期限進(jìn)一步延長(zhǎng)等，從而可以使企業(yè)資金流轉(zhuǎn)更加通暢，資金得到更加充分的利用，有效提升了企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益。而對(duì)于政府而言，在具體實(shí)施營(yíng)改增政策過(guò)程中，利用有效的管理手段和實(shí)施方式對(duì)各種變化需求加以滿(mǎn)足，圍繞投資項(xiàng)目進(jìn)行合理的把控，從而對(duì)工程進(jìn)展和投資情況進(jìn)一步達(dá)到監(jiān)控目的，對(duì)于項(xiàng)目的順利實(shí)施起到一定的指引性作用。

5.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的管理，促進(jìn)稅務(wù)籌劃質(zhì)量提升

房地產(chǎn)企業(yè)要想謀取更近一步的發(fā)展，減輕自身稅務(wù)負(fù)擔(dān)，必然要對(duì)增值稅的優(yōu)惠政策加以充分利用，而加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的管理就成了一項(xiàng)必然選擇。基于此，企業(yè)需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員稅收籌劃的能力，財(cái)務(wù)人員是稅務(wù)籌劃的主體，只有自身具備較強(qiáng)的稅收籌劃能力，才能夠進(jìn)一步提升對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的使用管理能力，從而使得企業(yè)在稅收方面享受更多的抵扣額，減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。在具體進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的強(qiáng)化管理過(guò)程中，需要相應(yīng)財(cái)務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的確認(rèn)時(shí)間、開(kāi)具發(fā)票的時(shí)間加以重點(diǎn)關(guān)注。除此之外，還需相關(guān)財(cái)務(wù)人員對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的時(shí)效性進(jìn)行相應(yīng)關(guān)注。這樣在企業(yè)獲得專(zhuān)用增值稅發(fā)票后，才能夠根據(jù)實(shí)際需要及時(shí)進(jìn)行抵扣，避免出現(xiàn)抵扣時(shí)限超期問(wèn)題。最后，企業(yè)還需要進(jìn)一步強(qiáng)化稅收籌劃工作的開(kāi)展力度，提升其工作效率，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收工作成效，達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。

三、結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)實(shí)施營(yíng)改增政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)受到了非常大的影響，影響效果有好有壞，需要房地產(chǎn)企業(yè)充分分析新的政策內(nèi)容，全面了解其中的利弊關(guān)系，做好稅務(wù)籌劃管理工作，從而有效規(guī)避其中存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，享受營(yíng)改增政策為企業(yè)帶來(lái)的優(yōu)惠，減輕稅收負(fù)擔(dān)。在具體實(shí)施過(guò)程中，可以通過(guò)采取從房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中入手，做好企業(yè)稅收合理規(guī)劃、做好與稅務(wù)機(jī)構(gòu)的溝通交流工作，有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、積極改變傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)策略，實(shí)現(xiàn)稅收籌劃合理化等措施，降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]張偉巍.“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2015，（17）：26-27.

[2]葛柳燕.營(yíng)改增背景下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收籌劃研究[J].會(huì)計(jì)師，2016，（23）：69-72.

作者:沈文豐 單位:福建紫金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司