新常態下的房地產企業稅收籌劃探討

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摘要：房地產業是我國社會經濟發展的關鍵組成部分，在現階段政策調控與宏觀經濟等方面的共同作用下，企業的業績提高存在著較大的難度。經濟新常態直接影響稅收制度新常態，與此同時，稅收制度新常態又直接影響稅收籌劃新常態。因此，我國房地產企業一定要制定出可以很好地滿足新常態要求的稅收籌劃策略，盡可能地降低納稅額，讓企業可以得到更高的經濟效益。

關鍵詞：新常態；房地產企業；稅收籌劃；策略

1新常態下房地產企業進行稅收籌劃的相關策略

1.1增值稅的籌劃

（1）科學選取計稅方法。根據國家現階段所執行的相關法律法規看出，增值稅的計稅方法具體有三個，即一般計稅方法、簡易計稅方法與扣繳計稅方法。而在相關規定中要求房地產開發企業中的一般納稅人所交易的是2016年4月30日前已經進行開工構建房地產項目，則其可選取采用簡易計稅方法，也就是根據5%的征收率來進行計稅。所以，在營改增的初步階段，針對在2016年4月30日和此前就已經進行開發的項目而言，房地產企業在選擇計稅方法的過程中，一定要根據自身的實際情況來做出適當的選擇。（2）強化增值稅專用發票管理。在進行“營改增”后，房地產企業增值稅的稅負負擔是受進項稅額直接影響的，而增值稅專用發票又能夠極大地影響到增值稅的抵扣，這就要求企業在進行稅收籌劃的過程中必須要強化對增值稅專用發票的管理力度。首先，房地產企業在開展日常購入貨物或接受勞務的過程中，一定要提高對供貨方或勞務提供方有沒有規范的銷售資格的重視程度，還要格外注重其可不可以開具或申請代開增值稅專用發票。其次，和施工企業開展工程決算的過程中，需要能夠實時的獲得增值稅專用發票，這樣的話將方便今后可以在規定的期限內按時向稅務部門申請抵扣增值稅進項稅額。（3）適當的增大精裝房開發的占比。根據相關的資料來看，現階段，在我國較為發達的城市中，房地產開發企業精裝房的所占的份額大概只有新房成交總額的1/3，大大少于歐美等發達國家。在開展營改增后，房地產企業開發精裝房的一切進項稅額通常都是可以進行抵扣的，因此這就消除了企業增大精裝房開發比例之后所帶來的一系列麻煩。現今，房地產業庫存量一直處在較高的水平之上，迫切需要將手中的庫存銷售出去，以此來減少房地產產業經營風險。擴大精裝房開發的份額可以很好地幫助房地產企業去優化庫存架構，進而能夠充分全面的去滿足業主個性化、多元化的市場需求。所以在新常態下，房地產企業需要嚴謹的去思考怎樣適當的擴大精裝修房開發的份額，如此不但能夠讓企業得到越來越多的相關的固定資產與無聊的增值稅發票，從而增多可抵扣數額，同時這亦是全方位切實執行供給側結構性改革的重要措施。（4）靈活利用房屋銷售策略。依據現今所實行的相關規定，在納稅人銷售貨物或者提供應稅勞務時，其納稅的責任產生的時刻就是收訖銷售款或者取得索取銷售款項憑據的那天，然而，如果是先開具了發票的話，那么就是開具發票的那天。所以，房地產企業進行稅收籌劃的過程中，應該依照企業當月已經預先交納的增值稅款與銷售已簽約的具體狀況，科學的管控銷售合約簽訂的進程，監控好各月的開票數額，絕不可以自作主張的提早開具發票。這樣一來，增值稅納稅責任就能夠被規范有效的延遲，企業能夠得到稅收遞延所帶來的益處，同時還能夠很好的穩固企業的現金流，有效地減少財務風險。

1.2土地增值稅的籌劃

（1）合理利用土地增值稅稅收優惠政策。根據我國相關要求，納稅人建造普通標準住宅進行銷售，其增值稅不可以多于扣除項目數額的1/5，且不像其征收土地增值稅；如果增值額多于扣除項目數額的1/5的話，那么其所有的增值額來根據規定進行計稅。而1/5就成了避稅的臨界線，這項規定使得土地增值稅納稅籌劃有了極大的發揮空間。房地產企業在建造普通房屋進行銷售的過程中，必須要全面的理清高價銷售所產生的利潤和舍棄免稅額間的輕重關系，防止由于高價銷售而造成不必要的損失，該籌劃方法比較適用于出售低價房產。（2）增加扣除項目金額。①選擇合適的房地產開發成本。房地產開發成本指的是納稅人在整個房地產開發項目過程中所產生的實際成本費用，其中包含有前期工程費等。房地產企業在開展土地增值稅籌劃的過程中，對于可扣除的房地產開發成本的計算，應該采用較為合理高效的舉措來展開對該部分費用項目的管控工作，例如可以適當地增大對基礎設備與公共配套設備的資金投入，如此不僅能夠很好的提高小區的環境質量與品牌形象，還能夠在提升房屋出售價格的時候，降低了庫存的數量，有效地減少了企業經營風險與財務風險；此外，也能夠增多土地增值稅的抵扣項目數額，以此來合理地降低應納土地增值稅額，有效地提高企業的經濟效益。②選擇恰當的利息扣除標準。因為房地產開發是要有龐大的資金量作為支撐的，所以企業自身所擁有的資金往往無法滿足經營的需要，進而使得企業要向銀行貸款，因此這部分的利息支出是必然的存在的，在進行稅收籌劃的過程中，應該靈活的選用利于有關項目的利息扣除方法來扣除借款利息。依照我國相關規定，對于利息支出，只要是可以依照轉讓房地產項目進行分攤，且能夠出具金融機構證明的，都可依照實際情況進行扣除，而多出的部分就依照銀行同類同期貸款利率計算的金額的除外。對其他的房地產開發費用，就根據獲得土地所有權所花費的資金與房地產開發成本的總和，在不超過5%的范圍內進行扣除；如果不可以根據轉讓房地產開發項目進行分攤利息支出或無法出具金融機構證明的，那么就在不超過10%的范圍內進行扣除。

參考文獻

［1］彭輝.淺析房地產企業稅收籌劃［J］.中國管理信息化,2017（23）.

［2］袁愛文.房地產企業稅收籌劃方法與風險防范分析［J］.當代經濟,2016（5）.

作者:李仁貴 單位:青島海洋投資集團有限公司