國有企業(yè)物業(yè)管理對策分析
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［摘要］國有企業(yè)物業(yè)管理與住宅物業(yè)管理有著本質(zhì)的區(qū)別，作為國有企業(yè)物業(yè)管理，也相當(dāng)于企業(yè)的后勤保障總管家，如何當(dāng)好這個(gè)管家，讓企業(yè)全身心致力于生產(chǎn)目標(biāo)的完成。作為企業(yè)物業(yè)管理中心，通過采取一系列有效的對應(yīng)措施，全面加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，以高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量完成業(yè)主需求目標(biāo)。
［關(guān)鍵詞］國有企業(yè);物業(yè)管理;激勵(lì)機(jī)制
1國有企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀
國有企業(yè)物業(yè)管理是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的后勤部門延續(xù)的產(chǎn)物，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，吃的是大鍋飯，工作做多做少無所謂，門衛(wèi)值班工作形同虛設(shè)，只是一個(gè)形式主義，物業(yè)維修工作是你要我做我就做，你不要我做我就不做，物業(yè)管理規(guī)章制度無力實(shí)施，人才結(jié)構(gòu)年齡老化，人才素質(zhì)結(jié)構(gòu)偏低。隨著國家改革開放四十年，國民發(fā)濟(jì)發(fā)生了翻天覆地的變化，國家強(qiáng)大，人民富裕。而作為國有企業(yè)肩負(fù)國家重任，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展壯大努力拼博，為國有資產(chǎn)保值增值而努力奮斗。而當(dāng)今企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)工作，對老一套物業(yè)管理進(jìn)行徹底改革。必須緊跟時(shí)代新發(fā)展，全面為企業(yè)提供安全優(yōu)質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的全方位物業(yè)管理服務(wù)工作。
2企業(yè)物業(yè)管理對策
2.1提高人才素質(zhì)
組建高素質(zhì)員工隊(duì)伍，只有高素質(zhì)的物業(yè)管理人才才能適應(yīng)智能化、網(wǎng)絡(luò)化等高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)趨勢。原有的老員工陸續(xù)退休，對未退休人員進(jìn)行崗位調(diào)整妥善安排，招聘具備專業(yè)知識、知識面廣，有豐富管理經(jīng)驗(yàn)，溝通與應(yīng)變能力強(qiáng)、熟悉有關(guān)政策法規(guī)的復(fù)合型物業(yè)管理人才;工程技術(shù)人員要一專多能，適應(yīng)性強(qiáng)，根據(jù)業(yè)主的需求，做到隨叫隨到、服務(wù)及時(shí)、服務(wù)跟蹤、服務(wù)回訪;同時(shí)樹立企業(yè)服務(wù)形象。
2.2加強(qiáng)企業(yè)物業(yè)管理人員培訓(xùn)
俗話說“活到老，學(xué)到老”，學(xué)無止境，特別是物業(yè)管理工作，服務(wù)目標(biāo)、服務(wù)理念、服務(wù)思路等，需緊跟時(shí)代變化，緊跟業(yè)主需求;加強(qiáng)物業(yè)管理人員技能、業(yè)務(wù)培訓(xùn)，實(shí)行送出學(xué)習(xí)及內(nèi)部自行培訓(xùn)，也可以通過參觀、交流等方式提高員工的物業(yè)管理水平，作為物業(yè)管理企業(yè)的中心領(lǐng)導(dǎo)人，在日常工作中，以身作則，以自己的實(shí)際工作方式及工作能力，帶動管理隊(duì)伍的成長，高標(biāo)準(zhǔn)、高要求從思想、內(nèi)心面面俱到，精細(xì)思考業(yè)主的需求，造就一支懂管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的物業(yè)管理隊(duì)伍。
2.3開展技能比賽，提升服務(wù)水平
每年開展1～2次的物業(yè)服務(wù)技能比賽，比技能、儀容、儀態(tài)、禮儀、門崗服務(wù)。通過服務(wù)技能比賽，提高員工的服務(wù)能力和潛力開發(fā)，鼓勵(lì)員工進(jìn)行技能創(chuàng)新。全面提升服務(wù)技能水平。
2.4強(qiáng)化安全意識，責(zé)任落實(shí)到人
安全管理是企業(yè)的生命要素，安全生產(chǎn)工作以人為本，“堅(jiān)持安全第一、預(yù)防為主、綜合治理”的方針，強(qiáng)化落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制，物業(yè)管理經(jīng)理與二級部門負(fù)責(zé)人簽訂安全責(zé)任書，全面落實(shí)安全責(zé)任到人。重點(diǎn)消除安全隱患，使安全事故消滅在萌芽狀態(tài)中，確保企業(yè)生產(chǎn)安全和員工生命安全，每季度做好開展消防安全隱患排查工作，對排查的安全隱患及時(shí)整改到位，每年進(jìn)行二次全體職工的安全培訓(xùn)，提高全體員工安全意識及安全處置能力。電工、電梯、消防、空調(diào)等特種工種做到100%持證上崗，安全護(hù)衛(wèi)100%持證上崗。
2.5建立激勵(lì)機(jī)制
建立有效的激勵(lì)與約束機(jī)制，強(qiáng)化員工的業(yè)績意識，激發(fā)員工的工作積極性，從而提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，實(shí)行競爭機(jī)制，按勞取酬，形成科學(xué)規(guī)范的物業(yè)管理體系。
2.5.1考核方式采取員工日?？己伺c年底集中考核相結(jié)合的原則，根據(jù)個(gè)人價(jià)值、業(yè)績、責(zé)任與收益一致的原則，達(dá)到考核結(jié)果的合理性與公平性。加強(qiáng)考核結(jié)果的應(yīng)用，將員工考核結(jié)果與個(gè)人崗位等直接掛鉤。
2.5.2考核規(guī)則制定考核規(guī)則(見表1)，日常考核由總部對各分部、各分部對各班組、各班組對各崗位層層細(xì)分考核職責(zé)，根據(jù)考核評分標(biāo)準(zhǔn)，對考勤、工作完成情況及工作表現(xiàn)，獎罰分明，詳細(xì)記錄，年底進(jìn)行匯總。
2.5.3考核等級劃分考核等級按照考核得分T，由高到低，分為優(yōu)秀、良好、合格、基本合格、不合格5個(gè)等級，考核等級劃分見表1。
2.5.4考核結(jié)果應(yīng)用年度考核結(jié)果在年終績效中體現(xiàn)，制定年終績效標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)考核結(jié)果制定績效系數(shù)，系數(shù)等級見表2。激勵(lì)多勞多得，按勞取酬，也可以留住敬業(yè)愛崗員工。年度考核不合格，經(jīng)過兩次培訓(xùn)或者調(diào)整工作崗位后，考核仍為不合格的，按照《中華人民共和國勞動法》相關(guān)規(guī)定，予以解除勞動合同。
2.6企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)執(zhí)行細(xì)則
2.6.1秩序維護(hù)服務(wù)執(zhí)行細(xì)則進(jìn)入企業(yè)大門，設(shè)立形象崗迎賓接待，顧客來訪，迎賓接待人員需與來客訪問的業(yè)主進(jìn)行電話預(yù)約，預(yù)約成功后，由訪客填寫會客憑條，記錄顧客身份及信息，以確保訪客對業(yè)主單位的安全，同時(shí)禮貌接待來訪客人，充分體現(xiàn)企業(yè)全方位的安全管理的同時(shí)，提升企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。辦公區(qū)域，需安排24小時(shí)巡視工作，安全巡查每3小時(shí)至少巡查1次，監(jiān)控室進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)控，在錄像保存期內(nèi)保存監(jiān)控資料，如有業(yè)主需求，隨時(shí)調(diào)控監(jiān)控錄像。
2.6.2設(shè)施、設(shè)備維護(hù)維修執(zhí)行細(xì)則定期檢查房屋的使用狀況，對房屋及共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，每周由維修隊(duì)人員對辦公區(qū)域巡查1次房屋各類門(自動門、推拉門)、推拉窗、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃、樓內(nèi)墻面、墻面磚、地坪、地磚、道路、地下車庫，做好巡查記錄;同時(shí)有保潔人員在保潔工作的同時(shí)，加強(qiáng)對保潔區(qū)域的設(shè)施、設(shè)備的觀察，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)記錄報(bào)備維修;需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù);屬于大中修范圍的，及時(shí)制訂維修計(jì)劃，向業(yè)主提出維修方案及維修預(yù)算，由業(yè)主審核同意后，組織實(shí)施維修。維修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時(shí)清掏，每年清掏2次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。變配電系統(tǒng)、應(yīng)急供電系統(tǒng)、升降系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、消防報(bào)警與滅火系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)(含室內(nèi))、避雷系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)(包括中央監(jiān)控系統(tǒng)、廣播與背景音響系統(tǒng)等)、其他設(shè)備系統(tǒng)等，建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺賬)、設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄，記錄齊全。設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確，操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施，對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急處置方案。對電梯、空調(diào)、消防必須有資質(zhì)單位進(jìn)行定期檢測、維護(hù)保養(yǎng)。確保企業(yè)設(shè)施設(shè)備安全保障運(yùn)行。
2.6.3環(huán)境衛(wèi)生及保潔服務(wù)執(zhí)行細(xì)則清潔衛(wèi)生工作除了日常常規(guī)的清潔保潔工作外，制定特殊衛(wèi)生清潔流程，讓保潔員有序開展清潔衛(wèi)生工作，比如周一清除墻面蜘蛛網(wǎng)、周二對地腳線清潔、周三對門清潔、周四對玻璃清潔、周五對垃圾桶全面清洗;讓保潔按照流程有序開展保潔服務(wù)工作，用溫馨提示告知業(yè)主保潔服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)時(shí)間，讓業(yè)主共同監(jiān)督保潔服務(wù)工作，同時(shí)加強(qiáng)管理人員對保潔清潔衛(wèi)生流程監(jiān)督檢查，重點(diǎn)檢查衛(wèi)生死角，做好檢查記錄。
3結(jié)論
綜上所述，國有企業(yè)物業(yè)管理，必須緊跟社會發(fā)展的步伐，加快轉(zhuǎn)型，更新觀念。提高管理創(chuàng)新技能，不斷增強(qiáng)自身的服務(wù)意識，做到事無巨細(xì)，積極發(fā)揮自身的能量，為業(yè)主所想，為業(yè)主所思，為業(yè)主提供精細(xì)化、高效化、高質(zhì)化的全面保障服務(wù)工作，為員工構(gòu)筑發(fā)展的空間，為社會作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
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作者：王立萍 單位：中國電建集團(tuán)貴陽勘測設(shè)計(jì)研究院有限公司