房地產住宅項目的設計管理要點

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摘要:隨著我國經濟的迅速發展，社會主義市場也在發生轉變，全國房地產行業得到了飛速發展，建筑工程的數量不斷增加，社會各界對建筑工程的質量要求也逐漸提高。文章主要探討房地產住宅項目設計的管理要點，以期為房地產住宅項目建設提供最佳的管理方式。

關鍵詞:房地產；住宅項目；設計；管理要點；管理方式

0引言

目前,我國正處于社會和經濟轉型的重要時期，在新時代背景下我國城市化建設也在不斷發展，中國城市面臨著較大的問題。由于目前我國正處于發展中國家，就市場經濟而言城市發展發揮著極其重要。只有加強城市住宅質量監控，才能夠推動房地產住宅項目建設得到更好的發展。

1明確設計要求，選擇合適設計伙伴

1.1明確設計要求

房地產設計管理部門應該將產品要求轉化為設計語言，在設計前期，應該加強規劃用地指標，分析地域的價值，對周邊的競爭樓盤進行深入分析。設計任務書需要納入企業領導層的規劃意見，營銷部門的產品定位、物業、客戶的意見等，預算部門還應該提供相應的勘測報告。在施工圖紙設計階段，設計任務書應該按照之前的設計成果，報批工作中的反饋意見，預算部門也應該加強成本預算控制。在項目設計的不同階段，設計任務書的重點也不同，例如:設計前期重點是政府規劃，設計后期重點在于各類報批意見、成本控制等。若是在設計環節某個部門未能參與，那么后期的評審工作也難以發揮出針對性效果。

1.2選擇合適的伙伴

設計方案與實際成本、價值有著密切的關系，就房地產住宅項目而言，一些大型項目在進行項目設計工作時，應該先咨詢知名設計單位，依據知名設計單位對設計方案的建議，對設計方案進行整體規劃，篩選有用的建議，實現對設計方案的創新，雖說會增加此階段的成本，但是對建筑的整個建設過程卻很有利。在實際工作中，選擇合適的設計伙伴極其重要，咨詢相應的設計單位之后，房地產企業應該選擇最佳的合作伙伴，先探討設計思路接著敲定基本方案，以便在后續施工過程中，能夠根據實際需求制作出最佳的設計方案。在項目設計階段，相關部門首先應該開展市場調查，明確市場需求，精心策劃調查結果，將設計概念和市場發展需求相結合，借助招標的方式，選擇資質、專業技能合格的設計單位，進而確保設計方案的高質量。同時在不同的設計階段，需要積極采取各類設計方案,為房地產住宅項目工作提供幫助。在操作過程中相關人員還應該充分發揮帶頭作用，協調各部門之間的關系，充分調動工作人員的積極性，全面提升建筑建設質量。

2設計全過程控制管理

2.1日常管理工作

在設計過程中，設計管理部門應該加強設計環節的跟蹤和指導，借助會議、匯報的方式解決各類復雜的技術問題。若是特別復雜的問題需要讓設計人員和管理人員面對面交流，一同參與設計工作，針對設計過程的問題，設計管理工作人員需要及時上報，以便采取最佳的解決方式。開展匯報會主要是為了向公司領導匯報設計進展，針對設計工作中的關鍵問題展開討論，尋求相關技術人員的解決意見，進而確保設計工作的穩定開展。

2.2加強關鍵點的控制

在設計管理過程中，需要根據設計進度加強階段成果的審核，加強設計項目關鍵點的監督，針對關鍵節點需要安排設計管理部門開展檢查工作。若是一些特別關鍵的環節,可以組織各部門參與研討，若是不確定性問題需要加強各部門意見的收集，及時發現設計中的問題，采取最佳的方式解決各類問題。

2.3設計結果的審核

設計結果審核是將設計意圖圖紙化，設計審核屬于房地產住宅項目設計管理的最后環節，此階段的成敗直接決定著后期設計方案的變更、工程簽證數量，因此，房地產企業需要高度重視此階段的工作。根據設計方案、設計圖紙的大小,提前2~3d將設計方案下發到評審部門，促使評審人員能夠了解設計方案，進而提升評審效率。評審過程中還應該提升各部門的參與度，同時還應該邀請有關專家的參與，確保評審機制的有效性。評審部門需要嚴格開展評審工作，提升各部門的重視程度，以便為后期的設計工作奠定基礎。

3重視設計報批過程中的溝通管理，與主管部門保持良好溝通

文件設計報批不僅僅是關乎著批準成敗問題，同時還包括時間、經濟問題，相關工作人員需要認知到設計文件報批主要是將設計項目上交到政府部門。由于政府部門確定項目的合法性，為了確保建筑各項工作的穩定開展，設計管理工作人員應該和消防、人防等部門保持良好的溝通，對設計管理人員進行實時跟蹤、監控，根據市場經濟合理調整規劃技術指標。

4加強設計變更控制

在實際的施工中,導致設計變更的的因素較多，主要包括:1）公司要求變更，由于領導原因導致設計方案與實際需求不符，原本的設計方案與公司的發展角度不符。2）建筑內產品功能的設計不符合業主的需求，營銷部門根據實際情況，提出變更。3）施工單位由于材料、設備等問題，出現的變更。比如:原材料缺貨無法及時找到替代材料、新材料的出現等。4）施工過程中施工單位發現設計圖紙中的不足，包括一些明顯的錯漏。由于設計變更控制工作需要從變更次數和變更處理方式兩方面開展控制工作，因此，需要做好設計任務書編制工作，加強設計過程控制、設計成果審核，只有落實會審制度才能夠確保將設計變更控制在合理的范圍內。

5注重設計的整合管理

各個房地產公司需要加強住宅項目設計管理人力、資金、物力的投資力度，提升住宅項目設計管理工作的地位，重視住宅項目設計管理工作。同時公司還應該構建區域化管理機制，合理安排相應的住宅項目設計方案，鼓勵工作人員積極開展相關工作，確保各項工作的有序開展。同時，建筑企業還需要結合實際的情況，組建高素質的管理隊伍，定期開展工作人員的培訓工作。同時政府還應該加大對住宅項目設計管理工作的資金投入，確保設計階段的管理工作能夠落到實處。隨著科學技術的迅速發展，在設計管理過程中，需要結合當前時代經濟的發展，不斷地引進新技術、新材料、新工藝，全面提升住宅項目設計方案的整體質量，進而提升建筑行業的市場競爭力，確保建筑行業的可持續化發展。可以借助現代模型技術,針對工程進行中的問題、不足進行提前預見，以便及時解決其中的問題，減少工程施工過程中的設計方案和實際施工之間的誤差。

6結論

綜上所述,加強房地產住宅項目設計管理要點，能夠全面推動住宅項目設計的發展，同時為我國房地產行業的發展奠定了基礎，只有加強設計階段的管理工作，才能夠為建筑后續建設提升保障。同時設計階段的管理也是建筑建設質量的關鍵點，相關工作人員落實住宅項目設計管理要點，以全面推動我國建筑行業的穩定發展。

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作者:沈文英 單位:北京東方華太建筑設計工程有限責任公司廈門分公司