房地產(chǎn)開發(fā)各階段設計管理措施探析
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摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計管理涉及項目開發(fā)和產(chǎn)品設計的各個關鍵環(huán)節(jié)，其工作是貫穿始終的，合理的設計管理對方案設計、質(zhì)量管理以及成本管理都有很大促進作用，在房地產(chǎn)項目開發(fā)周期中占據(jù)至關重要的地位。
關鍵詞：房地產(chǎn)；設計管理；措施
1房產(chǎn)項目設計管理的指導意義與重要價值
說到設計管理，傳統(tǒng)的理解就是根據(jù)地塊的規(guī)劃要點和營銷的項目定位報告，來給設計單位下達委托或進行設計招標，確定設計單位后，要求設計單位按照合同要求，進行方案設計、擴初設計直至完成施工圖設計，施工圖設計完成了，設計管理工作就剩后期的設計變更管理服務了，但我們知道項目運作講求的是成本、質(zhì)量與進度的平衡，而非某一個極端，因為其中任何一項都意味著代價，只有三者平衡才能獲得最小的代價付出。這就意味著房地產(chǎn)項目的設計管理工作，必須貫穿始終，它對一個項目的成敗具有重要的價值和特殊的意義。設計管理部門通過對國家規(guī)范、政策以及當?shù)卣叩娜嬲瓶兀芽睾眉夹g管理關的同時，加強對設計合同的管理，降低項目實際支出成本，從規(guī)劃、配套、建筑設計、環(huán)境設計和相關政策上，為公司爭取利益最大化。下面我們就根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的每一個階段來探究一下設計管理的內(nèi)容以及相應的管理措施。
2房地產(chǎn)開發(fā)不同階段的設計管理措施探究
2.1前期拿地階段
這個階段首先有一系列的注意事項：當?shù)厣盍晳T、日照要求；基地地形/基地地質(zhì)和地下水文情況；開挖回填土情況；政府規(guī)劃或傾向建筑風格；周邊市政、公建配套；當?shù)夭科凡牧?、苗木情況調(diào)研；地方規(guī)范（如節(jié)能標準/抗震標準/人防標準等）以及當?shù)氐囊恍┝晳T做法。這個階段設計管理還只是輔助作用，其主要工作就是設計研究，提供拿地的強排概念方案供營銷部門進行初步的市場定位以及成本部門對總體的目標成本進行初步測算。
2.2方案設計階段
方案階段隨著設計工作的展開，設計管理開始成為主角，目的就是要求項目設計人員結合成本控制人員按技術經(jīng)濟分析方法和價值工程原理以及美觀度、合理性角度來選擇最佳設計方案。通過設計任務書從設計、工程，銷售等多角度把包含成本控制內(nèi)容的意圖系統(tǒng)、明確地告知設計單位。從形成基本方案，一直到確定最終方案是一個反復多輪次的方案設計過程，作為設計管理人員，都應認真深入地剖析項目中各個價值體系，如：在建筑空間分布設計、建筑造型分析、建筑環(huán)境景觀系統(tǒng)、建筑設備的設置、以及建筑戶型的平面及立體風格等，都要與設計院進行詳細溝通，并與政府有關部門保持聯(lián)系，促使方案設計健康發(fā)展。設計管理組織者還必須具備一定的風險意識，及時分析項目風險，采取一些規(guī)避措施，防患于未然，設計管理部門在這個階段應加強與其他部門的溝通與協(xié)調(diào)，明確項目定位和發(fā)展模式，提高產(chǎn)品開發(fā)能力，加強對設計師的管理。
2.3初步設計階段
本階段控制內(nèi)容主要為設計任務書、限額設計、建筑、景觀、室內(nèi)、定板定樣、綜合管線、概算等；設計任務書主要是應對外墻形式、屋面形式、機電設備指標、電梯指標、配電、配水指標以及與“荷載”相關的其他指標進行確認。具體原則是：“技術先進，安全適用，經(jīng)濟合理，確保質(zhì)量”。這個階段在建筑設計總體、指標等都已明確的前提下，就要和設計合作單位做好相關溝通和交流工作，引導設計院進行多方案比較并采用最優(yōu)化、最合理的結構方案來降低工程的結構成本；以及對于強弱電（包括變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、火災自動報警系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等）確定具體電氣設計技術經(jīng)濟指標。在本階段設計管理部門要配合項目發(fā)展部、設計顧問完成主材的材料調(diào)研、材料清單編制及主要材料初步定樣。在初步設計階段進行建筑材料研究是為了深化方案設計、把控方案效果盡可能真實反映到最終的建成效果，指導下一步的施工圖設計并保證施工建造的工程質(zhì)量，提高工作效率，減少后期的變更修改量，將建設成本控制在預算范圍內(nèi)。
2.4施工圖設計階段
本階段最重要的任務就是要完成該項目可供報建及施工的圖紙。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會聘請專業(yè)設計顧問進行設計優(yōu)化，各專業(yè)工程師精通目前設計單位采用的施工圖軟件，具有建筑工程設計優(yōu)化資質(zhì)和能力，能有效的幫助開發(fā)企業(yè)進行設計投資控制。設計管理部門要對圖紙進行嚴格管理，結合公司的相關規(guī)定，采取獎勵方案，對設計圖紙進行質(zhì)量定量評估，并在施工過程中，根據(jù)工程進度，對設計圖紙進行分期評審。這個階段在各專業(yè)圖紙均已成熟，通過審圖并準備實施的情況下，就需要完成建筑材料最終研究成果，按照結構材料、外立面材料、室內(nèi)材料、公共燈具、設備材料、室外景觀材料分為六個大項，分別對其中每種材料進行具體的技術項目研究和說明。同時成本部門應盡快提供預算并結合整體成本控制提醒設計管理人員超成本注意事項。
2.5施工現(xiàn)場配合階段
本階段設計管理的主要工作就是配合現(xiàn)場施工以及設計變更控制：由于在設計階段受到外部條件的限制，如工程地質(zhì)、設備材料的供應、物資采購、供應價格的變化，以及人們主觀認識的局限性，往往會造成施工過程中的局部變更，由此會引起對己確認造價的改變，但這種正常的變化在一定范圍內(nèi)是允許的。至于涉及到建設規(guī)模、產(chǎn)品方案、工藝流程或設計方案的重大變更時，就應進行嚴格控制和審核。因此，要加強設計變更的管理和建立相應的制度，防止不合理的設計變更造成工程造價的提高；對影響工程造價的重大設計變更，要用先算賬，后變更的辦法解決，以使工程造價得到有效控制。
2.6后期竣工階段的優(yōu)化總結
隨著計算機聯(lián)網(wǎng)的普及，可以由造價工程師牽頭、結合設計管理各專業(yè)技術人員、經(jīng)濟人員可以通過互聯(lián)網(wǎng)跨地區(qū)、跨省進行技術交流、互通信息、全面了解建筑市場，實行網(wǎng)絡化投資管理，并建立集團標準化材料庫?？偨Y公司已有優(yōu)秀項目并在此基礎上加以深化完善后形成系列產(chǎn)品。
3貫穿始終的技術管理，合同管理和責任管理
前面我們分析了在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，設計管理的主要任務和相應措施，綜合而言，設計管理無外乎技術管理、合同管理和責任管理這三方面：技術管理就是個各專業(yè)技術管理人員，及時發(fā)現(xiàn)設計中的各種紕漏與缺陷，從而有效減少設計后期的變更數(shù)量，節(jié)省設計成本，有效提高設計進度與設計質(zhì)量，并在現(xiàn)場施工階段加強設計變更流程管理。合同管理是甲方按合同對設計的質(zhì)量與進度進行跟蹤，在項目成本估算的基礎上要求設計單位控制好單方造價的上線，避免到全部設計成果完成時才發(fā)現(xiàn)與目標成本控制要求相差甚遠的情況發(fā)生。合同管理中還有一個重要環(huán)節(jié)是設計周期的時間管理，在房地產(chǎn)項目設計管理階段，要防止發(fā)生設計方案確立周期時間較長的現(xiàn)象，從而給后續(xù)施工圖紙設計造成時間匆促、趕圖的被動局面，甚至造成邊作業(yè)邊設計的施工窘境。責任管理方面需要制定嚴格的設計管理責任體系，制定完整的設計變更責任圖，確保每個職能部門都能了解自身工作內(nèi)容及主要職責，將設計變更等責任落實到具體部門及個人，提高項目開發(fā)建設效率。
4結論
總之，在房地產(chǎn)項目設計管理，根據(jù)不同階段，采取不同措施，嚴格把控技術管理、合同管理、責任管理等方面的問題，才能保障工程項目每一階段的各項任務順利執(zhí)行。
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作者:方曉 單位:上海和雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司