房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理整合思考

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摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理提出了更高的要求。但是在實(shí)際的設(shè)計(jì)管理工作中，該如何做好房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作，已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)問題之一。本文通過對(duì)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的要點(diǎn)進(jìn)行分析，探討設(shè)計(jì)管理的主要特點(diǎn)，以期為房地產(chǎn)企業(yè)在住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作中提供幫助。

關(guān)鍵詞：設(shè)計(jì)管理；整合管理；房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目；設(shè)計(jì)要求

房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目開發(fā)在取得項(xiàng)目用地后，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是一切工作的基礎(chǔ)，特別是對(duì)當(dāng)前日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作顯得尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理要求代表房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)與設(shè)計(jì)相關(guān)的活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)管理工作既是技術(shù)工作也是管理工作，那如何做好房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理工作，本文就房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)進(jìn)行探討分析。

1明確的設(shè)計(jì)要求，選擇合適的設(shè)計(jì)伙伴

1.1明確的設(shè)計(jì)要求

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理部門是把對(duì)產(chǎn)品的要求轉(zhuǎn)化為設(shè)計(jì)的語言，對(duì)委托單位提出設(shè)計(jì)思路和設(shè)計(jì)要求，整合管理好設(shè)計(jì)資源，而非取代設(shè)計(jì)單位的工作，所以編制有明確要求的設(shè)計(jì)任務(wù)書是保證設(shè)計(jì)成果質(zhì)量的關(guān)鍵。

（1）設(shè)計(jì)前期階段，要深刻分析規(guī)劃用地指標(biāo)，要對(duì)宗地的區(qū)域、現(xiàn)狀、土地價(jià)值進(jìn)行分析，對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓板分析、意向產(chǎn)品戶型進(jìn)行考慮，對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的敏感點(diǎn)確定開發(fā)思路，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力、性價(jià)比、項(xiàng)目盈利模式。方案設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書的輸入主要應(yīng)包括企業(yè)最高領(lǐng)導(dǎo)層的規(guī)劃意見、營(yíng)銷部門提供的產(chǎn)品定位、物業(yè)公司和客服部門提供的客戶建議、開發(fā)部門提供的政府征詢意見、預(yù)算部門提出的初步成本建議以及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理部門提供的勘測(cè)報(bào)告等。

（2）初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書的輸入則主要應(yīng)包括前面的設(shè)計(jì)成果、報(bào)批過程中獲知的反饋意見、預(yù)算部門提供的細(xì)化成本要求以及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理部門提供的配套設(shè)備的設(shè)計(jì)要求等。項(xiàng)目設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書的重點(diǎn)不太一樣，前期的重心在于政府規(guī)劃、產(chǎn)品定位、領(lǐng)導(dǎo)意圖，而后者的重心則在于報(bào)批反饋意見、成本要求。由于后續(xù)參與設(shè)計(jì)成果評(píng)審的部門基本與提供設(shè)計(jì)輸入建議的部門一致，因此若此環(huán)節(jié)將某個(gè)部門省略，那么后續(xù)的設(shè)計(jì)評(píng)審也將缺乏針對(duì)性的效果。

1.2選擇合適的設(shè)計(jì)伙伴

通過什么樣的途徑獲得好的設(shè)計(jì)方案，是值得考慮的，但要考慮到成本和收獲的價(jià)值比較。對(duì)于大型的復(fù)雜項(xiàng)目，花費(fèi)不多的費(fèi)用邀請(qǐng)一些知名設(shè)計(jì)單位進(jìn)行咨詢，幫助甲方理清思路，獲得一些創(chuàng)新性想法和啟發(fā)，這一階段的成果可以作為甲方的部分意圖貫徹到下一步的設(shè)計(jì)中去，達(dá)到花小錢辦大事的效果。在此基礎(chǔ)上，選出1~2家單位展開下一步的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，可以在原先的立意基礎(chǔ)上深入發(fā)展，形成一個(gè)基本確定的方案，供甲方進(jìn)行選擇。這種方式，容易發(fā)揮設(shè)計(jì)單位的積極性和設(shè)計(jì)空間，推出優(yōu)秀作品。在策劃階段和市場(chǎng)調(diào)查階段，擬采取指定單位的方式進(jìn)行策劃和調(diào)查，尤其邀請(qǐng)本地的公司更適合一些。在后期單體施工圖設(shè)計(jì)階段，盡可能選擇當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，一方面設(shè)計(jì)費(fèi)用相對(duì)便宜，設(shè)計(jì)單位熟悉當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)環(huán)境、規(guī)章制度及生活習(xí)慣，另一方面與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)單位溝通交流更直接，效率更高，更容易實(shí)現(xiàn)甲方的設(shè)計(jì)意圖。同時(shí)需要注意到是，每一個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果都是由單個(gè)設(shè)計(jì)人員來完成的，特別是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、主創(chuàng)設(shè)計(jì)師等關(guān)鍵性人物的水平直接決定了項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量。所以，無論什么階段，建設(shè)單位對(duì)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)中的關(guān)鍵人員的水平、資質(zhì)、能力都應(yīng)有所要求。

2設(shè)計(jì)全過程控制管理

2.1日常管理

設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)管理部門加強(qiáng)設(shè)計(jì)跟蹤和指導(dǎo)，不能僅通過幾次會(huì)議或匯報(bào)的方式來解決復(fù)雜的技術(shù)問題，比較復(fù)雜的問題要主要依靠設(shè)計(jì)管理人員與設(shè)計(jì)師進(jìn)行面對(duì)面的溝通和商量，一起參與設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問題，設(shè)計(jì)管理人員可及時(shí)匯報(bào)尋求解決方案或意見。通過匯報(bào)會(huì)，主要目的有兩個(gè)：①向公司領(lǐng)導(dǎo)層通報(bào)設(shè)計(jì)的進(jìn)展和中間成果；②就設(shè)計(jì)中的關(guān)鍵問題進(jìn)行討論，尋求解決方法或意見，以便于下一步設(shè)計(jì)的繼續(xù)。

2.2關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制

在設(shè)計(jì)過程管理中，要依據(jù)設(shè)計(jì)進(jìn)度安排結(jié)合《委托設(shè)計(jì)任務(wù)書》中關(guān)于階段成果的深度要求及公司擬定該設(shè)計(jì)項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃，在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，由設(shè)計(jì)管理部門組織檢查，必要時(shí)可組織各部門參與研討，同時(shí)碰到不確定性問題時(shí)應(yīng)即時(shí)的征詢規(guī)劃、消防等主管部門意見，盡早發(fā)現(xiàn)問題，提前解決問題。

2.3設(shè)計(jì)成果評(píng)審

設(shè)計(jì)成果評(píng)審是設(shè)計(jì)意圖得以圖紙化的一種重要手段。設(shè)計(jì)評(píng)審是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)單位提供成果的最后一次把關(guān)，這一次把關(guān)的成敗很大程度決定了后面設(shè)計(jì)變更和工程簽證的多少，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)給予高度的重視。設(shè)計(jì)方案或施工圖應(yīng)根據(jù)量的大小提前（2~3d）下發(fā)評(píng)審參與者，以備消化吸收，提高評(píng)審會(huì)效率；選擇權(quán)威人士擔(dān)任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時(shí)在出現(xiàn)爭(zhēng)持意見時(shí)決策拍板，避免長(zhǎng)期爭(zhēng)執(zhí)影響效率。其次參與部門要充分，必要時(shí)，還應(yīng)邀請(qǐng)外部有關(guān)專家參與。最后要形成評(píng)審紀(jì)要。評(píng)審紀(jì)要的嚴(yán)肅對(duì)待可以提高部門的重視程度，并且為日后的設(shè)計(jì)分析總結(jié)提供素材和依據(jù)。

3重視設(shè)計(jì)報(bào)批過程中的溝通管理，與主管部門保持良好溝通

設(shè)計(jì)文件報(bào)批不僅僅是批準(zhǔn)的問題，還是時(shí)間上、經(jīng)濟(jì)上的問題，更要認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)文件報(bào)批是將設(shè)計(jì)目標(biāo)通過政府的批準(zhǔn)加以確認(rèn)和合法化。設(shè)計(jì)管理人員要學(xué)會(huì)與規(guī)劃、消防、人防等政府各個(gè)主管部門的溝通和協(xié)調(diào)。關(guān)乎設(shè)計(jì)的報(bào)批事項(xiàng)，要做到在設(shè)計(jì)過程中就保持與政府主管部門良好溝通，設(shè)計(jì)管理人員要及時(shí)跟蹤和協(xié)調(diào)。另外也可以根據(jù)市場(chǎng)、相關(guān)政策、項(xiàng)目具體實(shí)際對(duì)于規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)申請(qǐng)調(diào)整。

4加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更控制

設(shè)計(jì)變更的產(chǎn)生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種：公司領(lǐng)導(dǎo)要求變更：因領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)致現(xiàn)有設(shè)計(jì)不符合要求，或基于公司發(fā)展的角度要求進(jìn)行變更等；營(yíng)銷部門要求變更：產(chǎn)品的功能設(shè)計(jì)不符合業(yè)主的要求或給業(yè)主帶來十分的不便等情況，營(yíng)銷部門提出進(jìn)行變更；施工單位要求變更：施工單位因材料設(shè)備使用問題而提出來的變更，如原有材料設(shè)備缺貨要使用替代產(chǎn)品，又比如使用新材料；施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)失誤而提出來的變更，如出現(xiàn)明顯的圖紙錯(cuò)漏現(xiàn)象。設(shè)計(jì)變更的控制主要從設(shè)計(jì)變更發(fā)生的次數(shù)和每一次設(shè)計(jì)變更的處理兩個(gè)方面進(jìn)行控制，做好前述的設(shè)計(jì)任務(wù)書編制、設(shè)計(jì)過程控制和設(shè)計(jì)成果評(píng)審三項(xiàng)基本工作，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更的發(fā)生主要是堅(jiān)持是會(huì)審制度。

5注重設(shè)計(jì)的整合管理

設(shè)計(jì)管理工作在項(xiàng)目開發(fā)中起著至關(guān)重要的工作，它不僅僅是設(shè)計(jì)人員的事情，也是建設(shè)單位對(duì)整個(gè)項(xiàng)目各個(gè)專業(yè)、各個(gè)方面的一種資源整合管理。另外，各種不同設(shè)計(jì)工作的組織安排與協(xié)調(diào)都應(yīng)該按照項(xiàng)目管理的要求統(tǒng)一協(xié)調(diào)。

6結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是貫穿整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)始末的，它不僅是管“設(shè)計(jì)院”，也是一種資源整合性管理，是對(duì)項(xiàng)目的通盤考慮。房地產(chǎn)開發(fā)單位設(shè)計(jì)管理部門在整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中是居于主導(dǎo)地位的，是“指導(dǎo)”設(shè)計(jì)院來完成設(shè)計(jì)的進(jìn)度目標(biāo)、設(shè)計(jì)的品質(zhì)目標(biāo)、設(shè)計(jì)的成本平衡目標(biāo)；房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的人員必須擁有成本控制的觀念、必須擁有工程實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)，必須擁有較為專業(yè)的設(shè)計(jì)理論知識(shí)，必須擁有良好的溝通能力、組織能力。只有這樣，才能做好設(shè)計(jì)管理，才能與設(shè)計(jì)單位一道把“設(shè)計(jì)”做好。

作者：殷飛 單位：九江新湖中寶置業(yè)有限公司