房地產(chǎn)公司設(shè)計管理后評價探析
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摘要：本文圍繞對某房地產(chǎn)公司項目設(shè)計管理后評價分析展開，首先結(jié)合項目特點采用層次分析計輔助計算出權(quán)重值，再通過模糊綜合評價方法。然后結(jié)合指標構(gòu)建4個原則及房地產(chǎn)項目全壽命周期特點，構(gòu)建規(guī)劃方案、施工圖設(shè)計、深化設(shè)計、項目實施、效益評價5個評價指標。最后通過對GD及LT兩項目后評價分析，與實際相符，驗證后評價的合理性。對未來項目的設(shè)計管理考核及改進提升具有借鑒參考意義。
關(guān)鍵詞：設(shè)計管理；后評價分析
1背景
隨著社會經(jīng)濟發(fā)展水平提高，房地產(chǎn)從黃金進入了白銀時代，競爭日趨激烈，設(shè)計質(zhì)量的好壞對房地產(chǎn)效益至關(guān)重要，設(shè)計管理貫穿于項目全壽命周期的整個過程。目前國內(nèi)外對設(shè)計管理的學術(shù)研究，較多在于設(shè)計過程對成本、工程質(zhì)量的把控上，缺少科學系統(tǒng)的設(shè)計后評價研究。后評價工作始于20世紀初的美國，目前國內(nèi)外對后評價的應(yīng)用多見于財務(wù)，對于房地產(chǎn)項目的設(shè)計后評價應(yīng)用較少。對房地產(chǎn)項目后評價分析有助于提升房地產(chǎn)業(yè)的社會、經(jīng)濟及環(huán)境效益。下面筆者結(jié)合經(jīng)驗，對項目進行后評價分析。
2后評價方法
2.1評價方法
目前常用的評價方法有對比法、成功度法、層次分析法、模糊綜合評價法[1]。設(shè)計管理內(nèi)容各環(huán)節(jié)完成前后影響因素復雜，設(shè)計管理對象由定性加定量共同評價，同時也存在復雜，評價因素多，基于上述特點，本文采取層次分析為輔助，模糊綜合評價為主的后評價方法[2-3]。
2.2指標選擇
指標的構(gòu)建需要遵循動態(tài)性、可得性、相對獨立性和適應(yīng)性原則[4]。房地產(chǎn)全壽命周期的不同時間段，結(jié)合上述四大原則初步構(gòu)件五個指標如下：N1規(guī)劃方案、N2施工圖設(shè)計、N3深化設(shè)計、N4項目實施、N5效益評價。
3實例分析
3.1GD項目分析
3.1.1項目基本概況。總建面積約14萬方，容積率3.6，產(chǎn)品主要以高層為主，在建筑立面上采用了新古典風格，鳥瞰效果圖如圖一，位于新城中心地段，屬于高端產(chǎn)品。項目于2013年10月啟動，2014年4月完成方案設(shè)計，2014年10月完全全套施工圖，2017年4月開始第一批銷售，全案去化率達100%，2019年12月交付使用。3.1.2后評價分析。為了確保后評價分析的客觀性及合理性，邀請對項目了解的相關(guān)人員參與打分，包括公司中高層管理人員2人，參與項目評審專家2人，政府審批驗收人員1人，業(yè)主代表1人，共計6人，對指標的重要性進行了打分評價，詳表一，并通過層次分析法和校核指標進行判定合理性，具體過程如下：為了讓打分更加的客觀，進行設(shè)計管理模糊綜合評價，建立評語集，A=（100，80，60，40）分別對應(yīng)分數(shù)為(優(yōu)，良，中，差）得出各評價指標分數(shù)為：N1= 69.62分，N2=63.32分，N3=65.32分，N4=73.34分，N5=70.08分，整體評價分數(shù)為F=68.53分。
3.2LT項目分析
3.2.1項目基本概況?？偨娣e約33萬方，容積率2.7，產(chǎn)品主要以高層為主，在建筑立面上采用了新中式風格，鳥瞰效果圖如圖二，位于新城中心地段，屬于高端產(chǎn)品。項目于2015年12月啟動，2016年5月完成方案設(shè)計，2017年7月完全全套施工圖，2017年4月開始第一批銷售，全案去化率達100%，采取分期開發(fā)，一期項目于2021年5月交付使用。3.2.2后評價分析。為了確保后評價分析的客觀性及合理性，邀請對項目了解的相關(guān)人員參與打分，包括公司中高層管理人員2人，參與項目評審專家2人，政府審批驗收人員1人，業(yè)主代表1人，共計6人，對指標的重要性進行了打分評價，詳表三，并通過層次分析法和校核指標進行判定合理性，具體過程如下：為了讓打分更加的客觀，進行設(shè)計管理模糊綜合評價，建立評語集，A=（100，80，60，40）分別對應(yīng)分數(shù)為(優(yōu)，良，中，差）得出各評價指標分數(shù)為：N1= 86.66分，N2=83.32分，N3=73.34分，N4=80.08分，N5=83.34分，整體評價分數(shù)為F=82.19分。
3.3兩項目對比分析
給合上一小節(jié)進行對比分析如下：（1）GD的設(shè)計管理后評價得分為68.53分，LT的設(shè)計管理評價得分為82.19分，后者的設(shè)計管理水評優(yōu)于后者。也是符合實際的，GD房地產(chǎn)公司開發(fā)較早項目，對于設(shè)計采取粗放式管理模式，公司組建初期并無專業(yè)設(shè)計部門，對設(shè)計管理重視度不夠。待開發(fā)LT，隨者項目的增多，開發(fā)經(jīng)驗的豐富，成立專門設(shè)計部門進行專業(yè)化管理，整體水平有明顯提升。（2）GD前三項權(quán)重均較低，表明對于設(shè)計產(chǎn)品關(guān)注度不夠，不重視前期設(shè)計管理。（3）LT前N1、N2及N5權(quán)重較高，表明在前期更關(guān)注產(chǎn)品設(shè)計，重視前期設(shè)計管理，后期獲得的效益也較高。結(jié)語隨著社會發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰競爭激烈，對設(shè)計管理提出了更高的要求，全面而科學地對項目進行后評價突顯出更大的價值。本文對后評價方法進行分析，利用本文通過層次分析計為輔，模糊綜合評價為主的方式，對某房地產(chǎn)公司開發(fā)的GD及LT兩項目進行后評價分析，分析結(jié)果與實際相符，該評價方式較為科學。希望以后能有更多的房地產(chǎn)企業(yè)重視設(shè)計管理，并運用科學的方法進行評價，以此提升整個行業(yè)的設(shè)計水平。
參考文獻
[1]張翔.房地產(chǎn)設(shè)計管理后評價研究[D].南昌大學,2020.
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[3]蔡捷.基于模糊綜合評價法的廣州DHYY住宅項目后評價研究[D].華南理工大學,2016.
[4]黃軍豪.建設(shè)項目后評價內(nèi)容及方法初探[D].昆明理工大學,2017.
作者:陳瑩 單位:廈門特工開發(fā)有限公司