設計管理對房地產品質提升作用淺析

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摘要：文中對設計與品質的關系以及提高房地產設計品質管理的措施進行了詳細的闡述與分析。

關鍵詞：房地產；品質提升；設計源頭

1品質提升的意義

新地產理論的核心宗旨—房住不炒；終極目標—控價放量。穩房價、穩地價、穩預期將是長期政策目標，“一城一策”將是長期政策形態，配合半計劃經濟手段“限購、限貸、限價”，構成了基本完整的房地產宏觀調控新“長效機制”。在房地產發展的大環境下，“利潤型”地產模式基本很難存活，各大地產商紛紛將重心向現金流與均衡型靠攏，尤其對于招拍掛項目，市場定位、成本投放、利潤率近乎透明。誰能快速開盤、現金流更早回正，誰就能有效控制成本，占有更多的市場，擁有更大的利潤空間［1］。但是盲目地追求快速、盲目地控制成本，而無足夠強大的核心品質管理體系及技術研發的支持，也帶來了諸多社會性問題。諸如近年來，各種地下室樓板坍塌、墻體空鼓開裂、房屋滲水、精裝變驚裝、虛假宣傳等各種維權新聞不絕于耳。在如今這個網絡信息高速發達的時代，也是房地產買方市場的時代，品牌影響力、產品質量、產品品質、售后服務等四大要素直接影響客戶的購買欲望、產品交付率、市場口碑、品牌價值，如果沒有良好四大要素支撐，必將失去政府的支持、民眾的信任，從而導致失去市場［2］。因此，在高速發展的房地產進程中，不能只顧追求速度而忽視了產品品質。

2品質提升要從設計源頭抓起

首先應該注重產品管理的標準化體系的建設，及時把控時效，為后期運營奠定基礎，實現工業化、模塊化生產，降低成本和提高利潤率；其次是建立品牌體系（尊居、善居、康居），拉通區域立面風格，樹立自身的品牌印記。這是房地產未來的發展趨勢［3］。

3目前發展現狀

在以往的項目建設中，我們嘗試了Acdeco風格、新亞洲風格、現代濱海度假風、現代都市風格、閩南風格等等，模糊的產品體系，多樣的建筑風格，一味粗獷的依靠高贈送來提高戶型使用面積，從而提高去庫存化速度及溢價空間。通過后期的改造，帶來的前期不可預估的建造成本與時間成本，后期拆東墻補西墻似的各種成本騰挪、盲目地優化帶來的各種品質問題。以某項目為例，早期沒有系統性的成本控制及投放意識，盲目的成本優化，導致后面補丁似的優化，降低了客戶的滿意度，增加了后期整改的工作量（如園林品質、施救場地、歸家大堂、地下室門廳、標示系統、地坪等等)。再以我司在廈門的標桿項目為例，該項目地處濱海西，一線海景，無論從業內口碑、品牌印記、產品體系、建筑、園林風格上，具備了塑造品牌價值的條件，但是也存在一些設計、工程缺陷，影響了客戶對于品牌的認可。同時，對于好的做法沒有提煉和沉淀，導致后面其他項目依然存在類似問題。

4品質提升改進措施

4.1打造標桿企業

區域內各房企注重產品體系建立，打造品牌效應。提升品質，實現溢價，并注重社區配套設施建設。

4.2設計源頭管理方案

（1）聚焦產品，實現80%的標準化運用＋20%的創新。在標準化中，固化定型樓棟，實現“四位一體”的產品品牌標準化體系，即品牌標準、設計標準、成本標準、施工標準，為快速開盤夯實基礎。在標準化的基礎上，關注行業動態，積極創新，提升產品力，保障標準化產品更新迭代，確保產品保持在行業領先水平。（2）對于拿地意向較高的項目設計，應在立項階段早準備，為快速開盤奠定基礎，也只有設計先行，才能為工程施工留出充足的時間。（3）成本如何合理利用：嚴控無效成本的投入，如單車指標，地庫開挖，含鋼量、支護形式、樁基形式、圖紙質量、變更率，將固定的目標成本投放到合理的地方。（4）施工界面要清晰，專業的人做專業的事，避免存在圖紙漏項導致招標漏項，到了快交付時，發現無人做時為趕工，匆匆忙忙隨便拉個施工單位補位，導致施工質量存在問題。（5）品質管理：組建品質小組，制定巡檢標準及清單，同時整合設計及第三方評估等供應鏈管理體系。引入第三方，加強巡檢，形成月度巡檢及重要階段巡檢制度。缺陷項目重要節點駐場幫扶，加強日常管控，品質宣貫，提升項目管理人員專業素養。（6）設計輸出管理：①總結過往項目的優缺點，學習標桿地產好的做法，制定歸家動線設計指引導則（重點聚焦在園林、主入口、入戶大堂、架空層及消防施救場地等客戶敏感點）。②針對過往設計缺陷、錯漏碰缺、施工現場的界面劃分及施工問題，匯編施工圖審查要點。③針對過往車位交付存在較大的客訴，組織工程、營銷、客服多線研究探討，編制地下車庫設計標準及審圖要點、工程編制施工管控辦法、營銷編制車位銷售口徑的管理辦法，最終形成《車位銷售附圖及管控要點》。（7）設計品質工作鋪排：在有限的人員編制下，由分管領導牽頭、部門負責人組織建立品質小組，形成方案評審小組、精細化審圖小組、展示區品質小組、專項設計評審小組、施工過程品質巡檢小組。

5結語

隨著我國經濟的快速發展，進一步帶動了房地產企業的進步。影響一個房地產項目品質的因素是多方面的，設計管理貫穿于房地產項目開發的前期策劃，設計階段和施工階段全過程管理，都對項目品質起到關鍵作用，應予以重視［4］。

參考文獻

［1］蔣立山，王少哲.淺析提高房地產項目品質的幾點思考［J］.重慶師范大學，2010（13）：156-158.

［2］劉娜，李寧，王艷斌，等.淺談房地產建筑的品質［J］.科技致富向導，2012（23）：456-458.

［3］劉清潔，楊彩文，羅慧斌，等.房地產企業發展措施研究［J］.生產力研究，2012（30）：156-157.

［4］劉羽琦，馬麗麗，孫光明，等.房地產建筑對經濟發展的促進作用［J］.廣西師范大學，2012（38）：489-490.

作者:黃志強 單位:保利海西實業有限公司