談跨區(qū)域多項目房地產(chǎn)項目設(shè)計管理

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摘要:作為房地產(chǎn)管理工作中的關(guān)鍵組成成分，要提高對于項目設(shè)計管理的重視。當(dāng)前階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)正面臨較為激烈的競爭，必須努力提高自身競爭力，在房地產(chǎn)發(fā)展的同時關(guān)注項目管理，以促進(jìn)建設(shè)質(zhì)量的提升，有效節(jié)約建設(shè)成本。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);跨區(qū)域;多項目

設(shè)計階段是房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的必要環(huán)節(jié)，引進(jìn)項目管理法能夠界定房地產(chǎn)市場經(jīng)營發(fā)展的時間節(jié)點、穩(wěn)定建設(shè)成果、規(guī)范管理措施、監(jiān)督建設(shè)成果。項目設(shè)計在房地產(chǎn)發(fā)展中能夠提升發(fā)展流程中科學(xué)性、規(guī)范性、合理性，有助于解決項目建設(shè)中諸多問題，對后續(xù)工作也具有促進(jìn)作用。

1房地產(chǎn)項目設(shè)計管理模式分析

1．1房地產(chǎn)企業(yè)項目設(shè)計單一

盡管各部門在進(jìn)行項目設(shè)計時，已經(jīng)制定了相關(guān)的項目設(shè)計制度，但是由于缺乏對于崗位職責(zé)的明確規(guī)定，沒有將崗位職責(zé)細(xì)化到個人，限制了有關(guān)工作的順利開展，既影響了管控效率，也導(dǎo)致管理模式相對落后。對其原因進(jìn)行深入分析，發(fā)現(xiàn)部門管理人員的管理方法和控制機(jī)制缺乏創(chuàng)新，不能與時俱進(jìn)，導(dǎo)致管理方式固化，影響了部門發(fā)展和體系改革的正常開展，限制了項目設(shè)計的實效，導(dǎo)致有關(guān)工作無法充分發(fā)揮價值，使部門項目設(shè)計的效率嚴(yán)重下降，不能將資源進(jìn)行合理配置。隨著信息技術(shù)在市場中的不斷滲透，各種科技化的管理方式和管理內(nèi)容，如大數(shù)據(jù)和云計算等，都在一定程度上影響了部門的生存和發(fā)展。各部門應(yīng)該針對當(dāng)前的市場環(huán)境與自身水平之間的差距進(jìn)行調(diào)整，以減少經(jīng)營發(fā)展中的隱患。然而，部分部門缺乏精準(zhǔn)把握時展方向的能力，導(dǎo)致項目設(shè)計人員和管理人員之間不能進(jìn)行有效融合，使項目設(shè)計難度較低，其項目設(shè)計的初衷變成了應(yīng)付外部機(jī)構(gòu)，給形式主義以可乘之機(jī)。盡管這種情況在短期內(nèi)不會對部門的經(jīng)營產(chǎn)生影響，但是時間一長，就會限制部門的可持續(xù)發(fā)展。

1．2房地產(chǎn)發(fā)展期多項目設(shè)計風(fēng)險預(yù)期

當(dāng)前階段，我國的房地產(chǎn)企業(yè)仍處于發(fā)展的初級階段，許多房地產(chǎn)公司的自身工作能力有待提升，在市場風(fēng)險和公司競爭的多重威脅之下，對于其自身的經(jīng)營管理機(jī)制造成了較大挑戰(zhàn)。在法律層面，要加強(qiáng)對于房地產(chǎn)企業(yè)的法律制度建設(shè)，從宏觀的角度進(jìn)行調(diào)控，以約束房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管控中，部分公司自身經(jīng)營和發(fā)展能力有待提升，并且缺乏嚴(yán)格的管理思想和管理模式，限制了科學(xué)完善的經(jīng)營機(jī)制的形成。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，沒有完善的崗位制度，導(dǎo)致員工崗位內(nèi)容不明晰。由于管理模式存在一定局限性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展得不到有力保障。

1．3房地產(chǎn)高峰期跨區(qū)域多項目設(shè)計管理模式

跨區(qū)域多項目設(shè)計中存在三個不同層次與階段的設(shè)計管理體系，能夠?qū)Q策部門、區(qū)域負(fù)責(zé)部門、項目建設(shè)人員之間建立完整的設(shè)計、投資、管控、施工體系，進(jìn)而迎合市場發(fā)展需求和標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合建設(shè)區(qū)域與自身發(fā)展特點，形成創(chuàng)新優(yōu)化的房地產(chǎn)項目建設(shè)。以上幾個環(huán)節(jié)分工明確、系統(tǒng)科學(xué)、責(zé)任嚴(yán)明，具有良好的管理效果。

2房地產(chǎn)項目設(shè)計管理流程及要點

2．1項目設(shè)計管理流程

要保證流程機(jī)制在項目設(shè)計中的穩(wěn)定性。通過合理合法的招標(biāo)機(jī)構(gòu)，在不同部門內(nèi)健全工程招標(biāo)內(nèi)容的明確規(guī)定，在撰寫招標(biāo)文件時，必須將有關(guān)規(guī)章制度進(jìn)行充分明確。在開展項目設(shè)計時，必須對每個競標(biāo)企業(yè)進(jìn)行資格審查，確保每個競標(biāo)的企業(yè)都具備一定的資質(zhì)和信譽(yù)，保證競爭的公平公正，讓項目可以在公平穩(wěn)定的背景下開展。在采購時，要確保建筑工程建設(shè)與供應(yīng)商之間的合作順利，保證供應(yīng)商可以在工程建設(shè)中提供穩(wěn)定的貨源，有利于進(jìn)行工期的設(shè)計和安排，促進(jìn)工程建設(shè)實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。在企業(yè)施工后，業(yè)主可以通過文字的形式將關(guān)系工程的有關(guān)事項進(jìn)行展示，同時在施工方案中要體現(xiàn)出其在建筑施工上的長處，針對意見對自身設(shè)計進(jìn)行對應(yīng)修改，以提升設(shè)計的穩(wěn)定性和經(jīng)濟(jì)性。

2．2項目設(shè)計管理職能

項目設(shè)計管理與房地產(chǎn)建設(shè)難分難舍，其中重要內(nèi)容有項目概念與建設(shè)方案、項目階段性設(shè)計、施工圖紙規(guī)劃、后期調(diào)整與變更等。根據(jù)項目開發(fā)階段而言，設(shè)計職能也被劃分成為三個不同組成部分，分別是總括職能與項目職能。項目職能與總括職能之間互為表里、相輔相成，共同作用于項目建設(shè)中。

3房地產(chǎn)項目設(shè)計管理的實施

3．1項目設(shè)計進(jìn)度管理

3．1．1區(qū)域設(shè)計進(jìn)度管理在工程建筑的建設(shè)中，要確保區(qū)域設(shè)計的準(zhǔn)確性和有效性。在進(jìn)行區(qū)域設(shè)計時，許多專業(yè)人員和設(shè)計人員會結(jié)合自身的工作實際，在工程建設(shè)的整體流程中，對原材料消耗情況和資金花費情況進(jìn)行整體統(tǒng)計。如果可以在建筑工程的區(qū)域設(shè)計中，將成本區(qū)域的設(shè)計進(jìn)行快速統(tǒng)計，就可以對工程建設(shè)情況進(jìn)行整體控制。要確保在不同工程項目的設(shè)計過程中，區(qū)域設(shè)計可以在各個環(huán)節(jié)中有效進(jìn)行。例如，在對工程進(jìn)行整體設(shè)計時，必須綜合考慮到項目的運行成本、項目資料、項目整體規(guī)劃中所消耗的人力、物力、財力等，盡量避免設(shè)計過程與決策之間存在差異，以便于體現(xiàn)決策的作用。

3．1．2地區(qū)設(shè)計進(jìn)度管理地區(qū)設(shè)計進(jìn)度管理主要是根據(jù)地區(qū)建設(shè)需求和自身經(jīng)濟(jì)效益展開的，需要根據(jù)既定設(shè)計進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督與管控，力求工程項目可穩(wěn)定推進(jìn)。首先，應(yīng)當(dāng)建立健全工程推進(jìn)的各個時間節(jié)點，并合理規(guī)劃項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。其次，將各個時間節(jié)點通過工程建設(shè)項目聯(lián)系起來，提升工程建設(shè)完整性與整體性。最后，項目建設(shè)具體內(nèi)容應(yīng)隨著項目推進(jìn)而不斷完善，在科學(xué)、可控范圍內(nèi)規(guī)劃與調(diào)整。

3．2項目設(shè)計成本管理

3．2．1區(qū)域設(shè)計成本管理在開展工程預(yù)算設(shè)計時，設(shè)計人員應(yīng)該充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢，結(jié)合工作理念和專業(yè)技能，以確保總體設(shè)計布局的有效性，從全局化的角度出發(fā)，提升工程項目設(shè)計的整體性。在進(jìn)行工程預(yù)結(jié)算時，設(shè)計人員要重點關(guān)注工程成本中的有關(guān)問題，確保可以在設(shè)計中對成本進(jìn)行有效計算。為此，應(yīng)該對設(shè)計人員的工程成本理念進(jìn)行合理強(qiáng)化，以促進(jìn)設(shè)計流程和意識的有效轉(zhuǎn)變，避免因片面追求設(shè)計的獨特性和新穎性而導(dǎo)致成本無法控制。

3．2．2地區(qū)設(shè)計成本管理要將設(shè)計費用的控制方式進(jìn)行規(guī)范。地區(qū)公司設(shè)計過程中應(yīng)當(dāng)明確整體工程建設(shè)總費用預(yù)算，根據(jù)自身承擔(dān)的工作項目與內(nèi)容合理預(yù)算自身工程成本。工程成本中國的重要內(nèi)容有項目原材料、機(jī)械設(shè)備使用數(shù)量、工程階段性費用、人力資源成本等等。同時與開發(fā)商之間也需要開展商務(wù)談判，對建設(shè)各個環(huán)節(jié)加以控制，逐步強(qiáng)化項目設(shè)計科學(xué)性、精準(zhǔn)性。

3．3項目設(shè)計質(zhì)量管理

在建筑工程設(shè)計中，要進(jìn)行質(zhì)量管理，必須具備全面科學(xué)的工程圖紙。通過工程圖紙可以有效體現(xiàn)出工程的消耗量，減少因錯誤操作而造成損傷和浪費。有關(guān)研究結(jié)果表明，如果工程圖紙的誤差較小，就可以在一定程度上減少工程建設(shè)中的資金浪費。在目前的工程施工中，對于工程質(zhì)量的要求較高，但是經(jīng)濟(jì)管控能力卻明顯不足。針對這種情況，應(yīng)該在對工程設(shè)計質(zhì)量進(jìn)行整體把控的基礎(chǔ)上，從立項階段開始，通過詳細(xì)的討論分析，讓設(shè)計質(zhì)量更加精準(zhǔn)，便于控制。

4結(jié)語

項目設(shè)計在房地產(chǎn)管理、收益等方面均能夠發(fā)揮重要作用，縱觀當(dāng)下我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展現(xiàn)象，項目設(shè)計中國仍舊存在較大的局限和問題，難以有效保障商業(yè)開發(fā)、工程建設(shè)等環(huán)節(jié)穩(wěn)步推進(jìn)。鑒于此，應(yīng)當(dāng)不斷完善我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理能力、設(shè)計能力、監(jiān)督能力，通過全方位、寬領(lǐng)域、多視角的設(shè)計機(jī)制，推進(jìn)我國房地產(chǎn)項目開發(fā)與利用，提升房地產(chǎn)企業(yè)項目經(jīng)濟(jì)效益、社會效益。

參考文獻(xiàn):

［1］李忠富，張亞妮．跨區(qū)域多項目的房地產(chǎn)項目設(shè)計管理研究［J］．土木工程與管理學(xué)報，2013，30(2):74－79．

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作者：趙寧 單位：廈門融創(chuàng)新廈置業(yè)有限公司