談跨區域多項目房地產項目設計管理
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摘要:作為房地產管理工作中的關鍵組成成分，要提高對于項目設計管理的重視。當前階段，我國房地產行業正面臨較為激烈的競爭，必須努力提高自身競爭力，在房地產發展的同時關注項目管理，以促進建設質量的提升，有效節約建設成本。
設計階段是房地產事業發展的必要環節，引進項目管理法能夠界定房地產市場經營發展的時間節點、穩定建設成果、規范管理措施、監督建設成果。項目設計在房地產發展中能夠提升發展流程中科學性、規范性、合理性，有助于解決項目建設中諸多問題，對后續工作也具有促進作用。
1．1房地產企業項目設計單一
盡管各部門在進行項目設計時，已經制定了相關的項目設計制度，但是由于缺乏對于崗位職責的明確規定，沒有將崗位職責細化到個人，限制了有關工作的順利開展，既影響了管控效率，也導致管理模式相對落后。對其原因進行深入分析，發現部門管理人員的管理方法和控制機制缺乏創新，不能與時俱進，導致管理方式固化，影響了部門發展和體系改革的正常開展，限制了項目設計的實效，導致有關工作無法充分發揮價值，使部門項目設計的效率嚴重下降，不能將資源進行合理配置。隨著信息技術在市場中的不斷滲透，各種科技化的管理方式和管理內容，如大數據和云計算等，都在一定程度上影響了部門的生存和發展。各部門應該針對當前的市場環境與自身水平之間的差距進行調整，以減少經營發展中的隱患。然而，部分部門缺乏精準把握時展方向的能力，導致項目設計人員和管理人員之間不能進行有效融合，使項目設計難度較低，其項目設計的初衷變成了應付外部機構，給形式主義以可乘之機。盡管這種情況在短期內不會對部門的經營產生影響，但是時間一長，就會限制部門的可持續發展。
1．2房地產發展期多項目設計風險預期
當前階段，我國的房地產企業仍處于發展的初級階段，許多房地產公司的自身工作能力有待提升，在市場風險和公司競爭的多重威脅之下，對于其自身的經營管理機制造成了較大挑戰。在法律層面，要加強對于房地產企業的法律制度建設，從宏觀的角度進行調控，以約束房地產企業的發展。在房地產企業的內部管控中，部分公司自身經營和發展能力有待提升，并且缺乏嚴格的管理思想和管理模式，限制了科學完善的經營機制的形成。在房地產企業內部，沒有完善的崗位制度，導致員工崗位內容不明晰。由于管理模式存在一定局限性，導致房地產企業的長期發展得不到有力保障。
1．3房地產高峰期跨區域多項目設計管理模式
跨區域多項目設計中存在三個不同層次與階段的設計管理體系，能夠將決策部門、區域負責部門、項目建設人員之間建立完整的設計、投資、管控、施工體系，進而迎合市場發展需求和標準，結合建設區域與自身發展特點，形成創新優化的房地產項目建設。以上幾個環節分工明確、系統科學、責任嚴明，具有良好的管理效果。
2房地產項目設計管理流程及要點
2．1項目設計管理流程
要保證流程機制在項目設計中的穩定性。通過合理合法的招標機構，在不同部門內健全工程招標內容的明確規定，在撰寫招標文件時，必須將有關規章制度進行充分明確。在開展項目設計時，必須對每個競標企業進行資格審查，確保每個競標的企業都具備一定的資質和信譽，保證競爭的公平公正，讓項目可以在公平穩定的背景下開展。在采購時，要確保建筑工程建設與供應商之間的合作順利，保證供應商可以在工程建設中提供穩定的貨源，有利于進行工期的設計和安排，促進工程建設實現穩定發展。在企業施工后，業主可以通過文字的形式將關系工程的有關事項進行展示，同時在施工方案中要體現出其在建筑施工上的長處，針對意見對自身設計進行對應修改，以提升設計的穩定性和經濟性。
2．2項目設計管理職能
項目設計管理與房地產建設難分難舍，其中重要內容有項目概念與建設方案、項目階段性設計、施工圖紙規劃、后期調整與變更等。根據項目開發階段而言，設計職能也被劃分成為三個不同組成部分，分別是總括職能與項目職能。項目職能與總括職能之間互為表里、相輔相成，共同作用于項目建設中。
3房地產項目設計管理的實施
3．1項目設計進度管理
3．1．1區域設計進度管理在工程建筑的建設中，要確保區域設計的準確性和有效性。在進行區域設計時，許多專業人員和設計人員會結合自身的工作實際，在工程建設的整體流程中，對原材料消耗情況和資金花費情況進行整體統計。如果可以在建筑工程的區域設計中，將成本區域的設計進行快速統計，就可以對工程建設情況進行整體控制。要確保在不同工程項目的設計過程中，區域設計可以在各個環節中有效進行。例如，在對工程進行整體設計時，必須綜合考慮到項目的運行成本、項目資料、項目整體規劃中所消耗的人力、物力、財力等，盡量避免設計過程與決策之間存在差異，以便于體現決策的作用。
3．1．2地區設計進度管理地區設計進度管理主要是根據地區建設需求和自身經濟效益展開的，需要根據既定設計進度進行監督與管控，力求工程項目可穩定推進。首先，應當建立健全工程推進的各個時間節點，并合理規劃項目建設標準。其次，將各個時間節點通過工程建設項目聯系起來，提升工程建設完整性與整體性。最后，項目建設具體內容應隨著項目推進而不斷完善，在科學、可控范圍內規劃與調整。
3．2項目設計成本管理
3．2．1區域設計成本管理在開展工程預算設計時，設計人員應該充分發揮自身的優勢，結合工作理念和專業技能，以確保總體設計布局的有效性，從全局化的角度出發，提升工程項目設計的整體性。在進行工程預結算時，設計人員要重點關注工程成本中的有關問題，確保可以在設計中對成本進行有效計算。為此，應該對設計人員的工程成本理念進行合理強化，以促進設計流程和意識的有效轉變，避免因片面追求設計的獨特性和新穎性而導致成本無法控制。
3．2．2地區設計成本管理要將設計費用的控制方式進行規范。地區公司設計過程中應當明確整體工程建設總費用預算，根據自身承擔的工作項目與內容合理預算自身工程成本。工程成本中國的重要內容有項目原材料、機械設備使用數量、工程階段性費用、人力資源成本等等。同時與開發商之間也需要開展商務談判，對建設各個環節加以控制，逐步強化項目設計科學性、精準性。
3．3項目設計質量管理
在建筑工程設計中，要進行質量管理，必須具備全面科學的工程圖紙。通過工程圖紙可以有效體現出工程的消耗量，減少因錯誤操作而造成損傷和浪費。有關研究結果表明，如果工程圖紙的誤差較小，就可以在一定程度上減少工程建設中的資金浪費。在目前的工程施工中，對于工程質量的要求較高，但是經濟管控能力卻明顯不足。針對這種情況，應該在對工程設計質量進行整體把控的基礎上，從立項階段開始，通過詳細的討論分析，讓設計質量更加精準，便于控制。
4結語
項目設計在房地產管理、收益等方面均能夠發揮重要作用，縱觀當下我國房地產事業發展現象，項目設計中國仍舊存在較大的局限和問題，難以有效保障商業開發、工程建設等環節穩步推進。鑒于此，應當不斷完善我國房地產企業的管理能力、設計能力、監督能力，通過全方位、寬領域、多視角的設計機制，推進我國房地產項目開發與利用，提升房地產企業項目經濟效益、社會效益。
參考文獻:
［1］李忠富，張亞妮．跨區域多項目的房地產項目設計管理研究［J］．土木工程與管理學報，2013，30(2):74－79．
［2］陳況岑．PDCA循環在房地產開發項目成本管理中的運用［J］．價值工程，2018，37(16):83－85．
作者：趙寧 單位：廈門融創新廈置業有限公司
