成本控制下的房地產(chǎn)設(shè)計管理要點(diǎn)
前言：想要寫出一篇引人入勝的文章？我們特意為您整理了成本控制下的房地產(chǎn)設(shè)計管理要點(diǎn)范文，希望能給你帶來靈感和參考，敬請閱讀。
摘要：房地產(chǎn)設(shè)計中的成本管控是決定最終設(shè)計工作的質(zhì)量和效率的核心因素，并且直接帶動了房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工進(jìn)度。為了優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計工作，使得項(xiàng)目能夠快速進(jìn)展，有必要建立一套完整的設(shè)計工作結(jié)構(gòu)，以提高資金的有效使用，徹底解決傳統(tǒng)設(shè)計管理中存在的弊端。
關(guān)鍵詞：成本控制；房地產(chǎn)；設(shè)計管理
現(xiàn)階段在房地產(chǎn)項(xiàng)目上，激烈的競爭在不斷加劇，良好的項(xiàng)目成本管控確保了公司資金的平穩(wěn)運(yùn)行并成為完成各種戰(zhàn)略指標(biāo)的基礎(chǔ)核心，企業(yè)才會獲得更多的發(fā)展機(jī)遇并長期保持其在建筑市場上的主導(dǎo)地位。合理的成本運(yùn)營和管理是穿插于整個房地產(chǎn)工程建設(shè)過程的綜合目標(biāo)，在設(shè)計階段，大多數(shù)項(xiàng)目成本是在設(shè)計計劃中確定的，因此必須充分考慮成本在設(shè)計過程中的可控性。必須在早期階段進(jìn)行良好的設(shè)計管理工作，以實(shí)現(xiàn)后續(xù)的成本管理目標(biāo)。
1目前房地產(chǎn)設(shè)計管理中成本控制出現(xiàn)的問題
1.1缺少完善的聯(lián)動機(jī)制
在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，成本管理與財務(wù)、設(shè)計、采購、建筑等密切相關(guān)，而并不是某一部門特定的管理任務(wù)，它是一項(xiàng)考驗(yàn)項(xiàng)目綜合管控能力的指標(biāo)。但是，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的初期，也就是設(shè)計開發(fā)階段，成本管理工作是高度獨(dú)立的，沒有與其他部門在一起合作。設(shè)計部門缺乏管理成本的相關(guān)知識和針對這項(xiàng)工作特殊的職業(yè)技能，因此這在設(shè)計過程中造成一些思維瓶頸的情況，從而在初期的成本管理設(shè)計中留下了隱患，沒有打造一個良好的開端。此外，設(shè)計部門沒有對整個環(huán)節(jié)進(jìn)行信息共享，造成財務(wù)等其他部門的員工難以參與項(xiàng)目的整體成本管理，并且資金的核算和使用記錄都是在設(shè)計工作之后進(jìn)行，缺乏合理的早期宏觀調(diào)控管理。在針對不同角度的設(shè)計計劃的全面總結(jié)之后，難免會大量暴露成本問題，并使得分析和優(yōu)化更加困難。另外，財務(wù)支出統(tǒng)計本身的進(jìn)度滯后也會影響設(shè)計工作的客觀性和及時性，因此設(shè)計部門難以集中精力解決設(shè)計中出現(xiàn)的問題，缺乏成本管理的綜合考慮因素，使公司無法做到預(yù)定中的成本管理目標(biāo)?？刂瞥杀镜拇胧]有適應(yīng)當(dāng)前行業(yè)和社會的發(fā)展。我國的改革開放時間還較短，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國市場經(jīng)濟(jì)改革中最先得到發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，在幾十年的發(fā)展中也摸索出了一些經(jīng)驗(yàn)，但是和歐美等發(fā)達(dá)國家相比，我國的房地產(chǎn)行業(yè)中仍然存在一些管理方面的不足。中國的房地產(chǎn)公司在設(shè)計初期階段的成本預(yù)算管控技能相對較弱，無法滿足企業(yè)對房產(chǎn)的整體成本管理需求。房地產(chǎn)企業(yè)無法或低效的執(zhí)行資金管理計劃，導(dǎo)致預(yù)算不足，影響后續(xù)各種方案的施行，而且執(zhí)行預(yù)算的工作方式過于傳統(tǒng)，無法充分考慮市場的各種因素對其造成影響變化等問題，一些設(shè)計人員思維僵化，沒能接受社會變革帶來的新的工作方式，依舊按照舊模式去進(jìn)行設(shè)計預(yù)算，不擅長運(yùn)用現(xiàn)代高新技術(shù)信息手段來完成設(shè)計工作，以至于無法做出科學(xué)的推斷和計算。最后，隨著設(shè)計過程中實(shí)際情況的變化，某些項(xiàng)目無法及時有效地調(diào)整設(shè)計概念，從而導(dǎo)致某些設(shè)計理念無法滿足國家政策和城市區(qū)域的規(guī)劃要求，因此整個設(shè)計在不停地進(jìn)行修改，造成人力和財力資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。還有一些情況是由于沒有進(jìn)行優(yōu)質(zhì)的各方面信息的匯總分析，沒有完整的考慮到實(shí)際情況所帶來的變化，從而影響了成本管理。
1.2缺少相對應(yīng)的制度約束
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理是一種由多項(xiàng)細(xì)微工作組成的一系列綜合性的工作，并且這項(xiàng)工作貫穿了整個房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部，包括從設(shè)計到施工結(jié)束，因而在項(xiàng)目執(zhí)行的過程中會有很多不同的或靈活多變的情況因素影響著項(xiàng)目成本管理體系，由于這些不確定性而影響成本管理的實(shí)施。因此，有必要建立一個完整的管理系統(tǒng)來開展項(xiàng)目的成本管控，該系統(tǒng)可以為執(zhí)行這項(xiàng)工作提供重要基礎(chǔ)。但是，在項(xiàng)目實(shí)施的工作中沒有制定針對于該項(xiàng)目的成本管理制度，而更關(guān)鍵的成本管理責(zé)任制等也設(shè)計的并不全面，無法使有關(guān)人員對成本的梳理進(jìn)行核驗(yàn)與監(jiān)督，部門之間的參與度低，整個公司無法形成一個整體來進(jìn)行統(tǒng)籌管理。上述問題使得很難根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計的實(shí)際需要定期分析和管理總成本。這可能會導(dǎo)致設(shè)計過程中的成本管理工作無法做到位，從而忽略了與項(xiàng)目質(zhì)量和施工進(jìn)度相關(guān)的成本管理問題，并造成了不必要的成本浪費(fèi)。另一方面，許多設(shè)計師職業(yè)理論知識不足，自身缺少成本管理意識，當(dāng)上級主管或業(yè)主沒有特別要求時，很難主動積極發(fā)揮有效的成本管理方法，設(shè)計過程沒有考慮最佳資源分配，被動地去處理成本控制的相關(guān)問題，無法發(fā)揮作為設(shè)計源頭的主觀能動性。
2影響成本管控的關(guān)鍵性因素
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的一系列設(shè)計管理過程中，如果想要做到良好的成本管控，必須對影響這些過程的如下重要因素進(jìn)行系統(tǒng)化梳理。
2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體策劃
在項(xiàng)目的最初設(shè)計和規(guī)劃階段，有必要客觀的調(diào)查所在地區(qū)的一切與項(xiàng)目所相關(guān)的真實(shí)情況與各項(xiàng)數(shù)據(jù)，充分針對投資環(huán)境和市場進(jìn)行細(xì)致化的勘驗(yàn)工作，從而給項(xiàng)目的投資奠定決策基礎(chǔ)，構(gòu)建一套完善的成本管控機(jī)制，以防各種因信息失誤而導(dǎo)致的成本管理問題。
2.2房地產(chǎn)設(shè)計方面的因素
項(xiàng)目在設(shè)計方面要盡可能多地包含建筑的構(gòu)成特點(diǎn)和功能性因素，在完善2D、3D設(shè)計方案時，還要充分考慮到電器、給排水、在北方的項(xiàng)目還要把供暖等諸多因素考慮進(jìn)去，同時還要組織完善各部分模塊之間的整體聯(lián)系協(xié)調(diào)問題，把成本管理這個任務(wù)在設(shè)計前就總結(jié)出來，使其變得可控化。
2.3材料裝備的使用
在滿足國家和當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)技術(shù)要求下，采用符合建筑要求的機(jī)械設(shè)備與材料，建造質(zhì)量達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目，否則容易造成安全隱患，為業(yè)主帶來經(jīng)濟(jì)和人身安全方面的損失。
3對成本控制角度的房地產(chǎn)設(shè)計管理問題解決方案
3.1改進(jìn)和完善設(shè)計方案
通過闡明影響房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的關(guān)鍵因素，設(shè)計階段的首要重點(diǎn)是體現(xiàn)在完善設(shè)計方案，經(jīng)過有效地優(yōu)化設(shè)計計劃，可以從根本上降低成本管理風(fēng)險，也可以實(shí)現(xiàn)成本節(jié)約的目的。通常，由于在項(xiàng)目的初始階段可以了解的基本信息較少，設(shè)計師難免在一開始的設(shè)計計劃中存在一些失誤或漏洞。而之后對最新的工程地質(zhì)數(shù)據(jù)和現(xiàn)場工作信息有更全面的了解后，這些失誤和缺陷將會被發(fā)現(xiàn)并將其改進(jìn)。房地產(chǎn)設(shè)計計劃的完善，特別是外觀設(shè)計的優(yōu)化，陽光間距的優(yōu)化以及建筑體積比的優(yōu)化，在這一系列的因素考慮中，在滿足相關(guān)建筑標(biāo)準(zhǔn)的前提下，通過對建筑材料的節(jié)約或能源消耗的降低，進(jìn)而可以在這方面實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)。因此，在房地產(chǎn)設(shè)計管理過程中，我們著眼于審查和優(yōu)化設(shè)計要求，并在考慮質(zhì)量方面和經(jīng)濟(jì)效益的情況下比較和選擇最佳設(shè)計方案，節(jié)省資金，從而提高公司的工程建設(shè)效率，設(shè)計出性價比更高的房屋方案來。
3.2選擇成本總額限制的方式
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計和管理中積極采用有效的整體資金管控方法是進(jìn)行成本管理的手段，也是成本管理概念的一種核心表現(xiàn)，它可以使設(shè)計師在進(jìn)行工作時能夠?qū)①Y金鏈的要素結(jié)合進(jìn)去，明確定義資金的使用并以特定的設(shè)計方案實(shí)施。當(dāng)該方案被整合進(jìn)入整體設(shè)計方案時，成本問題可以被最小化。以這樣的方式進(jìn)行設(shè)計意味著，在初步設(shè)計階段，將成本管理方法納入設(shè)計預(yù)算任務(wù)當(dāng)中，特別是基于房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析。在滿足業(yè)主各項(xiàng)需求的標(biāo)準(zhǔn)下，分階段的而投入相應(yīng)資金，以實(shí)現(xiàn)設(shè)計的客觀性與實(shí)際性，在總體資金限額內(nèi)完成并優(yōu)化所有設(shè)計方面所承擔(dān)的義務(wù)。在這方面，項(xiàng)目整體設(shè)計的完整性也可以得到體現(xiàn)，達(dá)到資金的合理利用。在特定的設(shè)計工作中，必須實(shí)現(xiàn)按價格進(jìn)行量化的方式，并且在綜合方案時，進(jìn)行逐層審核的限制，以便可以將預(yù)算成本控制在投資限制內(nèi)。這也能使相關(guān)從事成本管理職責(zé)的工作人員能夠充分發(fā)揮其職業(yè)能力，以達(dá)到在每個設(shè)計階段都能完成其成本管控的義務(wù)。因此，還有必要構(gòu)建一個完整的成本管理責(zé)任制。
3.3建立相應(yīng)的成本節(jié)約績效激勵制度
房地產(chǎn)設(shè)計中，要積極鼓勵設(shè)計工作人員努力發(fā)現(xiàn)和推動新能源、新技術(shù)、新材料的使用方式，主動幫助投資人和業(yè)主在該項(xiàng)目上節(jié)約成本和各種資源，設(shè)計公司要針對這種手段對設(shè)計人員給予有效的激勵績效，從而鼓勵更多的專業(yè)人員加入這種新模式。從另一方面來說，這也將推動材料和技術(shù)研發(fā)機(jī)構(gòu)較為快速的推出更多性價比占優(yōu)的產(chǎn)品供房地產(chǎn)設(shè)計人員為業(yè)主去服務(wù)，為豐富大眾的物質(zhì)生活不斷輸入新鮮血液。
4結(jié)束語
房地產(chǎn)公司必須不斷提高其經(jīng)濟(jì)效益，才能提高在當(dāng)今競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場中的競爭力。但是，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益離不開高效，科學(xué)的項(xiàng)目設(shè)計管理和保障與支持。為促進(jìn)設(shè)計管理和控制企業(yè)成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，必須建立和完善相關(guān)的管理體系，創(chuàng)新的設(shè)計思路和技術(shù)需求，在特定環(huán)境中不斷完善成本管理理念，實(shí)現(xiàn)有效帶動房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上。
參考文獻(xiàn)：
[1]顧育青.基于成本控制考慮的房地產(chǎn)設(shè)計管理要點(diǎn)探析[J].住宅與房地產(chǎn),2018(33):1+16.
[2]楊睿軒.房地產(chǎn)設(shè)計管理過程中的成本控制方法及要點(diǎn)[J].工程技術(shù)研究,2018(07):153-154.
[3]南遠(yuǎn)飛.西安“昆明時光”限價商品房設(shè)計全過程精細(xì)化管理研究[D].西安建筑科技大學(xué),2015.
[4]趙龍.BIM技術(shù)在工程管理與施工成本控制中的應(yīng)用[J].磚瓦,2020(05):144-145.
[5]王洋洋.淺析國際EPC工程設(shè)備采購成本管理[J].磚瓦,2020(05):146-148.
作者：覃坦 單位：南京遠(yuǎn)鑫置業(yè)有限公司