房地產公司營改增后稅負影響分析

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摘要：隨著營改增范圍的不斷擴大，對房地產公司的影響會因房地產公司經營特點不同而有著不同差別?；诖?，本文就房地產公司在流轉稅改革背景下對影響稅負公司內部因素進行深入探究，從而得出房地產公司內部控制對房地產公司實際稅負產生顯著影響的作用和相關解決對策。

關鍵詞：房地產營改增稅負影響因素

當前各行各業也逐漸面臨轉型升級的考驗，房地產行業同樣也是如此，在這個過程中，房地產公司逐漸進入到分化與轉型的關鍵時期，而“營改增”后稅負問題會嚴重影響到房地產公司的發展，為了更好地解決房地產公司稅負過重的問題，就需要房地產公司深入了解“營改增”后稅負對房地產企業造成的影響因素。才能更好地推動房地產公司的發展。

一、房地產公司在“營改增”中面臨的問題

(一)進項抵扣問題

房地產公司在“營改增”中的進項抵扣出現不足情況時，需要按進項成本13%的增值稅進行抵扣。然而在實際抵扣操作中存在很多問題，常見的情況是房地產公司很難從那些小規模的納稅人中獲得相關增值稅專用發票。房地產工程中，相關材料的投入占比較大，在采集零散的施工材料時，獲得的增值稅專用發票一般只能按照進項抵扣的3%計算，根據我國稅務總局2020年第11號公告《稅務總局關于明確增值稅小規模納稅人免征增值稅政策的公告》中指出，適用3%征收率征收增值稅的，按照3%征收率開具增值稅發票，納稅義務發生時間在2020年3月1日至2022年12月31日，適用減按1%征收率征收增值稅的，按照1%征收率開具增值稅發票。因此在這種情況下，最終依舊會有6%-8%的增值稅差額而形成稅負增加。當進項和銷項出現不匹配的情況時，商品房在沒有完工時就進入到預售，使得“營改增”之后進項與銷項預期之間出現不匹配，這種情況下最終會因為沒有結算而難以及時獲得足夠的進項抵扣，使得房地產公司銷項稅與進項稅之間存在不匹配的情況。

(二)經營管理問題

 在經營管理中存在三個問題，首先是經營方式發生改變，部分房地產公司存在大量的小企業合伙商，而這些小企業合伙商缺乏足夠的工程核算管理制度，同時也缺乏完善的會計核算體系，在這種情況下，最終很難有齊全的增值稅專用發票。而在營業稅制度下，隨著新政策推行，在設備采購和工程分包中，可以根據增值稅專用發票上的抵扣稅項進行抵消，對于合作的小企業而言，需要這些小企業開具一定量的增值稅專用發票，否則就會使房地產公司在經營管理中，難以及時取得足夠的增值稅專用發票，從而缺乏足夠的增值稅進項抵扣稅額，使得房地產公司在整個經營過程中存在各種各樣的問題。其次是房地產企業財務核算面臨的問題中，由于“營改增”會影響到房地產公司的收入、成本和利潤。對物資采購的成本缺乏有效管理，使得相關軟件系統的開發與報稅等方面都存在著很多問題，再加上各公司的規模和性質不同，財務人員能力的不同，會導致稅務征收申報與上繳程序申報不準確，并出現核算不規范等問題。

二、“營改增”對房地產公司稅負和經營情況的影響

(一)對房地產公司稅負的影響

在“營改增”之前，對房地產企業的全部銷售額征收對象都是按照5%的營業稅征收為主。但隨著稅改政策的變化，在“營改增”之后，房地產企業在繳納增值稅時，必須進行納稅人認定，根據不同的納稅人繳納不同的稅率，而一般納稅人的稅率是9%，因此針對小規模納稅人可以選用較為交單的計稅方式，才能確保稅率沒有發生任何變化，并在這個過程中規定了企業的原有項目和特定稅行為。確保納稅人選擇使用簡易的計稅方式來繳納稅費，但通常情況下，經過選擇后，36個月不得變更。由于“營改增”之前的房地產企業納稅營業稅稅額計算方式為(營業收入*稅率)，而“營改增”之后則分成了兩種不同類型，第一種類型是針對一般納稅人的納稅額為(銷售稅額-進項稅額)，并在第一種類型中規定了銷項稅額要小于進項稅額企業。第二類是針對小規模納稅人的簡易計稅方式，房地產企業的納稅額計算方式為｛含水銷售額/(1+稅率)*稅率｝。最終當“營改增”后，房地產公司的納稅率為9%，但如果按照當期的增值稅額或營業稅額與企業收入的比值衡量稅負時，需要隨著“營改增”后企業稅負的變化情況給予適當的增加或者減輕。

(二)對房地產公司經營的影響

“營改增”可以有效改變企業的經營成本、收入和稅費等情況，隨著房地產公司經營情況的有效改變，因此房地產公司的利潤率會根據收入與成本費用進行計算。“營改增”往往對房地產公司利潤率的影響難以確定，這是因為“營改增”對房地產公司利潤會產生多方面的影響，在營業稅制度下，房地產公司銷售收入中包含營業稅，在實行“營改增”后，通常銷售收入不會包含增值稅，使得銷售收入同比下降。但是當房地產公司的上游公司已經實行“營改增”，那么就會導致房地產公司的總成本與其他進購的增值稅額度不再是實際成本，導致總成本要比實際“營改增”前更少，對最終的利潤也會產生較大的影響。

(三)對房地產公司土地出讓金的影響

在我國房地產公司取得國有土地使用權的過程中，需要花費高額的土地使用權成本，因此通常情況下，土地出讓金占房地產成本比重的30-45%左右。而在考慮到房地產企業實際稅負的情況下，在“營改增”政策中必須明確規定出房地產企業中一般納稅人銷售自行開發的相關項目，計稅銷售額可以用于扣除支付的土地價款，所以這一稅收政策能夠幫助房地產公司降低增值稅的稅負。土地出讓金雖然被納入到抵扣中，能夠減輕房地產行業稅負的積極影響，但卻不能忽略可能存在的那些潛在問題和風險，當獲得相關土地存在多個項目工程時，土地出讓金必須在不同項目中做出對應的劃分，并注意劃分的及時性和準確性。如果部分土地享有政府部門的返還政策時，通常對于返還出讓金是按照沖減土地價款，并被視作收入或者補助處理，因此房地產公司應該依據實質形式對土地出讓金進行財務處理，才能避免面臨潛在的財稅風險。

(四)對土地增值稅的影響

營改增對增值稅稅負帶來的變化產生的影響同樣值得關注，這是因為營改增的目標并不是為了降低增值稅為主的流轉稅稅負，而主要目的是改善房地產行業的綜合稅負情況。由于土地增值稅在房地產行業和土地資源的管理中都是比較重要的因素，而營改增后的稅負變化本質是為了計稅依據的變化而造成的，那么對研究改善房地產綜合稅負等問題都具有一定的指導意義。當增值稅稅制下土地增值稅的稅率低于營業稅下土地增值率，那么在稅率不變的基礎下，土地增值稅在稅改后將會更低，而在原有的營業稅稅制下，一般的納稅人土地增值稅的變化主要因收入和成本的變化而變化，這些變化主要依據從營業稅變為增值稅和不同的可抵扣稅額占一定比例。因此我們可以看出，營改增后的土地增值稅稅率下降后，在增值稅不允許扣除、增值稅稅率以及可抵扣比例都有可能影響土地增值稅，那么營改增對增值稅負的影響通常不是對本身的增減，而是因為自身的變化，會給其他稅負帶來變化，并影響到整體稅負率。

三、房地產公司營改增稅收理論

(一)稅收公平性原則

稅收的四大原則是平等、便利、確定以及費用最少的原則，而四大原則中，稅收平等性是最為主要的核心原則。在確保對每個納稅人進行征稅時，不主張免稅特權，并反對身份納稅，而公平原則稅負則應該平均分配到不同的收入類型中，將稅收形成公共服務以及服務于納稅人中，實現每一個納稅人都可以享有公共服務的特性。然而增值稅相比于營業稅而言，在理論上通常會降低一些稅負，并在房地產行業中也具有廣泛的普遍性特點，而增值稅對于某些行業稅率而言，存在免稅、退稅等優惠政策。因此如何合理的確定這些優惠政策的范圍和力度，并確保相關稅收整體上的公平性，都需要更好地完善和增值稅。

(二)稅負轉嫁理論

稅負轉嫁理論是指納稅人通過各種不同的途徑將稅負轉嫁給其他人的一種方式，因此在增值稅下，納稅人可以通過對商品流轉將稅負轉嫁給下一稅負人的方式，實現稅負轉嫁。一般情況下，這種稅負轉嫁的形式有以下幾種方式，首先納稅人提高相關產品的售價后，將稅負轉嫁給消費者，并在實際情況中將商品中的銷售環節增多，隨之稅負也會瞬時轉嫁下去。其次是將稅負轉嫁給上游行業，這種方式和提升價格的方式有所不同，將這兩種方式結合在一起后，可以選擇通過降低商品或者勞務的競價方式實現稅負轉嫁。

(三)稅收中性理論

稅收中性理論的過程中，除過稅負外，應該避免出現其他經濟負擔和損失，但隨著市場和經濟的復雜程度越來越高，導致人們很難用稅收中性理論去解決和管理出現的各種矛盾與問題，因此稅收中性理論重新回到它最初的核心思想中，采取既不干預的方式尊重市場，并由國家統一進行配置和管理，才能確保在完善的營改增稅制下，實現對未來稅收中性的有效推進，并打好堅實的理論基礎。

四、房地產公司應對“營改增”的對策

(一)利用政策支持

房地產公司在發展中，需要利用好“營改增”的過渡性政策，這是由于房地產公司在實際的運營中，很難保證“營改增”在初期就能使房地產公司獲得足夠的進項抵扣稅，所以通常情況下選擇在5%的流轉稅稅率下維持原有的營業稅制度，才能有助于更好地實現“營改增”的平穩過渡。同時在“營改增”的過程中，各地政府部門也頒布了很多優惠支持政策，房地產公司根據實際情況，利用地方政府部門的支持政策自覺申請，可以真正做到化解推行“營改增”政策初期可能會遇到的各種稅負問題。

(二)合理運用稅務籌劃

合理運用稅務籌劃時，首先需要實施混合經營分開核算的方式，才能將“營改增”中的相關稅率進行調整，對“營改增”原有的9%稅率加入進項抵扣的3%以及額外的3%征收率，可以保證實現對小規模納稅人稅率的征收。因此針對混合運營中出現的各類項目，就需要其稅率之間的差別采取分開簽訂合約的方式，有利于更好地規避以往存在的混合營銷稅率征收稅款，最終對各項目具體稅率有著明確的說明。其次是合理選擇供應商，這對房地產公司而言是控制稅負的關鍵點，當房地產公司選擇與那些能夠提供增值稅發票的納稅企業建立合作關系時，通過一般的納稅交易活動，能夠獲得正規的增值稅發票，最終實現抵扣企業進項稅的目的。

(三)提高企業財務管理能力

房地產公司應對“營改增”的對策中，提高財務管理人員的能力，應該及時做好對相關政策的有效培訓。只有當房地產財務人員具備足夠的知識后，在增值稅的稅務核算中做到征收對象以增值額為主，并運用扣除的方式實現計算，使房地產公司應當提升財務人員的業務水平和技能，才能有效確保房地產公司的有序進行。在對財務人員的培訓中，培訓內容必須涉及到稅種、稅率、方法等各個方面，同時做好相關會計計算基礎與房地產管理體制的必要調節，才能更好地將會計工作落到實處。所以針對這些問題時，房地產公司必須安排相關人員針對具體問題具體對待，才能及時有效解決房地產中可能存在的各種問題。

(四)加強增值稅專用發票的管理

房地產公司要加強對增值稅專用發票的管理力度，首先要及時獲得足夠的抵扣專用發票，當房地產公司抵扣稅款不足時，可以選擇那些擁有足夠抵扣稅專用發票的公司進行合作，而這些供應商能否提供增值稅專用發票是確定房地產公司完成抵扣的關鍵因素。而房地產公司在規劃進項稅發票時，除了要區別能夠抵扣和不能夠抵扣的進項稅具體類型外，還需要房地產公司快速獲得相關所需的增值稅專用發票。除此之外，房地產公司必須加強對專用發票的認證管理制度，如果出現增值稅專用發票不能抵扣的情況時，就必須及時做好對增值稅專用發票的鑒別，并投入足夠的時間和精力規避可能出現的各種不良結果，同時對存在的違法行為要追究相應的責任。

(五)關注整體稅負

在營改增后，增值稅替代營業稅會成為房地產公司的第一流轉稅，而流轉稅稅負的變化通常在很大程度上會直接影響到企業的整體稅負情況。因此房地產企業必須及時關注流轉稅的實際變動情況并做好對應的調整策略，但由于我國的稅改的長期目標不僅是降低流轉稅的稅負，更重要的是實現對各行各業整體的減稅降負，才能有效改善房地產企業的實際投資環境和企業的競爭活力。在房地產公司的現階段中，存在著各種復雜的稅種，而房地產公司不僅僅需要關注流轉稅的稅負，同時也需要更好地關注稅改后的流轉稅的變動情況以及其他稅種可能產生的各種間接影響。所以如果忽視對流轉稅對其他稅負可能造成的影響，那么最終會導致企業措施大部分降低稅負的機會，給房地產公司的經營發展造成很大的經濟損失，基于此，房地產公司在灌注流轉稅稅負的過程中，必須及時重視和改善整體稅負的情況，才能有效推動房地產公司的快速發展。當然，站在另外一個角度而言，房地產公司灌注流轉稅的實際變化情況，也會使房地產公司為改善流轉稅稅負提供更多的轉變思路。

五、結束語

房地產公司在實際的稅負產生顯著影響的作用下，當房地產公司內部控制越有效，那么“營改增”后的稅收就越規范，因此房地產公司需要加強公司內部的控制制度與建設落實，并對固定資產進行預算，才能積極提升房地產公司的盈利水平。

作者:張會瓊 單位:簡陽市會計委派管理中心